臺灣臺中地方法院民事-TCDV,100,訴,1627,20160428,6

臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第1627號
原 告 高淑惠
被 告 永順發房屋建設有限公司
法定代理人 許玉鶴
訴訟代理人 黃璿紘
訴訟代理人 何彬煉
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國105 年3 月3 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣陸拾貳萬伍仟柒佰捌拾柒元及自民國一百年七月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔二分一，餘由原告負擔。

本判決於原告以新臺幣貳拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣陸拾貳萬伍仟柒佰捌拾柒為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴時原請求被告應給付新臺幣（下同）698,425 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；

嗣於民國100 年7 月26日本院行言詞辯論時，擴張聲明為被告應給付820,925 元；

再於101 年8 月8 日具狀擴張聲明為被告應給付1,120,925 元，並追加請求被告應自101 年12月17日起給付每月36,666元至本案判決確定日止；

原告末於102 年12月3日以民事準備書㈦狀，變更訴之聲明為被告應給付1,121,615 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；

及被告應自101 年12月17日起給付每月36,666元至本案判決確定日止。

原告前開歷次變更或追加之訴，均核屬擴張應受判決事項之聲明，應予准許。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：

㈠、原告前向被告購買坐落臺中市○區○○○段000000地號、同段169-56地號土地，及其上16986 建號、16988 建號建物（門牌號碼為臺中市○區○○○街00○0 號，下稱系爭房屋）後，因履行契約糾紛而向鈞院起訴，兩造並於99年8月17日為訴訟上和解（鈞院99年度重訴字第135號），依和解筆錄第貳項後段約定，被告應於和解參加人即被告之法定代理人塗銷系爭房屋最高限額抵押權設定後翌日起30日內辦理系爭房屋之驗收交屋手續，和解參加人即被告公司法定代理人已於99年10月4日塗銷系爭房屋最高限額抵押權設定，被告依約應於99年11月4日前會同原告辦理驗收交屋手續。

惟被告遲至99年12月17日始點交系爭房屋與原告，經原告檢查後發現系爭房屋有多處瑕疵，隨即於100年1月6日以台中英才郵局第169號存證信函請求被告儘速修繕，項目包括漏水、冷氣口排水不通、浴室及廚房排水不通、地下室滴水堵塞、房屋門片等，詎被告竟拒絕修繕，原告自得依民法第356條第1項及第359條規定，請求被告給付原告自行修繕系爭房屋瑕疵之款項271,750元。

又因被告未修繕致原告需另支出下列款項：

⑴、因被告逾期將系爭房屋點交與原告，造成原告受有相當租金損害，計1 個月又12天，租金以每月40,000元計，共57,333元；

⑵、被告未繳納點交前應由其繳納之房屋稅、水電費等，原告代墊支出8,842 元；

⑶、被告點交時未交付社區垃圾場鑰匙致原告無法使用，原告支出鑰匙費用500 元；

⑷、被告點交時系爭房屋四周花台樹木均枯萎，被告不願重新植栽，原告雇工植栽約需支出10,000元；

⑸、原告於系爭房屋點交後始發現被告未經原告同意，便鑽鑿系爭房屋地下室牆壁供社區公共設備使用，係屬無法回復原狀之損害，應賠償原告350,000 元。

⑹、冷氣洗孔費2,400元、浴缸修繕費120,100元。嗣後原告就系爭房屋下列瑕疵，請人修繕而支出234,590 元：

⑴、屋頂斜瓦上平台排水孔，因此孔下水管連接到前樓板，接下來水管比樓板低，導致每次排水時，水即倒流至五樓樓板；

⑵、二樓浴缸打除及主臥室拋光石英磚隆起打除修繕；

⑶、屋頂平台處重作防水；

⑷、屋頂斜瓦（中間）因被告開孔作斜瓦下平台維修孔至滲水；

⑸、地下室車庫前斜度太陡，重新抓斜度修繕；

⑹、一樓大理石裂痕業經美容處理改善；

⑺、地下室污水管不通；

⑻、二樓主衛浴購買活動浴缸25,800元；

⑼、水塔上方因被告以鋁框作頂，每逢大雨時，雨水即滲入頂樓導致天花板滲水，以黏著劑填縫支出2,300 元；

⑽、地下室梯間及地下室車庫牆邊大量冒水，進行修繕支出38,000元。

綜上，爰請求被告給付1,121,615 元。

另系爭房屋自被告於99年12月17日點交迄今，均因交付物之瑕疵未能完成修繕，或原告修繕完成後又產生新瑕疵，使原告無法入住系爭房屋，租售公告貼出亦乏人問津，造成原告財產上損害，為此請求被告應自101年12月17日起每月給付以爭房屋總價22,000,000元乘以年利率百分之2計算之利息損害即36,666元至判決確定日止。

並聲明：被告應給付原告1,121,615元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；

被告應自101年12月17日起給付每月36,666元至本案判決確定日止。

願供擔保，請准宣告假執行。

㈡、對被告抗辯之陳述：

⑴、兩造於97年5 月20日簽訂系爭房屋之土地預定買賣合約書，復於同年9 月24日合意增修房屋預定買賣合約書內容，再於98年9 月10日合意修訂部分條款，舉凡建材、施工方式、細部裝修等，原告均依兩造簽訂之契約及增修合約約定為要求，原告係為避免日後產生糾紛，才於系爭房屋興建期間時常前往工地巡視，如未依約約定或發現瑕疵，即立即通知被告改正，以利之後點交系爭房屋手續，並能避免價金或追加款之糾紛。

惟被告對原告通知應依約施作之工程或應修繕之瑕疵均未於點交系爭房屋前完成，原告一再給予時間，被告反以原告未繳交期款（即辦理撥付貸款）為由，以台中大全街郵局第1179號存證信函通知原告解除契約，原告不得已向鈞院提起99年度重訴字第135 號訴訟，現兩造既已達成和解，自應依和解內容履行，但兩造自99年8 月17日和解之日起至約定驗收交屋日約兩個月期間，被告明知系爭房屋有多處嚴重瑕疵尚未修繕，卻未依約完成修繕，僅欲向原告收取買賣價金期款及剩餘尾款，原告因系爭房屋存在嚴重瑕疵而無法入住，被告拒不履行其應盡之義務，原告為使系爭房屋得以正常使用，遂依法自行雇工修繕，則該修繕費用被告自當依法給付原告。

⑵、系爭房屋移轉所有權登記程序及辦理貸款需同時進行，且兩造於契約本約定得由原告辦理，原告當時因被告代書不甚明瞭程序，未敘明須何種證件，原告為免逾期繳交期款予被告，遂自行前往辦理，以最快速度核撥貸款清償期款，惟被告收取款項（貸款）後遲不通知驗屋，兩造遂於99年10月16日前往驗屋，由原告列舉瑕疵應修繕項目交予被告，請求儘速完工，直至99年11月27日再次前往驗屋，被告對原告提出瑕疵部分表示拒絕修繕，惟願減少50,000元價金，但因與原告所請專業人員評估之修繕費相差甚遠，嚴重影響原告權益，遭原告拒絕，並於99年12月9 日再次發函被告給予兩個月修繕期間，被告仍置之不理。

是被告於驗收系爭房屋時對原告提出之瑕疵不爭執，僅不願修繕，原告依法得自行雇工修繕，再請被告給付修繕費。

⑶、原告請求系爭房屋修繕費用部分，就修繕項目再詳細說明如下：

①、頂樓欄杆- 鋼管：因頂樓斜瓦前方未施作安全措施，承包本件瑕疵修繕之宜澄室內裝修設計有限公司（下稱宜澄公司）告知原告應施作安全措施，否則人身、物恐有掉落之危險。

而原告雇工修繕期間，未有住戶出面阻止原告施作，且被告建造危險建物，實應施作女兒牆而未施作，原告僅以鐵欄杆方式，避免屋頂維修時發生危險。

②、白鐵梯：被告未在水塔下方安裝梯子，而地面無立足之地，造成水塔無法清洗；

另由一樓通往地下室樓梯，台階距離設計不良竟高達27公分，若未施作扶手輔助，則無法行走。

③、室內門斗更新：被告施作時監督不周，參、肆樓均未裝反，僅壹樓客廳之門片裝反，原告係以最省錢之方式將門板左右兌換，否則客廳之電視櫃插座、第四台接線、電話線處位置將會在門板後面，而難以使用。

另壹樓客廳設計第四台線位置僅一處，原告要求被告移至他處，被告置之不理，迄今無法正常使用。

④、切割牆：地下室車道自勘查工地時，被告公司人員答應原告，使用執照過關後，無論寬度、斜度、平整度，於二次施工時均會處理好，方便原告車輛之進出，迄今仍未修繕完畢。

故因被告二次施工工程造成車道設計錯誤，凸出一道無作用之牆面，造成車輛無法進出車道，原告遂將該牆打除。

⑤、車道抿石子雜修：地下室車道口抿石子鋪設不平整，造成車輛進出顛簸，不甚安全而將地面整修平整。

⑥、一樓大理石美容：如原告提出之照片所示，系爭房屋一樓大理石地板有多處裂縫。

⑦、頂樓屋頂填縫：因頂樓斜瓦破損及未密合，請人填縫完成。

⑧、凸透鏡：因車輛進出車道之死角處如未裝設鏡子，將造成車輛行進間之危險。

⑨、鷹架工程：系爭房屋有部分瑕疵修繕需搭設鷹架，故鷹架工程費用自屬修繕費之一。

⑩、頂樓凸出物內防水施作：被告未將系爭房屋頂樓屋頂部分施作防水。

⑪、系爭房屋因有多處滲水，而請人估價並施作。

⑫、被告未經原告同意竟逕自鑽鑿系爭房屋地下室牆壁供作社區公共設備使用。

⑷、依一般房屋買賣交易習慣，點交房屋以交付房屋鑰匙及房屋產權文件或設備保固書等，使所有權人得開始任意使用房屋為點交時間點，自與移轉所有權登記有別。

被告公司於99年12月17日指派被告訴訟代理人黃濬紘辦理系爭房屋點交手續，當時被告訴訟代理人黃濬紘將系爭房屋鑰匙及相關建材、設備等保固書交予原告，但未要求原告簽收任何單據，亦未等原告查驗房屋修繕結果，便以他人來電有要事處理而離開。

是系爭房屋所有權移轉登記時間點非點交房屋之時點，應以99年12月17日被告訴訟代理人黃濬紘交付房屋鑰匙時起為點交起點，且被告不否認此事實。

⑸、臺中市建築師公會102年7月24日中市建師鑑字第288號函檢送之工程瑕疵鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），原告認有欠公允，所鑑定之大部分修護費用偏離市場行情，並表示意見如下：

①、原告請人施作水塔裝修之費用為20,000元，系爭鑑定報告僅認定為7,000 元，不符市場行情。

②、系爭房屋頂樓瓦片部分，當初屋瓦施作時工人未蓋密合而有二公分縫隙和破損，造成防水失敗，防漏三項缺一不可，且被告將屋頂分成三個斜屋瓦，其間還包含水塔、電梯間，因此產生許多死角，鑑定人有原告提供之照片及於系爭房屋現場勘查過，屋簷瓦片下之混凝土有多處大蜂窩狀，鑑定人何以認此部分係純屬裝飾用即鑑定完畢，系爭鑑定報告應屬有誤。

③、鑑定人未就地下室牆壁鑽鑿配置之管路係社區或私人管道進行鑑定，原告於進行鑑定前即請台電打開大門，此二管未接至台電配電場，該部分鑑定費用，鑑定人應退回。

④、鑑定人就系爭房屋地下室磁磚地板已勘查過三次，每次均有黑點及部分水漬，且全社區住戶幾乎都有地下室莫名大量冒水之情形。

原告於進行鑑定前，已花費20,000元請被告公司水電工頭訴外人何振源處理，但原告入住系爭房屋一個月後，地下室廢水管再度堵塞冒水，原告夫妻疏通二次後，經鴻盛營造之陳先生表示被告接廢水管之斜度不夠，該管至公共污水處有1.06公尺長，雖現無冒水，原告仍會擔心，並請被告定期疏通。

⑤、原告尚未見過大片大理石中三片分佈於不同位置，進行打除時能不損及四邊大理石片之情形，況天然大理石之色澤完全不同，系爭鑑定報告不實。

⑥、屋頂PC防水修補甚廣，而被告設計斜屋瓦之房屋，四周均未預留人可站立之空間，且斜屋瓦有三分之二都貼近屋緣，若欲攜建材施作，不架立鷹架施作如何保護工人安全？系爭鑑定報告之修繕金額過低。

⑦、原告請宜澄公司架設鷹架費用為60,000元，系爭鑑定報告之鷹架費僅17,578元，與市場行情不符。

且系爭鑑定報告以撥水劑、發泡劑方式修繕，此僅能治標而不治本，否則被告之前已花100,000 元以發泡劑方式修繕，之後原告亦修繕多次，仍無法解決問題。

⑧、依鑑定報告第40頁地室平面圖，原告可駕車直駛入地下室車庫，卻因被告將台電配電所樑柱拉高35公分，至一樓地樑高出地面，使用車庫需倒車入車道時，車道之坡度彎又陡，而難以駕駛。

然系爭鑑定報告未發現所測量10個點中之己、庚、辛三點高點差急速下降46、41、46坡度，以總長除以總高得到1 ：6 之結果是否正確？倘如此何須測量10個點，以2點距離除以高即可得1 ：6 結果，故系爭鑑定報告確屬不實。

況經原告致電市政府營造施工科訴外人黃基淵詢問，未如系爭鑑定報告所言經使管科承辦員蒞場確認，僅由訴外人王招述設計並到場確認簽證給市政府，市政府依其簽證核發使用執照。

⑨、系爭鑑定報告鑑定二樓主臥室浴缸之修繕費用48,655元，此費用支付長241 公分、寬150 公分、高61公分之黑色大理石材之浴缸都不足，系爭鑑定報告所鑑定之費用過低。

⑩、被告就系爭房屋尚未修繕之部分有：１屋頂斜瓦部分：原告所請過之修繕人員建議原告將系爭房屋之屋頂加一層不鏽鋼板採光罩蓋頂，下方作烤漆板，才能徹底解決房屋漏水問題；

２原告入住系爭房屋後發現社區其他住戶水塔上方係用RC平頂施作，僅原告係中空，被告於100 年替原告作鋁框上面PC板施作，鋁框下方有10公分空隙，儘管原告另請宜澄公司用鋁板銜接補滿黏著劑，仍無法抵擋下雨時灌入之雨水；

３系爭房屋一樓後院裝置抽水馬達管路空隙太大，遇雨時雨水沿著水管流至地下室樓板電線孔孔蓋，造成地下室車庫後半部電線孔附近漏水；

４系爭房屋二樓石英磚隆起，以木板修繕，因拋光石英磚不好施作，會影響其他部分設施；

５鑑定系爭房屋時，三至五樓之樓梯間即已滲水，目前從B1到五樓均滲水，情形更為嚴重；

６升降梯間內每層結構銜接處，水均會從外牆滲入電梯內牆壁，如今每層樓梯間均有此現象，非僅侷限窗框附近。

二、被告則以：

㈠、被告公司於興建系爭房屋時，原告每週至少三天到工地現場督工，嚴格督促建材、施工方式、細部裝修等，且不時指示被告公司修改，被告公司基於尊重客戶原則，均依原告要求修改，即便追加工程100多萬元亦由被告公司吸收，而未向原告請款。

然原告嗣後要求被告公司減價，始願點交系爭房屋，兩造於99年11月27日第三次驗收系爭房屋時，曾就折價進行討論未果，嗣原告向鈞院提起履行契約訴訟（鈞院99年度重訴字第135號），被告為一次解決系爭房屋糾紛，而同意減價與原告為訴訟上和解。

惟原告仍屢以各種理由拒付和解筆錄約定之房屋尾款680,000元，被告催討無著後始向鈞院聲請強制執行（100年度司執字第4900號）後獲償。

兩造糾紛於鈞院99年度重訴字第135號和解時，即已全部解決，原告又起訴請求應屬無理由。

㈡、被告於99年度重訴字第135號事件成立和解後，即請代書辦理移轉系爭房屋所有權登記，惟因原告拒絕提供證件辦理，嗣於和解筆錄送達後，原告未知會被告即自行辦理過戶手續，且原告為免除支付680,000元房屋尾款，而未通知被告會同驗收系爭房屋，經被告不斷催促，兩造始於99年12月17日點交系爭房屋。

而原告於點交系爭房屋後，係於2個月後之100年2月8日發函被告僅稱「未給竣工圖、水電配置圖、鎖匙不全等及未將所以公共電接B1樓，限於一星期內改正」，並未指稱系爭房屋有其他瑕疵，何以竟產生698,425元之房屋修繕費用？且於驗收系爭房屋前，原告已無數次會同被告所屬人員至系爭房屋查驗約10次以上，查驗結果對水、電管線等均無問題，現竟請求支付修繕費。

況原告所提修繕項目，事先並未通知被告即雇工修繕，修繕之項目是否必要、費用是否合理及應否由被告給付等，均未見原告舉證證明。

且如真有必要之修繕項目，被告可要求施工廠商負保固責任，無須支出任何費用，原告不循此途，逕行雇工修繕，依法自有未洽。

㈢、過戶前兩造就系爭房屋已進行多次驗屋，當原告電告知被告系爭房屋有瑕疵時，被告即派員前往勘查、修繕完畢，被告已就歷次驗收之瑕疵全部修繕完成，原告主張有瑕疵自應負舉證之責。

且兩造於99年11月27日會同點交時，已就系爭房屋全體檢查完畢，僅有部分需改進，並記載於「驗收並交屋記錄單」，應無原告主張之瑕疵。

另主臥室泡湯池係粗糙面而非亮面石材，含水實屬正常，非原告主張之滲水，被告之設計並無錯誤，原告請求修繕浴缸部分之請求實屬無據。

又修繕可委請專業人員改善，無須耗費鉅資打除重做，且原告提出之報價單係由室內裝修設計公司出具，非專業之水電浴室人員，報價內容並不正確。

㈣、原告於點交系爭房屋時有拖延之舉，被告曾多次告知已將社區垃圾場鑰匙交與社區主任委員，至系爭房屋四周花台之樹木係被告為美化設區增加項目之一，非屬系爭房屋點交範圍內；

又地下室鑽牆壁供社區使用，被告不清楚原告主張何處。

又原告就系爭房屋修繕項目提出照片佐證，然：1.原證12、15、16、19、20所示相片，係指系爭房屋五樓屋頂防水問題，此部分被告已以120, 000元委由防水工程公司施做，且原告於頂樓自行加裝之鐵欄杆係屬違法，亦經社區主任委員多次以電話告知被告要求原告拆除；

2.原證13、14相片非屬系爭房屋點交範圍；

3.原證17相片所示係客廳大理石本身紋路，並非裂痕；

4.原證18相片所示屋頂斜瓦，被告多次告知原告已付120,000元與防水工程公司，其等被告公司通知不再修繕時會重做屋瓦。

㈤、被告就原告系爭房屋修繕費用所為之陳述，抗辯如下：

①、頂樓欄杆鋼管：原告要求於系爭房屋頂樓屋簷上方施作鐵欄杆係屬違法，被告不可能施作；

且外牆景觀工程需得管理委員會同意，原告強行施作，自應承擔責任。

②、白鐵梯：原設計之水塔無安裝鐵梯，若要被告施作，需經由專業人員鑑定；

另地下室內側之儲藏室之台階27公分高係為正常高度，無須作扶手且佔用空間。

③、室內門斗更新、壹樓客廳門片裝反等：壹樓、參樓、肆樓及伍樓之門片通往樓梯及電梯口，平面圖及建材表均無此規劃，應原告要求而為附贈項目其中之一，且安裝前原告應提出變更設計之確認給被告，原告於交屋時始要求更換方向，已不及更換。

④、切割牆：系爭房屋地下室停車進出口，依規劃圖及平面圖之設計空間確有不足，被告亦已承諾改善，而拆除約150公分之車道牆並施作及修改2至3次完畢。

詎原告竟拆除車道之地樑柱頭部，且樑柱頭內有管線，造成其他住戶嚴重抗議。

⑤、壹樓大理石美容：原告於交屋時已多次勘查拍攝，壹樓大理石均未有裂縫，且原告於交屋後曾委託裝潢公司於內部施工，壹樓大理石係自然龜裂或人力造成，無法認定，倘為自然龜裂，當由被告負全責維修。

⑥、頂樓屋簷填縫：系爭房屋之屋簷未密合，屬正常施作，因熱漲冷縮及地震原理而需留縫隙空間，而破損部分被告早已承諾更換。

⑦、凸透鏡：此非交屋範圍，且社區住戶之原設計本無此工程。

⑧、鷹架工程：系爭房屋屋簷瓦屋修護，無須搭鷹架，且原告擅自架設鷹架而未經社區管理委員會同意，使被告承受社區其他住戶之責難。

⑨、頂樓凸出物內防水施作：被告已將頂樓屋簷瓦內交由防水工程承包商施作完成，原告所提出之照片多數係被告所委託之包商所施作。

⑩、原告主張系爭房屋內多處漏水部分，被告願與原告約時間現場會勘，若情形屬實，被告當盡修護責任。

⑪、被告察看水電圖及消防圖均無原告相片（原證23）所示之管線，原社區住戶設計配置圖均係設置兩顆電表，而被告應其要求增設為六顆電表，因電表數量增加，電繳管路亦隨之增加，原告提出之相片所示地下室之管線應為台電為其所裝設之管路線，係由原告私人管理，非其主張之社區管路。

㈥、並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、法院之判斷：原告主張向被告購買系爭房屋後，因履行契約糾紛而向本院起訴（本院99年度重訴字第135號），兩造於99年8月17日為訴訟上和解，依和解筆錄第貳項後段約定，被告應於和解參加人即被告之法定代理人塗銷系爭房屋最高限額抵押權設定後翌日起30日內辦理系爭房屋之驗收交屋手續，和解參加人即被告公司法定代理人已於99年10月4日塗銷系爭房屋最高限額抵押權設定，被告依約應於99年11月4日前會同原告辦理驗收交屋手續，惟被告至99年12月17日始點交系爭房屋與原告，嗣原告於100年1月6日以系爭房屋有多處瑕疵為由，寄發台中英才郵局第169號存證信函請求被告儘速修繕等事實，業據提出本院99年度重訴字第135號和解筆錄、存證信函、土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書等件為證，且為被告所不爭執，堪信原告上開主張為真實。

本件兩造有爭執者為，系爭房屋於交付原告後，是否有原告主張之各項瑕疵，是否可歸責於被告，原告請求以修繕之金額作為減少之價金有無理由，原告另請求被告給付代墊系爭房屋點交前之房屋稅、水電費等8,842元、被告逾期將系爭房屋點交予原告，造成原告受有相當租金損害57,333元之不當得利及自101年12月17日起至判決確定日止，依系爭房屋總價22,000,000元乘以年利率百分之2計算之利息損害即36,666元，有無理由。

㈠、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；

上開減少價金之請求權，須買受人依民法第356條規定為「通知」後6 個月間不行使始歸消滅，而非以買受人「知悉」瑕疵後6 個月間不行使，作為其減少價金請求權消滅之要件，此觀同法第359條、第365條第1項之規定自明（最高法院103 年度台上字第196 號判決參照）。

經查，本件原告於99年12月9 日、100 年1 月6日即以存證信函（見本院卷㈠第44、6頁）通知被告系爭房屋有瑕疵，而請求被告修繕，此為兩造所不爭執，而原告於100年5月30日提起本件訴訟，核與民法第356條規定6個月內相符，應先敘明。

㈡、次查，本件經送臺中市建築師公會鑑定後，結果認：⑴頂樓水塔如因維修、清洗之需求，是有施作白鐵梯之必要，該白鐵梯之施作連工代料需7000元；

⑵頂樓屋簷瓦片未密合，經查閱市府核准使用執照竣工圖資料，其頂樓斜屋頂屋瓦下側為混凝土斜版，而混凝土斜版下側則為混凝土屋頂版，純屬裝飾作用，其屋簷瓦片與屋頂平版交接未密合處，無須填縫處理；

⑶地下室內側儲藏室台階共有3階，其樓梯總高度計73公分，依建築技術規則建築設計施工篇第36條第2款之規定，樓梯高度在一公尺下者得免裝設扶手，是以無施作扶手之必要；

⑷本鑑定案房屋處於地下室車道出入口，因所處位置及原車道設計並不寬敞，無法迴車，該戶車輛進出有視線死角，易造成己方及對方來車安全問題，是以有施作凸透鏡之必要，施作凸透鏡一式須費用需12000元；

⑸地下室牆壁鑽鑿配置之管路，會同原告與被告進入台電配電場所勘查，發現該地下室牆壁鑽鑿配置之管路並未進入台電配電場所室內(詳照片甲)，是以研判該管路非屬社區共同管道(縱使該管路屬社區共同管道，亦不應佔用並裸露於區分所有之空間)，應予遷移並恢復原告所有房屋地下牆壁淨空，其所須費用如下：管路拆遷費1式9000元、無收縮水泥砂漿填塞1式800元、牆壁高分子水泥沙漿防水施作【(3.4+2.6)*2.2=13.2㎡、13.2㎡*700元/㎡=9240元】9240元、水泥漆粉刷1式1200元，合計20240元（9000+800+9240+1200=20240）；

⑹地下室瓷磚地板未見冒水及細沙之現象，但確有黑點之情形，且該黑點經清潔清除，會再重複產生，無法根治，該地板冒黑點之成因，係因地磚黏貼採用之黏著劑或填縫劑品質不佳，再加以地下室環境潮濕所致，該黑點縱使清洗乾淨日後亦會再冒出，其改善方式，應將該地坪磁磚打除，施作彈泥防水，並重新舖設地磚方能改善。

該部分改善所需費用為59440元；

⑺一樓地坪大理石確有裂痕，惟其裂痕型態有二種，其中一種為天然裂痕俗稱石英線，此種裂痕於大理石礦石就已存在，此與石材等級有關，與施工品質無關；

另一種裂痕，為施工瑕疵，因就現場實際勘查，此類屬工程瑕疵之裂痕計有三處。

該部分改善所需費用為11382元；

⑻經現場勘查五樓牆面確有3處滲水，五樓屋頂亦有3處滲水，該部分改善需費用為17000元；

現場實際鑑定五樓屋頂板確有3處漏水，其漏水仿置位於五樓後側房間、樓梯間及前面房間靠梯間側，該部份之PU防水施作確須架設鷹架始能施作，惟本鑑定書P12之3F4F梯間壁癌整修工程，已編有鷹架工程之預算，其鷹架工程之數量103.4㎡，惟其高度僅計算至4F，範圍僅包含樓梯間之長邊和兩側之短邊，故須加計靠中庭側1F至5F及樓梯間4F至5F之鷹架數量，該部份須加計之數量如下：於⑼項修復工程已編地面層至四樓鷹架數量103.4㎡，因屋頂防水工程須增編之鷹架數量如下：(7.15+1十6.3十2)*( 3.6十3.1*4+1) -103.4=176㎡，其須增加之工程款：176㎡＊170元/㎡=2 9920元；

水箱採光罩與混凝土側牆交接處滲水造成5F板及牆壁滲水，該部可設不銹鋼收邊泛水(2.1十1.95) *2= 4.05㎡【（4.05 M*1800元/ M=7290，矽利康填縫1式2000元。

小計7290+2000=9290元。

合計29920+9290=39210元】；

⑼經現場勘查三樓牆面確有壁癌2處，四樓牆面亦有壁癌1處，該部分改善，需費用為30655元；

⑽三樓天花板有油漆剝落現象一處，四樓天花板有油漆剝落現象3處，該部分改善所需費用為4000元；

⑾系爭房屋三樓後側臥室，未預留冷氣孔而有重新洗孔必要，依現況實際勘察尚需增設4處洗孔，該部分改善所需費用為5000元；

⑿連接地下室車庫之車道寬度坡度轉彎角度設計符合規定；

⒀系爭房屋2樓浴室浴缸內外滲水，係因施工錯誤造成，該部分改善需將浴缸表面石材及地磚和高1公尺以下之壁磚打除，重新施作防水工程，及石材和磁磚之張貼工程，無需將浴缸全部拆除重作，該部分改善所需費用為48655元等語（見本卷㈡第98-100頁、㈢第47-51頁），有該會102年7月24日中市建師鑑字第288號函及鑑定報告、103年3月31日中市建師鑑字第105號函、103年11月25日中市建師鑑字第432號函附卷可參。

㈢、再查，原告請求之修繕費用中，其中頂樓水塔維修之白鐵梯係有必要而未施作之瑕疵，鑑定人估價費用雖為7,000 元，惟因原告於鑑定前已僱工施作，費用為20,000元，因此應以原告實際支出之20,000元為原告得請求之金額；

一樓地坪大理石裂痕部分，經鑑定屬施工瑕疵之裂痕，鑑定人估算之修繕費用為11382 元，惟因原告於鑑定前已僱工施作，費用為18,480元，與鑑定人估算價格差異非鉅，因此應以原告實際支出之18,480元為原告得請求之金額；

地下室車道出入口，經鑑定人鑑定認有設置凸透鏡之必要，費用12000 元，惟因原告於鑑定前已僱工施作，費用為6,000 元，因此應以原告實際支出之6,000 元為原告得請求之金額；

鑑定人認改善五樓牆面3 處滲水，五樓屋頂3 處滲水，所須架設鷹架費用29920 元，惟因原告於鑑定前已僱工施作，費用為60,000元，因此應以原告實際支出之60,000元為原告得請求之金額。

至鑑定人雖認頂樓屋簷瓦片純屬裝飾作用，屋簷瓦片與屋頂平版交接未密合處，無須填縫處理等語，惟本院認以臺灣地區夏季潮濕、多雨氣候，及瞬間驟降之地形性降雨（俗稱西北雨）頻繁，如屋簷瓦片與屋頂平版交接未密合處未加填縫處理，日久恐成為房屋滲漏之源頭，認仍有填縫之必要。

因此，原告請求頂樓屋頂填縫42000元、頂樓凸出物內防水施作10,000元、6樓牆面批土清潔(局部)1OO0元，均屬必要之修繕費用，應予准許。

又系爭房屋地下室車道入口處坡道及彎道，雖經鑑定人鑑定結果符合建築法規規定，惟經本院現場勘驗並以本院公務車實驗停放結果，本院公務車以車頭前進之方式進入地下室，因坡道之彎度與進入系爭房屋地下室之停車間，幾乎有90度轉角，受限於地下室空間不足，及高低落差較大停車不易，有本院製作之勘驗筆錄及相片附卷可參，本院認原告請求之車道RC翼板打除及油漆費用8,000元、地下室牆面批土補漆及水管(局部)1,000元、車道抿石子雜修18000元均屬必要之費用，應予准許。

另上開施工中所須大吊車8500元，門擋換新2500元、一樓圍牆門閂改裝1000元、按裝五金3000元，亦均屬系爭房屋之瑕疵，上開費用總計199480元，原告自得請求。

又系爭房屋三樓後側臥室，未預留冷氣孔而有重新洗孔必要，經鑑定人認費用為5000元，惟因原告於鑑定前已僱工施作，費用係2400元，因此應以原告實際支出之2400元為原告得請求之金額（見本院卷㈠第48頁）。

再者，原告請求5樓冷氣孔排水不通、2樓浴室排水不通、1樓廚房排水不通、地下室滴水阻塞之處理20,000元，雖未在鑑定範圍，惟本件鑑定結果，系爭房屋確有滲水、漏水等瑕疵，系爭房屋於興建完成後產生水管不通而有通水管之必要，當無違經驗法則，應屬建物之瑕疵，且原告請求之通水管金額亦非過高，自應准許。

㈣、復查，鑑定人就系爭房屋2 樓浴室浴缸內外滲水部分於鑑定後，認係因施工錯誤造成，該部分改善需將浴缸表面石材及地磚和高1 公尺以下之壁磚打除，重新施作防水工程，及石材和磁磚之張貼工程，無需將浴缸全部拆除重作，該部分改善所需費用為48655 元等語。

既係因施工錯誤所致，即應認屬建物之瑕疵，被告自應負擔保責任。

至鑑定人認僅需重新施作防水部分，無須將浴缸拆除，惟浴缸於施工時係以混凝土為基底及四面外層，再於混凝土外層加貼磁磚，於拆除四週混凝土重新施作防水時，因初拆時尚未能確認漏水之原因何在，為求釐清自會將浴缸本體四週之混凝土清除，於清除時不無因施工或去除沾黏之混凝土而傷及浴缸本體之可能，因此，浴缸本體自有更換之必要。

本件原告關於2樓浴室之修繕費用計請求浴缸修繕120100元（見本院卷㈠第46頁）、2樓浴缸打除、修補水泥、貼磁磚及水電46000元（見本院卷㈡第165頁以下）、2樓主衛購買活動式浴缸25800元（見本院卷㈡213）等。

惟浴缸修繕120100元部分既已包含更換浴缸、水管、壁磚等費用，嗣後2樓浴缸打除、修補水泥、貼磁磚及水電46000元即屬重複請求，不應准許，至修繕期間購買2樓主衛活動式浴缸25800元，則屬必要，應予准許，本院認原告請求2樓浴室修繕部分於145,900元（120100+25800=145900）之範圍為合理。

㈤、另查，原告主張已支付自行購買矽利康補斜屋瓦縫535 元、水電維護及水泥管堵塞1500元、通管器250元、50尺通管機37 00元，亦無違委託他人修繕前先自行處理之經驗法則，上開費用應可准許。

又原告主張支出磁磚9140元、後院花台防水2500元、花台滲水進入屋內牆壁8000元、3樓梯間窗下及5樓房間窗下滲水5000元、頂樓平台PU防水15000元、頂樓至瓦不鏽鋼孔蓋四週防水2000元、頂樓斜屋瓦上面平台水泥沙槳PU防水20000元、地下室牆壁滲水2500元、車道太斜鏟除抿石子再鋪底重新抿石30000元、2樓拋光石英磚隆起打除及清運批土8000元、2樓木地板40000元、裂痕美容40000元（以上見本院卷㈡第165頁以下）、水塔上方鋁框作頂滲水以黏著劑填縫2300元、地下室梯間及地下室車庫牆邊冒水之修繕費38000元（以上見本院卷㈡第213頁），業據提出各項單據附於本院卷，且本院認依上開瑕疵之說明，均屬瑕疵修繕之必要費用，同應准許。

㈥、又原告代墊點交前之房屋稅、水電8842元及重新製作被告於點交時未交付垃圾場鑰匙費500 元（見本院卷㈠第2 頁）。

被告雖抗辯未約定稅金應由何人繳納，惟既係房屋交付前之稅金，自應由被告繳納，而依國人購屋習慣，於房屋所有權移轉登記及遷入居住後，常併將水、電之變更為購買人，徵諸原告提出之水電費用繳款明細所載，申設人仍為被告，法定代理人許玉鶴，因此，原告主張移轉登記、點交系爭房屋前之水電費用應由被告支付，自屬有據，上開水電及稅金既由原告代被告墊付，原告本於不當利之法律關係請求被告給付，自應准許。

至被告雖抗辯已交付全部鑰匙，惟此為原告否認，被告復未舉證已交付垃圾場鑰匙之事實，難認被告之抗辯屬實。

況原告僅請求垃圾場鑰匙費500元，而未及其他鑰匙，且垃圾場鑰匙僅一付即足使用，亦無重複製作之理，原告之請求尚屬合理，應予准許。

㈦、原告復主張被告未經原告同意將系爭房屋地下室牆壁鑽洞供社區公共設備使用，應賠償350000元，惟此為被告所否認。

惟經鑑定人鑑定結果認：地下室牆壁鑽鑿配置之管路，會同原告與被告進入台電配電場所勘查，發現該地下室牆壁鑽鑿配置之管路並未進入台電配電場所室內(詳照片甲)，是以研判該管路非屬社區共同管道(縱使該管路屬社區共同管道，亦不應佔用並裸露於區分所有之空間)，應予遷移並恢復原告所有房屋地下牆壁淨空，其所須費用如下：管路拆遷費1式9000元、無收縮水泥砂漿填塞1式800元、牆壁高分子水泥沙漿防水施作【(3.4+2.6) *2.2=13.2㎡13.2㎡*700元/㎡=9240元】9240元、水泥漆粉刷1式1200元，合計20240元（9000+800+9240+1200=20240），原告此部分請求顯屬過高，且原告並未具體證明損害之金額及提供事證供本院調查，本院認以鑑定人鑑定之遷移費用20,240元為合理，逾此部分之請求，不應准許。

㈧、另原告主張因被告逾期將系爭房屋點交與原告，造成原告受有相當租金損害，計1 個月又12天，租金以每月40,000元計，共57,333元及因交付物之瑕疵未能完成修繕，或原告修繕完成後又產生新瑕疵，使原告無法入住系爭房屋，租售公告貼出亦乏人問津，造成原告財產上損害，為此請求被告應自101年12月17日起每月給付以系爭房屋總價22,000,000元乘以年利率百分之2計算之利息損害即36,666元至判決確定日止云云。

惟按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。

如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。

故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的（最高法院103年度台上字第2198號判決參照）。

本件原告上開請求金額之性質為不當得利，依上開最高法院判決意旨，自應由原告就被告受有利益之事實負舉證責任，惟原告並未舉證以實其說，復未提供事證供本院調查，應認其主張為不可採。

況系爭房屋所有權既已移轉與原告，被告雖尚未點交系爭房屋，或於點交後仍在修繕，惟並未占有系爭房屋或將系爭房屋交由他人使用，自無所謂受有利益可言，與不當得利之要件不符，原告上開請求，於法不合，自難准許。

另原告請求點交時四週花台花木枯死，請人重新種植支付10000元，應由被告賠償。

惟兩造所簽訂之買賣契約，並未包含植樹，此有兩造不爭執之契約書附卷可參，契約既未約定，自非被告應履行之義務，被告係為利於銷售而美化環境之植樹，原告自無請求被告賠償植樹費用之理。

㈨、綜上所述，原告本於民法第359條規定請求被告賠償自行修繕而減少之價金及本於不當請求代墊之稅金、水電費625,787 元及自起訴狀繕本送達翌日即100 年7 月29日起，至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

㈩、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額宣告之。

原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。

四、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 4 月 28 日
民事第二庭 法 官 李立傑
一、上正本係照原本作成。
二、如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。
中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
書記官 葉卉羚