臺灣臺中地方法院民事-TCDV,95,簡,9,20060629,1

臺灣臺中地方法院民事判決 95年度簡字第9號
原 告
即反訴被告 乙○○
被 告
即反訴原告 甲○○
訴訟代理人 林基豐律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院改行簡易訴訟程序（原案號：94年度訴字第2316號），並於中華民國95年6月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及反訴原告之訴暨其等假執行之聲請均駁回。

本訴訴訟費用由原告負擔；

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事實及理由甲、程序方面：

一、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文；

又本訴與反訴均係依訴訟標的之金額或價額定其適用之程序者，應不在民事訴訟法第260條第2項所定提起反訴須「得行同種訴訟程序」限制之列，是以被告在應適用通常訴訟程序之本訴繫屬中，提起應適用簡易訴訟程序之反訴，既應適用關於通常訴訟程序之規定（民事訴訟法第435條反面解釋；

吳明軒著「中國民事訴訟法中冊」第787頁、三民書局總經銷、民國89年9月修訂5版），自不得依民事訴訟法第260條第2項之規定認為不應准許。

本件兩造訟爭之重點，均在於後揭相鄰土地建物相互間，雖各有逾越占用他造之土地，但得否因各該土地建物本同屬一人所有，而有民法第425條之1第1項規定之法定租賃權存在，是被告即反訴原告於本訴進行中尚未改行簡易訴訟程序前提起反訴，雖其訴訟標的價額未滿新台幣（下同）50萬元（詳後述），但因其反訴與本訴之防禦方法間，顯具有相牽連之關係；

且揆諸前揭說明，亦不在民事訴訟法第260條第2項所定須「得行同種訴訟程序」限制之列，被告即反訴原告所提起之反訴，應屬合法。

二、通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理，同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第一項定有明文。

本件原告起訴時原聲明請求被告將坐落台中縣石岡鄉○○○段第218地號土地（下稱218號土地）內，面積合計105.01 平方公尺之建物拆除並返還土地予原告，嗣經實地測量後將聲明應拆除返還之面積變更（減縮）為22．93平方公尺；

另反訴原告請求反訴被告將坐落同段第219地號土地（下稱219號土地）內，面積合計5．83平方公尺之建物拆除並返還土地予反訴原告。

而依卷附地價第二類謄本所示，其等起訴時上開2筆土地每平方公尺之公告現值（即94年1月之公告現值）均為6400元，依此計算，本訴減縮聲明後及反訴之訴訟標的價額應各為14萬6752元（計算式22．93×6400＝146752）、3萬731 2元（計算式5．83×6400＝37312），均屬民事訴訟法第427條第1項規定應適用簡易訴訟程序之範圍，本院爰依職權改行簡易訴訟程序。

乙、實體方面：

壹、事實摘要：

一、本訴部分：

（一）原告起訴主張：218號土地為原告所有，坐落同地段之第39建號建物（門牌號碼：台中縣石岡鄉○○路1080號，下稱39建號建物）則為被告所有，該建物越界無權占用原告所有之21 8號土地內如附圖壹所所示218（Ａ）、面積22．93平方公尺部分，且因本事件相關土地及坐落其上建物均屬相同一人同時購得，無民法第425條之1規定之適用，為此爰依民法第767條物上請求權之規定，提起本訴等語。

並聲明：㈠被告應將坐落218號土地內，如附圖壹所示218（Ａ）部分，面積22．93平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告；

㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

（二）被告則以：被告於93年3月間購買219號土地及坐落其上之39建號建物，原告則於92年間經法院拍賣購入坐落於同地段之第218、220、221地號土地（後二土地下稱220、221 號土地）及坐其上之同地段第37建號建物（門牌號碼：台中縣石岡鄉○○路1078之1號，下稱37建號建物），上開土地建物本均為訴外人黃欽木（業已改名為黃欽祺）所有，是依民法第425條之1第1項規定，被告就原告所有之218 號土地內如附圖壹所示218（Ａ）部分，應有法定租賃權，原告請求拆屋還地，自屬無據等語資為抗辯。

並聲明：如主文本訴部分所示。

二、反訴部分：

（一）反訴原告起訴主張：反訴被告為218號土地及坐落其上之37建號建物所有權人，該建物無權占用相鄰之反訴原告所有219號土地內，如附圖貳所示219（Ａ），面積5．83 平方公尺部分，妨害反訴原告所有權之正當行使，反訴被告並因而獲致利益，為此爰依民法第767條物上請求權、第179條不當得利之法律關係，提起反訴等語。

並聲明：㈠反訴被告應將坐落21 9號土地內，如附圖貳所示219（Ａ）部分，面積5．83平方公尺之地上物拆除，將土地返還反訴原告；

㈡反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。

（二）反訴被告則以：反訴被告經法院拍賣同時購得上開土地建物，完全符合土地法第43條規定，反訴原告不得僅要求反訴被告拆除建物，而不拆除反訴被告本訴請求拆除之部分，反訴原告之主張相互矛盾等語資為抗辯。

並聲明：如主文反訴部分所示。

貳、兩造不爭執之事實：

一、本訴部分：

（一）218號土地為原告所有。

（二）39建號建物為被告所有。

（三）39建號建物占有使用原告所有之218號土地內，如附圖壹所示218（Ａ）部分，面積22．93平方公尺之土地。

（四）218、219、220號土地及39、37建號建物本均為黃欽木（業已改名為黃欽祺）所有。

二、反訴部分：

（一）219號土地為反訴原告所有。

（二）37建號建物為反訴被告所有。

（三）37建號建物占有使用反訴原告所有之219號土地內，如附圖貳所示219（Ａ）部分，面積5．83平方公尺之土地。

以上兩造所不爭執之事實，並有土地、建物登記謄本各2件、網路申請異動索引表4件為證，復據本院囑託台中縣東勢地政事務所派員會同勘驗並為測量，製有勘驗筆錄及複丈成果圖（即附圖壹、貳）可稽，上述事實，本院採為判決之基礎。

參、爭點之所在：

一、本訴部分：被告就其占有使用之如附圖壹所示218（Ａ）部分土地，是否有民法第425條之1第1項之法定租賃權存在？

二、反訴部分：反訴被告就其占有使用之如附圖貳所示219（Ａ）部分土地，是否無占有使用之權源？

肆、得心證之理由：

一、土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；

其期限不受民法第449條第1項20年租賃契約期間上限規定之限制，88年4月21日民法債編修正時（89年5月5日施行）增訂之民法第425條之1第1項定有明文。

尋繹上開增訂條文規範之本旨，在於土地與房屋雖為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故土地及其土地上之房屋本同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，為使房屋所有權與基地利用權一體化，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，乃肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。

是揆諸上開增訂條文規範意旨，土地及其土地上之房屋本同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人後，土地或房屋若有再轉讓予第三人之情事時，其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推定土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人，對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院87年度台上字第1742號、88年度台上字第1412號、89年度台簡抗字第2號判決意旨參照）。

至於數筆土地及坐落其上之數棟房屋本為同一人所有，嗣將每棟房屋連同基地一併出賣他人，其後發現部分房屋越界他人所承買土地之情形，應仍未逾越上開增訂條文文義解釋之範圍；

又縱因原所有人並非將房屋及其基地分別出賣，非上開法條規定所能涵括，但參諸上開增訂條文規範之目的及債權物權化之趨勢而言，亦應依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用，始為妥適。

二、218、219、220號土地及39、37建號建物既本均為黃欽木所有，而依卷附建物登記謄本及網路申請異動索引表所載，39建號建物坐落之基地為219號土地，該土地建物先係於93 年1月5日由訴外人陳緯經拍賣程序買受取得後，再出賣予被告即反訴原告並於93年4月12日辦理移轉登記；

37建號建物坐落之基地則為218、220號土地，該土地建物原告即反訴被告係於92年11月11日經拍賣程序買受取得。

則上開土地建物之原同一所有權人黃欽木，雖係將建物連同基地一併出賣（遭拍賣），並非將房屋及其基地分別出賣，被告即反訴原告亦係39建號建物及219號土地之再受讓人，惟揆諸前揭說明，被告即反訴原告就其所有之39建號建物占有使用原告即反訴被告所有之218號土地內，如附圖壹所示218（Ａ）部分；

以及原告即反訴被告所有之37建號建物占有使用被告即反訴原告所有之219號土地內，如附圖貳所示219（Ａ）部分，均應適用或類推適用民法第425條之1之規定，推定在各該建物得使用期限內，有租賃關係。

而綜觀全案卷證，並無足以推翻上開條文推定之反證；

另37、39建號建物分別為商業用、住家用之鋼筋混凝土造房屋，建築完成日期各為78年7月20日、75年3月4日，此有建物登記謄本2件附卷可查，依行政院所頒「固定資產耐用年數表」之規定，商業用、住家用之鋼筋混凝土造房屋之耐用年數均為55年，是37、39建號建物均尚在耐用（得使用）期限內，就各該建號建物占有使用之前揭部分土地，應均有法定租賃權存在，自非無權占有，原告即反訴被告使用219（Ａ）部分土地，亦非無法律上之原因。

從而，原告及反訴原告分別本於民法第767條物上請求權之規定，反訴原告另本於民法第179條不當得利之法律關係，請求他造將占有其等所有土地上各如聲明所示之建物拆除並返還土地，均為無理由，應予駁回。

三、原告之訴及被告之反訴既均經駁回，其等假執行之聲請亦同失所附麗，應併駁回之。

伍、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴及反訴原告之訴均無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 95 年 6 月 29 日
民事第二庭 法 官 劉長宜
上為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 6 月 29 日
書記官