臺灣臺中地方法院民事-TCDV,98,簡上,309,20100317,1

臺灣臺中地方法院民事判決 98年度簡上字第309號
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 蔡壽男律師
被上訴人 祭祀公業楊同興
法定代理人 乙○○
輔 佐 人 甲○○
上當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國98年10月9日本院沙鹿簡易庭98年度沙簡字第341號第一審判決提起上訴，本院於民國99年2月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人向被上訴人承租坐落台中縣清水鎮○○段四○四地號面積五百四十五平方公尺土地之租金，自民國九十八年七月二十三日起，調整之金額超過每半年新台幣叁萬伍仟肆佰貳拾伍元部分及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

其餘上訴駁回。

第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之六十五，餘由被上訴人負擔。

事 實甲、上訴人方面：一、聲明：求為判決：㈠原判決關於命上訴人向被上訴人承租坐落台中縣清水鎮○○段404地號土地，面積545平方公尺之租金，自民國(下同)98年7月23日起，調整之金額超過每半年新台幣(下同)27,250元部分及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

㈢第一、二審訴訟費用除已確定部分外，由被上訴人負擔。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠本件一審其他被告之租賃權已經轉讓給上訴人，亦經被上訴人同意，爰依民事訴訟法第254條規定聲明承當訴訟。

㈡系爭土地上現有鐵架造房屋，其面積只有142平方公尺，原係由上訴人作為工廠使用，由於經濟不景氣，早於數年前即申請歇業，現只能作倉庫使用。

另部分RC構造房屋，其面積亦僅24平方公尺，只能作為住宅使用，無法營商，其餘系爭土地均為空地，其面積廣達379平方公尺。

又系爭土地係位於清水鎮○○路380巷內，距離鰲峰路至少200公尺以上，而巷道寬度狹窄，僅能容納一輛汽車通行，故無法會車，出入不甚方便。

且附近均為住宅，無工商可言。

而距離清水鎮公所及清水國中亦有一段距離，系爭土地前後均為未經開發建設之縣政府公有土地，雜草叢生，一片荒蕪，上訴人利用系爭土地之經濟價值及所受利益甚為低微。

再參酌鄰地之租金，即鈞院85年度訴字第2706號拆屋還地事件，本件被上訴人與訴外人林孝恩等七人所成立之訴訟上和解，其租金係按申報地價年息百分之五計算，此有和解筆錄及複丈成果圖為證。

原審未履勘現場，以瞭解系爭土地之實際位置及交通狀況，亦未斟酌上訴人利用系爭土地之實際經濟價值及所受利益，更未與鄰地租金作比較。

竟以：系爭土地距離鰲峰路100至200公尺，交通尚稱便利，附近之土地均為住宅，清水鎮公所及清水國中均坐落於該地區，即認系爭土地以申報地價年息百分之十為計算調漲後租金之數額，實有違誤，爰求為判決如上訴聲明。

三、證據：提出85年度訴字第2706號拆屋還地事件和解筆錄及複丈成果圖一份、協議書九份、清水地政事務所函一件、地租調整協議書一份、地籍圖謄本二份等影本暨照片六張為證。

乙、被上訴人方面：一、聲明：求為判決：駁回上訴。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠同意上訴人承當訴訟。

㈡被上訴人雖於86年間與訴外人林孝恩等人就銀聯段380地號等數筆土地成立訴訟上和解，並約定租金依申報地價百分之五計算，惟上開土地與本件系爭土地並未相鄰，其土地利用價值與系爭土地有別，自不宜作為系爭土地租金之參考，且自上開和解成立迄今已逾十餘年，被上訴人近年已陸續與訴外人林孝恩等人進行調整租金，而未再以申報地價百分之五核收租金，故上訴人主張應依系爭土地申報地價年息百分之五核計租金自非可採。

㈢系爭土地東臨鰲峰路380巷，巷道寬度足供雙向會車，距離交通要道鰲峰路及鰲新路僅約70至80公尺，交通便利，其週邊地區商店林立，步行至清水鎮公所、清水國中及台中港區藝術中心僅需數分鐘，且其西側鄰接土地業經台中縣清水鎮公所徵收，近年將開闢為道路又台中縣及台中市於明年將合併升格為直轄市，故其經濟利用價值已大幅提升，系爭土地每平方公尺之公告現值自民國94年迄今已急遽調升25%，惟近年之申報地價卻未隨土地實際價值調升，多年來均維持為每平方公尺2,000元，而有偏低之現象，以上種種，均足證本件原審判定系爭土地以申報總價年息百分之十為計算調漲後租金之數額，殊無不當。

上訴人之上訴為無理由。

三、證據：除援用第一審所提證據外，補提現況圖、土地登記謄本、土地公告現值謄本、地租調整協議書、土地租賃契約書等影本各一份為證。

理 由

一、查坐落台中縣清水鎮○○段404地號面積545平方公尺土地(下稱系爭土地)為被上訴人所有，上訴人之被繼承人蔡清泉於47年9月間與被上訴人當時之管理人楊肇嘉就系爭土地(當時為牛埔段106-1番地，分割修測後為社口段牛埔小段268地號，土地重劃後為銀聯段404地號)簽訂私有建地租賃貸借契約書，約定租期自47年1月1日起至48年12月31日止兩年，租金每甲每年為2,500元，但期限內物價指數急遽變動時，得另議訂租金，租金於每年7月及11月末日前各給付半年份租金。

上開租期屆滿後，因承租人蔡清泉仍為租賃物之使用收益，而出租人(即被上訴人)未即表示反對之意思，依民法第451條規定，視為不定期限租約。

蔡清泉於95年3月1日死亡，其承租權由其繼承人蔡正太、丙○○、蔡金鎮、楊蔡鳳、吳中天、吳秀真、吳麗月、張財益、張明裕、張淑霞等人繼承，蔡正太、蔡金鎮、楊蔡鳳、吳中天、吳秀真、吳麗月、張財益、張明裕、張淑霞等人於98年10月16日、98年10月17日分別立下協議書，將系爭土地之承租權轉讓予上訴人丙○○，上訴人丙○○於99年2月26日本院言詞辯論時依民事訴訟法第254條第1項規定聲明承當訴訟，被上訴人當場亦表示同意，為移轉之當事人既已脫離訴訟，法院自應就移轉之法律關係，逕對受移轉人而為裁判。

二、本件被上訴人起訴主張：兩造簽訂系爭租約迄今已歷50餘年，期間地價增漲數十倍，96年申報地價已達每平方公尺2,000元，而98年公告現值亦高達每平方公尺15,000元，被上訴人目前所繳付地價稅實遠高於所收租金。

系爭土地東臨鰲峰路380巷，巷道寬度足供雙向會車，距離交通要道鰲峰路及鰲新路僅約70至80公尺，交通便利，其週邊地區商店林立，步行至清水鎮公所、清水國中及台中港區藝術中心僅需數分鐘，其西側鄰接預定道路，不久即將開闢，又台中縣及台中市即將合併升格為直轄市，其經濟利用價值已大幅提升。

系爭土地上上訴人搭建有房舍、工廠使用，系爭土地之利用價值極高。

系爭土地於租約訂定後情況已有改變。

如仍按數十年前所訂租額繳納，對被上訴人顯失公平，至少應調整為按系爭土地申報地價年息百分之十計算，方屬公允。

上訴人則以：系爭土地上現有鐵架造房屋，面積為142平方公尺，原係由上訴人作為工廠使用，由於經濟不景氣，早於數年前歇業，目前只作為倉庫使用。

另部分為RC構造房屋，面積僅為24平方公尺，無法營商。

其餘為空地，面積廣達379 平方公尺。

又系爭土地位於清水鎮○○路380巷內，距離鰲峰路至少200公尺以上，巷道狹窄，僅容一輛汽車通行，無法會車，出入不便。

且附近均為住宅，無工商可言。

距離清水鎮公所及清水國中亦有一段距離，上訴人利用系爭土地之經濟價值及所受利益甚為低微，並應與鄰地租金作比較，應依系爭土地申報地價年息百分之五計算調漲後租金之數額，較為適當等語，資為抗辯。

三、民法第442條前段規定，「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。」

所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言。

是租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法即得為增租之請求。

本件上訴人之父蔡清泉自47年1月1日起向被上訴人承租坐落台中縣清水鎮○○段404地號面積545平方公尺土地，租期自47年1月1日起至48年12月31日止為期二年，嗣成不定期租賃，租金每甲每年2,500元，一甲為0.97公頃，租金每平方公尺為0.26元，系爭土地545平方公尺，一年租金僅為141.7元，其計算式：0.26元×545=141.7元，目前申報地價每平方公尺為2,000元，545年平方公尺之申報總價為1,090,000元，訂租約時之租金僅為目前申報地價1.3/10,000，而系爭土地申報地價63年為每平方公尺314.6元，86年7月起迄今每平方公尺為2,000元，公告現值86年7月每平方公尺12,000元，97年1月每平方公尺15,000元，有租約、地價證明附卷可按。

顯見本件租賃契約成立後，上訴人承租之系爭土地，其價值顯有昇漲，被上訴人(即出租人)訴請調增租金，於法有據，應予准許。

四、上訴人同意調整租金，惟對調漲租金數額有爭議。查土地法第105條準用同法第97條所定建築基地之租金，按申報地價年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價年息百分之十計算(參見最高法院46年台上字第855號判例意旨)。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十之最高額(參照最高法院68年台上3071號判例意旨)。

經查，上訴人承租系爭坐落台中縣清水鎮○○段404地號面積545平方公尺土地，位處清水鎮○○路380巷22之6號，其中北邊面積142平方公尺土地，上訴人建造鋅樹機械工業有限公司廠房，營機械、零件製造、加工、買賣，工廠前面積379平方公尺土地，應為車輛進、出貨，廠區作業場所，另南方面積24平方公尺土地為上訴人RC造建物占用。

鰲峰路380 巷，巷道寬度約8米，兩輛汽車會車應沒問題，系爭土地距離鰲峰路約100米，右側至鰲峰路有整排住家，惟左側僅有蔡陳娥一戶平房，系爭土地對面一大片土地屬縣政府公有地，未為規劃，雜草叢生，一片荒蕪。

系爭土地距清水鎮公所、清水國中及台中港區藝術中心，則有數百米之遙，此有勘驗筆錄及現場圖、照片在卷足稽。

又查系爭土地西側預定道路迄未開闢，縣市合併後，系爭土地周遭未來是否加速發展，亦難預料。

綜觀上情，上訴人主張本件應按本院85年度訴字第2706號拆屋還地事件，被上訴人與訴外人林孝恩等七人所成立之訴訟上和解內容，以申報地價年息百分之五為準，計算系爭土地調漲後之租金數額，惟查上開事件距今已歷十餘載，系爭土地之公告現值每平方公尺86年為12,000元，迄98年則漲昇至15,000元，漲幅25%，是系爭土地本身之價值既有昇漲，如仍按本院85年度訴字第2706號和解成立之內容依申報地價年息百分之五計算本件系爭土地之租額，將有失公平。

被上訴人主張其近年已陸續與訴外人林孝恩等人進行調整租金，均按公告地價年息5.5%計算租額，本件系爭土地如調整租金亦應比照按公告地價年息5.5%辦理(即按申報地價年息6.875%計租)，提出地租調整協議書及96年調整地租明細表等影本為證。

但查，多數承租人所承租之土地，或處大馬路邊，或位巷道內，其工商繁榮程度迥異，一律按公告地價年息百分之五點五計算租金數額，是否允當，亦有待商榷。

本院斟酌系爭土地之位置，工商業繁榮之程度，承租人(即上訴人)利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地蔡陳娥之租金(按公告地價年息5%，即申報地價年息6.25% 計算)相比較，認本件上訴人承租之系爭土地按申報地價年息6.5%(即公告地價年息5.2%)計算98年7月23日起調漲後租金之數額，即年租為70,850元，半年租金為35,425元(計算式：(2000元×545)×6.5/100×1/2=35,425元)為適當。

被上訴人逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回，原審准其所請，尚有未洽，該逾越部分，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許。

至於上開應准許部分，上訴意旨，就此部分，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

五、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊、防禦方法，於判決結果不生影響，爰不予審究。

六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 3 月 17 日
民事第二庭 審判長法 官 王 銘
法 官 陳秋月
法 官 周靜秀
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 3 月 18 日
書記官