臺灣臺中地方法院民事-TCDV,97,簡上,61,20090116,1

臺灣臺中地方法院民事判決 97年度簡上字第61號
上 訴 人 乙○○
被上訴人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
上當事人間請求減少租金等事件，上訴人對於民國97年1月14日本院臺中簡易庭96年度中簡字第2843號第一審判決提起上訴，經本院於97年12月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：其於民國94年6月21日，向上訴人承租其所有門牌號碼台中市○區○○路166號及同路168號房屋2棟（下稱系爭房屋），每月租金新台幣（下同）135,000元，租賃期限自94年8月l日起，至100年7月31日止。

詎系爭房屋於出租前手時即有漏水之情形，上訴人竟隱匿不告知，待被上訴人進駐裝潢並開始經營撞球場後，因下雨始發現有嚴重漏水情形，嚴重影響營業，致被上訴人損失甚鉅，被上訴人乃多次口頭告知上訴人，上訴人雖曾僱工修繕，惟均未做妥善處理，漏水依舊，被上訴人遂先後於95年8月4日、95年10 月4日發函，催告上訴人盡其出租人之修繕義務，詎上訴人竟分別於95年8月3日、95年10月2日，發函催告被上訴人給付租金，欲推託其修繕責任。

又上訴人所交付之系爭房屋，因漏水嚴重，致部分建物無法為通常之使用，顯已失去租賃物之應有價值，而有不完全給付之情形，而系爭房屋1、2樓之坪數共計約400坪左右，每月租金為135,000元，1樓面積約佔60%，約240坪，租金價值為81,000元（135,000元×60%＝81,000元），1樓漏水之面積約佔25%，損害建物之使用價值為20,250元（81,000元×25%＝20,250元）；

而2樓面積佔40%，約160坪，因漏水嚴重，全部均無法做營業使用，損害建物之使用價值為54,000元（135,000元×40%＝54,000 元），合計系爭房屋每月因漏水無法使用，致被上訴人受有74,250元之損害（20,250元＋54,000元＝74,250元），因被上訴人租金已給付至96年5月份，是自94年8月l日起至96年5月31日止，共計22個月期間，被上訴人計受有1,633,500元之損害（74,250元×22＝1,633,500元），爰主張依不完全給付債務不履行之法律關係，請求上訴人如數賠償。

再者，系爭房屋一部分喪失其通常效用，致部分建物不堪利用，每月系爭房屋無法使用面積之價值為74,250元，已如前述，爰依民法第435條規定，請求自96年6月l日起，至100年7 月31日止，被上訴人每月應減少租金74,250元，僅須給付租金60, 750元予上訴人（135,000元－74,250元＝60,750元）等語，並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人1,633,500元，及自擴張聲明翌日（即96年12月4日）起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

㈡被上訴人與上訴人於94年6月21日簽訂之租賃契約每月租金135,000元，被上訴人應自96年6月l日起，按月減少租金74,250元，給付上訴人60,750元，至100年7 月31日止。

且陳明願供擔保，請准宣告假執行。

二、上訴人則以：兩造於訂定租賃契約同時，曾協議不涉及結構之漏水由承租人即被上訴人負責處理並負擔費用，而系爭房屋之漏水問題既不涉及結構安全，被上訴人自不得再請求上訴人修繕。

又上訴人將系爭房屋交予被上訴人使用前，即曾僱工修繕，於94年8月16日初步完工，是系爭房屋當時應無漏水問題，且被上訴人承租系爭房屋後，多次颱風下雨，未曾通知上訴人系爭房屋何處漏水，遲至95年7、8月間，上訴人收第2年租金票據時，被上訴人始推稱有漏水，是系爭房屋縱有漏水情形，亦應係自斯時才發生。

而上訴人於知悉後，委由承包商即訴外人崑達工程有限公司，於屋頂重新施作防水工程（非漏水修繕工程），最後僅剩一處需遷移管線，需被上訴人配合，惟被上訴人多次拒絕，故未能完成施作，況被上訴人曾擅自拆除系爭房屋大廳之主要支柱，變更房屋結構，致房屋龜裂，亦可能造成漏水，則相關漏水造成之損失，應由被上訴人自行承擔，被上訴人請求損害賠償，即屬無據。

再者，依民法第435條之規定，須租賃物之一部滅失，始得請求減少租金，惟系爭房屋僅係一部漏水，並非滅失，是被上訴人請求減少租金，顯無理由等語，資為抗辯，並聲明：被上訴人之訴駁回。

三、本件原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人部分有理由，部分無理由，上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，另於本院補稱：被上訴人承租系爭房屋係作為撞球場使用，而撞球枱之枱面有絨布，不得碰水，否則球枱絨布勢必腐爛受損，原判決稱有32%不能使用，其場景如何？96年4月25日照片，係全場使用，而於97年1月25日照片，亦是全場使用，何有不能使用之情形？由現場照片可知，被上訴人於系爭房屋全場擺設球枱，被上訴人是全部使用系爭房屋，絕無因漏水而對被上訴人之營運有影響，更無減少使用32%之情事。

至於台灣省土木技師公會所為之鑑定，其鑑定報告之照片，固顯示「柱與排水管接合處長期漏水漫流，以致柱頭與浪型鋼板接合處嚴重鏽蝕；

2樓室內天花隔音板明顯水漬痕跡及木構造隔間牆嚴重腐爛」云云，僅能證明系爭房屋何處有腐爛及水漬痕跡而已，只要用油漆即可除去，絕不影響被上訴人球枱之使用，故被上訴人始願承租，絕無減少使用32%之情事。

又系爭漏水之處非屬房屋結構之部分，其漏水修繕費用本應由被上訴人負擔，被上訴人不得據此請求減少租金云云，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分均廢棄。

㈡前開廢棄部分被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

㈢第一審（除確定部分）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。

被上訴人則引用原判決之記載，並聲明：上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔。

四、本件被上訴人主張：其於94年6月21日，向上訴人承租系爭房屋，一開始每月租金為135,000元（第3年應予調高百分之5 ），租賃期限自94年8月l日起，至100年7月31止，系爭租賃房屋之範圍約為400坪左右。

而於租賃期間，系爭房屋確有漏水情形，上訴人曾委由訴外人崑達工程有限公司施作屋頂防水工程。

另被上訴人租金已給付至96年5月份止等情，為上訴人所不爭執，且有系爭房屋租賃契約書（參原審卷第8 頁）、崑達工程有限公司證明書（參原審卷第96頁）各1份可證，則此部分堪信為真實。

又系爭房屋，經原審於96年8 月15日，會同兩造及台灣省土木技師公會派員至現場履勘鑑定，其鑑測結果為「⒈由於屋頂排水管不當設計與使用，致使雨水沿著柱與排水管接合處大量滲流而下，上開建物確有漏水情形。

依據現場勘驗（照片詳附件五），照片編號9（A 柱）、照片編號13、17（B柱）、及照片編號14（C柱）`照片編號21（D柱）、及照片編號16（E柱），照片顯示柱與排水管接合處長期漏水漫流，以致柱頭與浪型鋼板接合處嚴重鏽蝕。

（柱位置編號請參閱2樓平面圖）⒉2樓地坪由於上述原因，以致2樓室內天花隔音板明顯水漬痕跡及木構造隔間牆嚴重腐爛。

請參照片編號12、21。

⒊1樓地坪由於上述l 、2原因，以致1樓室內天花隔音板及地坪有明顯水漬痕跡。

請參照片編號22、23、24、25及27。

上開漏水情形，修繕費用金額為219,166元。

又該漏水情形，對上開建物無立即性主體結構安全問題。」

等情，並經原審製有勘驗筆錄，及台灣省土木技師公會96年10月15日（96）省土技字第6452號函文與鑑定報告書，在卷可憑，亦堪認上開系爭房屋，因屋頂排水管不當設計與使用，致使雨水沿著柱與排水管接合處大量滲流而下，確有漏水情形，是被上訴人主張系爭房屋屋頂有漏水乙事，亦堪信為真實。

五、本件所須審究者實在於㈠兩造於94年6月21日協議「一些房屋小問題不涉及結構之漏水由承租方負責處理並負擔費用」，其真意為何？㈡如認系爭房屋之漏水問題應由上訴人負責修繕，上訴人有無善盡修繕義務？㈢上訴人如須負責修繕且未善盡修繕義務，上訴人就系爭房屋之漏水，所造成被上訴人不得使用、收益系爭房屋之程度及損失，被上訴人得否請求上訴人免其支付租金之義務及賠償其損害？茲分述於下：㈠兩造於94年6月21日協議「一些房屋小問題不涉及結構之漏水由承租方負責處理並負擔費用」，其真意為何？⒈上訴人辯稱：依上開協議書所載，只要係不涉及結構之漏水均由被上訴人負責處理，並負擔費用，則系爭房屋之漏水問題，依鑑定結果既不涉及結構安全，被上訴人自不得再請求上訴人修繕云云，然此為被上訴人所否認。

⒉經原審傳訊證人程彥勛到庭證稱：是被告（即上訴人）委託我們公司來處理系爭房屋出租…而由我幫他們處理系爭房屋租賃的事情。

（問）當時系爭租賃契約書內容及公證內容是否都是你幫他們辦理？（答）是的。

（問）提示卷附租賃協議書（94年6月21日所簽立）有何意見？（答）有，當時是跟系爭租賃契約書同時簽定。

（問）為什麼要另外定這份租賃協議書？（答）因當時承租時，有把房屋的升降梯拆掉，有空隙，下雨時會滲水進來，因原告（即被上訴人）承租系爭房屋以後要做裝潢，所以這部分就同意由原告自己修繕負責。

（問）租賃協議書第2點所載內容是在解決什麼問題？（答）原來的房子是在經營餐廳，有排煙管，但是排煙管沒有蓋住，如果下雨的話，雨水會透過排煙管滲到房子裡面來，當時在租賃協議書第1點出租人即被告有同意要補助原告一些東西，所以第2點部分才約定原告自己處理。

（問）協議書第2點所謂的一些房屋小問題不涉及房屋結構的漏水，由承租人負責處理，是指承租以後的漏水都由原告自己負責修繕？（答）不是，那是專門指上開有關升降梯拆除以後，牆壁如果有漏水的時候，才由原告即承租人負責修繕等語（詳見原審96年7月9日言詞辯論筆錄），而觀諸上開協議書所載之內容，並未明確載明承租後系爭房屋之相關漏水問題，均需由承租人即被上訴人負責修繕之費用；

又參諸上開協議書第1點所載內容，上訴人僅補貼被上訴人後門1扇及10KW變壓器1個之費用，其金額非多，衡情被上訴人應不致愚至同意承租後系爭房屋可能發生漏水所需之修繕費用，全部均由其自行負擔，而自陷於己不利之情狀，是上開證人所為證詞，堪足採信。

基此，上訴人上開所辯，自不足採認。

㈡系爭房屋之漏水問題應由上訴人負責修繕，上訴人有無善盡修繕義務？⒈上訴人辯稱：其於知悉系爭房屋漏水後，乃委由訴外人崑達工程有限公司，於屋頂重新施作防水工程，最後僅剩一處需遷移管線，需被上訴人配合，惟被上訴人多次拒絕，故未能完成施作，況被上訴人曾擅自拆除系爭房屋大廳之主要支柱，變更房屋結構，致房屋龜裂，亦可能造成漏水，則漏水之損失，應由被上訴人自行承擔云云。

⒉惟查：系爭房屋經鑑定結果，目前仍有上開漏水之原因，已如上述，被上訴人亦堅決否認有何上訴人指稱之上開情事，而觀被上訴人每月以上開金額非少之租金，向上訴人長期租用系爭房屋使用（目前係經營撞球場），上開漏水之情形，對被上訴人就系爭房屋之整體利用，顯有重大之不便及損失，衡情其應無藉故拒絕上訴人僱工儘早修繕完竣上開系爭房屋漏水之必要；

況依崑達工程有限公司勘察人員丁○○於本院97年簡上字第60號兩造遷讓房屋事件審理時證述：伊到系爭房屋現場時，被上訴人從來沒有當伊的面拒絕修繕等語（參見卷附本院97年簡上字第60號遷讓房屋事件97年8月28日準備程序筆錄），益徵被上訴人並無上訴人所稱拒絕修繕之情事。

再參諸上訴人亦自承其有多次僱工前往系爭房屋修繕，益徵被上訴人應無不配合其修繕之行徑。

又觀系爭房屋主要漏水之原因，係屋頂排水管不當設計與使用，致使雨水沿著柱與排水管接合處大量滲流而下，該漏水情形，對系爭房屋無立即性主體結構安全問題，亦如前述，依此，系爭房屋之漏水原因，顯與房屋之支柱結構及牆壁是否發生龜裂之情事無涉。

此外，上訴人復無法提出積極確切事證足以證明上開系爭房屋之漏水，確係可歸責於被上訴人之事由所致，則上訴人前揭所辯，亦不足為憑。

是系爭房屋之漏水問題應由上訴人負責修繕，且上訴人未善盡修繕義務。

㈢上訴人須負責修繕且未善盡修繕義務，上訴人就系爭房屋之漏水，所造成被上訴人不得使用、收益系爭房屋之程度及損失，被上訴人得否請求上訴人免其支付租金之義務及賠償其損害？⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。

出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務。

又此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。

是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。

又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。

復按同法430條所定承租人自行修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而非其義務。

是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，自得不行使同法430條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害賠償請求權（最高法院92年台上字第2640號、86年台上字第1675號判決意旨參照）。

⒉本件系爭房屋之上開漏水，上訴人既無法舉證證明係可歸責於被上訴人之原因所致，則上訴人依法自負有修繕之義務，而觀前開漏水之情形，經被上訴人要求上訴人予以修繕，然上訴人迄今仍未修繕完竣，自難認上訴人已善盡其修繕之義務至明。

則揆諸上開規定及判決意旨之說明，被上訴人就上開系爭房屋之漏水，所造成其不得使用、收益系爭房屋之程度及損失，依法自得請求上訴人免其支付租金之義務及賠償其損害。

故上訴人另所辯稱：系爭房屋之漏水，僅係一部漏水，並非滅失，是被上訴人應不得請求減少租金云云，亦不足採認。

⒊又系爭房屋究係自何時開始有上開漏水之情形？被上訴人雖陳稱：系爭房屋自租期開始，即有漏水問題云云，然此為上訴人所否認，並陳稱：系爭房屋之漏水情形，應係於95年7、8月間始發生等語，而觀上開證人程彥勛雖另證稱：大概94年7月初時，原告（即被上訴人）有打電話通知我說系爭房屋有漏水的情形，請我轉告被告（即上訴人）派員修繕，…．後來又過了2個月，原告打電話給我，說屋頂下雨的時候還是有漏水情形，請我到現場觀看，我去現場確實有看到漏水的情形等語（詳原審96年7月9日言詞辯論筆錄），然該證人就當時系爭房屋屋頂漏水之原因及位置，並未明確加以說明，且證人非處理系爭房屋漏水之專業人員，則其所證當時屋頂漏水之情形，是否即為本件上開系爭房屋經鑑定漏水之處所，顯有相當疑義？自尚難遽採為有利於被上訴人上開所稱之佐證。

參諸被上訴人於原審亦自承：其係分別於95年8 月4日、10月4日始寄發存證信函催告上訴人處理漏水之問題等語，且有該存證信函可憑，則倘系爭房屋之前開漏水，確如被上訴人所稱係自租期開始即已存在，則其為何未立即發函催告上訴人儘速處理修繕，卻遲至約1年後始為上開發函催告，此顯與常情相違。

是被上訴人上開所稱，應不足取。

而參酌被上訴人係於95年8月4日，始發函催告上訴人修繕系爭房屋漏水之問題，上訴人於原審亦陳稱：系爭房屋之漏水情形，應係自95年7、8月間始發生等情以觀，堪認系爭房屋上開漏水之情形，應係自95年7、8月間始存在。

⒋另按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。

民事訴訟法第222條第2項定有明文。

本件系爭房屋既有漏水情事而未修復，其有礙被上訴人之使用收益，至為明顯，惟就被上訴人之損害，參諸卷附台灣省土木技師公會之上開鑑定報告書所載，系爭房屋漏水情形，主要根源來自屋頂，所以評估漏水情形影響建物使用範圍（面積）之主要依據，為找出造成屋頂漏水之主要排水管，經評估主要造成屋頂漏水，同時影響至室內之排水管為附件五照片28-33之柱排水管，據此推估l樓及2樓之滲水影響平面如附件六之l樓及2樓之滲水影響平面圖，估算2樓之滲水影響面積為194.63平方公尺（約58.676坪），l樓之滲水影響面積為225.09平方公尺（約67.859坪），堪認系爭房屋上開漏水之情形，所影響被上訴人就系爭房屋使用範圍之部分面積，應為126點535坪（2樓為58.67 6坪＋1樓為67. 859坪=126.535坪）。

而全部系爭房屋之面積，約為400坪左右，此為兩造所不爭執，則前開漏水原因所影響被上訴人就系爭房屋使用之面積與系爭房屋全部面積之比例，本院審認應為32/100（126.535÷400=0.32，小數點第2位以下四捨五入），上訴人雖提出系爭房屋照片，欲證明被上訴人係全部使用系爭房屋，並無減少32%之使用情形，然房屋漏水處可能造成該處無法使用情形，此乃一般常情，雖被上訴人仍繼續經營撞球場，然上開漏水情形所影響之面積達32%，堪認被上訴人客觀上已無法達成其對系爭房屋全部使用之狀態，是上訴人上開所稱，尚無可採。

又被上訴人自承租系爭房屋後，迄96年5月份止，每月給付上訴人租金135,000元，此為兩造所不爭執，則系爭房屋自95年7、8月間起至96年5月份止，被上訴人每月因受上開漏水影響，而不能使用系爭房屋面積之損失，應為相當於每月租金135,000元×32/100之金額即43,200元，而其期間應自95年8月起（因無法明確認定係自95年7月間起，乃為有利於上訴人之認定，自95年8月起算）至96年5月份止，共計10個月，合計損失金額為432,000元（43,200元×10=432,000元）。

因之，被上訴人主張依債務不履行之法律關係，所得請求上訴人賠償損失之金額，應為432,000元。

再被上訴人自96年6月1日起，迄100年7月31日止，就尚未給付之租金，依上開說明，在上訴人將上開系爭房屋之漏水修繕完竣前，被上訴人依法亦得按上開不能使用、收益之程度即32/100之範圍，按月減免其租金支付之義務至明，被上訴人請求減免其租金，於法有據。

六、綜上所述，上訴人就上開系爭房屋之漏水，既負有修繕之義務，惟迄今仍未修繕完竣，自有違前開民法第423條之規定及債務不履行之情事。

從而，被上訴人主張依債務不履行及減免給付租金之法律關係，聲明判決㈠上訴人應給付被上訴人1,633,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

㈡被上訴人與上訴人於94年6月21日，簽訂之租賃契約每月租金135,000元，被上訴人應自96年6月l日起至100年7月31日止，按月減少租金74,250元，就第㈠項之聲明，應在432,000元，及自擴張聲明翌日即96年12月4日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息之範圍內；

另就第㈡項之聲明，在兩造於94年6月21日簽訂之租賃契約，被上訴人自96年6月1日起迄100年7月31日止，在上訴人將上開系爭房屋之漏水修繕完竣前，被上訴人得按每月應給付上訴人租金數額之32/100之比率（因依兩造所簽立之租賃契約第9條特約事項：租金自第3年起每年調高百分之5，但實際調整幅度須視當時市況由雙方再行協商決定調高金額，可見自第3年起之租金，應予調高，是其每月租金並非固定，故僅諭知被上訴人每月得請求減免租金之比率，以為計算之標準，而被上訴人每月可減少之租金，即每月租金數額×32/100），減免其租金之範圍內，均核屬有據，應予准許，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並就第一項聲明勝訴部分，依職權宣告假執行，核無不合。

上訴意旨仍執陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核於判決結論無影響，爰不一一贅論，併此敘明。

八、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 1 月 16 日
民事第二庭 審判長法 官 許秀芬
法 官 王邁揚
法 官 涂秀玲
上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提起第三審上訴狀，（須附繕本一份及繳納第三審上訴裁判費），經本院許可後始可上訴第三審，前項許可以原判決所涉及法律見解具有原則上重要性者為限。
中 華 民 國 98 年 1 月 16 日
書記官