臺灣臺中地方法院民事-TCDV,112,訴,1503,20240429,1

臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第1503號
原 告 游文明 住○○市○○區○○路00號


訴訟代理人 黃幼蘭律師
複 代理人 陳亭均
被 告 游格源

訴訟代理人 胡書瑜律師
游尊鈞
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國113年3月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地上如附圖即臺中市豐原地政事務所複丈日期民國112年2月17日複丈成果圖所示之建物【第1層：編號B面積46.55㎡、編號P面積68㎡、第2層：編號G面積113.83㎡、編號H面積3.95㎡、編號I面積10.6㎡（編號I部分占用上開同段1000地號土地上）、第3層：編號K面積113.83㎡、第4層：編號M面積138.25㎡、第5層：編號N面積171.42㎡、突出物第1層：編號O面積22.8㎡】全部騰空並遷讓返還予原告。

被告應自民國111年9月13日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣肆萬元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

查原告起訴時原聲明第1項為被告應將如附圖（如本院卷第21頁附圖）所示之建物遷讓返還予原告等語（見本院卷第13頁）；

嗣於民國113年1月26日具民事更正訴之聲明狀而更正聲明第1項為被告應將坐落臺中市神岡區豐洲北段999地號土地（下稱系爭土地）上如臺中市豐原地政事務所複丈日期112年2月17日複丈成果圖即附圖（下稱附圖）所示之建物（第1層：編號B面積46.55㎡、編號P面積68㎡、第2層：編號G面積113.83㎡、編號H面積3.95㎡、編號I面積10.6㎡、第3層：編號K面積113.83㎡、第4層：編號M面積138.25㎡、第5層：編號N面積171.42㎡、突出物第1層：編號O面積22.8㎡，下稱系爭建物）騰空，遷讓返還予原告等語（見本院卷第449頁），依上開說明，僅係補充及更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加，自於法相合，附此說明。

二、原告主張：被告為原告之長子。坐落臺中市○○區○○路000○0號房屋（下稱「412之9號房屋」）旁邊之未辦理保存登記建物即系爭建物則為原告所興建，原告並於100年12月20日將系爭建物出租予被告經營「吉元企業社」使用，約定每月租金為新臺幣（下同）4萬元，該租約未定有租賃期限，有兩造簽立之協議書（下稱系爭協議書）可參。

原告前於111年9月8日以臺中法院郵局第2218號存證信函，向被告為終止兩造間系爭租賃關係之意思表示，並請被告將系爭建物點交並返還原告，而該存證信函經被告於111年9月12日收受，故系爭租賃關係於該日終止，然被告迄今並未返還系爭建物予原告，是原告爰依民法第455條、第767條第1項之終止租約及所有物返還請求權等規定，請求被告遷讓、返還系爭建物。

又兩造間之系爭租賃關係業於111年9月12日終止，是被告自次日起即已無占有使用系爭建物之正當權源，而被告未返還系爭建物，即致原告受有無法占有、使用、收益系爭建物之損害，依民法第179條等規定，被告無權占有系爭建物可能獲得相當於租金之利益，原告自得請求被告給付。

而被告之前承租系爭建物之租金為每月4萬元，是原告得向被告請求相當於該租金數額即每月4萬元之不當得利，故原告請求被告自111年9月12日收受上開存證信函之翌日，即111年9月13日起之不當得利每月4萬元，應屬有據等語。

並聲明：（一）被告應將系爭土地上如附圖所示之建物（第1層：編號B面積46.55㎡、編號P面積68㎡、第2層：編號G面積113.83㎡、編號H面積3.95㎡、編號I面積10.6㎡、第3層：編號K面積113.83㎡、第4層：編號M面積138.25㎡、第5層：編號N面積171.42㎡、突出物第1層：編號O面積22.8㎡）騰空並遷讓返還予原告。

（二）被告應自111年9月13日起，至遷讓返還上揭房屋之日止，按月給付原告4萬元。

（三）願供擔保，請准宣告假執行。

三、原告對被告抗辯所為之陳述：

（一）原告於109年11月4日將所有臺中市神岡區豐洲路412之9號房屋及坐落土地（權利範圍2分之1 ，下合稱412之9號房地），賣予訴外人即被告之配偶陳瑛枝。

原告將系爭412之9號房地賣予陳瑛枝後，原告仍繼續於系爭建物經營吉元企業社，於此期間，被告及陳瑛枝均未曾主張系爭建物為其等所有而要求原告繳交租金。

又被告於100年12月20日承接原告所經營之吉元企業社，兩造因此以系爭協議書約定被告應給付系爭建物租金每月4萬元予原告，被告不僅未曾異議，且如期給付該租金，足證系爭建物確為原告所有。

又原告於111年9月8日曾先以存證信函主張與被告終止系爭建物之租賃契約，而被告收受存證信函後，以「臺中英才郵局第1140號存證信函」回覆原告稱其向原告承租者係吉元企業社之機械設備云云；

惟被告於該存證信函並不否認於111年9月5日與原告已協議終止租約。

再依 系爭共同聲明協議書第1條所示「……，房屋廠房其原始設廠所施設機械設備生財器具等之權利迄今乃屬甲方所有，現係由乙方借用，……」， 顯然機械設備乃原告借給被告無償使用，因此被告並未曾給付機械設備之所謂租金給原告，故系爭協議書所載之租金4萬元確為系爭建物之租金，而非所謂機械設備之租金。

況若系爭協議書之租金4萬元若為所謂機械設備之租金（假設語氣），則被告於100年12月20日承接吉元企業社後，即開始給付每月4萬元租金予原告，且給付到被告存證信函所謂之111年8月，則顯然「關於機械設備之法律關係」均已約定好，則該期間又何需突然於110年9月9日再簽立所謂共同聲明協議書（下稱系爭共同聲明），又焉有可能如被告所稱 「因有承租機械設備，但系爭協議書未記載每月租金4萬元之租用標的為何，是兩造於110年9月9日才又簽立系爭共同聲明，以補充系爭協議書之內容」云云，竟於系爭協議書簽立後相隔10年後、遲至10年後，才補充約定？且所謂機械設備租約補充之內容，竟然變成「借用」？可見被告所辯，不僅悖於常情，且前後矛盾，並非事實。

基上，系爭協議書所載之租金4萬元乃系爭建物之租金，而非機械設備之租金，是兩造間就系爭建物存有租賃關係，至為顯明。

（二）至被告辯稱系爭建物乃不具獨立之所有權客體云云，為無可採。

查原告購買「412之9號房地」後，為經營吉元企業社，原告又獨立興建系爭建物，作為吉元企業社之廠房使用，由現況照片可知，系爭建物有獨立出入的大門，且該獨出入口更與隔壁「412之9號房地」之出入口，互不相同，系爭建物並非「412之9號房地」之增建或附屬建物。

原告當時獨立興建系爭建物時，不僅樓層增加，興建範圍更繞到「412之9號房地」後方，邊界更大於「412之9號房地」。

由系爭建物1樓之大門進入後，裡面即有樓梯通往系爭建物之2樓至5樓，亦即如附圖所示「第1層，編號B、P」、「第2層，編號G（至編號H、I則為雨遮）」、「第3層，編號K」、「第4層，編號M」、「第5層，編號N」、「突出物，編號O」建物均有獨立出入口，且被告亦不否認上開各樓層都能由1樓進出，故被告仍陳稱各該樓層並無獨立出入口，不具獨立之所有權客體云云，顯係混淆事實。

（三）被告復稱原告於109年11月4日已將系爭建物賣予被告之配偶陳瑛枝，故原告不能請求返還云云，顯然無據。此見系爭不動產買賣契約書，可見原告出售者係「412之9號房地」，且該買賣契約書記載所出售之「412之9號房屋」面積合計為304.50㎡。而系爭建物本身之面積即至少有689.23㎡，足證該買賣契約所買賣者僅有「412之9號房地」，該買賣範圍完全不包括系爭建物。又系爭契約第2條記載買賣總價款為400萬元，而本件前因訴訟標的價額之爭議，經鈞院送請鑑價，系爭建物經鑑價後，單純僅論建物之價值至少即有483萬5000元，而此乃毫無包含「412之9號房地」，焉有可能陳瑛枝僅以所謂價金400萬元即能同時取得「412之9號房地」及「系爭建物」。故可見被告辯稱原告於109年11月4日以系爭買賣契約，將412之9號房地連同系爭建物賣予陳瑛枝云云，顯屬無稽。查原告為吉元企業社之創辦人，「412之9號房屋」及系爭建物均為原告經營該企業社之範圍，故系爭共同聲明開頭之「原工廠房屋所有權人」，是以創辦人的角度，來講述整個吉元企業社。因109年間原告將「412之9號房屋」之2分之1持分出售予被告配偶陳瑛枝，故隔年即110年簽立系爭共同聲明時，原告才會將原本全部範圍均屬於原告之資產中，另外獨立以「現房屋廠房共有人」描述「被告游格源、被告配偶陳瑛枝，就412之9號房屋是共有」（按原告此狀係指該建物謄本之登記外觀，蓋就被告之2分之1持分，原告另案主張係原告借被告之名為登記，而原告此等主張於本件均同）。

（四）系爭建物確為具獨立性之所有權客體，此由本院112年10月19日勘驗現場之內容可證，其中原告主張「現場樓梯和電梯與補充測繪P部分均係原告所搭建，第1樓A原始建物與P相符部分原係鐵皮建物，此見第2層編號F部分與補充測繪原保存標示黃色建物之範圍相符可知。」等語，而被告本人亦自承：「P部分原始建物確實為鐵皮建物（亦即嗣後該鐵皮建物為原告所拆除，另外興建P部分），電梯與樓梯確實在蓋標示B部分一起蓋的。」等語，可見原告興建系爭建物時有拆掉「412之9號房屋」1樓後方保存登記 之部分，並非有所謂附屬在「412之9號」房屋之情。另經本院諭知：「經由樓梯上至2樓，可見2樓處電梯即可通1樓P位置，上方的2樓樓層如成果圖第2層標示增建的範圍。鐵門外面可見就是一樣上面的雨遮，無陽台。2樓的G位置並無與F相通之任何通道。」等語，且經兩造均稱無意見，可見「系爭建物」2樓 與「412之9號房屋」2樓並未相通，「412之9號房屋」2樓並無通行至「系爭建物」2樓，系爭建物有自己獨立性。另本院諭知：「3樓之情形如第2層，K部分與J部分無相通之通路，由3樓可見第2層H、I部分之雨遮，樓梯及電梯可達第3層。」等語，亦經兩造均稱無意見，可見「系爭建物」3樓 與「412之9號房屋」3樓亦未相通，「412之9號房屋」 3樓亦無法通行至「系爭建物」3樓，系爭建物有自己的獨立性。另本院諭知：「現場第4層部分，可由2樓至4樓樓梯及電梯相通，第4層增建於原保存建物後方之位置與原建物有高低落差。建物於第4層後面的鐵門可相通。」等語，亦經被告本人陳稱「原本陽台上方都是空的，有女兒牆，就是如現況窗戶的上方，有ㄇ字型，也是至樓梯上方的窗戶的高度，兩邊窗戶高度是相同的，原告應該有將後鐵門的對向女兒牆高度降低。」等語，足見原告興建系爭建物時，有拆掉「412之9號房屋」4樓陽台設施，興建成為「系爭建物」4樓，並使其可通至「412之9號房屋」之4樓。綜上，「系爭建物」1、2、3樓均獨立以自身內部之樓梯、電梯 通行，並不與「412之9號房屋」相通，「412之9號房屋」亦無法通行過來。唯有4樓，係原告讓「系爭建物」4樓，與「412之9號房屋」4樓相通。另本院勘驗結果認「第5層增建部分係相互連通，並有1處鐵梯可通往突出物就是成果圖標示O部分」等語，且經原告陳稱：「第5層亦是我造興建，與被告居住之412之9號房屋，沒有相通。」，而被告對此亦表示無意見，可見「412之9號房屋」本身並無第5層樓，而系爭建物則興建至5樓，且系爭建物之5樓係覆蓋在「412之9號房屋」上，是「系爭建物」5樓，更沒有通不通「412之9號房屋」之問題，因「412之9號房屋」本身並沒有5樓。再者，觀諸本院諭知：「現場履勘狀況成果圖及增建部分各有獨立之鐵門，2棟建物間之1樓也有鐵門之處，建物之樓層由正面外觀來看，以磁磚間距來看原保存建物至3樓均與增建建物有落差，4樓以上則與增建物之外觀平行。」等語，而被告對此亦主張「無意見，但牆是相連的……。」等語，可見系爭建物有獨立之出入口，至於「系爭建物」、「412之9號房屋」使用共同壁建築，乃常見之建築方式，此並不影響系爭建物具備之獨立性。另本院諭知：「成果圖第1層補充鑑測P部分臨路有1處鐵門可對外。」等語，亦經原告主張：「原始建物第1層與測繪P部分並無相通。」等語，另被告亦表示：「無意見，此部分未相通。」等情，益徵系爭建物1樓本身自己有2個大門，且該2個大門均與「412之9號房屋」1樓，不相通。基上，系爭建物於構造上及使用上，不僅未依附於「412之9號房屋」，且有獨立之出入口，且系爭建物自己內部即可由1樓通行至5樓，且系爭建物各樓層與「412之9號房屋」亦不相通，其中僅有第4樓層為原告興建時，有意使兩者相通，甚至系爭建物還一路往上興建到5樓，較諸「412之9號房屋」樓層更高，在在堪認系爭建物具有獨立性，為獨立之所有權客體。又建物之出入口，是整體來看，並非建物內的一個一個房間各別來看，亦非建物內一個一個空間各別來看，尤系爭建物非公寓，而為透天整棟建物，故被告不否認「系爭建物1樓有獨立出入口，然後可以一路通到系爭建物各樓層，直至5樓」，此等事實更經本院勘驗現場在卷，可見系爭建物之獨立性，具有獨立所有權。至被告以系爭建物之各樓層陳稱，各層沒有獨立進出門戶云云，顯然故意迴避上開事實。系爭建物各樓層均可通到1樓而為出入，此既為不爭之事實，益徵系爭建物為獨立建物。

（五）至被告陳稱系爭建物為其所建云云，要無可採：原告就此予以否認，若為被告所興建（假設語氣），被告又何必於答辯狀以所謂「已經向原告購買系爭建物」為本件抗辯理由顯見系爭建物為原告所興建無訛。

又兩造另案即本院112年度訴字第2823號案件之112年11月28日言詞辯論程序中，被告已承認「系爭建物係原告所興建」，此見「（法官問）：被告對原告主張系爭房地一旁為吉元廠房，且為原告所搭建，原告為所有權人是否爭執？（按吉元廠房即本件系爭建物）被告稱：「就原告是所有權人部分爭執，就是原告所搭建部分，不爭執。

……」等語，可見系爭建物確為原告所興建，被告陳稱為其所建云云，顯無可採。

（六）被告辯稱原告讓與吉元企業社時，亦將系爭建物之事實上處分權一併讓與云云；原告否認。抑且，被告經營吉元企業社時，係向原告租賃系爭建物，每月租金4萬元。被告辯稱陳瑛枝向原告購買「412之9號房屋」之應有部分1/2時，該買賣係包括系爭建物云云，原告否認。陳瑛枝向原告購買「412之9號房屋」之應有部分1/2，外觀上之買賣價金似為400萬元，然實際之買賣價金為1000萬元，就此，因陳瑛枝亦僅給付400萬元予原告，故就陳瑛枝短付之價金，原告已另案向陳瑛枝請求。本件前因訴訟標的價額之爭議，經本院送請鑑價，系爭建物經鑑價後，單純僅論建物之價值至少即有483萬5000元，此未包含「412之9號房地」，則焉有可能陳瑛枝僅以所謂400萬元即能同時取得「412之9號房地」應有部分1/2及「系爭建物」？再於兩造另案即本院112年訴字第2823號事件，被告認「412之9號房屋」應有部分2分之1的市價，即為3000萬元之市價為3000萬元，而系爭建物之樓層比「412之9號房屋」高，面積也更大，顯然系爭建物之價值高於6000萬元。於此情況下，原告豈會僅以所謂400萬元，同時將「412之9號房屋」的應有部分1/2 、「系爭建物」出售予陳瑛枝，此顯不符常情。可見被告辯稱「原告讓與吉元企業社時有將系爭建物之事實上處分權也一併讓與、陳瑛枝向原告購買412之9號房屋之應有部分1/2時該買賣包括系爭建物」云云，均與客觀事證不符，毫無可採。

（七）被告陳稱其向原告給付每月4萬元租金為租賃機械設備，並非租賃系爭建物云云，同無可採：查被告所提陳證2影片之譯文，可見原告之子提到2部分：「……違約，我們4萬元，機台不要租嘛」、「連帶，連帶，商標跟吉元企業社，我們全部收回……」。上開影片內並無原告，而原告之子並非原告本人，對事情之全部並非完全了解，自有誤解之處或未完善表達之處，此可觀該影片，當時係在討論系爭協議書，而該協議書並未記載「違約，要將商標跟吉元企業社收回」，但原告之子當時有為如此之表達；同樣，被告之子亦未否認。亦即該對話的兩個人，都認為「違約，要將商標跟吉元企業社收回」是要討論的。然迄至目前，原告亦未要求被告將「商標跟吉元企業社」返還，被告亦未主動返還「商標跟吉元企業社」，可見當時兩邊對話之人均非完整瞭解事情之人，否則，本件被告是否亦認系爭協議書存有「違約，要將商標跟吉元企業社收回」之約定？退步言，被告向原告承租系爭廠房，原告將廠房內機械設備，無償借給被告使用，此乃人民生活之日常，此即猶如承租房屋時，房東附帶傢俱，無償借給承租人使用一樣。則若廠房（房屋）不租了，則機械設備（傢俱）就不會給房客使用了，亦即使用機械設備（傢俱）之前提，應係廠房（房屋）之租賃關係還存在，二者是連動的。故「不租了，就不能使用、就沒有機械設備（傢俱）」，亦為一般非法律專業之人「白話」的理解與表達。基上，被告以陳證2影片辯稱被告向原告給付之每月4萬元租金係屬機械設備之租賃，並非系爭建物之租賃云云，毫無可採。又依系爭協議書第1條所示，當時原告讓與「吉元企業社」之內容，僅有論及「商號店名、店內庫存、生財器具」，此乃逐一列舉，完全沒有提及所謂建物，甚至上開物品被告還要給付價金購買，則原告更不可能無償贈送系爭建物予被告，故被告使用系爭建物以經營企業社，當需給付租金。基上，被告給付原告之4萬元租金確為系爭建物之租金，系爭建物之所有權，確為原告所有，則原告請求被告遷讓返還系爭建物，係有理由。

四、被告則以：下列情詞，以資抗辯。

（一）對於系爭建物係由原告所興建者，並無爭執，但依現況可見系爭建物與412之9號房屋之結構是連在一起，事實上無法分開。

否認原告有將系爭建物出租予被告作為經營吉元企業社使用。

依系爭協議書第1條及第2條之記載，可知約定標的為「吉元企業社之商標名、庫存及生財器具」，與系爭建物毫無關係。

又該協議書僅記載讓與吉元企業社之商標名、庫存及生財器具，卻未記載每月租金4萬元之租用標的為何，是兩造又於110年9月9日簽立系爭共同聲明，該內容即補充系爭協議書內容，載明原告為「原工廠房屋所有權人」，而被告及被告配偶分別為「現房屋廠房共有人」及「另現房屋廠房共有人」，僅屋內之生財器具為原告所有，故租金4萬元係指「租用生財器具」甚明，原告主張依系爭協議書可見原告出租系爭建物予被告云云，顯無可採。

（二）如附圖所示第1層編號P部分，放置機械設備，設有1廁所供1樓主建物所用，無法單獨分離使用，依實務見解，應屬原有建物即「412之9號房屋」之附屬建物，不具有獨立之所有權客體，且此部分係於00年0月間興建，被告係於82年5月17日取得「412之9號房屋」時，亦已取得該部分之2分之1權利。

另附圖第1層編號B等粉色標示部分，亦不具獨立之所有權客體，因編號B係連接主建物及廠房之走道及部分機器設備放置處，僅作為走道使用，不具獨立之經濟目的；

又編號G部分為2樓作為機械設備及吊鉤使用，僅能由1樓進出，無獨立進出門戶；

編號H、I為雨遮突出物，不具構造上及經濟上之獨立性，僅為主建物之從物；

編號K部分為第3層之一結構上獨立空間，無獨立進出門戶，該增建部分應屬原建物即「412之9號房屋」之附屬建物；

編號M部分僅為第4層之一結構上獨立空間，無獨立進出門戶；

編號N部分僅為第5層之一結構上獨立空間，無獨立進出門戶；

編號O部分係頂樓陽台突出物，不具結構及經濟上之獨立性，故上開部分係於被告取得「412之9號房屋」後所興建，該等建物之使用上與「412之9號房屋」成為一體，其所有權應歸於消滅，被附屬之「412之9號房屋」原有建物所有權範圍即因此擴張，被告自於系爭建物完成後當然取得其所有權之2分之1。

又109年11月4日，原告已將「412之9號房屋」土地及建物（權利範圍2分之1及系爭增建之建物一同出售予被告配偶陳瑛枝，有買賣契約書可參，該契約第9條約明「本約標的物包含室內外定著物，…如有增建物均應依簽約時之現狀連同主建物一併點交」等語，是原告原本所有之2分之1所有權部分，亦已一併出售予被告之配偶，自不得向被告請求返還系爭建物。

因系爭買賣契約並未限定增建建物是否具備獨立性，如具備獨立性，亦屬增建之內容，且契約最後1條雙方手寫約定依照現況點交，即係將增建包含於系爭買賣契約中，否則不用另手寫點交，而「412之9號房屋」從興建以來即由被告使用，原告自己有房屋，並未使用。

（三）退步言，倘認上開部分具有結構上及經濟上之獨立性，而成為獨立之所有權客體；

然原告既已於109年11月4日一併出售予陳瑛枝，自亦不得請求返還。

系爭建物為未辦保存登記之建物，事實上處分權應看何人實際占用及使用收益，而系爭建物實際上係由被告在吉元企業社上班，原告於100年間已交棒被告，原告已未參與經營而未再使用收益系爭建物，故認系爭建物於100年間亦已讓與被告，原告當無再請求被告返還之理。

（四）並聲明：（1）原告之訴駁回。（2）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

五、兩造經本院整理並協議不爭執事項如下（調整部分文字用語，見本院卷第519至520頁）

（一）兩造為父子關係，系爭「412之9號房屋」旁邊之系爭建物為原告所興建，系爭建物並未為保存登記。

（二）系爭建物有自己之大門可直接進出，亦有自己之樓梯、電梯可由第1層樓通行至第5層樓。

（三）「412之9號房屋」與「系爭建物」之第1層樓、第2層樓、第3層樓，均互不相通。

「412之9號房屋」僅有4層樓有以陽台與系爭建物相通，但「412之9號房屋」並無第5層樓。

（四）原告於111年9月8日寄發存證信函予被告，被告於111年9 月12日收受該存證信函並另以存證信函回覆原告。

原告復於112年7月25日向被告催繳其所積欠長達2個月租金總額之租金，並經被告於112年7月26日收受，被告收到原告該催告後，並未給付租金，原告乃於112年8月28日寄發存證信函終止系爭租約，經被告於112年8月29日收受，系爭建物現仍為被告所占有。

六、本院得心證之理由

（一）查原告主張系爭建物為獨立之建物，並非「412之9號房屋」之附屬建物，故所有權應仍為原告所有，兩造間系爭協議書所載租金4萬元部分，係就被告向原告承租系爭建物以經營吉元企業社之租金為約定，因被告欠繳租金，經原告催告仍未給付，原告亦已合法終止系爭租約協議，自得請求被告遷讓返還系爭建物並給付相當於租金之不當得利等情，乃為被告所否認，且以上情置辯。

是本件爭點，當為（1）系爭建物究屬「412之9號房屋」之附屬增建物，抑或為獨立建物？被告辯稱因系爭建物為系爭「412之9號房屋」之增建而無獨立所有權，應由取得「412之9號房屋」之所有權人即被告與被告之配偶陳瑛枝取得，原告已非系爭建物之所有權人或事實上處分權人，而無權要求被告返還系爭建物及給付相當於租金之不當得利，有無理由？（2）系爭建物如為獨立建物，其所有權人或事實上處分權人為何人？（3）被告辯稱依系爭共同聲明及系爭買賣契約書所載，原告已於出售「412之9號房屋」所有權2分之1時一併出售系爭建物全部予被告配偶陳瑛枝，有無理由？

（二）系爭建物為獨立建物：按「所謂附屬建物，係指依附於原建築物以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築物而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築物之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，應由原建築物所有人取得增建建物之所有權，原建築物所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築物之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築物而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築物所有權範圍並不擴張及於該等建物。」，最高法院109年度台上字第1633號民事判決參照。查被告雖辯稱系爭建物並非獨立建物，無獨立之所有權，係其於取得「412之9號房屋」所有權2分之1後所為增建，為「412之9號房屋」之附屬增建物，故當然歸其取得系爭建物之2分之1權利，而原告其後將伊「412之9號房屋」2分之1所有權出售予陳瑛枝，亦一併出售該附屬建物即含系爭建物2分之1予陳瑛枝，故原告已非系爭建物之所有人等情，並提出系爭買賣契約及系爭共同聲明為據；然為原告所否認。經查，原告主張伊購買「412之9號房地」後，為經營吉元企業社而獨立興建系爭建物，作為吉元企業社之廠房使用，又原告當時獨立興建系爭建物時，不僅將樓層增加，且興建範圍更繞至「412之9號房地」後方，建物之邊界更大於「412之9號房地」等情，乃為被告所不爭執，當堪認為真；又者，觀諸本院於112年10月19日至現場履勘之結果，其中原告主張「現場樓梯和電梯與補充測繪P部分均係原告所搭建，第1層樓A原始建物與P相符部分原係鐵皮建物，此見第2層編號F部分與補充測繪原保存標示黃色建物之範圍相符可知。」等語，亦經被告自承：「P部分原始建物確實為鐵皮建物（亦即嗣後該鐵皮建物為原告所拆除，另外興建P部分），電梯與樓梯確實在蓋標示B部分一起蓋的。」等語，可見原告興建系爭建物時，確有拆除「412之9號房屋」1樓後方保存登記之部分，而非有所謂附屬於「412之9號」房屋之情已明。又者，觀諸本院履勘之結果乃為「經由樓梯上至2樓，可見2樓處電梯即可通1樓P位置，上方之2樓樓層如附圖第2層標示增建之範圍。鐵門外面可見就是一樣上面的雨遮，無陽台。2樓之G位置並無與F相通之任何通道。」等情（見本院卷第357頁），且此經兩造均表示無意見，是可見「系爭建物」2樓與「412之9號房屋」2樓確實並未相通，而「412之9號房屋」2樓並無通行至「系爭建物」2樓之連通處，就此益徵系爭建物確有其獨立性甚明。另者，本院經履勘其他樓層後，亦見：「3樓之情形如第2層，K部分與J部分無相通之通路，由3樓可見第2層H、I部分之雨遮，樓梯及電梯可達第3層。現場第4層部分，可由2樓至4樓樓梯及電梯相通，第4層增建於原保存建物後方之位置與原建物有高低落差。建物於第4層後面的鐵門可相通。」等情（見本院卷第357頁），此亦經兩造均稱無意見，且經被告陳稱：「原本陽台上方都是空的，有女兒牆，就如現況窗戶之上方，有ㄇ字型，也是至樓梯上方窗戶之高度，兩邊窗戶高度是相同的，原告應該有將後鐵門之對向女兒牆高度降低。」等語（見本院卷第357頁），可見系爭建物3樓與「412之9號房屋」3樓亦未相通，「412之9號房屋」 3樓亦無法通行至系爭建物3樓，而原告興建系爭建物時確有拆除「412之9號房屋」4樓之陽台設施，而另興建系爭建物之4樓，方使該處可通至「412之9號房屋」之4樓無訛。準此，足見原告主張「系爭建物」1、2、3樓均獨立以自身內部之樓梯、電梯通行，並未與「412之9號房屋」相通，「412之9號房屋」亦無法通行至系爭建物之上開同等樓層，唯有4樓係原告讓「系爭建物」4樓與「412之9號房屋」4樓相通等語，洵屬真實可採。又者，觀諸本院勘驗結果乃認「第5層增建部分係相互連通，並有1處鐵梯可通往突出物即附圖標示O部分」等情，且經原告陳稱：「第5層亦為原告建造興建，與被告居住之412之9號房屋並未相通。」等語，又被告對此亦表示無意見，益徵「412之9號房屋」本身並無第5層樓，而系爭建物則興建至5樓，且系爭建物之5樓則係建造覆蓋包含於「412之9號房屋」及系爭建物4樓之上，亦即「系爭建物」5樓更無可通行至「412之9號房屋」之情無疑，是原告主張系爭建物之第5層樓亦無連通「412之9號房屋」，而顯非供該房屋使用之附屬設備等語，當屬有據。又查，審之本院履勘現場之結果，既亦可見：「現場履勘狀況附圖及增建部分各有獨立之鐵門，2棟建物間（指412之9號房屋及系爭建物）之1樓也有鐵門之處，建物之樓層由正面外觀來看，以磁磚間距來看，原保存建物（即指412之9號房屋）至3樓均與增建建物（指系爭建物）有落差，4樓以上則與增建物之外觀平行。附圖第1層補充鑑測P部分臨路有1處鐵門可對外。」等情，又被告對此亦主張「無意見，但牆是相連的……。」等語，且原告主張「原始建物第1層與測繪P部分並無相通。」等情，亦據被告表示：「無意見，此部分未相通。」等情（均見本院卷第357頁），在在足見系爭建物1樓本身有2個大門，且該2個大門均與「412之9號房屋」1樓不相通，而有自己之獨立出入口，且其他樓層均僅得由系爭建物之獨立大門出入口進出，非可經由「412之9號房屋」之各樓層相互通聯進出使用，至「系爭建物」與「412之9號房屋」使用共同壁建築，則本為常態建築方式，並不影響系爭建物具備之獨立性，是揆諸首揭說明，足見系爭建物於構造上及使用上，不僅未依附於「412之9號房屋」，且有獨立之出入口，又其內部即可由1樓通行至5樓，而系爭建物之各樓層與「412之9號房屋」亦不相通，其中僅有第4樓層為原告興建時，有意使兩者相通，甚至系爭建物尚一路往上興建至第5層樓，較諸「412之9號房屋」樓層更高，而由系爭建物1樓之大門進入後即有樓梯及電梯可通往系爭建物之2樓至5樓，亦即如附圖所示「第1層，編號B、P」、「第2層，編號G（至編號H、I則為雨遮）」、「第3層，編號K」、「第4層，編號M」、「第5層，編號N」、「突出物，編號O」建物均有獨立出入口，亦即系爭建物之各樓層均可通至系爭建物1樓而為出入，且被告亦不否認上開各樓層均能由系爭建物之1樓進出無訛，並有本院於112年10月19日至現場履勘制作之勘驗筆錄及現場照片附卷可參（見本院卷第347至395頁），是堪徵系爭建物並非「412之9號房地」之增建或附屬建物，而確實具有獨立性，而為獨立之財產權客體，允無疑義。基上，被告猶以系爭建物之各樓層並無獨立進出門戶，當非獨立建物，且依系爭共同聲明所載，亦可見縱使原告未讓與系爭建物之事實上處分權，然因系爭建物非獨立建物，當於系爭買賣契約簽立後，亦已於移轉「412之9號房地」2分之1所有權時一併移轉予被告之配偶陳瑛枝云云置辯，均容無依據。

（三）系爭建物為未辦理保存登記之獨立建物，已如前述，而參諸最高法院41年台上字第1039號「自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列」之判例意旨，其所有權人恆為原始起造（建築）之人，其雖得為繼承之標的，然繼承人因繼承所取得者，並非該不動產之「所有權」本身，而僅為該棟建物之「事實上之處分權」而已（最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決議、69年度台上字第 1204號判決意旨參照），佐以原告所提兩造另案即本院112年度訴字第2823號之112年11月28日言詞辯論筆錄載明：「（問：被告對原告主張系爭房地一旁為吉元廠房，且為原告所搭建，原告為所有權人是否爭執？按，該案系爭房地係指412之9號房屋及其坐落土地）就原告是所有權人部分有爭執，就是原告所搭建部分，不爭執。」

等語（見本院卷第432頁）及被告於112年12月15日本院言詞辯論期日中亦自承：「就系爭建物全部係由原告所興建者，不為爭執。」

等語（見本院卷第414頁），可見原告既為系爭建物之原始建造人無疑，則系爭建物之事實上處分權，自應歸由原告1人取得，容無疑義；

至被告辯稱其於取得「412之9號房地」2分之1所有權時，亦已一併取得系爭建物之2分之1處分權云云，當嫌無據。

（四）原告並未於簽立系爭買賣契約而出售「412之9號房屋」所有權2分之1時一併出售系爭建物2分之1或全部予被告之妻陳瑛枝等情：查被告雖仍辯稱即便系爭建物認屬獨立建物，然既為系爭建物之增建，兩者結構一體而無法分離，依系爭買賣契約第9條約定「增建亦一併移轉」及手寫約定「現況點交」等情，應認系爭買賣契約所載增建並不限於附屬建物，而亦包含獨立增建物，則系爭建物依系爭買賣契約所載，亦應同為買賣標的云云；

然此亦為原告所否認。

而查，所謂買賣契約之增建物一併出售或取得，本僅限於原買賣標的房屋之附屬增建物，此為買賣交易之常態，且由系爭買賣契約第9條第2項約定「如有『增建物』均依簽約時之現狀連同『主建物』一併點交」等語（見本院卷第269頁）亦可明，則被告就其所為上開異於一般交易態樣之主張，當應由被告舉證以實其說。

惟則，被告就此徒僅空言自為上開不合常理之解釋，當已難為遽採；

況且，單就系爭建物（全部）之估定價格為483萬5000元，即顯已高於系爭買賣契約僅出售2分之1所有權之價格400萬元部分甚鉅（見經本院委請大中不動產估價師事務所正中資產鑑定有公司所為鑑價報告書所載，下稱正中公司，系爭鑑價報告），亦為兩造所不爭執，復參以原告所提另案本院112年訴字第2823號事件中被告於民事陳報（二）狀中陳稱：「412之9號房屋47.18坪之價值為3000萬元」等語（見本院卷第461至463頁），可見系爭買賣契約中「412之9號房屋」所有權2分之1之約定價格僅為400萬元，已顯與被告所指「412之9號房屋」所有權2分之1之市價1500萬元（3000萬元除以2）相距甚遠，則原告焉有於以400萬元賤價出售「412之9號房屋」2分之1所有權之同時，竟仍一併出售亦顯逾上開價格之系爭建物之全部予被告之配偶陳瑛枝之理。

準此，被告辯稱原告已將系爭建物之事實上處分權全數出售予被告之配偶陳瑛枝，而已非事實上處分權人云云，亦無依據。

（五）另被告雖辯稱依系爭共同聲明所載，亦可見縱使原告未讓與系爭建物之事實上處分權，然因系爭建物非獨立建物，而於109年出售與陳瑛枝時亦應已一併移轉予被告及陳瑛枝，否則蓋無於110年另簽立系爭共同聲明而記載「現房屋廠房共有人為被告及陳瑛枝」之情（見本院卷第446頁）。然則，系爭建物並非「412之9號房屋」之附屬建物，而為獨立建物，既經本院審認如前，則被告猶反覆以系爭建物為「412之9號房屋」之附屬建物為前提而主張上情，均屬無據，洵非足取。又者，觀諸系爭共同聲明之開宗明義乃記載：「當事人為原廠房內原始設施工廠機械設備生財器具等歸屬權利事宜共同聲明如下：第1條：…」等情（見本院卷第263頁），亦可見原告與被告及被告配偶陳瑛枝簽立系爭共同聲明，確僅係為確認原廠房即含系爭建物內之原始設施工廠機械設備生財器具等歸屬權利，其中既無任何關於原告有何讓與系爭建物之所有權或事實上處分權予被告及其配偶之情事，此有被告所提系爭共同聲明在卷可參（見本院卷第263頁），從而，被告徒以原告與陳瑛枝簽訂系爭買賣契約後，尚簽訂系爭共同聲明而將立協議書人「原工廠房屋所有權人」之原告，變更為「現房屋廠房共有人」被告與「另現房屋廠房共有人」陳瑛枝之文字記載，主張即為系爭建物之事實上處分權已移轉予被告及其配偶之證明云云；然前又辯稱即便系爭建物為獨立建物而其事實上處分權未讓與被告，然因系爭建物於109年出售予陳瑛枝，實際上其事實上處分權亦已讓與陳瑛枝云云，此兩相矛盾之論述，均委屬無據。況且，觀諸原告提出本院112年度訴字第2823號另案112年11月28日言詞辯論筆錄載明：「（兩造不爭執事項）：（五）系爭房屋（指412之9號房屋）旁有另一棟房屋（此指本件系爭建物），自（何時起至何時止）作為（吉元企業社之廠房？）使用。（六）被告配偶陳瑛枝於110年1月13日以買賣為登記原因，自原告處取得系爭房地（指412之9號房屋及其坐落土地）應有部分2分之1之所有權。嗣原告於000年00月間對陳瑛枝起訴請求給付系爭房地應有部分2分之1價金，經本院以112年度訴字第842號事件受理。」等語，且為兩造所不爭執（見本院卷第435至437頁），益徵被告提出系爭共同聲明或系爭買賣契約辯稱其配偶陳瑛枝於109年間向原告買受取得412之9號房屋所有權2分之1權利時，亦已一併取得系爭建物之2之1或全部權利云云，均非可取。綜上各情，堪認原告主張伊迄今仍為系爭建物之事實上處分權人等語，當屬真實可採。

（六）原告主張伊前曾出租系爭建物供被告經營吉元企業社使用，兩造約定系爭建物使用租金為每月4萬元，因被告其後未按期繳付租金，原告已依約催告被告限期給付欠租，並於被告拒不繳納租金後亦已合法通知終止系爭租約等情，業據原告提出系爭協議書、原告寄給被告之111年9月8日存證信函及被告於111年9月12日收受上開存證信函之證明等為證（見本院卷第23至33頁）；

然此仍為被告所否認，且以上情置辯。

而查，觀諸系爭共同聲明第1條乃約定「……，房屋廠房其原始設廠所施設機械設備生財器具等之權利迄今乃屬甲方（指原告）所有，現係由乙方（指被告）借用，……」等情（見本院卷第263頁），已足見吉元企業社之機械設備當係原告借給被告無償使用，尚非租用，故被告未曾給付機械設備之所謂租金予原告，而系爭協議書所載之租金4萬元應確為系爭建物之使用租金，而非所謂機械設備之租金，已甚明確。

況且，倘認系爭協議書之租金4萬元為所謂機械設備之租金，被告於100年12月20日承接吉元企業社後，即開始給付每月4萬元租金予原告，且給付至被告存證信函所謂之000年0月間止，亦即「關於機械設備之法律關係」均早已為約定，又何需另於110年9月9日再簽立系爭共同聲明確認「房屋廠房其原始設廠所施設機械設備生財器具等之權利，迄今乃屬甲方（下均指原告）所有，現係由乙方（指被告）借用。

…欲出售時，務必徵得甲方之同意方可行之，否則違反本約之協議任由甲方追究責任」等情（見本院卷第263頁），且焉有可能如被告所稱 「因有承租機械設備，但系爭協議書未記載每月租金4萬元之租用標的為何，是兩造於110年9月9日才又簽立系爭共同聲明，以補充系爭協議書之內容」等之情事，基此，顯見被告所辯上情前後不一且悖於常情，容無可採。

又按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條規定甚詳。

意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；

意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。

前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。

意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。

故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋。

解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。

關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。

而查，核諸系爭協議書之內容中業已載明「茲當事人間為交付經營事業名稱之事宜，喜願締訂條件列明如下：第1條：甲（下均指原告）目前所經營之事業名稱吉元企業社之商號店名以及店內之庫存量及生財器具等願讓與乙方（下均指被告）承接經營買賣事業。

…第2條：乙方亦願承接上開事業名稱之店名及店內之目前現狀庫存量經營買賣事宜，乙方於經營期間中如有盈餘，應依照上項庫存量之金額309萬1410元陸續返還甲方收回本金至清還為止，乙方亦務必每月給付甲方租金4萬元之淤，乙方不得有拖延短欠情事。」

等語，亦可見被告承接吉元企業社時為經營買賣時，除可使用吉元企業社原有生財設備、名稱及庫存量外，確尚有使用系爭建物以經營該企業社之情無疑，從而，系爭協議書既載明被告於利用該等約定受讓承接之生財器具等經營事業之期間，須待倘有獲利時，方須「依照上項庫存量之金額309萬1410元陸續返還甲方收回本金至清還為止」而給付盈餘予原告，然於此同時，不問吉元企業社獲利與否，仍應按月給付原告每月租金4萬元而不得短少，是顯見被告自簽訂系爭協議書之日起即需按月給付之每月租金4萬元，確係指被告經營吉元企業社之同時須占有使用系爭建物之租金，當無疑義。

準此，系爭協議書所載之租金4萬元乃系爭建物之租金，而非機械設備之租金，是兩造間就系爭建物確實存有原告所指系爭租賃關係，至甚明確。

（七）查兩造間就系爭建物本有約定每月租金4萬元而未定有期限之租賃契約存在，已如前述，而按，租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

民法第450條第1項、第2項分別定有明文。

查系爭租約已於111年9月8日經原告以存證信函主張與被告終止系爭建物之租賃契約，並由被告於111年9月12日收受存證信函無訛，亦有原告所提存證信函及其回執查詢在卷可參（見本院卷第31至33頁），且為兩造所不爭執，是兩造間系爭建物之租約業已於111年9月12日經原告為合法終止甚明。

從而，系爭租賃契約既已終止，則被告本應於系爭租賃契約終止後，將系爭建物騰空返還予原告無疑，然被告迄未為之，亦如前述，則原告依租賃物返還請求權，請求被告將系爭建物全部騰空並遷讓返還予原告，自屬有據，應為准許。

（八）復按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦定有明文；

再按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參見）。

查被告於系爭租約終止後，仍無權占有系爭建物，迄未遷讓返還原告，業經本院審認如前，揆諸上開說明，則被告當受有利益，致原告受有損害無疑，準此，審以被告向原告租賃系爭建物所約定之租金為每月4萬元，是原告主張於租賃期限終止後即自111年9月13日起至被告遷讓返還系爭建物之日止，被告仍無權占有系爭建物使用，受有相當於上開租金之利益，並使原告受相當於租金即每月4萬元之損害，應屬可採。

綜上，原告請求被告給付自111年9月13日起至遷讓交還系爭建物之日止，按月給付4萬元，為有理由，應予准許。

七、綜上所述，原告依據租賃物返還請求權、租賃契約及不當得利等法律關係，請求被告將系爭建物全部騰空並遷讓返還予原告，並給付自111年9月13日起至遷讓交還系爭建物之日止，按月給付4萬元之不當得利，均為有理由，當為准許。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核與本院所為上開認定不生影響，自毋庸再予審酌，附此敘明。

九、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均尚無不合，爰分別酌定擔保金額後准許之。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 4 月 29 日
民事第五庭 法 官 許惠瑜
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 29 日
書記官 丁于真