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臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第1424號
原 告 林敏惠
訴訟代理人 蔡明宏律師
被 告 國際商業大樓管理委員會
法定代理人 黃竹
訴訟代理人 楊玉珍律師
複代理人 黃俊榮律師
上列當事人間請求確認會議決議無效事件，本院於民國113年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告先位之訴駁回。
確認民國111年10月22日國際商業大樓區分所有權人會議所通過「本大樓就位於八樓104號之房屋住戶，擬按戶坪數每坪按400元至500元收受租金（管理費）」之決議無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告為國際商業大樓（下稱系爭大樓）門牌號碼臺中市○○區○○路000號8樓房屋（面積50坪，下稱系爭房屋）之住戶，系爭大樓於民國81年10月興建完成，於00年0月間辦理第一次所有權登記，原告於83年8月9日購入位在系爭大樓第8層增建部分（下稱系爭8樓增建部分）之系爭房屋，自85年起迄今，按月繳納每坪新臺幣（下同）40元之管理費。
㈡被告於111年10月22日召開111年度區分所有權人會議（下稱系爭會議），出席人數為24人，以同意票24票、不同意票0票，表決通過「本大樓就位於八樓104號（即系爭房屋）之房屋住戶，擬按戶坪數每坪按400元至500元收受租金（管理費）」（下稱系爭決議）。
依系爭大樓區分所有權人為46人，及系爭大樓社區規約第24條第5款規定，系爭會議應有區分所有權人與區分所有權比例均達2分之1以上出席，即最低出席人數應達23人。
惟查： ⒈系爭會議出席人員名冊簽到簿（下稱簽到簿）序號23、46之區分所有權人均為訴外人黃均瀚，依其提出之委託書記載，黃均瀚係將序號23即門牌號碼臺中市○○區○○路000號（下稱106號房屋）委託訴外人黃竹代理出席，簽到簿序號23卻由黃均瀚本人簽到；
至序號46即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷0號（下稱106巷2號房屋），未經黃均瀚出具委託書，卻由黃竹於簽到簿序號46簽名出席，其委託出席顯非合法，且黃均瀚本人既有出席系爭會議，序號46黃竹代理部分應不得計入出席人數。
⒉簽到簿序號20之區分所有權人為訴外人臺灣施霧克股份有限公司（下稱施霧克公司）、序號42之區分所有權人為訴外人華夏海事保險公證人股份有限公司（下稱華夏公司），上開法人出席系爭會議均非由其代表人出席，而係分別委託不具區分所有權人或承租人身分之訴外人宮東來、黃聖綺為代表人出席，違反公寓大廈管理條例第27條第3項規定，亦不得計入出席人數。
⒊簽到簿序號24、25即門牌號碼臺中市○○區○○路000號2樓、2樓之1（下稱106號2樓房屋、106號2樓之1房屋）之區分所有權人為訴外人陳文申，陳文申委託訴外人吳秉儒出席，嗣陳文申本人於簽到簿序號24簽名出席，代理人吳秉儒即不應計入出席人數。
⒋綜上，經扣除上開出席數後，系爭會議合法出席人數僅為201人（24人－4人＝20人），顯有出席人數不足之情形，系爭決議自不成立。
㈢縱認系爭決議成立，系爭決議僅針對系爭房屋及系爭大樓106號8樓房屋之管理費收取做出決定，復未討論每坪400元至500元之管理費收費標準為何，相較於其他區分所有權人維持每月繳納每坪40元之管理費，一次性調漲幅度有10倍之差，自有違反公平原則，且係以損害系爭房屋住戶為主要目的，而有權利濫用及違反公序良俗之情事。
㈣爰依公寓大廈管理條例第31條第1項、系爭大樓社區規約第24條第5款規定，先位請求確認系爭決議不成立；
復依民法第72條、第148條規定，並類推適用民法第56條第2項規定，備位請求確認系爭決議無效等語。
並聲明：⒈先位聲明：確認系爭決議不成立。
⒉備位聲明：確認系爭決議無效。
二、被告則以：㈠簽到簿序號23、46即106號、106巷2號房屋區分所有權人均為黃均瀚，黃均瀚於系爭會議當日親自出席，並將其中序號23即106號房屋委託黃竹代理出席；
另簽到簿序號24、25即106號2樓、106號2樓之1房屋之區分所有權人均為陳文申，陳文申於系爭會議當日親自出席，並將其中序號25即106號2樓之1房屋委託承租人吳秉儒代理出席，是系爭會議將黃竹、吳秉儒計入現場出席人數及表決權數，均屬有據。
又公寓大廈之區分所有權人為法人者，除可推派其他區分所有權人或承租人出席外，並得推派該區分所有權人之負責人、董事、股東或員工出席，不受公寓大廈管理條例第27條第3項規定之限制。
是系爭會議共有24人出席，出席之區分所有權比例共計為56.66％，出席人數及區分所有權比例已超過全體區分所有權人及區分所有權比例之半數，系爭決議自無原告主張不成立之事由。
㈡系爭房屋雖設有分電錶，但無獨立之電號、帳單，該分電錶迴路係連結系爭大樓公設電錶，由被告抄錶後，按夏季每度6元、冬季每度5元向系爭8樓增建部分之住戶收取自用電費，而系爭大樓之公用電費係由區分所有權人繳納自用電費時，一併分攤公用電費。
原告過往僅繳納每坪40元之管理費，從未繳納系爭房屋之自用水、電費，亦未分攤系爭大樓之公用水、電費，被告為增進社區公共利益，並考量原告曾將系爭房屋做為員工宿舍、倉庫使用，為不特定多數人聚集出入之場所，相較於單純住戶，所增加公共設施使用消耗程度之差異，及其增加修繕、管理、維護費用之必要，基於私法自治原則，經由系爭決議多數決通過向系爭大樓104號8樓（含系爭房屋及104號8樓之1、之2、之3）、106號8樓（含106號8樓之2、之3、之4）之住戶收取每坪400至500元、380元之管理費，並非針對原告採取不同之收費標準，亦無權利濫用或違反公序良俗情事等語資為抗辯。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭大樓係於81年10月興建完成，於00年0月間辦理第一次所有權登記，合法建築部分為第1至7層，不包含系爭8樓增建部分，而屬未辦保存登記之建物。
㈡系爭8樓增建部分坐落系爭大樓屋頂平台，包含門牌號碼104號8樓、8樓之1、8樓之2及8樓之3、106號8樓之1、8樓之2、8樓之3、8樓之4等共計8間房屋，另有一會議室及社區活動中心等建物，具有獨立出入口，對外連接大樓電梯間，該樓層每一戶均為獨立，無與其他戶通連之通道，且各建物均係RC結構，係構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物，屬獨立建物。
㈢系爭8樓增建部分係由系爭大樓原始起造人興建，所有權人為全體原始起造人。
㈣系爭房屋目前由原告及其擔任負責人之訴外人漁園餐廳有限公司（下稱漁園公司）占有使用中。
㈤系爭大樓區分所有權人共計46戶，原告非系爭社區之區分所有權人，並未出席系爭會議。
㈥依系爭社區規約第三章第24條第5款規定，系爭會議應有全體區分所有權人2分之1以上及其區分所有權比例合計2分之1以上出席，即至少需有23位之區分所有權人出席。
㈦系爭會議以贊成票24票、不贊成0票，決議通過對104號8樓住戶，按每坪400至500元收取「管理費（換算為租金）」；
及對106號8樓（筆錄誤載為104號6樓）住戶，按每坪380元收取「管理費（換算為租金）」。
㈧黃竹與黃均瀚為直系血親之祖孫關係。
四、得心證之理由：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。
查原告主張系爭決議有不成立或無效之事由，為被告所否認，而原告雖非系爭大樓之區分所有權人，然被告既主張得依系爭決議向原告收取管理費，則系爭決議成立或有效與否，影響原告每月應繳納管理費金額多寡之權益，致其私法上之地位及權利有不安之狀態存在，該不安之狀態得以對於被告之確認判決除去，故原告提起本件確認之訴，應認有確認利益。
㈡原告先位主張系爭會議未達法定出席人數，請求確認系爭決議不成立，有無理由？⒈按「各專有部分之區分所有權人有一表決權。
數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使」、「區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權5分之1以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之5分之1以上者，其超過部分不予計算。」
、「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出。」
，公寓大廈管理條例第27條第1項、第2項、第3項前段分別定有明文。
又依系爭社區規約第三章第24條第5款規定：「區分所有權人會議應有區分所有權人2分之1以上及其區分所有權例合計2分之1以上出席，並應有出席之區分所有權人2分之1以上及其區分所有權比例合計2分之1以之同意為決議。」
（見本院卷第96頁）。
⒉兩造不爭執系爭大樓之區分所有權人共46戶，依系爭社區規約第24條第5款規定，即至少需有23位之區分所有權人出席，系爭決議方得成立（見不爭執事項㈤、㈥）。
原告雖主張黃均瀚未合法委託黃竹代表106巷2號房屋出席，且黃均瀚、陳文申既已本人親自出席系爭會議，其等委託之代理人黃竹、吳秉儒均不應計入出席人數，及施霧克公司、華夏公司分別委託不具區分所有權人或承租人身分之宮東來、黃聖綺出席，不得計入出席數云云。
然查：⑴黃均瀚為簽到簿序號23即106號房屋、序號46即106巷2號房屋之區分所有權人，而陳文申、張緯橙為簽到簿序號24即106號2樓、序號25即106號2樓之1之區分所有權人，黃均瀚、陳文申所有系爭大樓專有部分之個數，均未超過公寓大廈管理條例第27條第2項規定，全部專有部分個數總合之5分之1即10個以上（計算式：46×1/5＝9.2），是依同條第1項規定，於計算區分所有權人會議之出席人數及表決人數時，黃均瀚、陳文申所有專有部分均應各以1人計算，又公寓大廈管理條例第27條，並無限制同一區分所有權人有數專有部分時，不得就不同之專有部分，分別以本人身分，及委任其他區分所有權人、承租人為代理人出席區分所有權人會議，是原告主張黃均瀚、陳文申本人已親自出席系爭會議，其等委託之代理人黃竹、吳秉儒均不應計入出席人數云云，要屬無據。
至黃均瀚委託黃竹出席系爭會議所出具之委託書上，雖填載區分所有權標的物標示門牌號碼地址為「臺中市○○區○○路000號1樓」，簽到簿序號23即106號房屋，卻由黃均瀚簽名表示本人出席，黃竹則於簽到簿序號46即106巷2號房屋簽名表示受黃均瀚委託出席，此有該委託書及簽到簿在卷可稽（見本院卷第75、77、89頁），應認僅係黃均瀚、黃竹2人誤簽簽到簿序號23、46欄位，並不影響出席人數之計算，原告主張序號46黃竹代理部分不得計入出席人數，仍屬無據。
⑵復按公寓大廈管理條例第27條第3項立法意旨謂：「一、為充分保障住戶安全之權益，提昇與維護居住品質，防止有心人士大量蒐集，並掌握委託書，嚴重擾亂管委會會議或選舉之公平性，導致住戶權益被剝奪。
爰此，修正區分所有權人因故無法出席管委會會議或選舉時，並委託人他人代理一事。
日後委託人與代理人應要有法律上的身分之關係，方能代理出席區分所有權人會議，以防有心人士傷害住戶權益，減少各種弊端與糾紛。
二、為糾正現行法及實務運作之缺失與弊端，代理人宜予適度限縮；
另外，實務運作上區分所有權人會議決議事項，與承租人權益關係密切，且委託承租人代理出席亦最為便利，爰予明列」，可見立法目的在避免非區分所有權人或非承租人取得委託書傷害區分所有權人權益，此與法人為公寓大廈之區分所有權人因無自然實體而指派代表人行使權利，代表其出席會議、選任管理委員等，係屬二事。
是區分所有權人如為法人，其指派代表人行使權利時，非屬公寓大廈管理條例第27條第3項所指「因故無法出席區分所有權人會議」之情形。
則原告指稱區分所有權人施霧克公司、華夏公司指派不具區分所有權人或承租人身分之宮東來、黃聖綺出席，違反公寓大廈管理條例第27條第3項之規定，不應計入出席人數云云，不足為採。
⒊據此，原告主張系爭會議之出席人數不足，系爭決議不成立，應無理由。
㈢原告備位主張系爭決議違反公平原則，屬於權利濫用，且有背於公共秩序或善良風俗，依民法第72條、第148條第1、2項規定無效，有無理由？ ⒈按關於公寓大廈住戶區分所有權人決議之效力，公寓大廈管理條例並無明文規定，公寓大廈管理條例第1條第2項規定：本條例未規定者，適用其他法令之規定。
而公寓大廈住戶之性質雖屬非法人團體，惟由其性質觀之，已與社團法人相當接近，故關於其意思決定機關所為決議之效果，應類推適用民法第56條關於社團總會決議效力之規定。
次按「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」
，民法第56條第2項定有明文。
次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。
行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。
民法第148條定有明文。
所謂誠實信用之原則，係在具體之權利義務關係，依正義公平方法，確定並實現權利內容，避免一方犧牲他方利益以圖利自己，應以各方當事人利益為衡量依據，並考慮權利義務之社會作用，於具體事實為妥善運用。
倘經認定違反誠信原則時，其法律效果以不發生該違反者所期待者為原則（最高法院108年度台上字第1836號判決意旨參照）。
又按管理費用是用於人事費、稅捐、維護修繕公寓大廈各項公共設施與日常開支所需及其他基地、共用部分之經常管理費用，故調漲管理費自需有正當且必要之理由（最高法院97年台上字第2347號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭決議係以多數決方式，決議令原告以每坪400至500元繳納系爭房屋管理費，相較於其餘區分所有權人，每坪繳納管理費為40元，原告應負擔系爭房屋每坪管理費金額為其他區分所有權人之10至12.5倍，比例相差非小。
被告雖辯稱系爭決議係考量原告曾將系爭房屋做為員工宿舍、倉庫使用，為不特定多數人聚集出入之場所，增加公共設施使用消耗之程度，及系爭房屋無獨立之電號、水號，原告從未支付系爭房屋之水、電費，亦未分擔系爭大樓之公用水、電費，故對系爭房屋之管理費採取不同之收費標準云云。
然查：⑴被告抗辯原告將系爭房屋做為員工宿舍、倉庫使用，增加公共設施之消耗程度，及修繕、管理、維護費用乙節，此為原告所否認，被告就此亦未提出其他事證以實其說，自難作為對原告調漲系爭房屋管理費之正當理由；
⑵依被告主張系爭房屋設有分電錶，前由被告抄錶後，按夏季每度6元、冬季每度5元向系爭8樓增建部分之住戶收取自用電費（見本院卷第277頁），是被告應非不得按原告實際使用之水電度數，向原告計收系爭房屋之水電費用，縱認原告有欠繳水、電費用之情形，此屬被告應另詢其他另循其他法律關係或訴訟程序予以處理之問題，並非被告得不問系爭房屋實際使用水電費用之情形，每月均以高於其他區分所有權人10至12.5倍，即以每坪400至500元計收系爭房屋管理費之充分理由。
況依被告於112年3月22日委請律師發函原告，要求原告自111年11月起，按月於每月10日前，以每坪450元，共計40坪計算，繳納系爭房屋每月18,000元之管理費，此有該律師函在卷可稽（見本院卷第23至25頁），比照系爭大樓於112年1月至000年0月間，每2個月繳納之公共電費，分別為54,694元、55,994元、58,273元、78,928元、92,816元、62,228元、57,952元、60,032元，平均每月約32,557元（計算式：54,694元＋55,994元＋58,273元＋78,928元＋92,816元＋62,228元＋57,952元＋60,032元＝520,917元、520,917元÷8÷2＝32,557元，元以下四捨五入），此有繳費通知單等在卷可憑，可見被告向原告收取系爭房屋每月管理費18,000元，縱然扣除以每坪40元計算，即1,600元（計算式：40坪×40元＝1,600元）之管理費，仍將近系爭大樓近年公共電費平均數之一半，被告復未提出其以每坪400至450元計算管理費，相當於系爭房屋所應負擔個人及公共水、電費用之計算依據，另考量使用水電用量多寡亦繫於個人生活習慣、有無實際居住、實際居住人數等因素，尚難認有提高系爭房屋管理費10至12.5倍之充分理由，難認其區別程度具有相當性，堪認系爭決議係藉由多數決之人數優勢，形成對系爭房屋住戶長期不利且不合理之負擔，欠缺正當合理依據，已有權利濫用之情事，依民法第148條第1項之規定，應屬無效。
五、綜上所述，原告先位請求確認系爭決議不成立，為無理由，應予駁回，惟原告備位主張被告以多數決方式通過系爭決議，欠缺正當合理依據，構成權利濫用，請求確認系爭決議無效，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 7 月 11 日
民事第六庭 法 官 孫藝娜
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 11 日
書記官 陳科維
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