臺灣臺中地方法院民事-TCDV,112,訴,2217,20240425,1

臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第2217號
原 告 劉順彬
劉福田
劉福鋅
劉姵均
劉廖月香
共 同
訴訟代理人 張宏銘律師
劉月琴
被 告 財政部國有財產署中區分署

法定代理人 趙子賢
訴訟代理人 蔣志明律師
複代理人 楊榮富律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國113年3月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序事項：

一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。

前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項及第2項前段定有明文。

查兩造就坐落臺中市○○區鎮○段000○000○0○000○0地號土地（前地號為臺中市○○區鎮○段00○0號，重測後為同段224地號土地，嗣配合臺中市新八自辦市地重劃，於民國102年4月23日分割為三筆土地(分別為224地號土地，面積588平方公尺，道路用地；

224之1地號土地，面積197平方公尺，住宅用地：224之2平方公尺，面積353平方公尺，住宅用地)，下合稱系爭土地）之耕地三七五租約之租佃爭議，經臺中市政府耕地租佃委員會調處不成立後，由臺中市政府移送前來，有臺中市政府112年8月7日府授地權一字第1120221685號函暨所附臺中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄等卷證附卷可佐（見本院卷第9至224頁），是本件租佃爭議事件之起訴程序，核與上開規定相符，先予敘明。

貳、實體部分：

一、原告主張：

(一)緣訴外人劉滄州與台灣土地銀行大甲分行簽訂國有土地之耕地租約(下稱系爭租約)，由劉滄州自50年1月1日起，向台灣土地銀行大甲分行承租系爭土地耕作。

劉滄州於66年10月12日死亡，由其配偶即訴外人劉徐招治繼承系爭租約，劉徐招治於85年8月11日死亡，由訴外人劉福星、劉福樹、原告劉順彬、劉福田、劉福鋅繼承系爭租約，劉福星於87年1月25日死亡，其權利由配偶即原告劉廖月香繼承。

至系爭土地之管理機關則由台灣土地銀行大甲分行變更為被告(當時組職為財政部國有財產局臺灣中區辦事處)。

又系爭租約前為每6年續約，嗣改為每10年續約，最近一次係訴外人劉福樹、原告劉順彬、劉福田、劉福鋅及劉廖月香，與被告於91年12月26日簽定國有耕地租賃契約(下稱系爭新約)，約明租期自92年1月1日起至101年12月31日止(計10年)，原告均按期繳納租金。

嗣因劉福樹於97年5月23日死亡，其權利經繼承人協議由原告劉姵均繼承。

故兩造間就系爭土地存有耕地三七五租約。

(二)原告因劉福樹死亡而向被告申請為系爭租約之繼承登記時，被告竟以原告承租之系爭土地上有土造平房、鐵皮棚架為由，認定原告有未自任耕作事實，主張契約無效，而不同意劉姵均繼承租約，且於101年12月31日系爭租約屆滿後，亦以此為由不再與原告續約。

然被告所稱鐵皮棚架係於66年間興建，目的係要放置烘稻機及農具，係作為耕作使用。

另被告所稱土造房屋之年代久遠，屬於泥土建築，約於日據時代即已興建，劉滄洲承租系爭耕地時，該土造平房早已存在數十年以上，且係供原告之歷代長輩居住，原告就該土造平房未作任何增建。

該土造平房絕大部分且係蓋在原告另行承租之同段第223地號建地上，該223號建地於78年間並由原承租人劉徐招治向出租機關購買其中3分之2部分(現登記於劉順彬配偶何麗鐘名下)，其餘3分之1由原告承租。

原告因出租機關未辦理鑑界，經重劃測量結果所占用面積復僅20平方公尺，不到系爭土地面積百分之2，復於劉滄州承租系爭土地前即存在，根本無法知悉越界，甚至被告亦不知悉，被告以此為由主張系爭租約無效，實屬權利濫用，有違比例原則。

再者，原告係因地界未經複丈，誤以為鴿舍係位於223地號建地上，經被告提醒後，原告亦配合清除後，被告已同意換約及續訂耕地租約，足見原告並無不合耕作目的之積極行為。

其後原告興建鐵皮棚架放置農耕機具，亦與農耕有關，自無不自任耕作之事實。

臺中市政府耕地調處委員會之調處意見亦認「本案租約維持。」

，足見兩造間之系爭租約關係確實存在。

(三)系爭租約於101年12月31日屆滿前，原告約於101年7、8月間即依系爭租約第2條約定向被告申請續租，然遭被告以原告違規使用且後續系爭耕地未來將參與重劃為由，不同意續租換約。

然原告並無未自任耕作之事實，被告自不得拒絕續訂租約，依耕地三七五減租條例第20條規定，系爭租約應繼續存在。

況兩造於90年12月13日亦係依耕地三七五減租條例規定續定租約，本件即無農業發展條例規定之適用。

此外，系爭新約於101年12月31日租期屆滿後，被告雖拒絕續約，然被告並未通知原告不得繼續耕作，亦未通知原告要將系爭土地收回，原告復繼續於系爭土地上耕作，並於重劃會於103年派員至系爭土地辦理地上物查估後，為配合重劃而休耕。

被告於111年10月19日函文中亦記載被告有出租系爭土地，被告於本件訴訟中方抗辯系爭租約於87至88年間即已無效，自非可採。

(四)系爭租約持續存在於兩造之間，系爭耕地復因加入新八自辨重劃區，變更為非耕地使用，被告亦已取得分配土地，並於112年5月16日完成土地權利移轉登記。

則原告依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條規定，對被告有耕地補償費請求權存在。

又系爭耕地面積為1138平方公尺，102年公告重劃計畫書公告現值為每平方公尺新臺幣(下同)2萬元，故被告應依上開規定補償原告758萬6667元等語。

(五)並聲明： 1、確認被告就系爭土地，與原告依耕地三七五減租條例所定耕地租約之租賃關係存在。

2、確認原告就系爭土地，對被告所得領取之耕地補償費請求權存在。

3、被告應給付原告758萬6667元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

4、原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：被告於88年12月6日至系爭土地勘查時，發現當時之承租人就系爭土地位於分割後224-2地號範圍內土地有興建建物之不自任耕作情形，原告劉廖月香並以89年10月17日之申請書自承上開部分土地確實興建鴿寮作為養鴿使用，須另尋他處，請被告給予較充裕之時間以回復耕作等情，足見原承租人於88年12月6日以前即有不自任耕作情事，系爭租約當時即已無效，歸於消滅。

被告於90年12月13日所換訂之租約係成立新租約，依農業發展條例第20條第1項規定，已無耕地三七五減租條例之適用，應於101年12月31日租期屆滿時消滅。

又101年12月31日系爭新約租期屆滿後，原告並未申請續訂租約，被告亦未為任何處理，雙方自不存在任何租賃關係。

另劉福樹於97年5月23日死亡，劉姵均以其繼承人身份申請繼承換約部分，因被告認本件租約有部分不自任耕作之情事，亦以103年5月20日台產財中租字第10395008070號函註銷申請在案。

再者，系爭新約係於90年12月13日簽訂之租約，依農業發展條例第20條第1項、第22條規定，被告於101年12月31日因租期屆滿而租賃關係終止，收回系爭土地時，不適用平均地權條例第77條、第63條因市地重劃補償承租人之規定，原告不得請求被告給付補償費等語。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由：

(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。

查原告主張兩造間就系爭土地有耕地三七五租賃關係存在、原告就系爭土地，對被告所得領取之耕地補償費請求權存在，既為被告所否認，則兩造就系爭土地之耕地租賃關係是否仍存在即有不明確之狀態，且此種不明確之狀態能以確認判決將之除去，揆諸上開說明，原告提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益，合先敘明。

(二)原告主張劉滄州與台灣土地銀行大甲分行簽訂國有土地之耕地租約，由劉滄州自50年1月1日起，向台灣土地銀行大甲分行承租系爭土地耕作。

劉滄州於66年10月12日死亡，由劉徐招治繼承系爭租約，劉徐招治於85年8月11日死亡，由劉福星、劉福樹、原告劉順彬、劉福田、劉福鋅繼承系爭租約，劉福星於87年1月25日死亡，其權利由原告劉廖月香繼承。

系爭土地之管理機關嗣從台灣土地銀行大甲分行，變更為被告。

被告最近一次係於91年12月26與劉福樹、原告劉順彬、劉福田、劉福鋅及劉廖月香簽定系爭新約，約明租期自92年1月1日起至101年12月31日止(計10年)，期間因劉福樹於97年5月23日死亡，其權利經繼承人協議由原告劉姵均繼承，系爭新約於101年12月31日租期屆滿後，被告不與原告續約之事實，有劉滄洲、劉徐招治、劉福樹、原告之戶籍資料(見本院卷一第45-49頁、75-83頁)、86年1月1日國有耕地租賃契約書、91年12月26日國有耕地租賃契約書(見本院卷一第111-115頁、第255-256頁)、系爭土地登記謄本(本院卷一第117-119頁、第301、307-311頁)、地籍圖謄本(見本院卷一第313-315頁)、被告112年3月23日台財產中租字第11295007740號函、111年11月21日台財產中租字第11195032380號函(見本院卷一第121-122頁、131-132頁)、102年8月8日土地勘清查表(見本院卷一第155-157頁)、101年2月16日土地勘清查表(勘查原因：劉順彬101年1月17日申租，見本院卷一第163頁)、90年6月14日土地勘清查表及照片(勘查原因：劉廖月香90年6月1日申租，見本院卷一第171-181頁)、被告89年11月7日台財產中管字第8900024892號函、申請書、89年10月6日台財產中管字第8900023346號函(見本院卷一第183-187頁、第333頁)、88年12月23日台財產中管字第8800028631號函、現場略圖、照片(見本院卷一第191-195頁、329-331頁)、88年12月6日土地勘清查表及照片(見本院卷一第197-199頁)、72年4月2日國有耕地租賃契約書(見本院卷一第253頁)、國有耕地租賃契約書(見本院卷一第303頁)、90年12月13日國有耕地租賃契約書(見本院卷○000-000頁)、航照圖(見本院卷一第143、323-327頁、343-367頁、卷二第55-57頁)、現場照片(見本院卷一第369-372頁)、建物套繪地籍圖(見本院卷一第375頁)、被告於101年1月17日收件之換約申請書(見本院卷二第19-21頁)、被告103年5月20日台產財中租字第10395008070號函(見本院卷二第23頁)、223地號土地之國有耕地租賃契約書、承購國有非公用不動產申請書、勘查紀錄表(見本院卷二第89-93頁)在卷可按，且為被告所不爭執，堪信屬實。

(三)按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。

是承租人應自任耕作，如有違反，原訂租約無待於另為終止表示，當然無效。

又此所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言；

如一耕地租約內有多筆耕地，承租人將其中一部轉租或不自任耕作，則原租約全部無效，其未轉租他人或尚自任耕作之土地，亦失其租賃依據。

而不自任耕作，係兼指轉租及將耕地借予他人使用，或交換耕作、或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，如築巷道、堆置物品等，或無正當理由不自任耕作而任令荒蕪而言（最高法院70年度台上字4637號判決先例、91年度台上字第1311號判決、73年度台上字第112號、81年度台上字第2180號判決意旨參照）。

又共同承租人就租賃耕地之一部或全部不自任耕作或轉租他人者，該與出租人原訂之耕地租約全部無效(最高法院84年度台上字第2975號、106年度台上字第506號判決意旨參照)。

且此所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張，即當然向後失其效力。

系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人明知承租人未自任耕作土地而仍繼續收租，默示承租人使用未自任耕作土地或於原訂租約租期屆滿後依減租條例換訂租約，即使原已無效之租約恢復其效力(最高法院112年度台上字第2852號、107年度台上字第2356號裁判旨參照)。

查：㈠觀之系爭租約於劉徐招治死亡後之數位共同承租人，與被告所簽訂之租賃契約書，雙方就租賃標的即系爭土地，並未約定數位承租人各自使用範圍，此有上開租賃契約書可稽，堪以認定。

㈡86年1月1日起之承租人原為劉福星、劉福樹、原告劉順彬、劉福田、劉福鋅，劉福星於87年1月25日死亡，其權利由原告劉廖月香繼承，為兩造所不爭執，並有國有耕地租賃契約書可按(見本院卷一第111頁)，堪認自87年1月25日起原告劉廖月香即為系爭租約之共同承租人。

而原告劉廖月香向被告申辦繼承換約時，被告承辦人員至系爭土地勘察，發現系爭土地有遭搭建鴿舍作為養鴿之用之不自任耕作情事，有被告89年11月7日台財產中管字第8900024892號函、申請書、89年10月6日台財產中管字第8900023346號函(見本院卷一第183-187頁、第333頁)、88年12月23日台財產中管字第8800028631號函、現場略圖、照片(見本院卷一第191-195頁、329-331頁)、88年12月6日土地勘清查表及照片(見本院卷一第195-199頁)在卷可憑。

再比對系爭土地87年4月23日、88年4月29日及89年5月25日航空測量圖(見本院卷二第51-57頁)，可見系爭土地坐落現224-2地號土地之西北側部分，於87年4月23日時仍呈現綠色之作物景像，於88年4月29日時該範圍土地已呈現地表裸露及存有建物現象，與上開88年12月6日土地勘清查表記載系爭土地之地上物狀況有鴿籠等語及該日拍攝之現場照片(見本院卷一第195-199頁)相符，則原告劉廖月香因繼承而成為系爭土地之共同承租人後，即於87年4月23日後至88年4月29日前間之某時，在系爭土地上搭建鴿舍作為養鴿之用，而有不自任耕作情事，洵足認定。

㈢系爭土地與同段223號土地雖相毗鄰(見本院卷一第175、193、第313頁)，惟劉徐招治前於223地號土地上即有建物，並於78年間承購部分223地號土地(見本院卷一第37、59、135-137、141-143、149、159頁)，且223地號土地為建地，業據原告陳明在卷，並有233地號土地國有基地租賃契約書可按(見本院卷二第89頁)。

衡情，原告如誤認上開西北側範圍耕地屬於223號建地，端無將該部分建地作為耕地使用而種植作物必要，87年4月28日航照圖顯示224-2西北側土地整塊為完整之綠色作物景像，顯係作為耕地使用，業如前述，原告既將該部分土地作為耕作使用，斷無誤認該部分土地係233號建地範圍之理，足見原告明知該範圍土地屬於系爭土地即耕地範圍，始為耕作使用。

其明知上情，猶於88年4月29日前某日將地貌變更為呈現大片地表裸露及存有建物現象，搭建鴿舍，顯有不自任耕作之故意至明。

原告辯稱係因不知系爭土地與223土號土地界址，始在系爭土地上搭建鴿舍使用，並無不自任耕作之故意云云，尚難採取。

㈣基上，原告劉廖月香既有上開故意不自任耕作情事，依據前開說明，系爭租約至遲於88年4月29日即向後當然無效，歸於消滅，不因原告劉廖月香嗣依被告要求，於89年間將上開土地恢復耕作使用，被告亦於90年12月13日與劉福樹、原告劉順彬、劉福田、劉福鋅、劉廖月香簽訂國有耕地租賃契約書，約定租賃期限自87年7月30日起至91年12月30日止(見本院卷○000-000頁)，即使原已無效之租約恢復其效力，洵足認定。

(四)按農業發展條例第20條第1項、第2項規定：「本條例中華民國89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。

本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。」

、「本條例中華民國89年1月4日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。」

。

查，系爭租約既於88年間即已當然無效，縱被告於90年12月13日與劉福樹、原告劉順彬、劉福田、劉福鋅、劉廖月香簽訂國有耕地租賃契約書、及於91年12月26與劉福樹、原告劉順彬、劉福田、劉福鋅及劉廖月香簽定系爭新約，均無從使原已無效之系爭租約恢復其效力，業如前述，自無從認為系爭新約係延續系爭租約而來，二者顯不具有連續性，上開90年12月13日所定租約及系爭新約，均應認屬前揭農業發展條例第20條第1項所規定之89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，而無耕地三七五減租條例規定之適用。

(五)按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。

意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。

故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力(最高法院55年度台上字第276號民事裁判先例要旨參照)。

且農業發展條例第21條規定：本條例中華民國89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約之租期、租金及支付方式，由出租人與承租人約定之，不受土地法第110條及第112條之限制。

租期逾一年未訂立書面契約者，不適用民法第422條之規定。

前項農業用地租賃約定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，不適用民法第451條及土地法第109條、第114條之規定；

當事人另有約定於期限屆滿前得終止租約者，租賃關係於終止時消滅，其終止應於六個月前通知他方當事人；

約定期限未達六個月者，應於十五日前通知。

農業用地租賃未定期限者，雙方得隨時終止租約。

但應於六個月前通知對方。

查，系爭新約約定租賃期間自92年1月1日起至101年12月31日止，租期屆滿時，租賃關係即行終止，出租機關不另通知。

承租人如有意續租，應於租期屆滿前3個月內，申請換約續租，逾期未換約者，即為無意續租，由出租機關收回土地。

又原告於系爭新約租期屆滿前雖有向被告申請續租，然未獲被告同意，為兩造所不爭執，系爭新約復無民法第451條規定之適用，農業發展條例且無如耕地三七五減租條例第20條之規定。

被告因認原告在系爭土地上搭建鐵皮棚房，致該部分所坐落土地未實際耕作，不同意原告續租系爭土地之申請，亦難認係屬權利濫用。

依據上開說明，系爭新約之租賃關係應於101年12月31日租期屆滿時消滅。

(六)按獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法，係依平均地權條例第58條第2項規定訂定，該辦法第37條第1項規定：自辦市地重劃區重劃前訂有耕地租約之公、私有土地者，重劃後分配土地者，重劃會應於分配結果公告確定後二個月內邀集租約雙方當事人協調，承租人得依平均地權條例第63條第2項第1款規定向出租人請求按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。

協調同意終止租約者，重劃會應檢具有關資料函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約並通知當事人；

協調不成者，重劃會應於權利變更登記後，檢具有關資料函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記，此觀該辦法第1條、第37條第1項規定即明。

而農業發展條例中華民國89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，其租賃關係終止，由出租人收回其農業用地時，不適用平均地權條例第11條、第63條、第77條、農地重劃條例第29條及促進產業升級條例第27條有關由出租人給付承租人補償金之規定，農業發展條例第22條定有明文。

查，系爭租約早於88年間即已無效，系爭新約應適用農業發展條例規定，於101年12月31日約定租期屆滿時即消滅，業如前述，復無平均地權條例第63條、第77條規定之適用，則原告主張依平均地權條例授權制定之上開辦法第37條第1項規定，請求被告給付原告補償金，自屬無據，不應准許。

(七)基上，被告抗辯系爭租約至遲於88年間即已無效、系爭新約亦因租期屆滿而於101年12月31日消滅，兩造間並無原告主張之租賃關係存在。

原告不得請求被告給付補償金等語，洵屬有據，堪可採取。

四、綜上所述，原告訴請確認被告就系爭土地，與原告依耕地三七五減租條例所定耕地租約之租賃關係存在、確認原告就系爭土地，對被告所得領取之耕地補償費請求權存在，並依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條及平均地權條例第63條等規定，請求被告給付原告補償金758萬6667元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法，經審酌後，認與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 4 月 25 日
民事第二庭 法 官 江奇峰
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 25 日
書記官 許馨云