臺灣臺中地方法院民事-TCDV,97,訴,2900,20090121,1

臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第2900號
原 告 甲○○
被 告 富邦不動產有限公司
法定代理人 乙○○
被 告 僑馥建築經理股份有限公司
法定代理人 丁○○
樓之2
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求確認債權不存在事件，經本院於民國98年1月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、原告訴之聲明：一、確認原告與被告富邦不動產有限公司（下稱富邦公司）間於民國97年2月22日訂立之專任委託銷售契約書之報酬債權不存在。

二、被告僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）應給付原告新台幣（下同）600,000元。

貳、事實摘要：一、原告起訴主張略以：原告與被告富邦公司於97年2月22日，就門牌號碼台中市北屯區○○路○段357號及359號兩戶房屋訂立專任委託銷售契約書，在359號房屋之契約書上約定委任期間至97年5月25日止，357號則未為約定，惟上開兩戶房屋既然同時委託被告富邦公司銷售，自應為相同之約定。

被告富邦公司於97年6月12日找到欲購買上開房屋之第三人黃慶豊，與原告就上開二屋簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價金為24,500,000元，另依買賣契約書第4條約定，買賣雙方係共同委任另被告僑馥公辦理買賣價金信託履約保證，而將買賣價金匯入被告僑馥公司指定之銀行帳戶內，黃慶豊迄今共存入1,200,000元, 原告於簽訂買賣契約前即告知被告富邦公司，委任銷售契約書約定期間已屆至，原告無依該契約書給付約定報酬之義務。

嗣黃慶豊遲未依買賣契約書給付第4期款（97年7月29日應給付），原告發函催告並經黃慶豊請求，協議延後至97年10月31 日給付，惟屆期仍未給付，原告乃發函催告並解除契約。

原告並請求被告僑馥公司交付指定帳戶內之1,200,000元予原告以充為違約金，惟被告僑馥公司僅撥付原告600,000元，謂其餘款項600,000元，因原告與富邦公司間就應否給付委託銷售之報酬有爭議，應俟原告與被告富邦公司間爭執由法院裁判確定後，依判決結果交付原告或富邦公司。

惟查，縱認原告與被告富邦公司間之委託銷售契約未屆滿，然富邦公司違反民法第567條規定（未調查報告黃慶豊之履行能力），致原告遲未能將上開房屋出售，爰以所受損害與被告富邦公司得請求之報酬抵銷，抵銷後被告富邦公司對原告仍無報酬請求權。

被告僑馥公司自應將指定帳戶中剩餘之價金交付原告。

二、被告富邦公司則以：被告於委託銷售契約期滿後仍為原告尋覓買主，原告並同意與之簽訂買賣契約，足證原告明示同意延長委託銷售契約之期間，至少亦係默示同意延長契約期間。

至於第3人黃慶豊並非顯無履行能力之人，此由其已給付至第3期款共1,200,000元即知，況原告已沒收其中600,000元，難認尚有何損失，而得與被告依委託銷售契約第8條第5項規定所得請求之報酬（即買方違約經沒收價金之一半）抵銷等語置辯。

並聲明：請求駁回原告之訴。

三、被告僑馥公司則以：依原告與第3人（買方）黃慶豊簽訂之「買賣價金信託履約保證申請書」（下稱履約保證申請書）之約定，委請本公司辦理買賣價金信託履約保證之交易管理及認證事宜，然在系爭買賣契約經原告解除前，原告及被告富邦公司即分別來函表明仲介服務費存有爭議，是依該申請書約定，本公司需待法院判決確認履約保證帳戶中剩餘款項權利之歸屬後，始能依約撥付等語置辯。

並聲明：請求駁回原告之訴。

參、法院之判斷：一、本件關鍵爭點厥為㈠被告富邦公司得否向原告請求仲介報酬600,000元？㈡原告是否有權向被告僑馥公司請求給付指定帳戶中之600,000元？且如爭點㈠本院認定結果為富邦公司對原告之仲介報酬債權600,000元存在，則爭點㈡即毋庸再為論斷（蓋僑馥公司依履約保證契約，即應將指定帳戶中剩餘之600,000元給付被告富邦公司）二、本件原告起訴主張與被告富邦公司間就上開房屋兩戶訂有專屬委託銷售契約，其中一戶訂有委託銷售期間至97年5月25日，另一戶則無，原告於上開期間屆至後之97年6月12日仍與被告富邦公司覓得之買方黃慶豊簽訂系爭買賣契約，並簽訂履約保證申請書，委由被告僑馥公司辦理履約保證相關事宜，嗣黃慶豊無能力給付，僅給付至第3期款，共計1,200,000元，原告解除系爭買賣契約後，被告僑馥公司已給付原告其中一半金額在依約扣除相關必要費用後所餘之567,298元，目前指定帳戶中仍有600,000元等各節，為被告所不爭執，且有專屬委託銷售契約書、系爭買賣契約書、不動產買賣價金信託履約保證申請書等件為憑，堪信為真正。

三、本件關鍵爭點在於被告富邦公司對於原告有無600000元報酬請求權600,000元存在？經查，原告主張於系爭買賣契約簽訂前即已告知被告富邦公司委託銷售期間已屆至，為被告富邦公司否認，且觀諸原告97年7月17日寄發被告之台中法院郵局存證號碼02300號存證信函中明示：「…本人就該買賣固需支付該公司（指被告富邦公司）仲介報酬，但該報酬數額即非上開專任委託銷售契約書所約定之金額…。」

（詳見被告僑馥公司97年11月24日答辯狀附證3存證信函），即足證被告富邦公司主張原告明示同意延長委託銷售契約書之期間至涵蓋本件系爭買賣契約訂立之時間，應屬可採。

蓋如原告確有在與訴外人黃慶豊簽訂系爭買賣契約前即向富邦公司表示不欲受該委託銷售契約拘束之意思，即不會於上開存證信函中仍表示需支付被告富邦公仲介報酬，其理甚明。

是以雖已逾委託銷售契約書第4條所定之委託銷售期間，契約兩造既已明示延長契約之期間，自仍應受該契約條款之約束。

四、至於應給付被告富邦公司之仲介報酬數額若干？原告於上開存證信函中表明尚有疑義，查本件原告與被告簽訂之委託銷售契約期間既經延長，則本件被告富邦公司所得請求之仲介報酬，即應依委託銷售契約書之內容定之。

依契約書第8條第5項約定「買方於支付定金（含議價金轉定）或簽定不動產買賣契約後，如買方違約不買，致定金或已付價款由委託人所沒收者，委託人應支付該沒收定金或已付價款之意分之五十（但不得逾約定之服務報酬）予受託人，以作為該次委託銷售服務報酬之支出費用，且不得再收取服務報酬（受託人另覓買方成交者不在此限）。

…。」

（詳見原告起訴狀附證1），是依上開約定，原告既已解除系爭買賣契約（因買方黃慶豊違約不買），自應給付沒收之前3期款中之半數予被告富邦公司，充為委託銷售之報酬，此一約定條款甚為明確，解釋上並無疑義（原告有爭議者為該契約書是否仍有效力）。

五、原告另主張因被告富邦公司未依法律規定（民法第567條第1項），審核訴外人黃慶豊之履約能力，致其上開房屋兩戶 迄今仍未能出售，受有損害，爰以之與被告富邦公司之報 酬請求權抵銷云云。

惟查，上開法條明定對於「顯無履行 能力之人」不得為其媒介。

訴外人黃慶豊已給付前3期買賣 價金，斷非顯無履行能力之人。

次查，原告因黃慶豊違約 不買上開房屋，致迄今未能售出，乃對黃慶豊有損害賠償 （或違約金）請求權，且因原告行使解除系爭買賣契約之 並已沒收買方已繳付之價金中一半，難謂仍有何損失。

再 者，原告既非對被告富邦公司有何請求權，自難對被告富 邦公司主張抵銷權，此觀民法第334條第1項抵銷之要件需 「二人互負債務」即知。

是以原告主張抵銷，於法無據， 自非足取。

六、綜上所述，被告富邦公司對於原告公司有600,000元之報酬 請求權存在，自堪認定，原告請求確認該報酬請求權不存 在，為無理由，應予駁回。

七、從而，關於上開爭點㈡，即原告是否有權請求被告僑馥公 司將指定帳戶中剩餘之600,000元給付原告，亦毋庸贅論（ 因為僑馥公司應該前上開款項給付另被告富邦公司），應 併予駁回之。

肆、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 1 月 21 日
民事第三庭 法 官 曹宗鼎
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 1 月 21 日
書記官 黃惠閔