臺灣臺中地方法院民事-TCDV,97,訴,3174,20090918,1

臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第3174號
原 告 太子建設開發股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甘龍強律師
被 告 甲○○
之3
當事人間確認買賣關係不存在事件，本院於98年8月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、本件原告起訴主張：被告於民國93年12月30日與原告簽訂房地預定買賣合約書（下稱系爭合約書），向被告購買原告坐落台中市○○區○○段1675-21地號土地上所興建之「劍橋四季」大樓劍橋區L棟8樓房屋與基地持分及地下第一層編號197號汽車停車位，總價金為新台幣（下同）580萬元。

「劍橋四季」大樓興建完竣後，被告購買之房屋經編定為4625建號，門牌為台中市西屯區○○○路○段120之30號8樓之2房屋，土地所有權應有部分為萬分之四五（下稱系爭房地）。

94年3月原告就「劍橋四季」大樓地下室第三層停車位，將原先規劃全區三分之二，變更為全區開挖，以增加31個停車位，而各層汽車停車位平面圖為買賣契約之附件八，原告通知已購客戶攜買賣契約以更換地下第三層停車位平面圖。

惟被告於原告公司人員將變更後之地下第三層停車位平面圖貼在原平面圖上，欲蓋用被告印章時，為被告所拒絕。

嗣後原告於96年8月6日依約對被告發出交屋通知，被告於96年8月8日以存證信函拒絕；

原告復於96年8月27日發存證信函予被告，表明被告經通知交屋已逾15日，仍未辦理交屋，催促被告於函到後7日內辦理交屋，如屆期未辦理，即解除買賣契約，不另通知。

被告則於96年8月31日及96年9月1日以存證信函向原告表明不同意原告解除契約。

惟系爭買賣契約因被告未依約辦理交屋，原告催告後，被告於96年8月28日收受該催告函，迄於96年9月4日催告辦理之7日期間屆滿，猶未依約辦理交屋，系爭買賣契約顯於96年9月5日即告解除，惟被告以上開信函表明不同意解除系爭買賣契約，是本件系爭買賣契約之私法上地位陷於不安之狀態，自有提起本件確認訴訟之必要，爰請求確認兩造系爭買賣契約關係不存在，並聲明：確認原告與被告間就「劍橋四季劍橋區」編號Ｌ棟八樓房屋及基地持分即坐落台中市○○區○○段1675之21地號土地所有應有部分一萬分之四五與同地段4625 建號門牌台中市西屯區○○○路○段120之30號8樓之2房屋之買賣關係不存在。

二、被告則以：㈠伊於93年12月30日與原告簽訂系爭合約書，並繳納訂金18萬及簽約金29萬元。

94年3月原告業務人員僅通知被告攜買賣契約與印章辦理手續，被告並不清楚詳情。

迄被告至原告公司，原告公司人員逕將變更後之地下第三層停車位平面圖貼在原平面圖上，欲蓋用被告印章時，始為被告發現並拒絕。

被告認原告公司上述不當作為已失誠信，並於95 年1月22日以台中英才郵局第01873號存證信函向原告公司表示於未經合法程序取得買方同意前，原告不應逕行工事。

惟原告公司於95年4月14日以台中文心路郵局第3235號存證信函函覆被告，因原告已無法按簽約時之設計圖履行系爭合約，依系爭合約第26條第1項規定解除系爭合約，退還被告已支付之54萬元（被告除支付第1期款訂金18萬元及第2期款29萬元，並支付第3至5期款項，分別為3萬元、2萬元及2萬元，共54萬元），並給付違約金18萬元。

㈡原告並自95年4月後即停止寄發後續之繳款通知，被告於原告停止寄發繳款通知後，即連絡原告將95年9月之繳費通知寄予被告，並分別於⑴95年10月16日以大湖郵局第70號存證信函並附上第6期款項20000元之台新銀行CF0000000號之支票1張予原告，經原告於95年11月7日台中文心路郵局第447號存證信函表明仍依合約解除系爭買賣契約，並退還上述支票；

⑵於95年11月11日以台中西屯郵局656號存證信函表明不願解約，並再將20000元之台新銀行CF0000000號之支票1張寄予原告，經原告於95年11月17日台中文心郵局第803號存證信函表明仍依合約解除系爭買賣契約，並再退還上開支票；

⑶於95年12月22日以台中福安郵局第3883號存證信函表明不願解約，並直接將第6期款20000元匯入原告公司之中國信託商業銀行台中文心分行─0000-0000-00000-0帳戶，經原告於95年12月27日以台中文心郵局第2267號存證信函表明因停車位問題未達成共識，仍將被告所匯入之20000元以復華銀行崇德分行，帳號00000-00，票號AD00000000號之支票1紙退還被告；

⑷於96年1月13日以台中西屯郵局第10號存證信函表明不願解約，並退還上開復華銀行之支票予原告，經原告於96年1月16日以台中文心路郵局第445號存證信函表明因停車位問題未達成共識，仍將被告匯入之第6期款以復華銀行崇德分行，帳號00000-00，票號AD00000000號，面額20000元之支票1紙退還被告；

⑸於96年1月20日以台中西屯郵局第32存證信函再函覆原告不願解約並退還該紙復華銀行崇德分行之支票。

㈢詎原告公司於96年1月16日通知被告辦理交屋，並於96年8月6日對被告發出交屋通知，經被告於96年8月8日以大湖郵局第38號存證信函拒絕。

㈣原告未經被告同意對停車位增建之部分已對被告造成損害，是原告在下列⑴原告對於侵占被告有關增建車位之合理權益部分，應計息後退返被告。

⑵如被告同意辦理交屋，則系爭房屋已非95年12月5日交屋時之全新建物，就系爭房屋之折舊價差，原告應負責。

⑶系爭房屋峻工（96年3月）迄今，被告因原告之不當作為而未遷入期間而負擔之住居成本應由原告負擔。

⑷被告為維護買方之合法權益不受原告侵害，所耗費之身、心時間之損耗及家庭幸福之損耗，亦應由原告負擔等事項未合理解決前，自不得主張解除契約。

㈤並聲明：原告之訴駁回。

三、按法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴，原告主張兩造間買賣是否業經解除而不存在，如不訴請確認，則原告關於系爭買賣契約之私法上地位陷於不安狀態，是原告在私法上之地位有受侵害之危險，則原告依民事訴訟法第247條第1項規定，請求確認雙方買賣關係不存在，即無不合，此合先敘明。

四、本件原告主張被告於93年12月30日，與原告簽訂系爭房地買賣合約書，向被告購買系爭房地，總價金為580萬元，業據原告提出房地預定買賣合約書影本1件、建物、土地登記謄本各1件為證，為被告所不爭執，可信為真實。

原告另主張於96年8月6日依約對被告發出交屋通知，被告於96年8月8日以存證信函表示拒絕，此時被告業已給付遲延，原告再於96年8月27日發存證信函予被告，表明被告經通知交屋已逾15日，仍未辦理交屋，催促被告於函到後7日內辦理交屋，如屆期未辦理，即解除買賣契約，不另通知，被告於96年8月28日收受該催告函，迄於96年9月4日催告辦理之7日期間屆滿，猶未依約辦理交屋，系爭買賣契約顯於96年9月5日即告解除，惟被告否認系爭買賣契約業已解除，並以前詞置辯，是本件兩造所爭執在於原告以被告給付遲延而解除契約是否合法？經查：㈠被告於93年12月30日，與原告簽訂系爭合約書，購買系爭房地，並繳納訂金18萬元及簽約金29萬元，另分別於94年3 月20日、94年9月20日及95年3月20日分別依約交付第3至5期款項，分別為3萬元、2萬元及2萬元，共已支付54萬元。

而原告於94年3月就「劍橋四季」大樓地下室第三層停車位，將原先規劃全區三分之二，變更為全區開挖，以增加31個停車位，而各層汽車停車位平面圖為買賣契約之附件八，原告通知已購客戶攜買賣契約以更換地下第三層停車位平面圖，惟被告迄未同意此停車位變更之契約。

且被告因此停車位之變更事由曾於95年1月22日以台中英才郵局第01873號存證信函向原告公司表示於未經合法程序取得買方同意前，原告不應逕行工事。

惟原告公司於95年4月14日以台中文心路郵局第3235號存證信函函覆被告，因原告已無法按簽約時之設計圖履行系爭合約，依系爭合約第26條第1項規定解除系爭合約，退還被告已支付之54萬元（被告除支付第1期款訂金18 萬元及第2期款29萬元，並支付第3至5期款項，分別為3萬元、2萬元及2萬元，共54萬元），並給付違約金18萬元。

此有原告所提之系爭房地預定買賣價款分期繳付表及被告所提95年1月22日台中英才郵局第01873號存證信函及95年4月14日台中文心路郵局第3235號存證信函覆各1件為證，且為兩造所不爭執，依此觀之，本件被告就價金之給付並無遲延之情事，僅是因被告不同意原告任意違反約定變更停車位之契約而生爭執，且原告確已無法依簽約時之設計圖履行系爭合約，應可認定。

㈡又原告固曾於95年4月14日向被告表示依買賣契約第26條第1款：「因可歸責於賣方之事由而致違約中途不賣，賣方所收買方之全數價款，應如數退還買方，並應以所收取之第一期款（訂金）等之價款交付買方作為違約金。」

而主張解除契約。

然依上開條文「因可歸責於賣方之事由而致違約中途不賣」之規定，解釋上應係指因可歸責於原告之事實，買賣契約遭被告解除之，原告無法出售而言，否則原告得於交易過程中，任意解除契約契約，顯非事理之平，是原告於95年4月14日主張解除契約，解釋上應屬解除契約之要約。

再者，於原告於95年4月14日要求解除契約後，自95年4月後即停止寄發後續之繳款通知，被告於原告停止寄發繳款通知後，即連絡原告將95年9月之繳費通知寄予被告，並分別於⑴95年10月16日以大湖郵局第70號存證信函並附上第6期款項20000元之台新銀行CF000000 0號之支票1張予原告，經原告於95年11月7日台中文心路郵局第447號存證信函表明仍依合約解除系爭買賣契約，並退還上述支票；

⑵於95年11月11日以台中西屯郵局656號存證信函表明不願解約，並再將20000元之台新銀行CF0000000號之支票1張寄予原告，經原告於95年11月17日台中文心郵局第803號存證信函表明仍依合約解除系爭買賣契約，並再退還上開支票；

⑶於95年12月22日以台中福安郵局第3883號存證信函表明不願解約，並直接將第6期款20000元匯入原告公司之中國信託商業銀行台中文心分行─000 0-0000-00000-0帳戶，經原告於95年12月27日以台中文心郵局第2267號存證信函表明因停車位問題未達成共識，仍將被告所匯入之20000元以復華銀行崇德分行，帳號00000-00，票號AD00000000號之支票1紙退還被告；

⑷於96年1月13日以台中西屯郵局第10號存證信函表明不願解約，並退還上開復華銀行之支票予原告，經原告於96年1 月16日以台中文心路郵局第445號存證信函表明因停車位問題未達成共識，仍將被告匯入之第6期款以復華銀行崇德分行，帳號00000-00，票號AD00000000號，面額20000元之支票1紙退還被告；

⑸於96年1月20日以台中西屯郵局第32存證信函再函覆原告不願解約並退還該紙復華銀行崇德分行之支票。

此業據被告提出95年10月16日以大湖郵局第70號存證信函、95年11月7日台中文心路郵局第447號存證信函、95年11月11日台中西屯郵局656號存證信函、95年11月17日台中文心郵局第803號存證信函、95年12月22日台中福安郵局第3883號存證信函、95年12月27日台中文心郵局第2267號存證信函、96 年1月13日台中西屯郵局第10號存證信函、96年1月16日台中文心路郵局第445號存證信函、96年1月20日台中西屯郵局第32存證信函各1紙為證，且為原告所不爭執，依上述兩造往來信函觀之，在在顯示原告於95年4月14日要求解除契約後，被告均明確表明不願解除契約；

再依原告於96年1月16日所發之台中文心路郵局第445號存證信函猶表示請被告與原告公司承辦人員連絡，為被告辦理合約書變更或解約事宜，且原告於96年1月16日所發之台中文心路郵局第445號存證信函就被告所寄發之第6期款20000元支票，雖表示「如台端未收回支票且未至本公司協商，本公司則將此支票送至台中地方法院提存」，被告並於96年1月20日台中西屯郵局第32 存證信函將支票再寄予原告並表明無辦理解約之意願後，原告就此支票並未再退還被告，且未辦理提存，且將2萬元即視為被告繳交之第6期款，此業據原告訴訟代理人於本院言詞辯論陳明（詳本院98年8月27日言詞辯論筆錄），綜上觀之，兩造契約並未因原告主張依系爭合約第26條第1款而解除，且原告已收受被告繳交款項共56萬元（第1期至第6期款項），應可認定。

㈢嗣原告於96年8月6日固對被告發出交屋通知， 惟查：⑴依兩造房屋土地預定買賣合約書第1條所載：「本房屋土地預定買賣之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖位置示意圖，為合約之一部分」；

第2條第3項定明「汽車位：本房屋地下室汽車停車位共規劃355位，買方購買之汽車停車位為第一層編號197號法定平面停車位」；

按被告向原告購買房、地，就土地部分將取得應有部分，就建物部分將取得專有部分、共用部分，而就共用部分之使用範圍、方式，亦有約定，兩造即應受其拘束，惟原告於訂約後未經被告同意，逕將被告應有取得大樓地下室第三層停車位，將原先規劃全區三分之二，變更為全區開挖，以增加31個停車位，違反兩造就建物共同使用部分之建造及使用，原告違反契約約定在先，自屬無疑。

又兩造交易過程中，被告本即拒絕原告任意變更設計，原告未得被告同意即任意變更設計建構系爭買賣標的，其建造之建物不符兩造買賣契約債之本旨，應可認定。

而原告就被告主張物有瑕疵一節復未依民法第361條：買受人主張物有瑕疵者，出賣人得定相當期限，催告買受人於其期限內是否解除契約。

買受人於前項期限內不解除契約者，喪失其解除權之規定，催告被告行使解除權與否，被告就原告未依債之本旨所建造之房屋，自得拒絕受領，並拒絕給付尾款。

⑵又依卷附兩造買契賣契書第14條固約定：「買方經賣方通知十五日內交屋後，應於該十五日 內先按約履行下列各款之義務，取得賣方簽發之遷入許可憑證後，始得辦理交屋遷入：①依本約第六條、第七條之規定付清買賣全部自備款，並依貸款辦法辦妥貸款手續，若無須辦理金融機構貸款，應繳清該貸款部分之全部金額。」

原告於96年8月6日固對被告發出交屋通知，然原告未依約定建造房屋（公共設施停車位部分），其交屋給付之標的，不符債之本旨，是就原告之交屋通知，被告已知交付物未符債之本旨，其表示拒絕受領，於法無違，自不生受領遲延之情事，而原告既無法依約交屋予被告，何能要求被告依約給付價金，原告既未能依債之本旨提出給付，被告未於原告通知後15日內辦理繳付款項，自不負遲延責任，原告對被告即無解除契約之權利，是原告向被告表示行使解除權，自不生效力。

⑶另本件系爭房地買賣，被告於交屋時固應交付尾款542萬元，惟參諸卷附兩造所不爭執之貸款辦法同意書，被告係委託原告指定金融機構為被告辦理貸款522萬元以作為尾款之交付，然未見原告為被告辦理，原告僅於96年8月6日通知交屋，並於交屋明細表中記載「你的貸款銀行為：不貸款，實際核貸金額為0萬元」，原告受託為被告辦理事務，未報告始末即謂貸款銀行不貸款，請被告備款交屋，實悖情理；

且依前所述，兩造因停車位爭執而自95年4月至96年1月均為原告是否得解除契約而拒收被告所欲支付之2萬元第6期款而有多件之存證信函往返，迄至96年1月原告將被告退還之支票收受後，亦未明確對被告表示是否依原告最後1次就此2萬元表示意見之96年1月16日台中文心路郵局第445號存證信函所示，仍主張解除契約而將系爭支票提存法院，於此近半年後，竟於96年8月6日，即以交屋通知向被告表示應於8月9日，至原告公司完成交屋手續，並要求被告繳付542萬元之款項，542萬元之款項數目非小，且原告本受理被告委託代覓貸款機構，其自知被告無法於3日內備款交屋，其竟以3日期限通知交屋付款，顯悖誠信。

⑷又按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條固定有明文。

惟依民法第254條規定，債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。

債權人為履行給付之催告，如未定期限，或所訂履行期不相當，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符。

（最高法院74年度第1次民事庭會議決議參照）。

原告固主張被告未依約於96年8月6日通知交屋後15日繳付款項，經原告以96年8月27日存證信函催告並為解除契約之意思表示，該函經被告於次日收受，故兩造契約於96年9月5日解除。

然查原告該96年8月27日之存證信函內容略以「該公司於96年8 月6日發出交屋通知，您接獲通知逾期15天仍未辦理交屋手續。

現定期催告，請在收信後7天內，辦理交屋，如屆期仍未辦理，該公司即解除買賣契約，（解除契約的意思表示，在您屆期仍未辦理交屋時，發生效力），不另通知。」

（詳卷附之原證7原告寄予被告之96年8月27日存證信函），原告予被告備款交屋之期限僅為7日，惟原告要求被告繳付之款項計542萬元之款項，542萬元之款項數目非小，且原告本受理被告委託代覓貸款機構，明知被告未備現款支付價金，應覓貸款機構協助，縱認被告有陷於給付遲延，原告催告被告應於7日繳納尾款542萬元，其催告期亦屬過短不相當，是依前述，債權人依民法第254條規定為履行給付之催告，倘其所定之期限顯不相當，但自催告後經過相當期間，債務人仍不履行時，債權人僅取得契約解除權，尚須債權人另為解約之意思表示，始生解除契約之效力，並非經過相當期間後，契約即當然解除，此與債權人之催告所定履行期日為相當，附有以履行期屆滿債務人仍不履行債務為條件，解除契約發生效力之意思表示之情形並不相同。

依前所述，縱本件原告自催告後經過相當期間，得因被告不履行而取得契約解除權，尚須原告另為解約之意思表示，始生解除契約之效力，並非經過相當期間後，契約即當然解除。

惟原告並未另為解約之表示，原告既未行使解除權，兩造間之系爭買賣契約，自不可能解除，應可認定。

㈣基上所述，本件兩造間之買賣契約，無合意解除之情事，且原告通知欲交付予被告之買賣標的，既未依債之本旨交付，經被告本得拒絕受領，而無受領遲延之情事，被告並得拒絕給付尾款價金，原告自不得因被告未受領標的物及未給付尾款而取得解除契約之權利；

又縱使被告有給付遲延之情事，原告催告被告履行之履行期過短不相當，亦不生到期自動解除之效力，是兩造間系爭買賣契約，並未依原告解除契約之行為而解除仍屬存在，應可認定。

五、從而，原告請求確認：確認原告與被告間就「劍橋四季劍橋區」編號0Ｌ棟八樓房屋及基地持分即坐落台中市○○區○○段1675之21地號土地所有應有部分一萬分之四五與同地段4625建號門牌台中市西屯區○○○路○段120之30號8樓之2房屋之買賣關係不存在，並無理由，應予駁回。

六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。

中 華 民 國 98 年 9 月 18 日
民事第二庭 法 官 涂秀玲
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 鐘麗芳
中 華 民 國 98 年 9 月 18 日