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臺灣臺中地方法院民事判決 97年度重訴字第556號
原 告 丁○○
訴訟代理人 陳崇善律師
被 告 戊○○
訴訟代理人 黃雅琴律師
羅宗賢律師
上 一 人
複 代理人 丙○○
上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於98年8月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告對於被告所有坐落台中縣潭子鄉○○○段大埔厝小段262-3、262-4、264、266-2地號土地應有部分各三分之一，於民國97年4月6日被告與訴外人甲○○所訂買賣契約，以總價新台幣玖佰伍拾萬肆仟元同一條件之優先承買權存在。
被告就坐落台中縣潭子鄉○○○段大埔厝小段262-3、262-4、264、266-2地號土地應有部分各三分之一，應與原告以總價新台幣玖佰伍拾萬肆仟元之同一條件訂定買賣契約，並於原告給付新台幣玖佰伍拾萬肆仟元之同時，將上揭四筆土地應有部分辦理所有權登記與原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
壹、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。
經查，原告主張就被告出賣坐落台中縣潭子鄉○○○段大埔厝小段262-3、262-4、264、26 6-2地號土地應有部分，基於共有人地位有優先承購權存在，被告則否認原告有優承購權存在，是兩造就原告對上開土地有無優先承購權存在有所爭執，致原告之優先承購權存否不明確，原告得否行使優先承購權之私法上地位即有不安之狀態，而原告此項不安狀態得以確認判決除去之，原告有提起本件確認訴訟之法律上利益，合先敘明。
貳、原告起訴主張：坐落台中縣潭子鄉○○○段大埔厝小段262-3、262-4、264、266-2地號等四筆土地（下稱系爭土地），為兩造與訴外人戴宏奇三人所共有，應有部分各3分之1。
民國（下同）97年4月6日被告與訴外人甲○○，就被告所有系爭土地應有部分訂定不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），買賣總價為新台幣（下同）9,504,000元，被告並已收取部分價金。
原告於得知被告與甲○○間上開不動產買賣情事後，即於97年10月7日以存證信函表示行使土地法第34條之1第4項之優先承買權。
然被告卻以存證信函回覆原告「目前本人尚未與任何人簽訂買賣關係以購買本人就前開四筆土地之應有部分」，旋又另案起訴請求分割系爭土地，並於訴訟中否認有上開買賣契約訂定，影響原告權利甚鉅。
爰訴請確認原告就系爭土地依土地法第34條之1第4項規定之優先購買權存在，並請求被告應以系爭不動產買賣契約同一條件與原告締結買賣契約，並於原告給付價金之同時將系爭土地應有部分移轉登記予原告等語。
並聲明：如主文所示。
參、被告則以：被告與甲○○固於97年4月6日簽立系爭不動產買賣契約，惟系爭不動產買賣契約業經被告與甲○○於97年8月15日合意解除，原告於被告與甲○○合意解除系爭買賣契約後之97年10月7日，方以存證信函向被告主張優先購買權，原告自無優先購買權可得行使。
況依被告與甲○○於系爭買賣契約之約定，甲○○係向被告購買系爭土地分割後分歸被告之特定土地，而非購買系爭土地之應有部分，亦即系爭買賣契約乃以完成系爭土地分割為買賣之停止條件，而系爭土地迄尚未完成分割，被告與甲○○間系爭買賣契約停止條件尚未成就，原告所主張之優先購買權自未形成。
另原告於97年10月7日以存證信函，表示願意以系爭買賣契約所約定之「價金條件」，優先承買系爭土地之應有部分，惟就價金給付、土地完成分割後始移轉登記及承買人應負擔之稅賦等約定，均未表示同意，則原告並未同意以系爭買賣契約約定之同樣條件承買被告就系爭土地應有部分權利，原告自難主張優先購買權等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
肆、兩造經法官整理並簡化爭點，其結果如下：一、兩造不爭執之事項：㈠兩造為坐落台中縣潭子鄉○○○段大埔厝小段262-3地號、262-4地號、264地號、266-2地號土地之共有人，兩造就上開四筆土地之應有部分均為3分之1。
㈡被告於97年4月6日與訴外人甲○○簽訂不動產買賣契約書，買賣總價為9,504,000元。
㈢原告於97年10月7日以文山萬芳郵局第167號存證信函對被告為行使共有人優先購買權之表示，被告於97年10月13日收受上揭存證信函。
二、兩造爭執之事項：㈠被告與甲○○所簽訂之買賣契約，買賣之標的為被告之應有部分或是分割後被告所取得之土地？㈡原告存證信函所為優先購買之表示是否已符合土地法34條之1規定之要件？㈢被告與甲○○間就系爭土地之不動產買賣契約是否已經解除？
伍、法院之判斷：一、原告主張兩造為系爭土地之共有人，兩造就系爭土地之應有部分均為3分之1，被告於97年4月6日與甲○○簽訂不動產買賣契約書，買賣總價為9,504,000元，及原告於97年10月7日以文山萬芳郵局第167號存證信函對被告為行使共有人優先購買權之表示，被告於97年10月13日收受上揭存證信函等事實，均為被告所不爭執，且有土地登記簿謄本、不動產買賣契約書、存證信函寄、起訴狀影本等附卷可資為證，自堪信原告之上開主張為真正。
二、按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
土地法第34條之1第4項定有明文。
是共有人欲行使就共有物之優先購買權，須以他共有人出賣其應有部分予非共有人之人之買賣契約有效存在為其前提。
原告主張於97年10月7日以存證信函向被告為行使系爭土地優先購買權之表示時，被告與甲○○間就系爭土地應有部分之買賣契約關係存在，為被告所否認，並抗辯被告與甲○○間系爭買賣契約業已於97年8月15日合意解除，是本件兩造爭執之焦點首在：原告於97年10月7日向被告為行使優先購買權之表示時，被告與甲○○間系爭買賣契約是否仍有效存在？經查：㈠被告抗辯其與甲○○間就系爭土地之買賣契約業已解除，無非以被告與甲○○所簽、日期為97年8月15日、內容為合意解除買賣契約之「契約書」（下稱解約契約書）資為佐證，原告則主張被告與甲○○間之解約契約書係臨訟通謀虛偽製作。
查，被告與甲○○於解約契約書中固記載「.... 惟因乙方（按即被告）遲遲無法辦妥土地分割事宜，致買賣拖延無法完成，故雙方和意（按應為合意之誤繕）解除買賣契約，乙方並同意歸還甲方（按即甲○○）所支付之任何價金，雙方均同意拋棄對他方之任何請求權利... 」等語，然被告於與甲○○簽訂系爭買賣契約時，甲○○即依約交付訂金200萬元予被告、並充為價金之一部分，且為擔保被告履行系爭買賣契約之出賣人義務，甲○○旋並於被告就系爭土地之應有部分辦理擔保債權總額10,00萬元之抵押權設定登記，並被告所收受之上揭200萬元訂金迄尚未返還甲○○，上揭抵押權亦尚未塗銷等情，均為被告自認之事實，且經甲○○到庭證述無訛，並有土地登記騰在卷可按，而衡諸買賣雙方如有合意解除契約之事實，其最重要者，無非為已付價金及已交付之標的物之返還，如被告與甲○○間系爭買賣契約確經合意解除，以甲○○所交付之訂金金額高達200萬元之鉅，甲○○絕無在契約已合意解除長達一年餘之期間，均不要求被告返還訂金之理，被告亦無長時間不要求甲○○塗銷系爭土地上抵押權登記之理，被告抗辯其與甲○○間系爭土地買賣契約業經合意解除，已悖於常理，洵難逕信。
㈡再甲○○雖稱會與被告解除系爭買賣契約，係因其催促被告辦理分割，被告無法給於明確時間答覆，因為等久很煩，故而與被告合意解除契約等語。
然甲○○於與被告簽訂系爭買賣契約時，即已知悉被告僅係系爭土地之共有人之一，系爭土地尚有其他共有人，且共有人全體間尚未達成分割之協議，亦尚未經法院判決分割，此由被告與甲○○間於系爭買賣契約「註明：①甲乙雙方同意若另持分人不同意分割，則同意以調解分割或申請法院判決分割，費用由乙方（按即被告）負擔」之記載自明，並經甲○○到庭證述甚明，依甲○○與被告於系爭買賣契約之上開約定，顯見甲○○於與被告簽訂系爭買賣契約時，即已預期系爭土地分割事宜，應非短期間可得完成，參照證人即系爭買賣契約之代書乙○○結證「（問：簽立買賣契約時，有無約定要在多久時間內完成分割？）有說大概一個時間，至於多久時間，我記得不是很清楚，好像是一年。」
等語綦詳，尤足見甲○○於與被告簽訂系爭買賣契約時，已預期系爭土地分割事宜所需期間長達經年，而被告與甲○○簽定解約契約書之97年8月15日，距渠等簽訂系爭買賣契約97 年4月6日不過短短4個月餘，不但距離被告與甲○○約定之分割期間尚遠，參照被告於與甲○○簽訂系爭買賣契約後，旋即向台中縣潭子鄉公所調解委員會申請系爭土地分割之調解，於97年7月間調解不成立後，又於97年10月3日向本院提起分割共有物之訴訟，為被告所不爭執之事項，足件被告就履行其與甲○○間系爭買賣契約之義務並無懈怠，甲○○稱因不耐久等，故而與被告合意解除契約云云，尤難採信。
三、原告主張被告與甲○○間系爭買賣契約之買賣標的係被告就系爭土地之應有部分，被告則抗辯系爭買賣契約之買賣標的係系爭土地分割後被告所取得之土地，並以分割完成為系爭買賣契約之停止條件。
按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。
民法第98條定有明文。
查被告與甲○○於系爭買賣契約之「出售標的」約定：潭子鄉○○○段大埔厝小段262-3、-4、266-2、264地號持分1/3，分割後面積432坪，以同段263、262- 9地號向北平行分割432坪售與甲方（按即甲○○）。
註明①甲乙雙方同意若另持分人不同意分割，則同意以調解分割或申請法院判決分割，費用由乙方（按即被告）負擔」、於契約第參條約定：「本契約成立同時，由甲先向乙給付金新台幣貳佰萬元正為定金並充為價金之壹部，其殘餘價金付款方法約定如左.... 」等語，綜合上開約定以觀，被告向甲○○所收取之200萬元屬價金之一部，而被告與甲○○於簽訂系爭買賣契約時，均明知被告就系爭土地僅有應有部分3分之1，且日後是否能與其他共有人達成分割之協議，尚屬未定，根本無從確定被告於系爭土地分割後可得取得之土地位置何在，參照系爭買賣契約中並無被告如於分割後無法取得特定部分土地時，應如何處理之約定，證人乙○○雖於本院證稱甲○○簽約時知道土地是共有，就說要買分割後與其原有土地相鄰之土地等語，然亦證稱被告與甲○○於締約之過程中，並沒有談到如分割後被告取得之土地與甲○○原有土地不相鄰時如何處理，也沒有談到約定期間屆期沒有分割如何處理等語（見本院98年5月7日言詞辯論筆錄），如被告與甲○○間系爭買賣契約之標的係系爭土地分割後被告取得之土地，甲○○購買土地之目的又係欲與其原有土地合併使用，則於系爭土地分割後被告所能取得之土地位置即屬契約最重要之事項，焉有無隻字片語約定處理方法之理，顯見被告與甲○○間系爭買賣契約之買賣標的為被告就系爭土地之應有部分無疑，至關於被告於系爭買賣契約成立後應履行請求他共有人分割土地、及以何方案請求分割暨價金給付時期之約定等，僅屬系爭買賣契約之履行方法之約定而已，尚不得僅以系爭買賣契約中有「分割後面積432坪，以同段263、262-9地號向北平行分割432坪售與甲方」等語，即謂系爭買賣契約之標的係被告於系爭土地分割後取得之特定土地。
從而，原告主張被告與甲○○間系爭買賣契約之買賣標的為系爭土地之應有部分，洵堪採信。
四、再原告主張已於97年10月7日以存證信函對被告為行使共有人優先購買權之表示，被告則以原告於存證信函僅表示願依被告與甲○○間系爭契約約定之「價金條件」優先承購，就價金之給付、土地完成分割後始移轉登記之方式，及承買人應負擔稅賦等約定，原告皆未表示同意等語，抗辯原告所為優先購買之表示不符合土地法34條之1規定之要件。
按土地法第34條之1第4項規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」之立法目的，係在限制共有人人數增加，簡化共有關係，進而防免土地細分，以促進土地之利用，是於共有人將其應有部分出賣予非共有人時，他共有人行使優先購買權時，關於共有人出賣土地應有部分於非共有人之承買人、並於買賣契約中有分割土地之約定者，該分割之約定，自不拘束行使優先購買權之共有人，否則將無從達成土地法第34條之1第4項之立法目的。
查，本件原告於97年10月7日致被告之文山萬芳郵局第167號存證信函中表明「.... 本人為此特依土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權，表明願意以戊○○與甲○○該買賣契約中所約定之價金條件，優先承購上開土地之應有部分.... 」等語，已明確表明依土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權，而原告就系爭土地行使優先購買權既無應先履行被告與甲○○間系爭買賣契約所約定應進行土地分割之問題，已如前述，則原告以上揭存證信函對被告為行使優先購買權之表示，被告復已於同年月13日收受上揭存證信函，被告所為行使優先購買權之表示，已符土地法第34條之1第1項之規定而合法有效，亦堪認定。
五、綜據上述，被告抗辯其與甲○○間系爭買賣契約業經合意解除，既不可採，被告與甲○○間系爭買賣契約尚屬有效存在，而原告復已依土地法第34條之1第4項規定，以存證信函對被告為行使優先購買權之表示，則原告訴請確認先買權存在，並請求於原告給付價金之同時，將系爭土地應有部分移轉登記予原告，洵屬有據，自應予以准許。
陸、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 9 月 15 日
民事第二庭 法 官 呂麗玉
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 9 月 15 日
書記官
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