臺灣臺中地方法院民事-TCDV,113,訴,540,20240719,2

臺灣臺中地方法院民事判決
113年度訴字第540號
原 告 祭祀公業法人台中市廖朝孔

法定代理人 廖本慶
訴訟代理人 陳浩華律師
被 告 廖本深

上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國113年7月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣玖拾柒萬捌仟玖佰伍拾貳元，及自民國一一三年六月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔百分之七十四，餘由原告負擔。

四、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣參拾貳萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣玖拾柒萬捌仟玖佰伍拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。

五、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。

查原告起訴時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）157萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

嗣於民國113年5月13日變更聲明為：被告應給付原告132萬8,952元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第77頁）。

核屬減縮應受判決事項之聲明，依據前揭規定，應予准許。

二、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告將坐落雲林縣○○鄉○○段000○00000○000○000地號土地（下稱系爭土地，個別逕稱地號）及其上門牌號碼雲林縣○○鄉○○路00號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，兩造於106年5月1日簽訂房屋土地租賃契約書（下稱甲租約），租賃期間自106年5月1日起至112年4月30日止，屆期自動終止，租金前3年為每月4萬元，後3年為每月4萬5,000元，押租金12萬元。

詎被告自107年2月起未依約繳納租金，經原告向本院起訴後，兩造於110年3月3日在本院調解成立（110年度中司移調字第41號，下稱系爭調解），確認被告至110年1月31日止，共積欠原告租金147萬9,000元，被告並應於112年4月30日前將系爭房屋遷讓返還予原告。

然被告仍未依系爭調解內容履行，兩造復於111年4月11日簽訂終止租賃協議書（下稱系爭協議書），合意於111年4月18日提前終止甲租約，並結算被告至111年4月18日止，積欠原告之租金共71萬5,952元，經以押租金12萬元抵充後，被告尚積欠原告租金59萬5,952元。

惟被告仍未清償上開租金，並繼續占用系爭房屋，原告為使被告盡快搬離，再將系爭房屋及334、334-1地號土地出租予被告1個月，並於112年5月9日簽訂不動產租賃契約書（下稱乙租約），約定租賃期間自112年5月1日起至112年5月31日止，租金3萬元，且約定被告若未於租賃期滿前將系爭房屋遷讓返還予原告，應給付懲罰性違約金50萬元。

然被告仍未給付上開租金3萬元，且迄至112年8月9日始將系爭房屋遷讓返還予原告，被告應給付原告違約金50萬元。

又被告自106年5月1日起至111年4月18日止及自112年5月1日起至112年5月31日止，共積欠原告租金62萬5,952元（計算式：59萬5,952元＋3萬元＝62萬5,952元）。

另被告自111年5月1日起至112年4月30日止，無權占用系爭房屋及土地；

自112年6月1日起至112年8月8日止，無權占用系爭房屋及334、334-1地號土地，共受有相當於租金之不當得利60萬9,000元（計算式：4萬5,000元×12月＋3萬元÷30日×69日＝60萬9,000元），致原告受有損害，應返還此利益予原告。

是被告應給付原告173萬4,952元（計算式：62萬5,952元＋60萬9,000元＋50萬元＝173萬4,952元），扣除被告於111年10月11日給付原告租金12萬元，及自110年10月起至111年10月止，被告轉租予訴外人社團法人雲林縣啟智協會（下稱啟智協會）之租金28萬6,000元後，被告尚應給付原告132萬8,952元。

爰依甲、乙租約之法律關係及民法第179條規定，提起本件訴訟等語。

並聲明：被告應給付原告132萬8,952元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；

願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

（一）原告主張其將系爭土地及房屋出租予被告，兩造於106年5月1日簽訂甲租約，租賃期間自106年5月1日起至112年4月30日止，屆期自動終止，租金前3年為每月4萬元，後3年為每月4萬5,000元，押租金12萬元。

詎被告自107年2月起未依約繳納租金，經原告向本院起訴後，兩造於110年3月3日成立系爭調解，確認被告至110年1月31日止，共積欠原告租金147萬9,000元，被告並應於112年4月30日前將系爭房屋遷讓返還予原告。

然被告仍未依系爭調解內容履行，兩造復於111年4月11日簽訂系爭協議書，合意於111年4月18日提前終止甲租約，並結算被告至111年4月18日止，積欠原告之租金共71萬5,952元，經以押租金12萬元抵充後，被告尚積欠原告租金59萬5,952元。

惟被告仍未清償上開租金，並繼續占用系爭房屋，原告為使被告盡快搬離，再將系爭房屋及334、334-1地號土地出租予被告1個月，並於112年5月9日簽訂乙租約，約定租賃期間自112年5月1日起至112年5月31日止，租金3萬元，且約定被告若未於租賃期滿前將系爭房屋遷讓返還予原告，應給付懲罰性違約金50萬元。

然被告仍未給付上開租金3萬元，且迄至112年8月9日始將系爭房屋遷讓返還予原告。

又被告自106年5月1日起至111年4月18日止及自112年5月1日起至112年5月31日止，共積欠原告租金62萬5,952元。

另被告自111年5月1日起至112年4月30日止，無權占用系爭房屋及土地；

自112年6月1日起至112年8月8日止，無權占用系爭房屋及334、334-1地號土地。

而原告於111年10月11日收到被告給付之租金12萬元，及啟智協會轉交之租金28萬6,000元，應自原告請求之金額中扣除等節，業據原告提出甲租約、公證書、乙租約、系爭調解筆錄、系爭協議書及112年8月9日切結書（下稱系爭切結書）為證（見本院卷第15至23頁、第47至57頁），核與原告上開所述相符，堪信為真實。

是原告請求被告給付租金21萬9,952元（計算式：62萬5,952元－12萬元－28萬6,000元＝21萬9,952元），核屬有據。

（二）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院106年度台上字第326號判決意旨參照）。

查原告為系爭房屋及土地之所有權人，甲租約已於111年4月18日終止，乙租約之租賃期間則自112年5月1日起至112年5月31日止，是被告自111年5月1日起至112年4月30日止，係無權占有系爭房屋及土地；

又被告迄至112年8月9日始將系爭房屋遷讓返還予原告，則被告自112年6月1日起至同年8月8日止，亦係無權占有系爭房屋及334、334-1地號土地，被告均因而受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害。

參以甲租約終止時之租金為每月4萬5,000元，乙租約之租金則為每月3萬元，是原告依民法第179條規定，請求被告給付原告60萬9,000元（計算式：4萬5,000元×12月＋3萬元÷30日×69日＝60萬9,000元），應屬有據。

（三）次按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，為民法第250條第1項所明定。

雙方約定之違約金債權，於有違約情事時，其請求權即已發生。

違約金有損害賠償性質及懲罰性質，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。

前者以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額之預定；

後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰性，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。

而約定之違約金額是否過高？前者以債權人所受損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀（最高法院110年度台上字第732號判決意旨參照）。

又當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條以職權減至相當之數額，而是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院113年度台上字第981號判決意旨參照）。

經查：1.依乙租約第6條第1項約定記載：「乙方（即被告，下同）如違約不於租賃期滿交還不動產時，則乙方應支付懲罰性違約金新台幣五十萬元」等語（見本院卷第17頁），足見兩造就被告若未於112年5月31日前將系爭房屋遷讓返還予原告，確有違約金之約定，且約定其性質為懲罰性違約金。

2.被告本應於112年5月31日前將系爭房屋遷讓返還予原告，卻遲至112年8月9日始將系爭房屋遷讓返還予原告，有乙租約及系爭切結書附卷可佐（見本院卷第15至19頁、第57頁），堪認被告確有違反乙租約第6條第1項約定之情形，並影響原告對於系爭房屋後續之使用收益，且原告為收回系爭房屋，已耗費相當之勞力、時間及費用。

惟被告已於112年8月9日自行將系爭房屋遷讓返還予原告，且距112年5月31日乙租約期限屆至僅2月9日，被告之違約情狀尚非重大，如仍使被告依乙租約第6條第1項約定給付50萬元之違約金，已超過16個月之租金，顯使被告受不測之損害，有失情理之平，而應予酌減。

3.本院審酌被告違約期間為2月9日，而乙租約之租金為每月3萬元，應得以被告違約期間之租金1倍計算違約金，復參以原告為收回系爭房屋，已耗費相當之勞力、時間及費用等一切情狀，認原告得請求之違約金，應酌減至15萬元，始為適當。

四、綜上所述，原告依甲、乙租約之法律關係及民法第179條規定，請求被告給付97萬8,952元（計算式：21萬9,952元＋60萬9,000元＋15萬元＝97萬8,952元），及自起訴狀繕本送達翌日即113年6月21日（起訴狀繕本於113年5月31日公示送達被告，並自113年6月20日起發生合法送達之效力，見本院卷第95頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2項規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許，並依民事訴訟法第392條第2項規定，職權酌定相當之擔保金額，准被告供擔保後免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 7 月 19 日
民事第四庭 法 官 董庭誌
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 19 日
書記官 王政偉