臺灣臺中地方法院民事-TCDV,95,訴,1718,20060920,1

臺灣臺中地方法院民事判決 95年度訴字第1718號
原 告 己○○
訴訟代理人 陳昭全 律師
複代理人 丙○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 許家瑜 律師
複代理人 許漢鄰 律師
被 告 信義房屋仲介股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 郭賢傳 律師
當事人間給付違約金等事件，本院於95年9月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠被告信義房屋仲介股份有限公司（以下簡稱信義房屋）中科店之員工訴外人戊○○，為了鼓吹原告購買被告丁○○委託該公司所銷售、坐落台中縣沙鹿鎮○○○路346號之房地（下稱系爭房屋），乃於民國（下同）94年10月14日親至中壢拜訪訴外人簡璟川（原告購買系爭房屋之合夥人），雙方會談間，訴外人戊○○並提出租金試算表，聲稱系爭房屋附有1年租約保障，每年將有新台幣（下同）3,340,000元之收益，並再三向訴外人簡璟川保證，被告信義房屋有配合之銀行，可以提供9成以上之貸款數額。

經訴外人簡璟川核算後，因認依此條件，系爭房屋屬可投資之標的，乃同意以40,000,000 元出價購買。

惟訴外人戊○○要求訴外人簡璟川提高價格，訴外人簡璟川未同意，訴外人戊○○見狀，乃要求簡璟川將仲介費由房地成交總價額之1%提高至3%，訴外人簡璟川同意訴外人戊○○之條件，並交付100,000元，且當場與訴外人戊○○簽訂買賣斡旋金契約（以下簡稱斡旋金契約），並於斡旋金契約第1條中明訂「屋主須提供簡璟川1年之租約，如無法提供本契約失效。」

等語。

翌日即94年10月15日下午，訴外人戊○○電洽訴外人簡璟川稱賣方已同意依40,000,000元之價格成交，並與訴外人簡璟川約定於94年10月17日前往台中市○○路141號被告信義房屋中科店與被告丁○○洽談簽約事宜。

94年10月17日簽約當日，訴外人簡璟川曾要求將「賣方須提供買方1年租約」及「貸款額度可達買賣價金9成」等條件，列於不動產買賣合約書之備註欄位，惟訴外人戊○○以斡旋金契約亦是正式合約之一部份且不動產買賣合約書所附之標的物現況說明書已註明租期至民國95年9月30日止，故不用再併列及不方便將貸款額度訂於不動產買賣合約書為由，告知原告及訴外人簡璟川無庸列入，被告丁○○亦附和表示會再與原告共同前往洽訂1年之租約事宜，故原告與訴外人簡璟川乃未再堅持，當日即以原告名義與被告丁○○簽立不動產買賣合約書（以下簡稱買賣合約書）。

詎原告與被告丁○○簽訂買賣合約書後，被告丁○○未依約提供1年有效之租約，且被告信義房屋亦未能提供額度為買賣價金9成之貸款供原告使用，致原告深覺受騙，乃於95年1月9日以存證信函催告被告丁○○應儘速依約提供1年有效之租約，否則即依法解除契約並請求損害賠償，惟被告丁○○仍置之不理，原告遂於95年3月10日再以存證信函解除買賣契約。

㈡原告已於94年10月17日簽約日交付定金及簽約用印款合計共1,500,000元予被告丁○○，被告丁○○既因未能依約履行，經原告催告後仍未履行，業經原告解除買賣契約，原告自得依買賣合約書第9條之約定，請求被告丁○○給付1,500,000元之違約金作為賠償。

㈢原告已給付被告信義房屋1,200,000元服務費，依原告與被告信義房屋所訂之斡旋金契約第1條約定：「屋主須提供簡璟川1年之租約，無法提供本契約失效」及被告信義房屋人員訴外人戊○○口頭承諾保證提供9成以上之貸款額度之約定，被告信義房屋無法依約提供額度為買賣價金9成之貸款供原告使用，且屋主即被告丁○○亦未能提供1年之租約，則被告信義房屋顯已違反兩造斡旋金契約之約定而有債務不履行之情事。

依原告與被告信義房屋所訂之斡旋金契約第1條約定，系爭斡旋金契約自屬無效，且原告與被告丁○○間就系爭房屋所為之買賣亦無成交，故被告信義房屋無權收取服務費，原告已給付被告信義房屋之服務費，原告自得依民法第179條不當得利之法律關係、債務不履行之法律關係及民法第227條之規定，請求被告信義房屋返還所受利益及賠償損害。

並聲明求為判決：被告丁○○應給付原告1,500,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息5%計算之利息；

被告信義房屋應給付原告1,200,00 0元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息5%計算之利息；

原告願供擔保，聲請宣告假執行。

二、被告丁○○辯稱：㈠原告主張本件買賣契系有「賣方須提供1年租約之條件」並以斡旋金契約及標的物現況說明書為證。

惟斡旋金契約之當事人為訴外人簡璟川與被告信義房屋，被告丁○○不受該約定之拘束。

而標的物現況說明書係被告丁○○於94年9月5日委託被告信義房屋仲介買賣時，與「買賣仲介專任委託書」一併填具，當時尚未提示標的物之租賃契約予被告信義房屋，僅表示租期大約能爭取到1年左右，如買賣價金之總額能以49,800,000元成交，被告丁○○才願於訂立買賣契約時保證承諾之。

但交涉結果，買方即原告表示只願以40,000,000元承買，故被告丁○○才向被告信義房屋表示如以該價格買賣，被告即不保證能爭取到訴外人台灣康寧顯示玻璃股份有公司（以下簡稱康寧公司）95年2月15日至95年8月14日之租約。

兩造於94年10月17日簽約時，被告丁○○有攜帶與康寧公司間之房屋租賃契約，明確告知與康寧公司現存租賃契約之期限係至95年2月14日屆滿，並交由原告與訴外人簡璟川審視及討論，經原告充分知悉理解後，原告仍同意買受，才於買賣合約書其他約定事項第6點約定：「本物件現為出租，買方同意繼受原租賃關係至租期屆滿，因租金已一次付清，雙方合意以交屋日作為押金及未到期租金之分算點，續約問題由買方交屋後自行處理之。」

等語，若有原告主張之「1年租約」之條件，依訴外人康寧公司租賃契約之訂約日期為「94年8月15日至95年2月14日止」，是再訂約應自「95年2月15日起至95年8月14日止」，其日期顯然與標的物現況說明書所述之「95年9月30日」不同，原告卻未於討論訂立買賣契約時有所質疑及爭執，反而同意以「繼受原租賃關係至租期屆滿」、「續約問題由買方交屋後自行處理之」為條件，並以「手寫」之方式「明定」於其他約定事項以示慎重，顯為「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」之情形。

於買賣磋商過程中，雙方均可能為「要約」之行為，惟「要約」經拒絕者，即失其拘束力，此時應以最後雙方均同意之「要約」及「承諾」為契約成立之依據。

㈡關於貸款額度原告與被告信房屋之間是否有何承諾並非被告丁○○所得過問，依買賣合約書第4條第4項、第5條之約定，應於地政機關產權移轉登記完竣後3個日工作日內，由原告申貸之金融機構貸款核撥轉帳清償買賣標的物原貸款餘額，完成抵押權塗銷後，被告丁○○並同時辦理交屋手續，故原告有向銀行辦理貸款給付被告丁○○之義務，且原告若無法向銀行取得貸款，仍應自行設法給付買賣價金，否則即為違約。

本件買賣契約所應納之稅單於94年11月24日即順利下，方惟原告基貸款未能順利通過等因素2藉詞拖延拒絕完稅，被告丁○○無奈只好於94年12月28日以存證信函催告原告應於函到3日內繳交完稅款並配合辦理買賣合約約定之各項義務，因原告仍置之不理，又無正當理由一再遲延給付尾款，已逾契約所約定之期限，則本件買賣契約之不履行，顯係可歸責於原告之事由，依買賣合約書第9條第2項之違約處罰，被告丁○○才分別於95年1月25日及同年3月10日以存證信函向原告為解除買賣契約並依約沒收原告已繳價金之意思表示，是原告提起本訴實無理由。

並聲明求為判決：駁回原告之訴；

如受不利判決願供擔保聲請免為假執行。

三、被告信義房屋則以：㈠被告信義房屋固與訴外人簡璟川訂立斡旋金契約，並約定「屋主須提供簡璟川1年之租約，無法提供本契約無效」等語，惟此係於買方不瞭解租賃條件之情況下，片面之盤算。

94年10月17日買賣雙方就系爭房屋訂立買賣合約書時，出賣人即被告丁○○提出系爭房屋租賃期間之完全資料予買方閱覽，經買方充分理解、知悉，自此，買方已瞭解系爭房屋租賃期限至95年2月，雙方並將賣方提出之租賃契約書與買賣合約書裝訂成冊，且系爭買賣合約書第16條其他約定事項第6點以手寫明確記載「本物件現為出租，買方同意繼受原租賃關係至租期屆滿，因租金已一次付清，雙方合意以交屋日作為押金及未到期租金之分算點，續約問題由買方交屋後自行處理之。」

等語。

顯然該租賃契約書有關租賃期限係買方最後之意思，前之口頭及斡旋金契約第1條之約定之意思已為變更，否則原告不會與被告丁○○訂立買賣合約書。

被告信義房屋於94年10月16日訂斡旋金契約時，並未自原告收取任何服務費，在94年10月17日原告與被告丁○○訂立系爭買賣合約書之日，被告信義房屋才自原告收取服務費，且被告信義房屋收取服務費係以原告與被告丁○○就系爭房屋簽訂不動產買賣契約為事實基礎，非以訂立系爭斡旋金契約為事實基礎，訂立斡旋金契約之買方為訴外人簡璟川，而與被告丁○○訂立買賣合約書之買方已變更為原告，支付服務費之人亦為原告，顯然原告係依訂立系爭買賣合約書作為其支付服務費之條件，原告既因被告信義房屋之仲介而與被告丁○○就系爭房屋完成買賣契約之簽訂，被告信義房屋自有權受領服務費，並無不當得利之情形。

㈡被告信義房屋無無向原告表示可以提供向銀行貸款9成以上，原告於95年7月31日庭訊時表示暫不主張此一理由，嗣後又行主張，顯然意圖延滯訴訟且影響被告信義房屋防禦，被告信義房屋不同意。

至於原告兩項主張一為貸款9成，一為租約1年，均屬原告片面之詞，並非事實，應以訂約時買賣契約所記載條件為主，本件買賣三方當事人之真意完全由買賣合約書呈現，並無原告主張之條件。

並聲明求為判決：駁回原告之訴；

如受不利判決願供擔保聲請免為假執行。

四、原告起訴主張被告信義房屋中科店之員工訴外人戊○○仲介原告購買被告丁○○委託被告信義房屋銷售之系爭房屋，由訴外人簡璟川與被告信義房屋訂有系爭斡旋金，第1條約定「屋主須提供簡璟川1年之租約，如無法提供本契約失效。

」等語，嗣於94年10月17日由原告與被告黃献簽訂系爭買賣合約書，並已交付被告丁○○定金及簽約用印款合計1,500,000元及給付被告信義房屋按買賣總價40,000,000元之3%計算之服務費1,200,000元等事實，已據原告提出斡旋金契約、買賣合約書、服務費確認單為證，且為被告所不爭執，堪信屬實。

五、原告主張與被告丁○○所定買賣契約有約定被告丁○○應提供系爭房屋1年有效之租約，惟被告丁○○未依約履行，經原告催告後仍未履行，原告已解除買賣契約並依系爭買賣合約書第9條約定請求被告丁○○給付違約金1,500,000元及依原告與被告信義房屋所訂斡旋金契約第1條約定，屋主無法提供1年租，斡旋金契約失效，又被告信義房屋承諾提供9成以上之貸款額度而無法提供，原告依不當得利、債務不履行及不完全給付之法律關係請求被告信義房屋返還所受領之服務費1,200,000元等語。

則均為被告所否認，並以前詞置辯。

是以本件兩造主張之爭執點應在於：原告與被告丁○○間就系爭房屋訂立之買賣契約，是否約定被告丁○○負有提供系爭房屋1年租約之義務？被告丁○○未提供系爭房屋1年租約，是否為債務不履行，經原告催告而不履行時，原告得否依系爭合約書第9條之約定解除買賣契約，並請求被告丁○○給付違約金？被告信義房屋與原告間之居間契約是否約定被告信義房屋應提供原告9成以上之貸款額度？系爭房屋之賣方即被告丁○○未能提供1年租約，被告信義房屋與原告間之居間契約是否失效？被告信義房屋受領原告給付之服務費是否為不當得利？茲分敘如下：㈠原告主張與被告丁○○間所訂買賣契約約定被告被告丁○○應提供系爭房屋1年租約之情，固據其提出斡旋金契約及標的物現況說明書為證，惟被告丁○○否認有此約定，經查：⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；

契約之要約人，因要約而受拘束；

要約經拒絕者，失其拘束力；

將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。

民法第153條第1項、第154條第1項前段、第155條、第160條第2項分別定有明文。

於實際契約締結之過程，往往由當事人相互提出要約、拒絕他方之要約、提出新要約等程序交錯進行，最終而達到意思表示一致，即其意思表示及要約、承諾之進行，係一動態變化之過程，其意思表示之內容隨當事人之互動而不同，故探索當事人最終締結契約之具體內容時，亦應隨此動態變化之過程以確認當事人所為意思表示之真意。

⒉按標的物現況說明書則為被告丁○○委託被告信義房屋仲介買賣時，所書立交付予被告信義房屋之文件，僅能證明被告丁○○委託被告信義房屋仲介買賣時，對買方所提出之要約內容；

而系爭斡旋金契約之訂立之當事人為訴外人簡璟川與被告信義房屋，被告丁○○非該斡旋金契約之締約當事人，本不受其約定之拘束，且系爭斡旋金契約之法律性質乃訴外人簡璟川委託被告信義房屋以該契約所定之條件及金額，向系爭房屋之賣方即被告丁○○提出購買之要約，該斡旋金契約亦僅能證明於買賣雙方訂約前，買方曾經由訴外人簡璟川委託被告信義房屋向賣方提出之要約內容。

即被告丁○○於委託被告信義房屋仲介買賣時，所提出之要約內容如兩造均不爭執之買賣仲介專任委託書及標的物現況說明書所示，即以系爭房屋委託銷售價額為49,800,000元、租期至95年9月30日止，訴外人簡璟川經被告信義房屋中科店員工戊○○媒介此締約機會時，並未立時承諾被告丁○○提出要約之內容，並另提出如斡旋金契約所示之條件，依前揭法條之規定，自應解為就系爭房屋之買賣已為拒絕被告丁○○之要約，並另為要約如斡旋金契約內容所示。

嗣被告丁○○與原告就系爭房屋固為訂立買賣契約，然其買賣契約所定各項權利、義務之內容，依前述係一動態變化之過程，自應以其最終締結買賣契約時之當事人合意為依據，尚非得以兩造於訂約前所為各項要約之內容即逕作為本件買賣契約之內容。

⒊原告與被告丁○○實際訂約之情形，依訂約時在場之證人簡璟川、劉桂玲、戊○○、乙○○等人分別證述在卷，證人簡璟川證稱：「…簽約前，並未與被告丁○○碰面。

簽約當天有與被告丁○○碰面。

簽約當天，被告丁○○有提供出租給訴外人康寧公司22間之租約及另出租給學生25間之租約。

學生部分我方無意見。

出租給康寧公司部分，我有質疑為何租期只有半年，當時被告丁○○表示簽約後天十月十九日請我南下台中與被告及康寧公司一起訂一年份之租約。

…」、證人劉桂玲證稱：「…訂約當天，我有陪同簡先生一起，黃先生及信義房屋均有確認租約雖然只有半年，但是在契約附件之標的物現況書有記載租約是到九月，被告丁○○有表示過兩天要帶證人簡璟川去康寧公司換約，換約實際內容我不太清楚。」

、證人戊○○證稱：「…系爭房屋賣方委託被告銷售時，有向被告表示可以提供一年的租約，我方將訊息告訴簡先生，所以才在斡旋金契約上訂立未能提供一年租約時，斡旋金失效。

訂斡旋金契約後翌日我去找被告丁○○，告知被告丁○○買方出價4000萬元，黃先生有拿康寧公司租約給我看，告訴我說如果4980萬元出售的話，他會去幫我們爭取，如果是4000萬元成交，他無法保證說後半年還會再續約，黃先生並表示簽約時他會向買方解釋租約問題，所以我在簽約前沒有再針對租期問題通知簡璟川，只通知他們到台中來簽約。

簽約當天，黃先生有跟簡先生解釋與康寧公司租約內容，黃先生有當場跟簡先生表示與康寧公司租約是半年，如果不滿意，可以不要購買，黃先生並且說可以帶簡先生去康寧公司承辦系爭租賃關係的人員認識，並未提到帶簡先生去康寧公司更新租約。

溝通結果，簡先生還是願意購買。

…」、證人乙○○證稱：「我是在簽約當天才參與。

簽約當天，黃先生有帶租約正本，並主動提供給原告和證人簡璟川看，並說明租期及租約細節。

黃先生有提告目前租約是半年，不勉強原告一定要簽訂買賣契約，原告與證人簡璟川討論後，有向被告黃先生詢問與康寧續約之細節問題，如租金可否調整，原告與證人討論後表示願意購買，雙方才簽訂買賣契約。

黃先生提到過幾天他要跟康寧公司人員吃飯，簡先生可以一起過去，介紹雙方認識，我並沒有聽到黃先生向簡先生說要帶他去康寧公司重新訂約。

…」等語（詳見本院95年8月14日言詞辯論筆錄）。

四位證人均一致證稱：訂約當日被告丁○○有提供與訴外人康寧公司及出租與學生等之租賃契約予原告及證人簡璟川看，且原告及證人簡璟川均知悉與康寧公司間之租賃期限半年等情，另卷附原告提出之被告丁○○與訴外人康寧公司間之租賃契約所示，約定其租賃期限自94年8月15日起至95年2月14日止，至出租予學生等人之情形，依原告提出之住宿人員資料所示，或未記載租期，或記載租期至94年12月、95年1、2、3、6月間不等，即原告及證人簡璟川於訂約當日，已自出賣人即被告丁○○獲悉系爭房屋之實際出租狀況，且與標的物現況說明書上記載之情形明顯有別，即原告方面原由證人簡璟川代為提出如斡旋金契約所載內容之要約，其中有關「屋主須提供1年租約」部分，嗣於系爭買賣合約書訂立當日，業經賣方即被告丁○○拒絕，且被告丁○○復再為一新要約，即以系爭房屋現時出租狀況出賣，被告丁○○並提供租賃契約予原告及證人簡璟川閱覽，原告既於訂約前已知悉系爭房屋之現時出租情形仍予同意買受並與被告丁○○訂立系爭買賣合約書，自應認為係就被告丁○○訂約當日提出之新要約予以承諾，並因意思表示合致成立買賣契約。

⒋證人簡璟川、劉桂玲固均證稱：被告丁○○表示過2天帶證人簡璟川去訴外人康寧公司換約等語，惟依系爭買賣合約書第16條其他約定事項第6點，以手寫方式記載：「本物件現為出租，買方同意繼受原租賃關係至租期屆滿，因租金已一次付清，雙方合意以交屋日作為押金及未到期租金之分算點，續約問題由買方交屋後自行處理之。」

等語，顯見原告與被告丁○○訂立買賣契約時，就系爭房屋租賃契約之繼受問題，雙方已合意由原告繼受租賃契約，且續約問題由買方即原告自行處理，是證人簡璟川．劉桂玲所證上情，不過為被告丁○○願意協助原告處理續約事宜之表示，自難以被告丁○○有此表示即與系爭買賣合約書第16條第6點之記載為相反之認定，而認為被告丁○○仍負有提供1年租約之義務。

⒌綜上所述，原告與被告丁○○所訂立之系爭買賣合約書，既已明白約定由原告繼受租賃契約並自行處理續約問題，原告復未能舉證證明與被告丁○○仍有屋主須提供1年租約之約定，則原告以被告丁○○未依約履行提供1年租約，為債務不履行，原告於催告被告丁○○仍未履行時，得解除契約並請求被告丁○○給付違約金1,500,000元，即無理由。

㈡原告主張被告信義房屋受領原告給付之服務費為不當得利，且被告信義房屋未依約履行提供9成以上之貸款額度，應賠償原告之損害云云，亦為被告信義房屋所否認，查：⒈原告給付被告信義房屋服務費之法律關係，係基於與被告信義房屋間所成立之居間契約，按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。

於系爭買賣契約訂立前，訴外人簡璟川與被告信義房屋所訂之斡金契約固有「屋主須提供簡璟川1年之租約，無法提供本契約無效」之約定，惟該斡旋金契約係由訴外人簡璟川與被告信義房屋所訂立，且有關服務費之約定為房屋成交總價額1%，有斡旋金契約在卷可憑。

而本件最終係由原告與被告丁○○訂立買賣契約，即經被告信義房屋報告媒介而訂約之當事人為原告，尚非訴外人簡璟川，且依證人簡璟川證稱：「（被告信義房屋訴訟代理人問：證人給付信義房屋仲介費是在簽訂斡旋金契約時或簽訂買賣契約之後？）簽斡旋金契約時，只支付斡旋金10萬元，若買賣成立則充作買賣訂金。

簽立斡旋金契約時，戊○○就有表示要求原告給付仲介費用3%。

簽訂買賣契約當天，被告信義房屋要求原告開立仲介費用的支票支付仲介費用。」

、「（被告信義房屋訴訟代理人問：因此支付仲介費用是在原告已經看到被告丁○○提供與康寧公司的租賃契約後才支付？）是。」

等語，即原告於知悉理解系爭房屋出租現況後，仍同意買受並與被告丁○○簽訂買賣契約，亦於此認知基礎下，同意支付被告信義房屋按成交價3%計算之服務費1,200,000元，則原告依與被告信義房屋間之居間契約，經由被告信義房屋之仲介而與被告丁○○就系爭房屋完成買賣契約之簽訂，被告信義房屋受領原告給付之服務費，自有其合法權源，並無不當得利之情形。

⒉至於原告主張被告信義房屋曾承諾提供9成以上之貸款云云，為被告信義房屋所否認，原告就此事實，固舉證人簡璟川及劉桂玲為證，惟證人簡璟川實係原告購買系爭房地之合夥人，與原告之利害關係一致，已難期其證言無偏頗原告之情形，而證人劉桂玲所為證述內容則與證人戊○○、乙○○之證述內容不合，則本件證人間就被告信義房屋是否承諾提供9成以上貸款乙事，既互為相反之證述內容，則證人所為之此部分之證詞，均難遽以採納。

按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，原告就其主張此有利於己之事實，除證人簡璟川、劉桂玲外，既未能再舉證證明屬實，即應受不利之認定。

是以，原告主張被告負有提供9成以上貸款之義務，未予提供為債務不履行及不完全給付，自難採納。

㈢從而，原告依系爭買賣合約書第9條之約定，請求被告丁○○給付違約金1,500,000元及依民法不當得利、債務不履行、不完全給付之法律關係，請求被告信義房屋返還受領之服務費及賠償原告1,200,000元，均屬無據，不應准許。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失依據，應併予駁回。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 95 年 9 月 20 日
民事第三庭 法 官 陳文爵
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 9 月 21 日
書記官 童貴三