臺灣臺中地方法院民事-TCDV,112,訴,3092,20240415,2

臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第3092號
原 告 陳嘉瑾
訴訟代理人 王將叡律師
被 告 李曉慧

上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國113年3月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號壹樓南側兩間房屋騰空交還予原告。

二、被告應給付原告新臺幣30萬7167元及自民國113年1月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

暨自民國112年12月1日起至騰空交還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣4萬3000元。

三、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。

四、訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。

五、本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣28萬7100元為原告預供擔保，得免為假執行。

六、本判決第二項前段得假執行，但被告如以新臺幣30萬7167元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第二項後段，於判決確定前清償期已屆至部分，原告按月以新臺幣1萬4333元，為被告供擔保後，得假執行。

但被告如按月以新臺幣4萬3000元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，准予一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張伊為臺中市○○區○○路000號建物之共有人，並為該建物1樓南側之兩間店舖(下稱系爭房屋)之分管人，伊於民國112年6月15日，將系爭房屋出租予被告，約定租期自112年7月1日至117年6月30日止，共計5年，前2年每月租金為新臺幣（下同）4萬3000元，應於每月首日前繳付，並特約被告逾期給付第一期租金，伊得沒收已付押金，被告若於終止租約時不交還系爭房屋，即應給付違約金10萬元，如需訴訟，並應賠償律師費。

詎被告就第一期租金僅付3萬2000元，尚欠1萬1000元，至112年11月止，累積積欠租金計18萬3000元【計算式：(112年7月份短繳租金)1萬1000元+(112年8、9、10、11月份欠繳租金)4萬3000元×4=18萬3000元】，伊遂於112年11月2日，將催告被告於3日內給付欠租，逾期系爭租約即為終止，不另通知之存信函內容，以LINE傳送圖片予被告，故系爭租約已於112年11月6日終止，被告仍無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，爰依民法第440條、第455條、第439條、系爭租約第6條、民法第179條不當得利等規定，請求被告遷讓房屋、給付積欠租金18萬3000元、給付自112年12月1日起至騰空遷讓系爭房屋止每月4萬3000元不當得利、賠償違約金10萬元、律師費6萬元等語等語。

並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空交還予原告。

㈡被告應給付原告34萬3000元及自起訴狀繕本送達翌日（即113年1月18日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

暨自民國112年12月1日起至騰空交還前項房屋之日止，按月給付原告4萬3000元。

㈢前二項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

參、本院得心證之理由：

一、原告主張之事實，業據提出系爭租約(本院卷第23~26頁)、建物登記第一類謄本(第27頁)、被告112年6月15日及同年7月1日匯款紀錄截圖(第29頁)、兩造LINE對話紀錄截圖34張(第31~39頁)、被告所營凱珞美學商行之經濟部商業登記資料查詢(第43頁)、第428號存證信函及國內快捷/掛號/包裹查詢列印資料(第53~55頁)、原告配偶張瑞福與被告間之LINE對話紀錄截圖2張(第57頁)、王將叡律師收據(第59頁)、系爭房屋112年房屋稅繳款書(第61頁)等為證。

被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀答辯，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，應視同自認，堪信原告主張為事實。

二、茲就原告之各項請求分述如下：

(一)原告請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由： 1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。

次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦有明定。

又非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項前段定有明文。

所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言（最高法院58年台上字第715號、86年度台上字第3742號、103年度台上字第2407號判決意旨參照）。

另按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（同院87年度台簡上字第7號裁定要旨參照）。

再民法第440條第1項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生應準用同法關於意思表示之規定(同院41年台上字第490號判決意旨參照)。

2.查原告主張被告自112年7月1日起，即未依約給付租金，計至同年11月止，被告所欠租金數額已逾2個月以上，合計18萬3000元，且經原告於112年11月2日，以LINE將存證信函(該存證信函未經被告領取)內容通知被告，此有第428號存證信函及LINE截圖可證(本院卷第15、53、54、57頁)，且為被告視同自認。

系爭租約既已於112年11月6日終止，原告依民法第455條前段規定，請求被告騰空交還系爭房屋，自屬有據。

(二)原告請求被告給付積欠之租金，就14萬7167元部分為有理由，逾此部分，則無理由：系爭租約於112年11月6日終止，是原告就終止後之部分，自無租金給付請求權，經本院核算原告得請求之租金應為14萬7167元【(112年7月份短繳租金)1萬1000元+(112年8、9、10月份欠繳租金)4萬3000元×3+(112年11月份欠繳租金)4萬3000元×5日/30日≒14萬7167元，元以下四捨五入】，原告請求此部分之租金，即屬有據，逾此部分(即112年11月6日起至同月30日止之租金)則屬無據。

(三)原告請求被告給付本件返還租賃物屋等事件之違約金10萬元及律師費用6萬元，為有理由：1.按系爭租約第6條第2項約定：「乙方(即承租人暨被告，下同)於終止租約時不交還店屋，即應給付違約金10萬元整，如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責支付」，此有原告提出之系爭租約(本院卷第25頁)為證，且未有「懲罰性」字句之記載，依民法第250條第2項規定，應視為賠償總額預定性之違約金。

違約金之數額是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（同院79年度台上字第1915號判決意旨參照）。

2.查本院審酌被告自系爭租約於112年11月6日終止後，迄今尚未返還系爭房屋予原告，致原告須額外支出勞費，訴請被告遷讓返還系爭房屋，且系爭租約提前終止之緣由，係因被告自第一個月起即未繳足房租，且連續多月未繳納租金，被告違約之惡意甚為明顯，被告未遷讓返還系爭房屋前，原告無從取回占有使用，亦無法另行出租收益，確實受有相當之損害，另參以被告於締約前，既已自行評估、衡量自己履約之意願、經濟能力等因素後，始與原告訂立系爭租約，依私法自治、契約自由原則，自應尊重兩造之約定，故認本件違約金之約定適當，尚毋庸酌減，原告請求被告依租約第6條約定，賠償違約金10萬元及律師費用6萬元（見本院卷第59頁王將叡律師出具之收據），共計16萬元，亦屬有據。

(四)原告請求被告自112年12月1日起至交還系爭房屋之日止，按月給付4萬3000元相當於租金之不當得利，為有理由： 1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。

所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制（臺灣高等法院99年上字第484號判決意旨參照）。

2.查被告於系爭租約終止後，仍繼續占有系爭房屋，原告請求被告給付自112年12月1日起，至返還系爭房屋之日止，按月相當於租金之不當得利4萬3000元，亦屬有據。

三、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

本件原告請求被告給付之違約金10萬元、律師費用6萬元部分屬無確定期限，請求積欠租金18萬3000元部分，原係屬有確定期限之債，且於起訴前已屆期，而起訴狀繕本係於113年1月17日送達被告，有送達證書(本院卷第117頁)在卷可佐，被告自該日起已受催告，則原告依上開規定併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日(即113年1月18日)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，亦屬有據。

肆、綜上所述，原告依照民法第440條、第455條、第179條不當得利等規定及系爭租約第6條約定，據以提起本訴，請求如主文1、2所示事項(騰空交還系爭房屋、積欠租金14萬7167元、112年12月1日起至騰空交還系爭房屋止，每月相當於租金之不當得利4萬3000元，違約金10萬元、律師費6萬元)，均無不合，應予准許。

逾此部分為無理由，應予駁回。

伍、因本案事證已臻明確，原告其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

陸、假執行之宣告：

一、本判決主文第1項遷讓房屋部分，參酌原告起訴時陳報系爭房屋之價額約28萬7100元(本院卷第17、61頁)，又主文第2項前段金錢給付部分，所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，分別依職權宣告假執行，原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使法院之職權發動，本院就此毋庸為准駁之諭知，並依職權宣告被告為原告預供擔保，得免為假執行。

二、另按有關財產權之將來給付訴訟之判決，可於債務清償期屆至前，宣告附條件之假執行，即於主文宣告於判決確定前如清償期已屆至，債權人預供擔保若干金額後得假執行（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類提案第37號研討結果參照）。

本判決主文第2項後段有關被告應自112年12月1日起，按月給付原告4萬3000元部分，屬財產權之將來給付訴訟之判決，故宣告於判決確定前清償期已屆至部分，原告得聲請假執行，並依職權宣告被告預供擔保而免為假執行。

三、原告敗訴部分，假執行聲請失所附麗，一併駁回。

柒、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中華民國113年4月15日
民事第一庭 法 官 蕭一弘
以上正本係照原本製作。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 15 日
書記官 郭盈呈