臺灣臺中地方法院民事-TCDV,94,訴,2639,20060609,2

臺灣臺中地方法院民事判決 94年度訴字第2639號
原 告 許向延
訴訟代理人 陳鎮律師
複 代理人 甲○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 黃淑真律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國95年 5月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：緣被告於民國90年10月 5日，向訴外人蔡黃雪蘭承租臺中市○○區○○段674、674-4、674-10、674-11地號土地，在其上斥資興建建物（以下簡稱上開建物），作為經營「旋風綜合廣場」使用。

原告嗣於91年11月15日與被告簽訂租賃契約（以下簡稱系爭租賃契約），承租該「旋風綜合廣場」中之一間店面（以下簡稱系爭店面），並自行出資施作該店面騎樓走廊、走廊上方增建之 2樓、店面後方之廚房及店面左側之擴建等部分，供其開設「茶禪一味美食館」使用，租期為91年11月15日至96年11月14日。

詎原告於93年 8月底至 9月初，經由媒體報導，始得知上開建物位處臺中市第12期重劃區範圍，即將遭臺中市政府拆除，經與被告數度協商後，兩造於93年11月15日達成合意，於系爭租賃契約第7條加註：自是日起，原告就系爭店面應給付被告之租金，由每月新臺幣（下同）75,000元調降為每月44,000元，及「有關政府法令，12期重劃，不得有異議」等約款。

臺中市政府嗣於94年 1月下旬依法公告上開建物位於重劃區內，為應行拆遷之建物，並查估補償費金額，兩造遂於94年 2月26日再就該建物之拆遷補償費簽訂協議書，被告同意將上開建物因遭拆遷而得請領之補償費6,100, 000元中之13,800,000元，讓由原告自行請領。

詎該筆拆遷補償費竟遭蔡黃雪蘭以其方為上開建物所有人為由，於94年 4月底全數領走，致原告非但無法繼續依兩造所訂租賃契約就系爭店面為使用收益，且亦無從領取上開建物之拆遷補償費以彌補損失。

而原告所受上述損害，既係因被告於兩造租賃關係存續期間，無法提供合於約定之租賃標的物予原告使用收益所致，原告自得本於兩造所訂租賃契約及債務不履行之法律關係，請求被告賠償未依約提供合於使用之租賃標的物致其所受損害；

縱認上開建物於兩造租賃關係存續中遭政府公告應予拆遷一事，非可歸責於被告，然依民法第347條規定準用第349條、第353條規定，被告就上開建物經政府公告拆遷，致原告無法使用系爭店面一事，應負權利瑕疵擔保責任，故原告仍得依關於債務不履行之規定，請求被告賠償損害，至於原告求償之金額，則依兩造於上述協議書約定原告所得領取之補償費為準，為此提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告 1,380,000元，及自94年12月20日起至清償日止，依週年利率5%計算之利息；

願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：原告於與被告簽訂系爭租賃契約前，即知悉上開建物所在土地經臺中市政府納入都市計畫，且被告於簽約時亦曾告知原告此事；

至於臺中市政府何時將就上開建物進行拆除，實非被告與原告訂立租約時所得預見；

又依原告在上述協議書末尾所書「94年5月2日電費、房租已付清，押金已退還」等字樣，顯見兩造就系爭店面所訂租約已於94年5月2日合意終止，而原告自91年11月15日至94年5月2日止，皆正常使用系爭店面，足徵被告於兩造合意終止租約前，確依約提供合於約定用途之標的物供原告使用收益，並無違反民法第423條之情事，是原告主張系爭租賃契約係因可歸責於被告之事由，致原告無法就租賃標的物為使用收益，據此請求被告賠償，自非有據。

退步言之，縱使被告就系爭租賃契約確有原告所指違約情事，應對原告負債務不履行責任，原告亦須就其所受損害數額究為若干，負舉證責任，原告逕依兩造於上開協議書內約定其得請領之拆遷補償費數額1,380,000 元為標準，向被告求償，自非合理；

況且，兩造就系爭店面所訂租約，既合意自93年11月15日起調降租金，且就上開建物因位於重劃區將遭拆除一事亦不再異議，另於上述協議書第1條及第5條內就上開建物之補償金如何領取已達成協議，足見原告已拋棄對被告之債務不履行損害賠償請求權；

又上開建物既未經第三人主張權利，原告主張被告其就上開建物遭政府拆除一事，得依民法第347條準用第349條及第353條規定，請求被告負權利瑕疵擔保責任，並依關於債務不履行之規定請求被告賠償，亦無理由等語，並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；

如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、以下事實為兩造所不爭執，核與原告所提出之不動產租賃附強制執行契約書影本、協議書影本及房屋租賃契約書影本各1份，暨卷附臺中市政府95年3月21日府地劃字第0950053718號函示意旨相符，堪信為真實：㈠被告於90年10月 5日向訴外人蔡黃雪蘭承租上開土地後，在其上斥資興建上開建物，作為「旋風綜合廣場」使用，嗣原告於91年11月15日與被告簽訂系爭租賃契約，承租該建物中之系爭店面，租期自91年11月15日至96年11月14日止，供開設「茶禪一味美食館」使用，依該契約第3條約定，原告每月應給付租金70,000元。

㈡上開土地經臺中市政府93年8月13日府地劃字第09301278311函公告為臺中市第12期福星市政重劃區範圍內土地。

公告日期為93年8月16日至93年9月15日共30日。

㈢兩造曾於93年11月15日，在系爭租賃契約第7條加註：自是日起，原告就系爭店面應給付被告之租金，為每月44,000元，及「有關政府法令，12期重劃，不得有異議」之約款。

㈣兩造另於94年2月26日再簽訂協議書，其中第1條約定：被告同意上開建物因位於市地重劃區而遭拆遷，經臺中市政府核發之補償金6,100,000元，其中1,380,000元，由原告自行請領；

另原告於該協議書末尾書有「94年5月2日電費、房租已付清，押金已退還」等字樣。

㈤上開建物業於94年5月間拆除。

四、原告另主張：系爭店面於兩造租賃關係存續期間內，經臺中市政府以位於重劃區內為由而拆除，是被告顯然因可歸責於己之事由，無法提供合於約定之租賃標的物供原告使用，原告自得本於兩造所訂租賃契約及債務不履行之法律關係，請求被告賠償；

縱認該店面因上述事由於兩造所訂租約期限屆滿前被拆除，非可歸責於原告，被告就此亦應依民法第347條準用同法第349條及第353條規定，負權利瑕疵擔保責任等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則本件應審究者，厥為：系爭店面由被告出租予原告後，因其所在建物位處都市重劃區域內致遭拆除，是否係可歸責於被告之事由，致未能於租賃關係存續中，保持租賃物合於約定使用收益之狀態？若不可歸責於被告，被告就此事應否負權利瑕疵擔保責任？經查：㈠被告與蔡黃雪蘭就上開土地所訂不動產房屋租賃附強制執行契約書第19條約定：本件租賃期間中若因政府重劃、徵收、土地分配、交換等政令之修改時，被告應即無條件解約，交還租賃物予蔡黃雪蘭，若有重劃、徵收補償費用、地上物補償費包含地上樹木及其他一切之地上物補償費，無論取款人名義為何人，均應由蔡黃雪蘭全部領取，被告不得異議，有該契約書影本 1份附卷可稽，堪認被告在承租上開土地時，對於該等土地可能在租期屆滿前，即因政府進行重劃，致其無法繼續使用於其上興建之上開建物一事，有所預見。

至於原告主張：被告與原告簽訂系爭租賃契約時，並未告知上開建物係位於臺中市第12期重劃區內，日後可能遭拆除一節，固為被告所否認，然租賃標的物於租約期限內是否均得由承租人使用收益，諒必為承租人最為關切之事，故原告與被告訂定系爭租賃契約前，是否知悉系爭店面所在建物可能在租賃期限屆滿前遭政府公告拆除，勢必嚴重影響其承租該店面之意願，蓋其可能因不願面對租賃標的物隨時可能被拆除之風險而放棄與被告訂約，縱使其仍甘冒此一風險而承租系爭店面，衡諸常情，亦應於系爭租賃契約內明定：若該店面所在建物於租期屆滿前即遭拆除，兩造就該租約原應負之權利義務應作如何調整，俾將無法依約如期使用租賃標的物所受損害降至最低。

然原告主張：兩造於91年 9月12日簽訂系爭租賃契約時，並未如上述被告與蔡黃雪蘭所訂租約，就為租賃標的物之系爭店面若因政府重劃而拆除時應作如何處理加以約定等情，為被告所不爭執，且被告就其於簽約時曾告知上開建物坐落土地業經臺中市政府納入都市計畫此項積極事實，復未提出其他證據加以證明，自難遽信其此項抗辯屬實，是原告係在對上開建物位處都市計劃區域內毫無所悉之情況下，與被告訂定系爭租賃契約，應堪認定。

被告雖抗辯：上開建物坐落之土地業經臺中市政府納入都市計劃，為當地眾人所皆知之事實，然原告係居住在南投縣埔里鎮，有起訴狀當事人欄所載原告地址可稽，參諸本院向該址送達之94年度中補字第1009號民事裁定，係由與原告共同居住之其父收受（見卷附本院送達證書），益見原告確有居住上址之實；

況原告於本院95年 5月24日言詞辯論期日陳稱：原告在與被告訂定系爭租賃契約前，在南投縣草屯鎮開設婚紗攝影店等語，亦未為被告所爭執，足信為真，顯見原告乃長期居住於臺中市以外之地區，對於上開建物坐落基地是否屬臺中市第12期重劃區內，未必明瞭。

被告既在與原告訂約前，即知悉上開建物所在基地已被列為都市計劃區，其內之系爭店面於兩造約定之租賃期間內可能因而遭拆除，竟未告知原告此事，自足致原告錯估其可使用收益該租賃標的物之期限。

又系爭店面確係在兩造約定之租賃期間於96年11月14日屆滿前，即因臺中市政府辦理市地重劃之故，於95年 4月間被拆除，已如前述，是被告自斯時起至租賃期限屆滿時止，顯未能履行出租人依民法第423條所定，應提供合於約定用途之租賃物予承租人使用、收益之義務，且因該租賃契約為有償契約，依民法第347條規定，準用民法債編有關買賣契約出賣人應負權利瑕疵擔保責任規定之結果，不問被告就上述無法提供租賃標的物予原告使用收益一事有無可歸責之事由，原告本均得請求其負權利瑕疵擔保責任，並依關於債務不履行之規定，請求被告賠償其所受損害，合先敘明。

㈡次查，原告於本院95年 4月19日主張：其於93年中閱讀報載關於系爭租賃契約之標的物所在土地即將重劃之報導，始知租賃標的物將遭拆除等語，固為被告所否認，然由前揭㈠之論述及卷附臺中市政府95年 3月21日府地劃字第0950053718號函所載：「查西屯區○○段674、674-10、674-11、674-14地號等4筆土地確屬本市第12期福星市地重劃區範圍內土地，該期重劃計畫書業經本府奉報內政部以93年 8月10日內授中辦字第0930011355號函核定在案，並經本府以93年 8月13日府地劃字第09301278311號函公告，公告日期93年8月16日至93年 9月15日公告30日」等情觀之，原告既長期居住外地，復未經被告告知系爭店面坐落土地位於都市重劃區內之資訊之情形下，非經由媒體之報導，實難知悉臺中市政府將就上述土地進行重劃之訊息，且原告所稱知悉該等土地將進行重劃一事之時點，與臺中市政府公告該等土地在重劃區範圍之時間相去不遠，則原告主張其係在臺中市政府即將在該等土地進行重劃之事於93年年中披露報端後，始得悉該項訊息一節，應堪採信。

然原告於知悉此事後，並未主張其與被告訂定系爭租賃契約之意思表示有何瑕疵而得予撤銷，卻於93年11月15日再與被告於系爭租賃契約第7條加註：原告自是日起，就系爭租賃契約之標的物應給付被告之租金，由每月75,000元調降為每月44,000元，及「有關政府法令，12期重劃，不得有異議」等約款，另依證人即原告之連襟暨系爭租賃契約之連帶保證人吳必讀，於本院95年 4月19日言詞辯論期日到庭證稱：伊於兩造簽訂系爭租賃契約書時全程在場，該契約第7條末尾以手寫之「有關政府法令第12期重劃，不得有異議」等字句係被告所寫，因為被告與原告簽訂系爭租賃契約時，未告訴原告與伊，該租賃標的物坐落土地即將重劃一事，原告與伊是在93年或94年間在報紙刊登該地重劃之消息後，表示要告被告詐欺，被告始自動表示要調降租金，要求原告與伊不要對其提出詐欺告訴，其 3人並於該租賃契約中簽訂上述加註條款等語，足見系爭租賃契約第7條末尾加註之調降租金及不得再就政府辦理12期重劃表示異議等字句，均經兩造協商後達成意思表示之合致，由前述證人證陳該等加註條款訂定之過程及其文義觀之，兩造締訂該加註條款之真意，應係針對系爭店面因位處都市計劃區內將被拆除，致使原告可能遭受損失一事，合意由被告減收租金，原告嗣後則不再就此事對被告提出異議之方式，達成和解，則依民法第737條「和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力」規定，原告在此後當不得再就系爭店面因都市重劃遭拆除所生之損失，對被告有所請求。

原告雖主張：伊知悉系爭店面因坐落之土地位處都市計劃區，將遭拆除後，曾向被告表示將對其提出詐欺告訴，被告自知理虧，始與伊協商調降租金，且為恐受伊追究刑責，於系爭租賃契約第7條加註前述文字，故該等加註條款並無使伊拋棄對被告之損害賠償請求權等語，然被告縱如原告所言，係為避免原告對其提出詐欺刑事告訴，始同意上開和解條件，亦僅係被告與原告訂定該和解契約之動機，兩造既已達成如該等加註條款所示內容之和解，自均應受其拘束，至於雙方締約之動機為何，要非所問，是以原告依該加註條款之約定，自不得再以系爭店面將因市地重劃之故遭拆除為由，請求被告賠償損害，則原告主張：伊並未因系爭租賃契約第7條末尾加註之上述文字，而拋棄因租賃標的物被拆除，得向被告求償之權利等語，自非可採。

㈢再查，原告雖提出兩造於94年 2月26日訂定之協議書，旨欲證明被告曾同意由原告直接向臺中市政府領取上開建物因市地重劃遭拆除之補償費中之 1,380,000元，以賠償原告因無法使用系爭店面所受損害等語，然亦為被告所否認。

觀諸該協議書之內容，無非係兩造就臺中市政府針對上開建物被拆除所發放之補償費金額應如何分配？及由何人領取？等事項所為之約定，其內並無隻字片語提及兩造已解除依系爭租賃契約第7條末尾加註文字之內容成立之和解契約，另以該協議書約定被告就無法提供租賃標的物予原告用益應負之賠償責任，則原告主張被告已依該份協議書承諾賠償其1,380,000 元等語，尚難遽信。

再由原告主張：上開建物主要結構部分為被告斥資興建，其中原告所承租系爭店面之增建及擴建部分，則由原告出資施作（見其於95年5月24日民事爭點整理㈡狀第1、2頁所載）一節，未為被告所爭執，堪信為真，則被告抗辯：被告因念及原告於承租系爭店面後曾為部分增建，與其同為該店面所在之上開建物被拆除後之受害人，故與原告訂定該協議書，同意原告得逕向臺中市政府領取補償費等語，尚非不可採信，由此益徵，兩造簽署該協議書之目的，顯係在約明各自得領取之補償費比例，而與被告應否對原告負賠償責任無關。

原告復未舉出其他證據，證明上述協議書係兩造就上開建物被拆除致使原告所受損失一事，在簽訂系爭租賃契約第7條末尾加註之和解約定後，另行成立之賠償協議，且有推翻前開和解契約之效力，則兩造因系爭店面位處第12期重劃區致遭拆除所生之爭議，仍應依系爭租賃契約第7條末尾之加註條款而為解決，是原告主張被告同意依該協議書之約定賠償其1,380,000元，亦非有據。

五、綜上所述，兩造所訂系爭租賃契約之標的物（即系爭店面）於租賃期間屆滿前，即因其所在之建物位於臺中市第12期市地重劃區致必須拆除，則身為出租人之被告於該租賃標的物被拆除後至租期屆滿時止，顯然無法依民法第423條規定，提供合於約定之租賃物予為承租人之原告使用，是原告本得依據民法第347條準用第349條及第353條等規定，請求被告賠償其因而所受損害。

然原告於知悉系爭店面將遭拆除後，既與被告另行訂立和解契約，同意由被告減收租金，原告則不再就系爭店面因位處市地重劃區致須拆除所生之損害，向被告求償，則原告業因締訂該和解契約而拋棄對被告之上述損害賠償請求權，則其仍以被告未履行提供租賃標的物予其使用收益為由，依債務不履行及權利瑕疵擔保等法律關係提起本件訴訟，請求被告賠償 1,380,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即因訴之駁回而失所依附，應併駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 95 年 6 月 9 日
民事第一庭 法 官 鍾啟煒
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 6 月 9 日
書記官 林素妃