臺灣臺中地方法院民事-TCDV,95,重訴,7,20060608,1

臺灣臺中地方法院民事判決 95年度重訴字第7號
原 告 丙○○
訴訟代理人 鐘登科 律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 劉 喜 律師
上當事人間返還價金等事件，本院於95年5月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣柒佰柒拾肆萬肆仟陸佰元，及其中柒佰柒拾萬元自民國九十五年一月五日起，其餘肆萬肆仟陸佰元自九十五年三月八日起，均至清償日，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之九十七，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳佰陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行；

但被告以新台幣柒佰柒拾肆萬肆仟陸佰元，為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、兩造之聲明：一、原告：㈠被告應給付原告新台幣（下同）7,954,110元，及其中7,700,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止、另254,110元自民國（下同）95年3月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡訴訟費用由被告負擔。

㈢原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告：㈠請求駁回原告之訴及假執行之聲請。

㈡訴訟費用由原告負擔。

㈢如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

貳、原告起訴主張：其於94年5月19日透過仲介以6,500,000元向被告購買台中市○○區○○段第826之26地號土地，及其上南屯區○○○街79號之建物（下稱系爭房屋），為購買系爭房屋、辦理過戶，原告並支出代書費23,671元、契稅18,486元，94年6月6日向台灣銀行貸款支付利息97,453元，買受房屋後，並委由訴外人乙○○進行重新裝修，支出工程款1,270,000元（原主張1,314,500元）。

詎被告明知前手於系爭房屋內自殺身亡，卻故意不告知原告，此項訊息乃房地產標的狀況之重要資訊，而嚴重影響任何人購買系爭房屋之意願，係屬重大之瑕疵，並屬不完全給付而不能補正，爰以起訴狀繕本之送達為解除買賣契約之意思表示，並依民法第259條之回復原狀請求權，請求被告返還已付之價金及裝修費用、依民法第227條不完全給付損害賠償請求權，請求被告賠償其他損害等語。

參、被告則以：被告之前手雖在系爭房屋中自殺身亡，惟被告及其家人於事後居住該屋多年，身體及精神狀況均良好，居住品質並未受到影響，且該房屋結構安全無虞、使用狀況良好，並無瑕疵可言；

如認前手在該屋自殺係瑕疵，解除契約亦屬顯失公平，僅得請求減少價金。

被告並非專業之仲介人員，縱未主動將上述有人自殺之事實告知原告，亦屬不可歸責於被告。

再者，原告請求被告賠償裝潢系爭房屋之工程款1,270,000元，與裝潢之必要費用並不相當，且並未增加被告使用上之利益，另貸款利息、代書費、契稅等費用，應不包含於被告應負損害賠償責任之範圍內等語，資為抗辯。

肆、經查：一、以下之事實為兩造所不爭，本院採為判決之基礎：㈠原告於94年5月19日透過仲介以6,500,000元之價格向被告購買系爭房屋，價金並已付清。

㈡被告之前手於本件買賣契約訂立前，在系爭房屋內自殺身亡，兩造締結買賣契約時，被告知其事但未告知原告，兩造亦締約時未提到系爭房屋是否有人在裡面自殺。

㈢原告以本件起訴狀之送達為解除買賣契約之意思表示，該起訴狀繕本於95年1月4日送達被告。

二、兩造締結系爭房屋之買賣契約前，被告之前手在該房屋內自殺身亡之事實為兩造所不爭，原告以「前手自殺」之事實，同時構成物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任而解除契約，解除契約之意思表示雖已到達被告（如前述肆、一之㈢所述），惟是否生契約解除之效力，則仍以原告有解除權為前提，茲就兩造爭執各點，分項說明於下：㈠民法第227條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」、「因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償」，又同法第256條規定：「債權人於有第226條之情形時（按即因可歸責於債務人之事由致給付不能），得解除其契約」，故於不完成給付而其瑕疵不能補正之場合，債權人雖非不得解除契約，惟不完全給付，係以：①債務人已為給付、②給付不完全，亦即未依債務本旨而為給付（含給付之標的物有瑕疵、附隨義務不履行、給付數量不足等情形），及③可歸責於債務人，為其要件。

不完全給付之瑕疵既以可歸責於債務人之事由所致者為限，則該瑕疵必須於債之關係成立後發生者始足當之，如係特定物之買賣，物之瑕疵雖於契約成立時即已存在，但就出賣人而言，該特定標的物之交付即屬依債務本旨而為給付，就物之瑕疵，則應依瑕疵擔保之規定負其責任（參照最高法院77年度第7次民事庭會議決議）。

本件兩造係就特定物（系爭房屋）進行買賣，原告主張「前手自殺」是否構成買賣標的物之瑕疵於此先行暫置不論，該「前手自殺」之事實既然發生於兩造契約訂立之前，實難認為被告就債之履行有可歸責之事由，依前開說明，原告主張被告應負不完全給付之責任，並非可採，其依民法第227條第1項、第256條之規定解除契約，尚屬無據。

㈡物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。

但並非買賣標的物之價值或效用有所滅失或減損，即應構成買賣物之瑕疵擔保責任，標的物是否構成減損價值或效用之瑕疵，應視給付之標的物是否合於契約所約定之品質而定，如在違章建築之買賣，買方可能基於節省費用之目的而願承擔風險，雖違章建築有被建管機關拆除之可能而減少其效用或價值，但違章建築本身既為買賣雙方所約定而合於契約所約定之品質，即不構成標的物之瑕疵，反之，如締約當時本係就無被拆除之虞之房屋為買賣，違章建築即可能構成買賣標的物之瑕疵。

㈢兩造不動產買賣契約書就系爭房屋是否有人在內自殺並無明文（詳本院卷第5頁以下不動產買賣契約書）；

締結契約當時未談及前手自殺之事，而被告亦未以之告知原告，此並為兩造所不爭（見前述肆、一之㈡所載）。

則在兩造之契約，究竟應以「無人在裡面自殺」或「有人在裡面自殺」為其標的物約定之品質？關於此一問題，實為兩造契約解釋之問題，基於以下之理由，本院認為依兩造契約之合理解釋，本件契約所買賣之標的，應以「無人在裡面自殺」之房屋為約定之品質內容：①解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句（民法第98條），又解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。

按民法第153條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」、「當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之」，解釋契約除契約文字、條款所作之闡釋性解釋外，並包括「補充性解釋」，亦即在當事人契約有漏洞時加以填補，所應探求者，為倘當事人明知契約未規定之點時，其合理所欲者，究竟為何。

關於此點，應以當事人於契約上所作之價值判斷作為出發點，基於誠實信用原則並斟酌交易上習慣而為認定。

本件兩造不動產買賣契約書就系爭房屋是否有人在內自殺雖無明文、締結契約當時兩造亦未談及「前手自殺」之事，惟此係兩造契約之漏洞而有待填補，以上二點並不代表即使「前手自殺」，系爭房屋符合兩造契約約定之品質。

②房屋為生活起居之重心，使用房屋，除客觀上求其結構安全、舒適便利求外，另有主觀心理之要求即居住使用時能心安、放鬆心情。

雖然「前手自殺」一事不致於影響房屋結構之安全，亦不改變房屋所處之區位及週遭之環境，而影響房屋客觀上使用之便利性，且無科學證據足認有人自殺之房屋即有鬼神作祟，但以一般民間之觀念而言，此類房屋不免令人在心理上有不安、不祥，甚至於恐懼之感覺；

影響所及，在房屋之交易時，極端重視此一因素之買受人，此類房屋即使出價再低，仍不足以引起一絲之購買意願；

再者，縱使堅信有人自殺之房屋仍可安心居住之買方（如被告即主張安居多年並無異狀），對於此類房屋亦不免以此事由大肆殺價，此為一般社會之常情。

由此以觀，兩造契約就「前手自殺」一事並無明文，亦曾未談論（按房屋買賣關於標的之細節甚多，一般參與交易之人當無法鉅細靡遺一一詳定），則在締約當時，當係以無此因素存在為議價之條件，依誠實信用原則及交易上之習慣，兩造契約解釋上自應以「無人在裡面自殺」之房屋為約定之品質內容。

系爭房屋於交付時既有「前手自殺」之事實，即屬不合於兩造契約所約定之品質而有瑕疵，依民法第373條之規定，被告應負瑕疵擔保責任。

被告主張該屋結構安全無虞、使用狀況良好，被告及其家人事後居住多年，身體及精神狀況無異，客觀上仍可居住並無瑕疵云云，忽略買賣過程雙方所重視之影響交易價格因素，並非可採。

㈢瑕疵擔保責任既屬擔保責任，並不以出賣人可歸責為要件，被告主張其並非專業之仲介人員，縱未主動將前手自殺之事實告知原告亦無可歸責之事由云云，即使為真，仍無礙於瑕疵擔保責任之成立。

㈣民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」。

故在出賣人物之瑕疵擔保責任之場合，原則上得選擇行使價金減少請求權及契約解除權，惟如解除契約顯失公平者，買受人則無契約解除權。

而所謂解除契約「顯失公平」，係屬不確定之法律概念，於審判上，應由當事人主張具體之事由，再由法院依當事人主張之事實，判斷其是否確為「顯失公平」。

查被告主張本件解除契約顯失公平，係以本件房屋結構安全無虞、原告已花費進行裝潢、且原告請求之項目包含銀行貸款之利息項目繁多等情為由；

惟「前手自殺」之事，被告在締約當時無需多為花費即可告知原告，且契約解除後，兩造產生回復原狀之義務，原告應將所受領之房屋交還被告（民法第259條第1款），被告既自稱該屋結構安全無虞，被告及其家人於事後居住該屋多年，身體及精神狀況均良好，居住品質並未受到影響，則被告取回房屋並無重大困擾，且亦不致於因「前手自殺」之事實未在交易過程中充分揭露而取得重大利益；

至於解除契約後原告請求回復原狀之範圍，業已明定於法律（民法第259條），原告所投入之裝潢費、代書費及貸款利息是否得請求被告給付，係屬法律所明文規定之事，而屬立法者立法裁量所考量之範圍，原告請求之項目是否合法固然有待後述，惟原告依法行使回復原狀請求權，尚難即指為有何顯失公平之情事。

被告主張原告僅得行使價金減少請求權云云，亦非可採。

由上所述，原告既得行使契約解除權，則原告解除契約之意思表示到達被告時（即95年1月4日），兩造買賣契約即告解除。

三、契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。

二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。

三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。

四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。

五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。

六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。

民法第259條定有明文。

茲就原告請求各項，分別說明於後：㈠原告已給付之價金6,500,000部分：本件原告於94年5月19日透過仲介以6,500,000元之價格向被告購買系爭房屋，價金並已付清，此為兩造所不爭，則原告請求被告返還6,500,000元，並自起訴狀繕本送達之翌日（即95年1月5日）起，依法定利率計付之利息，未逾法定範圍，應予准許。

㈡裝潢費用1,270,000部分：原告主張向被告買受系爭房屋後，即著手重新裝修，並以1,270,000元將裝修工程發包給訴外人乙○○於94年10月底完成裝修工程，此業經證人乙○○於本院證述屬實，並有原告所提出之照片、工程承攬契約書可證，自可信為真實，被告主張裝修費用並不相當云云，難認可採。

查原告於94年10月底完成裝修之費用為1,270,000元，此項就系爭房屋所支出之費用客觀上係屬為返還標的物所支出之有益費用，且該項費用屬於有益費用，與被告是否有受益之意願無涉。

而原告解除契約之意思表示則於95年1月4日送達被告，兩造契約已生合法解除之效力，被告依法得隨時向原告請求返還房屋（民法第259條第1項），此時距裝修完成時約為兩個月（即已使用兩個月），而依「消防機關辦理火災後建築物及物品損失估算暫行基準」，裝潢之折舊率＝裝潢已用年數÷（裝潢耐用年數＋1），裝潢耐用年數以10年計算，裝潢折舊率超過50%者，以50%計。

則被告受返還時所得之裝潢費用之利益，扣除折舊後為1,244,600元，其計算方式如下：①折舊年數：2÷12＝0.17（已用年數為0.17年，小數點第2位以下四捨五入，以下同）②折舊率：0.17÷（10+1）＝0.02③扣除折舊後之利益：1,270,000× (1-0.02)＝1,244,600）則原告請求被告給付1,244,600元，及其中1,200,000元自起訴狀繕本送達之翌日（95年1月5日）起至清償日止，其餘44,600元自追加起訴狀繕本送達之翌日（即95年3月8日）起，至清償日止，均依法定利率計付之遲延利息，合於民法第259條第5款之規定，應予准許，餘逾此部分之請求，則屬無據。

㈢代書費23,671元、契稅18,486元、貸款利息97,453元部分：原告所主張之代書、契稅及貸款利息等，係原告為履行兩造買賣契約所支出之費用，既非就返還之物所支出之有益費用，亦非必要之費用。

本院認被告不構成不完全給付之債務不履行責任，此已詳述於前；

即使認為被告構成不完全給付之債務不履行責任，民法第260條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，該條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙。

故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，因此該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言（最高法院55年台上字第2727號判例），原告所支出之代書費、契稅、貸款利息（及裝潢費用之折舊），於原告解除契約前均未歸於無益，而係因原告解除權之行使，致使代書費、契稅、貸款利息，及裝潢費用之折舊歸於無益，自非原告因債務不履行所受之損害，原告請求被告賠償，係屬無據。

四、從而，原告依回復原狀請求權，請求被告給付7,744,600元，及其中7,700,000元自95年1月5日起，其餘44,600元自95年3月8日起，均至清償日，按年息5%計算之利息，於法有據，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額分別宣告之；

原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。

伍、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 95 年 6 月 8 日
民事第四庭 法 官 王銘
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 6 月 8 日
書記官