臺灣臺中地方法院民事-TCDV,102,訴,1471,20141104,1

臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第1471號
原 告 俊國椰林道管理委員會
法定代理人 黃鉅東
訴訟代理人 陳 鎮律師
李淑娟律師
蔡萁華
被 告 俊國建設股份有限公司
法定代理人 陳一平
訴訟代理人 張國璽律師
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國103 年9 月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣伍仟零玖拾玖元，及自民國一百零二年三月三十起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。

本判決第一項原告勝訴部分得假執行。

事 實甲、程序事項：

一、按管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第38條第1項定有明文，是公寓大廈管理委員會如依公寓大廈管理條例所定程序成立者，即可取得當事人能力。

本件原告俊國椰林道管理委員會係依公寓大廈管理條例第28條之規定成立，並於民國88年7 月22日向直轄市主管機關報備，復依同條例第29條之規定，由管理委員選任訴外人劉宏得為主任委員，有臺中市北區區公所93年4 月5 日公所民字第0000000000號函影本在卷可憑（見本院卷一第19頁）。

依公寓大廈管理條例第38條第1項規定，系爭管委會即具有當事人能力，合先敘明。

又原告之法定代理人原為劉宏得，於103 年2 月15日變更為黃鉅東後，經臺中市北區區公所以103 年3 月4 日公所公建字第0000000000號函准予備查在案，並經黃鉅東具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第226 、231 頁），經核於法相符，應准其承受訴訟。

二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。

民事訴訟法第256條定有明文。

經查：

（一）原告聲請支付命令時及於102 年6 月7 日向本院提出民事起訴準備狀時，均就被告所有之臺中市○○路○段00號地下一層建物之管理費欠繳期間迄日，誤載為「97/09/31」，嗣經原告於103 年7 月22日言詞辯論期日，當庭以言詞更正該欠繳管理費期間之迄日為「97年9 月30日」。

核屬更正事實上之陳述，並未變更本件訴訟標的，非為訴之變更。

（二）被告於本院103 年7 月22日言詞辯論期日，以言詞補充其抗辯原告無權占有使用27個機械停車位使用收益之機械停車位編號，除前已具狀之編號301 、303 、305 、307 、309 、319 、321 、323 、325 、327 、331 號等11個機械停車位外，尚有編號302 、304 、306 、308 、310 、320 、322 、324 、326 、328 、330 、332 、334 、338 、339 、340 等16個機械停車位，此為事實上陳述之補充，依上開說明，應予准許。

乙、實體事項：

壹、兩造爭執要旨：

一、原告方面：

（一）被告為臺中市○區○○○段○00000 ○號建物（門牌號碼為臺中市○○路○段00號地下一層，下稱系爭A 建物）及同段第11576 建號建物（門牌號碼為同市○○路○段00號5 樓之1 ，下稱系爭B 建物）之區分所有權人，有繳納公共基金之義務。

惟被告就系爭A 建物部分，尚積欠自93年6 月22日起至97年9 月30日止之管理費共新台幣（下同）46萬3,034 元未給付，及就其所有之系爭B 建物，尚積欠93年7 至10月之車位清潔費、93年7 月1 日至93年10月10日止之管理費、94年3 月至4 月之管理費、94年9 月至10月之管理費、947 年11月至12月之管理費、95年1 月至98年4 月之管理費，及98年5 月至98年12月之管理費共計45萬9,885 元未給付（以上金額共計92萬2,919 元），經原告於101 年4 月19日發函催繳，被告仍置之不理，爰依公寓大廈管理條例第21條之規定或不當得利之法律關係，訴請被告給付管理費。

（二）系爭社區於93年6 月21日召開93年度第2 次臨時區分所有權人會議，乃按公寓大廈管理條例第32條第1項之規定召開，並於會議中作成決議，此決議合法有效，且區分所有權人會議類如社團法人之總會，其決議有瑕疵時，自應適用民法第56條規定訴請撤銷其決議。

惟該次區分所有權人會議作成決議至今，已逾3 個月，均無人訴請撤銷會議決議，該決議自具有效力。

（三）被告抗辯其所有之10個平面停車位及28個機械停車位，遭原告無權占用及收取車位租金，並據此主張抵銷，其主張並無理由:1.蓋被告就其所辯該10個平面停車位及28個機械停車位為其所有，且遭原告無權占有及收取租金乙節，並未舉證以實其說，其所辯自難採信。

況系爭社區所共有之臺中市○區○○○段○00000 ○號建物（門牌號碼為臺中市○○路0段00號，下稱系爭11612 建號建物），為公共設施，包括一層、二層、屋頂突出物、騎樓、地下一層、地下二層及地下三層等樓層，屬全體區分所有權人共有，被告並未提出停車位約定專用證明文件，或全體區分所有權人有就地下二層、三層部分訂立分管協議或約定專用之情形，其空言抗辯自己應有10個平面停車位及28個機械停車位云云，實不可採。

且系爭建物從85年2 月26日辦理第一次保存登記迄今已近18年，被告僅占有6 個平面停車位及1 個機械停車位使用，從未就其餘停車位主張其權利及繳交停車位清潔費，且被告自85年起就其所繳納之管理費，均自行扣除被告所共有系爭11612 建號建物之應有部分部份1 萬分之2147，每期僅繳納4,796 元，倘被告認為其另有10個停車位及28個停車位之權利，自應繳納2 萬5,560 元給管委會，然被告未為此舉，此可證明被告所稱該10個平面停車位及28個機械停車位云云，早經被告移交原告管理使用，是被告於本件所為抵銷抗辯自屬無據。

2.又系爭社區申請建造執照時，原申請停車位數量為49個，其中有12個機械停車位，然依現況，機械停車位共有40個，足爭現存在於系爭社區之機械停車位中，有28個是被告違法改建或增建所得，既係違法增建，被告並無合法佔有權源，自不得主張抵銷。

3.另被告雖辯稱：編號11C 、11E 、12A 、12B 住戶於85年2 月26日為建物第一次保存登記時，因已取得停車位使用權，故其持分增加，此有鄭燿文代書之手稿內容可證云云。

惟查鄭燿文代書之手稿，係其自行製作之私文書，原告否認其真正。

況由證人鄭燿文之證詞，可知本件並未就系爭社區地下室停車空間製作車位分管圖，亦未就停車空間使用作何分管協議。

此外，被告所舉上開4 戶住戶共有部分持分之記載，均與鄭燿文之手稿內容不符，遑論被告係以編號11C 及12 C之主建物面積及共有部分之持分來作為有無車位之區分，惟依鄭燿文之手稿，顯示二者登記之共有部分皆為1 萬分之269 ，然編號11C 住戶有註記平面停車位、編號12C 住戶並無停車位，倘若共有部分持分增加，是作為停車位有無之證明，為何有購買停車位之住戶與未購買停車位之住戶，其共有部分持分記載相同，由此益徵被告以鄭燿文代書之手稿登記內容，作為住戶有無停車位之證明，洵不可採。

4.另由本院91年執全丑字第3748號執行事件所為查封筆錄可證，該次查封筆錄僅記載查封範圍是賴厝廍段第11576 建號建物全部及被告共有之同段第11612 建號建物應有部分，並未註記任何停車位編號，亦徵系爭11612 建物應有部分，並非代表任何停車位使用權利之證明。

5.被告就其執以為抵銷抗辯之第一筆抵銷款、第二筆抵銷款部分，並未證明原告每月究係占用哪幾個停車位出租收益，況停車位優惠價是平面停車位每月1,700 元、機械停車位每月1,200 元，被告據此作為計算不當得利之基準，委無足取。

另就被告執以為抵銷抗辯之第三筆抵銷款部分，是以系爭社區自100 年1 月起至101 年4 月止之財務收支報表所載公有車位管理收入為其計算依據，惟被告亦自承有些停車位使用權屬於原告，則該公有停車位管理收入，並非僅是被告所抗辯原告占用其停車位之收入，被告卻以此計算不當得利，顯然有誤。

（四）另被告抗辯系爭A 建物已非其所有，故原告應向該建物現在之區分所有權人收取管理費云云，惟查系爭A 建物是在97年11月10日才由訴外人富邦資產管理股份有限公司（下稱富邦資產公司）經法院拍賣程序拍定取得，在此之前，被告仍須負擔給付管理費之義務，至被告雖舉系爭社區規約第21條約定來抗辯其所欠管理費應由繼受人富邦資產公司負擔云云，惟系爭社區規約係社區內部規定，區分所有權人固受其拘束，然應有部分之受讓人若不知悉社區規約之約定，或並無可得而知之情形，因受讓人於受讓前尚非系爭社區之區分所有權人，自不受社區規約之拘束。

再者，民法第301條規定第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對債權人不生效力。

是被告若欲主張其就系爭A 建物拍賣移轉前之管理費免責，自應舉證證明訴外人富邦資產公司業已承擔其所積欠之管理費，並經原告承認，否則被告仍無法解免其繳付管理費之義務。

（五）依本院102 年度訴字第1549號判決意旨所認：「就積欠管理費的區分所有權人而論，其個人應分擔繳交之管理費，尚未繳入公共基金帳戶，但大廈每日每月所發生之管理、維修費用，公共基金已全部統籌支付完竣，似此情形，實與公共基金借款給積欠管理費的區分所有權人繳交其應分擔之費用無異。

是以，請求欠費者給付歷年積欠之管理費，實質上，就是請求返回借款，其請求權時效應為15年。

」等語，可知公寓大廈管理費之性質，並不適用民法第126條所規定之5 年短期時效，是被告抗辯原告本件管理費之請求，已逾請求權時效云云，並不可採。

縱認被告所為時效抗辯可採，惟因原告另依民法第179條規定，主張被告未按期繳納管理費，其無法律上之原因而受利益，致他人受損害，被告自仍應依不當得利之法律關係，返還其利益。

（六）至於被告抗辯原告於93年7 月1 日至98年12月31日止，及於100 年1 月1 日起至101 年4 月30日止，無權占用其停車位，依不當得利、侵權行為之法律關係主張抵銷，惟被告主張原告無權占用車位致其受損害之期間，均已超過2年時間，最久更長達10年，因被告於系爭社區建物完成後，一蟄居住在系爭社區，其早已知悉系爭停車位之使用情形，是其侵權行為請求權早已罹於2 年時效。

另就被告依相當於車位租金計算原告之不當得利並為抵銷，然依民法第126條規定，該相當於租金之不當得利請求權，因5 年不行使而消滅，是被告計算抵銷之數額亦應扣除98年以前相當於租金之金額。

（七）並聲明：被告應給付原告92萬2,919 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

二、被告方面：

（一）本件原告向住戶收取之管理費，為每2 個月為一期，一次繳納2 個月，核屬基於住戶規約法律關係，每次一年以下期間之經過順次發生之債權，屬民法第126條所規定之定期給付債權，應有5 年短期時效之適用。

因被告係於102年3 月29日始收到法院所核發之支付命令，故就原告所請求已逾5 年時效之金額，被告均拒絕給付。

（二）本件被告並未因無法律上之原因而受利益，本無構成不當得利之問題，又依最高法院66年度第7 次民庭庭推總會議決議（一）之意旨，本件縱有構成不當得利，亦有民法第126條所定5 年短期消滅時效之適用，被告仍得拒絕給付。

（三）原告主張依公寓大廈管理條例第21條之規定請求被告給付管理費，惟其所提93年6 月21日區分所有權人會議紀錄，僅在「壹、主席報告」欄記載「…法定人數為1/5 為10人，應出席人數為：49戶，出席人數含委託書：10人」，而無詳細之出席名單，難以判斷該次會議之決議是否符合公寓大廈管理條例第31條之法定決議門檻，是該次會議決議通過之財務管理辦法是否有效，尚非無疑；

且稽之原告所舉94年7 月5 日管理委員會議紀錄，可知該次會議僅有管理委員出席及作成決議，並非依據公寓大廈管理條例第31條之規定予以議決，則該次會議所討論之「管理費收繳修正案」，是否有效，亦有疑慮。

（四）查系爭A 建物專有部分及其共有之11612 建號應有部分1萬分之930 ，業經被告於97年11月10日移轉予訴外人富邦資產公司，依系爭社區規約第21條約定及公寓大廈管理條例第24條之規定，富邦資產公司於繼受系爭A 建物時，即與原告達成債務承擔之契約合意，被告自無庸負擔任何給付管理費之責。

是原告請求被告給付系爭A 建物部分尚未付清之管理費46萬3,034 元云云，不應由被告給付，原告應自行向訴外人富邦資產公司求償。

（五）原告無權占有應由被告諸多專用停車位多年，今竟請求被告給付該等停車位之管理費，有違誠信原則，蓋系爭社區於85年間興建完成並對外銷售後，被告於85年2 月26日辦理第一次保存登記而取得系爭B 建物及同段1161 2建號共有部分（權利範圍為1 萬分之2988），以及同段11576 建號、11612 建號，權利範圍為1 萬分之131 。

系爭社區內有取得停車位使用權之住戶，則視其所取得者為平面停車位或機械停車位，而分別取得同段11612 建號建物應有部分1 萬分之84或1 萬分之42之持分。

又，當時僅有編號3E、5B、11C 、11E 、12A 、12B 、12E 等7 戶專有部分區分所有權人購買地下室停車位，其餘規劃為停車位之持分則未經轉讓售出者（包括10個平面車位與28個機械車位），自均由被告專有使用。

惟被告現僅實際占有使用編號211 、212 、213 、214 、217 、218 等6 個平面停車位，及編號337 號等1 個機械停車位，其餘本屬被告所專有使用之4 個平面車位及27個機械車位，均遭原告無權占有並由原告出租他人使用中，被告前曾請求原告返還該等無權占有之停車位，原告均置之不理。

又查，因系爭社區內僅有部分停車位使用權人領有「車位使用權證明書」，故縱使被告目前未能提出「車位使用權證明書」，亦無礙於被告為上開停車位專有使用權人之認定。

因此，遭原告無權占有之停車位應支付之管理費，自因原告未履行分管協議而得由被告主張同時履行抗辯，拒絕給付。

（六）縱認被告仍須給付管理費予原告，則被告就原告無權占有被告之停車位而收取租金之部分，得依侵權行為損害賠償或不當得利之法律關係，請求原告賠償，被告並以該賠償金額與本件被告應給付給原告之管理費相互抵銷之：1.蓋分管協議並非要式行為，除上述編號3E、5B、11C 、11E 、12A 、12B 、12E 等七戶所有權人以外，其餘區分所有權人於購買停車位當時均已瞭解且同意渠等無停車位使用權，則依應有部分登記之情況以觀，渠等未曾購買系爭社區地下二層、三層之停車位使用權，則渠等協議與同意之內容即足構成分管協議。

另參系爭社區地下停車場車位使用現況表，可知凡取得停車位使用權且加以使用之編號5A 、12A、5B、12B 、11C 、3E、11E 、12E 等住戶，原告是向渠等收取「停車位清潔費」，而非「停車位租金」，且使用人有分成「俊國建設」及「承租戶」，益見系爭社區內各區分所有權人確已就系爭11612 建號共有部分訂有分管契約之協議無疑。

2.系爭社區取得82年中工建建字第0719號建造執照之時，應適用83年10月17日修正前之地籍測量實施規則第297條，因此系爭社區地下二層、三層於取得建照時，僅需依區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號予以勘測即可，故被告僅須申請實際使用情形（即停車位及公共設施）即可，無須再進一步按照使用性質之約定辦理申請。

因此，被告當時在建物使用情況上，並未將各該區分所有權人之約定使用情形記載於其上，於法並無不合。

3.停車位共同使用部分，並非當然屬於全體住戶所共有，需停車位者於買受其專有部分時，一併買受地下室停車位，始有該共同使用部分之應有部分，未買受停車位者即無該共同使用部分之應有部分，在停車位與其他共同使用項目合併為一個建號登記者，購買停車位之住戶即依該戶專有部分之面積占全部專有部分面積之比例，計算其他共同使用項目之應有部分比例，再加計該停車位之應有部分比例，未購買停車位者，則未加計停車位之應有部分比例；

而在停車位單獨另編建號登記者，購買停車位之住戶即另移轉該建號之應有部分比例，未購買停車位者則未移轉該建號之應有部分比例。

實務上亦肯認辦理公寓大廈之地下層停車空間登記之方式，有區分為「大公」及「小公」方式兩種，本件法定停車位之登記方式，即為以「大公」方式辦理登記，即將地下層停車空間與全棟所有公共設施合併建號，單獨登記為全部區分所有權人所共有，未買受地下層停車位者，仍擁有屬於公共設施之建號建物（包括停車空間與其他公共設施）之共有權，惟買受地下層停車位之區分所有權人，其擁有公共設施建物（包括停車空間與其他公共設施）之所有權應有部分通常較多。

可見被告登記於系爭11612 號建號建物較其他區分所有權人為多之部分，即屬停車位使用權。

4.另系爭11612 建號建物係於85年2 月26日完成第一次所有權登記，其後於85年10月28日、86年6 月13日歷經兩次權利範圍變更，均涉及購買或轉讓停車位使用權，由下述權利變更情形可知被告確已取得10個平面停車位及28個機械式停車位之專有使用權：⑴編號11C 、11E 、12A 、12B 住戶之持分登記情形，係於85年2 月26日為第一次所有權登記時，因已取得停車位使用權，故增加登記其就系爭11612 建號建物之持分：參照代書鄭耀文協辦系爭社區產權移轉之手稿第2 頁及其於102 年12月24日到庭之證詞，可知上揭工作底稿在編號11C、11E 、12A 、12B 住戶前，均分別有「平車位」、「機械車位」、「平車位」、「平車位」之記載，可見當時該4 戶住戶均以分別購買停車位使用權，並增加登記系爭1161 2建號建物之持分，機械停車位之持分比例為平面停車位持分之一半（即1 萬分之42）。

而將編號11C 住戶與其他主建物登記面積相同之編號12C 住戶相比較，可知增加持分登記之差額即為平面停車位之權利1 萬分之84、將編號11E 住戶與其他主建物登記面積相同之編號13E 住戶相比較，可知增加持分登記之差額即為機械式停車位之權利1 萬分之42；

再將編號11A 、12B 住戶與其他主建物登記面積相近之編號14A 住戶相比較，可知增加持分登記之差額即為兩個平面停車位之權利1 萬分之84。

至於未出售之剩餘停車位使用權，則登記在被告所有之系爭11563 建號附屬建物即11612 建號建物之持分下，權利範圍共計1 萬分之2988。

⑵編號3E、5B、12E 住戶之持分登記情形，係於85年10月28日變更權利範圍時，因取得停車位使用權，故增加持分登記至上開3 住戶之系爭11612 建號持分內：參照代書鄭耀文協辦系爭社區產權移轉之手稿第2 頁及其於102 年12月24日到庭之證詞，可知上揭工作底稿在編號3E住戶後方備註「85.10.15中港俊國換戶B1F 轉入- 機42/10000」，於編號5B住戶後方備註「85.10.15中港俊國換戶B1F 轉入-機42/10000」，於編號12E 住戶後方備註「B1F 轉入1 機42/10000」等記載，可見編號3E、5B、12E 住戶乃是分別取得機械停車位使用權，而變更增加系爭11612 建號持分之登記，並於85年10月28日辦理權利範圍變更登記完畢。

將編號5B住戶與其他主建物登記面積相同之編號4B住戶相比較，可知確有增加持分登記，其差額即為機械式停車位之權利1 萬分之42；

將編號12E 與其他主建物登記面積相同之編號13E 住戶相比較，可知確有增加持分登記，其差額即為機械式停車位之權利1 萬分之42；

就編號3E住戶部分，係於85年10月28日變更權利範圍時，增加持分1 萬分之42，此有工作底稿所載「85.10.15中港俊國換戶B1F 轉入- 機42/10000」等情為證，由此可知該戶確屬購買停車位使用權而增加持分之登記。

⑶被告即編號5A住戶取得停車位所有權之部分，係於85年10月28日，自當時同屬被告所有之○○路00號地下一層（北區賴厝廍段11563 建號）取得增加之持分1 萬分之1932，即為9 個平面停車位、28個機械式停車位之使用權（9 ×84＋28×42＝1932）；

於86年6 月13日，自編號6C住戶取得1 個平面停車位，故持分再增加1 萬分之84，另參編號6C住戶於86年6 月13日轉讓其停車位持分予被告後，其公設登記持分與主建物面積相同之編號7C住戶，均同為1 萬分之95，益徵所移轉者確為停車位持分甚明。

另參證人鄭燿文於102 年12月24日所證：原本停車位持分均掛在B1住戶（移轉當時以被告為登記所有權人）就上開建號之應有部分下，後來將車位全數過戶給被告所有之5A住戶並辦理共有持分的登記，移轉後，B1僅剩本身應有公設持分等語，亦可證明被告已取得所主張之停車位所有權。

⑷再於85年10月28日權利範圍變更登記時，原臺中市○○路00號地下一層登記之系爭11612 建號建物持分為1 萬分之2988，移轉後為1 萬分之930 ，其中1 萬分之2058，即是轉讓與編號3E、5B、12E 住戶各1 個機械停車位（42/10000×3 ），及轉讓與編號5A住戶共9 個平面停車位及28個機械停車位（84/10000×9 ＋42/10000×28）之總和（84/10000×9 ＋42/10000×31＝2058），可見凡取得停車位使用權之人對於系爭11612 建號之持分均會增加，並由當時取得停車位使用權之臺中市○○路00號地下一層移轉出來。

5.再按，證人鄭燿文於102 年11月6 日言詞辯論期日，證稱當時第一批承購的住戶有買車位的話，共用部分的應有部分比例會增加，一般平面停車位是7 坪大小，機械停車位是3.5 坪，伊當時將停車位面積佔該共有部分之持分比例多少計算出來後，另外以主建物共有部分之持分比例去計算出來有買停車位之人，在登記時就會登記主建物共有部分的持分比例加上停車位持分比例後之計算結果；

有買停車位的共有部分比例會比較多；

所有購買停車位的人都會取得地下室共有部分之持分，比例要看停車位的面積佔地下室共有部分的比例如何來算；

工作底稿是伊當時辦理過戶時所寫的資料，伊在B1F 那一欄所寫的「公設2988/10000」代表剩下的停車位比例沒有賣掉的等語。

復於102 年12月24日言詞辯論期日，證稱工作底稿於編號11C 、11E、12A 、12B 住戶分別註記「平」以及機械車位，係指買平面及機械停車位，其共有持分比例會比較多，且機械停車位持分比例為平面停車位之一半；

編號3E、5B、12E 住戶後面的註記係指該等住戶原來沒有配停車位，後由B1轉入機械停車位以及對應持分，機械停車位的持分是1 萬分之42；

86年6 月13日編號6C住戶事後不買平面停車位而將相對應之持分移轉予編號5A住戶；

原本停車位持分均掛在B1住戶（移轉當時以被告為登記所有權人）就上開建號之應有部分下，後來被告將停車位持分全數移轉至被告所有之編號5A住戶名下，並由伊辦理過戶程序；

伊於辦理過戶時，會跟住戶確認增加之共有持分，均係因為取得停車位所有權，且在對保時會跟客戶確認有買停車位等語。

足認原告所稱：因工作底稿上持分登記與工作底稿不符，且於工作底稿上11C 及12C 所登記之共有持分相同，故非屬停車位證明云云，並不可採。

況證人鄭燿文業已證稱當時共用部分的應有部分是依據主建物共有部分的持分比例去計算，有買車位的人在登記時就會登記主建物共有部分的持分比例加上車位持分比例後的計算結果等語，可見證人即代書鄭燿文，可能係於最後登記時，再依據各主建物的使用面積調整各該區分所有權人就共有部分之持分比例，實非可謂此即無停車位使用權。

6.原告主張申請建造時有49個停車位，現有59個車位部分說明如下：⑴經向臺中市都市發展局調取系爭地下二層、地下三層之工程圖，可知地下二層原有20個平面車位；

地下三層原有17個平面車位（編號1 至3 、16至29號）、12個上下兩層之機械式停車位（編號4 至15號）。

嗣後地下三層編號1 至3 、16至20、24至29號增為上下兩層之機械式停車位（共計28個機械式停車位），故兩層合計為63個停車位。

⑵因地下二層原編號1 號之停車位，緊鄰上下坡車道，若車輛停置於該位，將影響車輛進出，故未使用。

地下二層原編號2 號之停車位及地下三層原編號22、23號之停車位，現均改為機車停車格，故現存停車位為59個。

⑶退萬萬步言，縱需扣除原告主張涉及增建停車位之部分，其餘原始停車位及增建停車位之上層（僅增建下層且被告未占有使用），則編號211 至214 、217 至219 、301 、30 3、305 、307 、308 、309 、310 、319 、321 、323 、325 、327 、331 、337 、339 、341 、342 、343號等停車位，均仍屬被告專有使用。

7.「獎勵停車位」及「增設停車位」，係指建築物除法定停車位外，由建商以剩餘樓地板面積或法定空地自行設置之停車位，並依建築技術規則建築設計施工編第59條之2 之規定增設之停車空間者而言，與法定停車位尚有不同。

本件如有增設停車位，則其登記方式，亦應係採登記為共用部分之方式辦理，凡有購買停車位之住戶，即依該戶專有部分面積占全部專有部分面積之比例，計算其他共同使用項目之應有部分比例，再加計該停車位之應有部分比例，未購買停車位者，則未加計停車位之應有部分比例予以辦理。

8.綜上，被告所為抵銷抗辯之金額及順序如下：⑴第一筆抵銷款：原應由被告使用之4 個平面停車位及27個機械停車位，依原告目前出租所獲金額計算，1 個平面停車位為2,500 元、1 個機械停車位為2,000 元，則原告應返還被告自93年7 月1 日至98年12月之不當得利，每月為6萬4,000 元（4 ×2,500 ＋27×2,000 ＝64,000元）。

⑵第二筆抵銷款：參酌原告自100 年1 月至101 年4 月止之「俊國椰林道財務收支報告表」，可知此段期間內經原告收取應歸屬於被告之車位租金為83萬4,943 元。

⑶第三筆抵銷款：就原告陳報101 年5 月1 日起至102 年10月31日止，系爭地下二層、地下三層之停車位使用出租情況，可知經原告收取應歸屬於被告之車位租金為50萬2,000 元。

（七）並聲明：原告之訴駁回。

參、本件經本院偕同兩造整理不爭執事項及協議簡化爭點如下：

一、本件兩造不爭執事項（見本院卷二第73頁正反面及同卷第323 頁，本院採為判決之基礎）：

（一）被告為系爭社區公寓大廈之起造人，負責興建與銷售系爭社區大樓之各該專有部分、共用部分，再逐一過戶給各承購住戶之事實。

（二）原告為系爭社區管理委員會，被告則為區分所有權人之一。

（三）被告於85年2 月26日第一次登記取得台中市○區○○○段00000 ○號建物（即門牌號碼台中市○○路0 段00號地下一層），並於同日登記取得同段11612 號建物（即○○路0 段00號公共設施，包括一層、二層、屋頂突出物、騎樓、地下一層、地下二層及地下三層等樓層）（下稱11612建物），而為系爭社區公寓大廈之區分所有權人，權利範圍為一萬分之2988之事實。

（四）被告於85年2 月26日第一次登記取得台中市○區○○○段00000 ○號建物（即門牌號碼台中市○○路0 段00號5 樓之1 ，下稱系爭11576 建號建物），為其專有部分，權利範圍為一萬分之131之事實。

（五）被告於97年11月10日將專有部分11563 號建物全部及區分共有之同段11612 建號建物（權利範圍930/10000 ），移轉予訴外人富邦資產管理股份有限公司；

訴外人富邦資產管理股份有限公司又於101 年8 月27日將上開房地專有部分及共用部分均移轉予訴外人張永裕（權利範圍100 分之15）、陳禹安（權利範圍100 分之45）、連麗月（權利範圍100 分之40）之事實。

（六）系爭社區之地下二層、地下三層所設置編號215 、216 、220 、329 、333 、335 、336 、211 、212 、213 、214 、217 、218 、337 號之停車位，現分別由12A 、12B、11C 、11E 、12E 、5B、3E、5A之住戶使用，原告有向上開住戶收取車位清潔費之事實。

（七）系爭社區之管理費約定為住戶每坪60元，每2 個月為一期，單月15日前繳納優惠價每坪50元；

另停車場清潔費部分，約定私有車位每個車位500 元，單月15日前繳納，優惠價為每個車位300 元；

店面管理費約定為每坪30元，每2個月為一期。

（八）被告係占有使用編號211 、212 、213 、214 、217 、218 號等6 個平面停車位及編號337 號之機械停車位1 個之事實。

（九）被告就原告以支付命令聲請狀之附件所載之金額，迄今均未給付之客觀事實。

（十）原告對被證1、被證3至被證45之真正不爭執。

（十一）被告對原證1至8、及原告提出的附件之真正不爭執。

二、本件爭執事項（見本院卷二第303 頁，本院依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：

（一）本件原告請求之管理費、車位清潔費之請求權時效，應適用民法第125條之15年請求權時效？抑或民法第126條之5 年短期時效？1.倘認應適用5 年短期時效，本件原告得向被告請求之數額若干？2.倘認應適用15年長期時效，本件原告得向被告請求之數額若干？

（二）被告抗辯系爭○○路0 段00號地下一層建物之所有權於97年11月10日因拍賣而由訴外人富邦資產管理有限公司取得所有權後，即由繼受人繼受前手積欠之管理費，原告不得再向被告請求給付，有無理由？

（三）被告另抗辯原告自93年7 月1 日起至102 年10月31日止之期間內，無權占有其4 個平面停車位、27個機械停車位而收取租金，被告得依侵權行為、不當得利之法律關係，請求原告返還相當於租金之不當得利，並以該債權與本件原告請求之管理費債務抵銷，是否可採？倘認被告確有得主張抵銷之債權存在，其得為抵銷抗辯之數額為何？抵銷後，原告仍可請求之管理費數額為何？

肆、法院之判斷：

一、原告主張其為系爭社區之管理委員會，被告係該社區之區分所有權人，有按月繳納管理費之義務乙節，業據提出與所述相符之管理委員會成立備查函、建物登記第二類謄本、社區規約及財務管理辦法、管理委員會議紀錄等件為證（見本院卷第19至45頁），合先認定。

被告固抗辯：原告所提93年6月21日區分所有權人會議紀錄內並無詳細出席名單，難以判斷該次會議之決議是否符合公寓大廈管理條例第31條之法定決議門檻，該次會議所決議之財務管理辦法是否有效，尚非無疑；

且稽之94年7 月5 日管理委員會議紀錄，該次議題僅有管理委員出席與決議，而非依據公寓大廈管理條例第31條規定門檻所議決，則該次會議所列及討論之「管理費收繳修正案」是否有效，亦有疑慮云云。

惟查：

（一）縱認被告所辯系爭社區於93年6 月21日所召開93年度第二次臨時區分所有權人會議時，出席之人數未達法定應出席人數乙節屬實，惟按區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然按其性質，應準用民法第56條第1項規定，由區分所有權人於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議。

故在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在。

準此，被告既未於上開決議做成後之3 個月內請求法院撤銷其決議，則該決議仍屬合法有效，被告自不得復為爭執。

（二）按管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。

…四、住戶共同事務應興革事項之建議。

…七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

…十三、其他依本條例或規約所定事項。

又，管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。

公寓大廈管理條例第36條第1 、4 、7 、13款及同法第37條分別定有明文。

系爭社區規約第31條亦有相同之約定（見本院卷一第39頁）。

然依系爭社區規約第34條第1項至第3項，可知區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定，向管理委員會繳交公共基金、管理費，管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。

但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，為規定者，各區分所有權人應按其應有部分比例分擔之。

各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定（見本院卷一第40頁）。

依此，原告針對區分所有權人會議授權執行之管理費收繳、支付方法，自有權力決議應如何執行。

況依原告於94年7 月5 日召開之94年7 月份管理委員會議之內容，其討論議題第一點，係因住戶反應部分住戶之管理費未依權狀坪數計費，不符公寓大廈管理條例第18條及社區管理費收繳辦法之規定乙事，而經管理委員會決議依各戶權狀坪數重新計算管理費收繳標準後予以先行公告（見本院卷第45頁），此仍屬原告應如何執行管理費收繳、支付方法之範疇，足徵上開管理委員會決議並未就前經區分所有權人會議決議通過之財務管理辦法作何更動，亦未見違反公寓大廈管理條例、社區規約或區分所有權人會議決議之情事至明。

被告空言抗辯：94年7 月5 日管理委員會議紀錄，該次議題僅有管理委員出席與決議，而非依據公寓大廈管理條例第31條規定門檻所議決，則該次會議所列及討論之「管理費收繳修正案」是否有效，亦有疑慮云云，要屬乏據，不足採信。

（三）綜上，原告主張被告應就其在社區內之共用及專用部分，按上開社區規約、財務管理辦法之規定及管委會之決定，按期繳納管理費，自堪信為真實。

二、本件應適用民法第126條之5年短期時效：

（一）按「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」

為民法第126條所明定，凡屬上項定期給付債權，即有該條之適用，無庸當事人就此有所約定，且不得預先拋棄時效之利益（最高法院50年台上字第1960號著有判例參照）。

又公寓大廈之住戶繳付管理費，係依據區分所有權人做成之決議或自治決議所訂定之管理規約，係基於區分所有權人合致之意思表示所成立之契約關係，亦即，每位住戶對於其他區分所有權人皆有要求繳付管理費之請求權，至公寓大廈管理委員會得向住戶收取管理費，則係來自全體區分所有權人之授權，代為收取，是若區分所有權人約定管理費為按月或按季繳納，自屬於不及於1 年之定期給付請求權，而有民法第126條規定之5 年時效適用。

又公寓大廈住戶就共同部分修繕、管理、維護等負有繳納管理費用之義務，並基於住戶之合意，相隔一定期間反覆繼續而為給付，依其性質，屬定期給付。

復按民法第126條所謂1 年或不及1 年之定期給付債權，係指基於一定法律關係，因每次1 年以下期間之經過順次發生之債權而言（最高法院28年上字第605 號判例、81年度台上字第3004號判決參照）。

而按，消滅時效，自請求權可行使時起算。

以不行為為目的之請求權，自為行為時起算。

消滅時效，因請求、承認、起訴而中斷；

依督促程序，聲請發支付命令，視為與起訴有同一效力。

又，時效因請求而中斷者，若於請求後六個月內不起訴，視為不中斷。

民法第128條、第129條、第130條分別定有明文。

（二）查被告就原告主張其迄今尚欠系爭A 建物自93年6 月22日起至97年9 月30日止之管理費共46萬3,034 元未給付，另就其所有之「B 建物」，尚積欠93年7 月至10月之車位清潔費、93年7 月1 日至93年10月10日止之管理費、94 年3月至4 月之管理費、94年9 月至10月之管理費、94年11月至12月之管理費、95年1 月至98年4 月之管理費，及98年5 月至98年12月之管理費共計45萬9,885 元未給付乙節，固不爭執，惟辯稱：A 建物業經訴外人富邦資產公司拍賣取得，並於97年11月10日為所有權移轉登記完畢，則富邦資產公司於繼受系爭A 建物時，即與原告達成債務承擔之契約合意，被告自此已無庸負擔任何管理費，縱認被告仍有給付管理費、停車位清潔費之義務，惟因管理費、停車位清潔費係每2 月給付1 次，屬於不及一年之定期給付債權，為5 年短期時效，故就原告所請求逾5 年短期時效之金額均拒絕給付，未逾5 年短期時效之金額，則以被告對原告之侵權行為損害賠償請求權或不當得利請求權可請求之金額予以抵銷等語置辯。

衡酌系爭社區規約第34條規定：「公共基金、管理費之繳納：一、為充裕共同部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決向管理委員會繳交下列事項。

（1 ）公共基金、（2）「管理費」。

二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。

但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人為決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。

三、各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。

四、管理費以足敷第35條第2款開支為原則，公共基金依每月管理費（百分之20收繳），其金額達2 年之管理費用時，得經區分所有權人會議之決議停止收繳。」

（見本院卷一第40 頁 ）。

其次，依系爭社區於93年6 月21日舉行93年度第2次 臨時區分所有權人會議時，當場議決通過「俊國椰林道社區規約」修正內容及「社區財務管理辦法」，可知系爭社區業於93年6 月21日區分所有權人會議時，議決制定上開財務管理辦法作為該社區財務經費之收繳、支出、運用保管作業方式，此經原告提出上開社區規約、93年度第2 次臨時區分所有權人會議紀錄、財務管理辦法影本各1 份為證（見本院卷第31至44頁）。

而系爭財務管理辦法第3條規定住宅管理費之正常收費係以每坪60元計算，每次預繳2 個月之優惠則以每坪50元計算，店面管理費之正常收費係以每坪30元計算，每次預繳2 個月之優惠則以每坪25元計算，另公有平面車位之正常收費為每車位每月2,500 元、每次預繳2 個月之優惠為每車位每月1,700 元、公有機械車位之正常收費為每車位每月2,000 元、每次預繳2 個月之優惠為每車位每月1,200 元、私有車位清潔費之正常收費為每車位每月500 元、一次預繳2 個月之優惠金額為每車位每月300 元、機車車位清潔費之正常收費為每車位每月300 元、一次預繳2 個月之優惠金額為每車位每月200 元之規定（見本院卷一第43頁），被告亦不爭執系爭社區之管理費係以每2個月繳付1 次之方式按期收取等語在卷。

由此可知系爭社區對區分所有權人依其不同之法律關係所請求之「公共基金」、「管理費」二者，收取方式係有不同，其中僅就「管理費」之部分，係每次以2 個月期間之經過順次而發生。

依前開說明，本件兩造爭執之管理費請求權，自屬民法第126條所謂1 年或不及1 年之定期給付債權，而有前開5 年時效期間之適用。

（三）至原告所指本院另件102 年度訴字第1549號民事判決，與本件系爭社區規約就管理費、公共基金二者，設有不同之收取及運用規定，區分所有權人另以93年度第2 次區分所有權人臨時會決議，議決「財務管理辦法」，作為區分所有權人繳付公共基金或管理費之依據，顯見本件之個案事實，與上述另件民事訴訟之個案事實有間，則該另件判決之理由，自無從於本件比附援引之。

本院既已敘明本件適用見解如上，原告猶主張管理費債權應適用15年請求權時效云云，即無可採，附此敘明。

（四）再者，原告就本件請求之金額，雖曾於101 年4 月19日以臺中漢口路郵局第231 號存證信函，催告被告給付（見本院卷一第20頁），惟因原告並未於請求後6 個月內起訴，依民法第130條規定，視為時效不中斷。

則原告再於102年3 月12日依督促程序，聲請本院發支付命令，依上開規定，應於原告本件聲請時起，視為起訴，本件原告對被告之管理費債權請求權，依前開法條規定，即因依督促程序聲請發支付命令而中斷。

是以，縱認原告主張被告積欠系爭A 建物自93年6 月22日起至97年3 月11日止之管理費未繳，及積欠系爭B 建物自93年7 月至10月止之車位清潔費、93年7 月1 日至93年10月10日、94年3 月至4 月、94年9 月至10月、94年11月至12月，及95年1 月至97年3 月11日止之管理費未繳乙節為真，其請求權時效至遲於97年3月11日亦已屆滿，被告自得就上開已罹於請求權時效之金額拒絕給付。

故原告就系爭A 建物部分自93年6 月22日起至97年3 月11日止之管理費，及就系爭B 建物部分自93年7 月起至97年3 月11日止之車位清潔費、管理費等款項之請求權，已罹於5 年短期時效而消滅，原告自應承受此項罹於時效之不利益，其就此部分之請求，不應准許。

（五）綜上，原告主張被告就系爭A 建物尚積欠自97年3 月12日起至97年9 月30日止之管理費共5 萬9,979 元，及被告就系爭B 建物上積欠自97年3 月12日起至98年12月止之管理費共18萬1,730 元（以上共計24萬1,709 元），自屬有據，其於本件訴請被告給付上述管理費，自有理由，應予准許。

三、被告抗辯系爭A 建物之所有權於97年11月10日因拍賣而由訴外人富邦資產管理有限公司取得所有權後，即由繼受人繼受前手積欠之管理費，原告不得再向被告請求給付，並無理由：

（一）查系爭社區規約第21條固約定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前，依公寓大廈管理條例第24條規定，主動向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印公寓大廈管理條例第35條所定文件，如同意為區分所有權之繼受人，應於繼受後無條件繼受原區分所有權人在本社區依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務事項及債權（例如公共基金）債務（例如積欠之管理費或其他應分攤之費用）（見本院卷一第36頁）。

審酌此一規約，係源自於公寓大廈管理條例第24條第1項：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」

之規定。

惟按公寓大廈管理條例第24條所規範者，乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務。

苟義務人違反前開所定抽象義務，即屬義務之不履行，就具體發生之個別債務，債務人應負債務不履行或損害賠償責任，非經第三人與債權人或債務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉於該第三人。

至所謂之「規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於所謂的「合同行為」，且無須經全體區分所有權人合意始能制定。

所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質，所以後加入的住戶，自須受此協約或自治規章的拘束，我國公寓大廈管理條例第24條規定亦是基此原理而制定，其目的乃在於維持法律秩序之安定性。

是以，系爭社區規約第21條關於區分所有權之繼受人，應於繼受後無條件繼受原區分所有權人在本社區依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務事項等語，固與公寓大廈管理條例第24條之規定無違，然查前手住戶所積欠之管理費（含其他應分擔費用），乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開條文所指規約規範之事項，自無公寓大廈管理條例第24條規定之適用。

（二）本件兩造均不爭執系爭A 建物業於97年11月10日由訴外人富邦資產公司移轉登記取得所有權之事實，而原告本件請求被告清償之系爭A 建物自97年3 月12日起至同年9 月30日止之管理費債權，均係富邦資產公司尚未繼受系爭A 建物所有權之前，即已具體發生之債權債務關係，斯時原告即對被告有請求權，被告本應加以清償。

況原告亦否認其與繼受人富邦資產公司間，訂有債務承擔契約，基於債之相對性，原告本不得逕對訴外人富邦資產公司請求本件被告積欠之管理費。

從而，被告抗辯依據社區規約第34條之約定，其就系爭A 建物所積欠之管理費，當於繼受人富邦資產公司取得該建物之所有權後，發生法定承擔債務之效力，而應由富邦資產公司承擔，原告不得請求被告給付云云，洵屬無據。

四、被告主張同時履行抗辯，拒絕給付管理費用是否有理由？

（一）按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。

但自己有先為給付之義務者，不在此限。

為民法第264條第1項所明文。

故得主張同時履行抗辯者，必須屬於雙務契約而互負債務，且自己無先為給付之義務，而他方當事人未為對待給付或未為給付之提出者，始得為之。

又按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850 號判例意旨參照）。

（二）查原告向被告請求給付系爭社區之管理費，其請求之依據是基於公寓大廈管理條例第10條第2項而制定之系爭社區住戶規約第34條約定，此有原告提出之住戶規約乙份在卷可證，已如上述。

而原告依照公寓大廈管理條例第35條規定，僅具有訴訟法上之當事人能力，並無實體法上之權利能力，僅為集合管理之便而由原告收取管理費後統籌運用，故管理費之所有權並非原告所得享有之獨立財產，仍屬系爭大廈全體區分所有權人所共有，亦係按全體區分所有權人自治決議所制定之前開住戶規約議定之數額而收取。

是被告應給付管理費之義務，並非基於兩造間之雙務契約，而係基於前述住戶規約之共同行為而來。

又原告雖負責統籌管理社區事務，然因其並無實體法上之權利能力，故在法律上受全體區分所有權人委任而處理事務者，係由全體區分所有權人所互選而組成管理委員會之各委員，故原告管理委員會本身對於被告並不負有任何委任契約之義務，此與被告給付管理費之義務，亦無對待給付之對價關係可言。

依前所述，系爭管理費自未符合被告行使同時履行抗辯之要件，是被告辯稱：原告無權占有應由被告管理使用之專用停車位多年，未履行分管協議，被告得為同時履行抗辯而拒絕給付管理費云云，顯無理由，不足為採。

五、而按公共基金主要乃在負擔共用或約定共用部分之支出，其權利係屬全體區分所有權人。

區分所有權人對於公共基金之權利應並隨區分所有權之移轉而移轉。

是區分所有權人繳交充作公共基金之管理費義務、及其對公共基金之權利，均屬法定，個別區分所有權人係對其他全體區分所有權人負繳交管理費之義務，權利義務並非存在於個別區分所有權人與原告管理委員會間。

原告之職責在於公共基金之「收支、保管及運用」，並非管理費所集合之公共基金之所有權人。

至於原告是否有無權占用被告約定專用停車位並將之出租之行為，僅係被告得否對原告請求返還該約定專用停車位或請求返還不當得利之問題，並不影響區分所有權人繳交公共基金之法定義務，更難認原告無收取管理費之正當性，是原告收取管理費並無權利濫用之情事。

被告抗辯原告向其收受系爭管理費，有違誠信原則云云，要無可採。

六、被告抗辯如附表二所示停車位為其約定專用之停車位，原告無權占有並予出租收益乙節有無理由，茲認定如下：

（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。

又法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽；

法院依自由心證判斷事實之真偽，不得違背論理及經驗法則，同法第222條第l 、3 項亦有明定。

所謂論理法則，係指依立法意旨或法規之社會機能就法律事實所為價值判斷之法則；

所謂經驗法則，則係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則，凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之（最高法院91年度台上字第74l 號判決意旨參照）。

因此，當事人依上開規定舉證之後，法院是否採納該證據以及該證據之證明力為何，均屬法院心證之範疇，應由法院斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，在不違背經驗及論理法則之前提下，依自由心證加以判斷。

本件被告抗辯原告無權占有本屬被告約定專有之如附表二所示停車位，並予出租收益，侵害被告對該等停車位之管理使用收益權，原告因此取得不法利益，致被告受有損害，原告自應返還該等不當得利等語。

此經原告否認，並以：被告並未證明其為如附表二所示停車位之約定專用人，且上開停車位在被告之建物為第一次保存登記後，即移交給原告，原告並非無權占有，縱原告有將如附表二所示停車位予以部分出租之行為，並非不當得利等語置辯。

是被告自應就其抗辯原告為不當得利乙事先為舉證。

（二）被告為如附表二所示停車位之約定專用權人：1.於70年代後期，政府為解決當時停車位不足之問，故以增加樓板面積為條件鼓勵建商開挖地下室設置額外之停車位，並依建築技術規則建築設計施工編第59條之2 之規定訂立「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」。

再查，依系爭社區建物於80年12月3 日取得建造執照當時有效之「臺灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」第2 點規定：「本要點所稱增設停車空間，係指建築物依都市計畫書、建築技術規則及其他有關法令規定所應附設停車空間樓地板面積外另行增設之停車空間」（該要點於86年6 月23日修正時，此條並未修正），依其規定可知：所謂「法定停車位」，係指建築物依都市計畫書、建築技術規則建築設計施工編第59條及其他有關法令必須設置之停車位，而「鼓勵停車位」及「增設停車位」，則係指建築物除法定停車位外，由建商以剩餘樓地板面積或法定空地自行設置之停車位，並依建築技術規則建築設計施工編第59條之2 之規定增設之停車空間者而言，二者尚有不同。

2.次查，依80年11月29日（80）台內地字第0000000 號令修正公布土地登記規則第72條第1 、2 款明定：「區分所有建物之共同使用部分，未能依第六十九條第一項規定辦理者，得另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：一、同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。

但部分人不需使用該共同使用部分者，得予除外。

二、共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人。

…」；

第73條規定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。」

而內政部80年9 月18日台（80）內營字第0000000 號亦函釋稱：「一、依建築法第102條之1 規定，建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間，按其性質應依土地登記規則第72條規定辦理所有權登記，但為考量社會實際發展需要，依左列規定辦理：（一) 區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。

（二）前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第72條規定辦理。

（三）區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。」

，另83年5 月13日台（83）內地字第0000000 號函則謂：「依法自行增設或獎勵增設供公眾使用之停車空間，由當事人合意，倘非屬共同使用部分，並編列有門牌、領有戶政機關核發之地下室證明書、或領有地下室所在地址證明書者，得依土地登記規則第73條規定申辦建物所有權第一次登記。

至增設停車空間之確切位置範圍，依使用執照所附竣工平面圖上所標示位置為準。」

此有各該函令及相關土地登記規則附卷足稽（見本院卷二第127 至128頁）。

依上開土地登記規則及內政部函釋可知：法定停車位應屬區分所有建物之共用部分，故不得與主建築物分離，承受人亦以區分所有權人為限。

至「增設停車位」及「鼓勵停車位」等非法定停車位之部分，倘該等停車位已取得戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明，並在構造上及使用上具有獨立性者，則可單獨編列建號辦理登記並發給所有權狀，並可任意移轉予第三人；

反之，若仍須登記為區分所有建物之共用部分，則因不具獨立性，當不得單獨為買賣及移轉之標的至明。

3.又按，土地登記規則之後又經內政部依84年7 月12日（84）台內地字第0000000 號令修正公布（同年7 月26日（84）台內地字第0000000 號令定自84年9 月1 日施行），依修正後土地登記規則第75條明定：「區分所有建物之共同使用部分，應另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：一、同一建物所屬各種共同使用部分，除法令另有規定外，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。

但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外。

二、區分所有建物共同使用部分僅建立標示部，及加附區分所有建物共同使用部分附表，其建號，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」

；

另第76條則明定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如非屬共同使用部分，並已由戶政機關編列門牌號碼，或核發其所有地址證明者，得視同一般區分所有物，申請單獨編列建號辦理建物所有權第一次登記。」

；

雖84年修正後之土地登記規則第75條，未如修正前第72條第2款般明文規定「共同使用部分之所有權，應隨同各相關區分所有建物所有權移轉時，一併移轉於同一人」之內容，但由其修正後之條文明定：「辦理登記時係登記為區分所有人共有或附加於各區分建物之所有權狀內，不另發給所有權狀」，益證修正後之土地登記規則，關於「法定停車位」，亦認係區分所有建物之共同使用部分，且附屬於區分所有建物，是共有人將各相關區分所有專有部分之建物移轉時，其共同使用部分之所有權，當然應一併移轉予同一人，此為當然之解釋，故無特別規定之必要。

至於「鼓勵停車位」之部分，因修正前土地登記規則第73條及修正後第76條之條文內容均無不同，僅條號不同而已，故區分所有建物之地下層或屋頂突出物，得否自由買賣、移轉，即因視其是否已獨立編列建號及是否已取得建物之第一次所有權登記以為定。

4.再查，本件起造人係於82年4 月28日申請取得臺中市政府工務局所核發（82）中工建建字第0719號建照執照，於83年7 月15日經主管機關准予建造執照變更設計，其後並於84年11月20日經臺中市政府工務局核發（84）中工建使字第2048號使用執照，系爭11612 號共有部分建物則係於85年2 月26日為第一次建物所有權登記乙節，此有建造執照、建造執照申請書、建造執照使用人申請名冊及申請書附表、使用執照及樓層附表、起造人附表、變更設計申請書及附表、准予變更之地下二層及三層平面圖、地下二層及三層竣工圖、地下二層及三層起造時之申請圖等件影本（見本院卷二第160 至187 頁、第188 至189 頁、第200 至217 頁），及有建物登記第二類謄本、臺中市地籍異動索引附卷足參（見本院卷一第174 至177 頁）。

觀之前述建造執照、變更設計申請書等資料可知，被告為系爭社區建物之起造人，係申請新建地下3 層、地上14層1 棟66戶之鋼筋混凝土建物，並申請以地下二層作為停車空間、地下三層作為防空避難室兼停車空間使用。

且被告起造時，係依照臺灣省建築物增設室內停車空間鼓勵要點之規定，申請規劃將10個法定停車位設置於地下二層、10個法定停車位設置於地下三層（共計20個法定停車位），及設置10個增設停車位於地下二層、19個增設停車位於地下三層（共計29個增設停車位），此有被告提出之鼓勵增設停車位審查表、設計說明、地下室三層平面圖、地下室二層平面圖等圖說影本為證（見本院卷二第190 至19 7頁）。

另依前述使用執照及地下二層及三層竣工圖，可知被告起造完成並經取得使用執照後之法定停車輛數共計49輛，地下二層設置10輛法定停車位、10輛增設停車位，分別編號1 至20號，且均為平面停車位；

另在地下三層設置10輛法定停車位、19輛增設停車位，分別編號1 至29號，其中法定停車位為編號4 至13號（均為上下兩層機械式停車位），而增設停車位則為編號1 至3 （均為平面停車位）、編號14至15（為上下兩層之機械停車位）、編號16至29號（均為平面停車位）。

參以系爭大樓之使用執照存根，其備註欄亦註明：「本建物依臺灣省建築物增設停車空間鼓勵要點辦理」字樣。

足見被告就此部分之抗辯，核與事實相符，堪予採信。

5.又，被告於取得使用執照後，就地下二層之停車位數量未予變動，僅將竣工圖所載停車位編號1 至20號，依序變更為編號201 至220 號；

另被告就地下三層之停車位則予以變更，除竣工圖編號21至23之停車位，變更其編號為341至343 號，且仍作平面停車位使用外，其餘竣工圖編號1至3 、16至20、24至29號等平面停車位，均變更成上下兩層之機械停車位，復在竣工圖編號10至13號之機械式停車位旁，增設一組上下兩層之機械停車位（共計私設二個機械停車位），且依序變更地下三層之停車位編號為305 、306 （上開二車位為竣工圖編號1 位置）、303 、304 （上開二車位為竣工圖編號2 位置）、301 、302 （上開二車位為竣工圖編號3 位置）、311 、312 （上開二車位為竣工圖編號4 、5 位置）、309 、310 （上開二車位為竣工圖編號6 、7 位置）、307 、308 （上開二車位為竣工圖編號8 、9 位置）、317 、318 （上開二車位為竣工圖編號10、11位置）、315 、316 （上開二車位為竣工圖編號12、13位置）、313 、314 （上開二車位為被告在竣工圖編號10至13號機械停車位旁自行增設之機械式停車位）、321 、322 （上開二車位為竣工圖編號16位置）、320、319 （上開二車位為竣工圖編號17位置）、328 、329（上開二車位為竣工圖編號18位置）、326 、325 （上開二車位為竣工圖編號19位置）、323 、324 （上開二車位為竣工圖編號20位置）、339 、340 （上開二車位為竣工圖編號24位置）、337 、338 （上開二車位為竣工圖編號25位置）、335 、336 （上開二車位為竣工圖編號26位置）、333 、334 （上開二車位為竣工圖編號27位置）、332 、331 （上開二車位為竣工圖編號28位置）、329 、330 （上開二車位為竣工圖編號29位置）等情，此以地下二層及三層竣工圖，與被告提出之系爭社區地下二層、三層停車位現況之平面圖相互對照即明（見本院卷二第16 至17頁，另竣工圖與停車位現況對照及停車位現在使用情形詳見附表一所載）。

按臺灣省建築物增設停車空間鼓勵要點第5 點明定：「增設停車空間之樓層，應整層供停車使用，並得與法定停車空間設於同一樓層，除建築法第十條之建築物設備外，不得為其他使用，且每層停車空間不得少於十輛」，是「獎勵停車位」與「法定停車位」同在地下二層或三層，另地下二層及三層除停車位外，尚有前開公共設備，與法令之規定亦無不合。

衡諸經驗法則及論理法則，被告為起造系爭社區建物後予以出售之人，而地下室停車位數量多寡，影響所及乃社區住戶所使用之停車位是否充足，及該增設之停車位得否自行買賣、移轉。

則在經主管機關勘測完畢且核發使用執照、竣工圖後，有能力且有需求變更地下室停車位數量之人，應為起造人即被告。

則上開停車位現況之數量及地下室三層之停車位除編號341 至343 號位置仍為平面停車位以外，其餘均為機械式停車位樣式之現況，應係由被告所變更無疑。

6.復查，系爭11612 建號建物係於85年2 月26日辦理第一次登記，所有權人為被告，此有上開建物登記第二類謄本及異動索引表在卷可參（見本院卷一第174 至176 頁）。

系爭社區停車位售出後，有關11612 建號所有權移轉登記之手續，均由被告委任代書鄭燿文辦理乙情，業經證人鄭燿文到庭具結證述明確，證人鄭燿文並證稱：「（問：就車位使用權部分當時俊國建設股份有限公司是以何憑證給承購的住戶？有無分管圖、分管協議？）當時還沒有施行公寓大廈管理條例，當時沒有做分管圖、分管協議，當時我們第一批承購的住戶有買車位的話，共同使用部分的應有部分比例會增加，一般平面的車位是7 坪大小，機械車位是3.5 坪大小，我們當時是把車位的面積佔該共有部分的持分比例是多少先算出來，另外再以主建物共有部分的持份比例去計算出來，有買車位的人在登記時就會登記主建物共有部分的持份比例加上車位持份比例後的計算結果。

」、「（問：有買車位的人在登記其共有部分比例時是會比沒有買車位的人所登記的共有部分比例還多嗎？）對，有買車位的人會比較多。」

、「（問：關於社區特定停車位的位置所在，是要以什麼資料為準來確認該車位是屬於哪一戶住戶所使用？）當時在我處理的事務內我沒有做這項紀錄，這要問俊國建設股份有限公司有無移交給管委會相關資料。」

、「（問：社區的停車位是屬於使用權，會不會有所有權狀？）沒有。」

、「（問：就你所承辦過的的該社區產權過戶案件，是否所有有買停車位的人都會取得地下室共有部分之持分？）對。

比例要看車位的面積佔地下室共有部分的比例如何來算。」

、「（問：機械停車位與平面停車位持分比例有何不同？）因為機械是雙層，平面沒有雙層的問題，所以一般平面的車位是以七坪來計算，機械是以3.5 坪來計算。」

、「（問：所以客戶買了多少格停車位看買賣契約是否應以買賣契約為準？）看不出來，因為有買車位的人持分增加。

從買賣契約看不出來。」

、「（問：被告所提被證五，是否你製作？）是我製作的。

當時在做辦理過戶時我寫的資料從我在B1、F那一欄所寫的『公設2988/10000』這代表剩下的停車位比例沒有賣掉的。

因為在那欄位內有寫過戶給哪一戶，該被證五的原件大約有三、四張，庭後再寄給法院供參考。

使用完畢請歸還給我。」

、「（問：你於何時製作被證五？如何製作？) 在辦第一批買賣過戶時所製作的，時間要看過戶日期。」

、「（問：被告為興建銷售系爭社區建物之人，則被告擁有哪些停車位之使用權，你在承辦業務當時有何資料可比對？）我沒有資料。」

、「（被告訴訟代理人問：有買賣車位的住戶是否都到你那裡辦理過戶？）第一批承購戶是俊國建設股份有限公司將買賣雙方的資料交給我辦理過戶，之後我不清楚，後來的幾批承購戶我也有辦，這要看交易日期，我現在無法說明是不是買車位的住戶都到我那裡辦理過戶。」

、「（被告訴訟代理人問：有來辦理過戶的都知道他們的持份有增加是因為購買停車位的關係嗎？）我不知道俊國建設股份有限公司在交屋時有沒有講。」

、「（被告訴訟代理人問：在你工作底稿上面的11C 、11E 、12A 、12B 前面有註記『平』，並把平面這個字圈起來，11E 上面是機械車位，這是甚麼意思？為何這樣註記？）這是有買平面車位跟機械車位的註記，『平』圈起來這個字的註記是代表買平面車位，其共同共有的持分比例會比較多，機械車位就註記是機械停車位，其持分比例只有平面車位的一半。」

、「（被告訴訟代理人問：在3E、5B的後面註記是85.10.15中港俊國換戶，B1F 轉入機42/10000是甚麼意思的註記，為何是這樣的註記？）因為這是以前買中港俊國的客戶換戶到俊國椰林道這裡的房屋來，那兩戶原本沒有配車位，而機械停車位的持分是42/10000，所以要把42/10000的持分移轉到該兩戶的共同共有持分內，所以他們的持分就比較多，因此各取得一個機械停車位。」

、「（被告訴訟代理人問：12E 後面有註記B1轉入42/10000是甚麼意思？）情形跟前一個問題的回答一樣，有過戶明細可以看。」

、「（被告訴訟代理人問：是否3E、5B、12E 的過戶明細就如你工作底稿上第一頁所示的變更前及加上公設持分後的變更結果？）是。」

、「（被告訴訟代理人問：工作底稿上的註記都是你手寫的嗎？）我是依據公司給我的資料去寫入的。」

、「（被告訴訟代理人問：後來上面這些的過戶程序都是你辦得嗎？）對。」

、「（被告訴訟代理人問：你還記得當時這些人有無親自到你那裡過戶？）有。」

、「（被告訴訟代理人問：你有跟那些住戶確認這些共同共有持分的增加是指有分停車位？）我有說明。」

、「（被告訴訟代理人問：請提示工作底稿5A的註記內容，請說明是甚麼意思？）原本停車位的持分都掛在B1F 的土地登記下，公司說要把車位全部過戶給5A那邊，方式是要移轉共同共有的持分給5A，後來也有這樣辦理。

過戶程序是我辦理的。」

、「（被告訴訟代理人問：在你辦的過程中B1F 就沒有停車位的持分嗎？）停車位的持分過戶給住戶以後，剩下的就是B1F 本身應有公設持分。」

、「（被告訴訟代理人問：有些工作底稿上有編ABCDE 有些沒有編？）因為一、二樓是店舖，三樓以上才是住戶。

有編S1、S3、S4、S5、S6這代表是店舖的編號。」

、「（被告訴訟代理人問：編號有無特珠意思？）這是公司銷售房屋的編號，阿拉伯數字代表樓層。

英文字母代表該樓層的住戶編號，例如5C就是5 樓C 戶。

四樓以上到8 樓應該是一樣。

9 樓到14樓一樣。」

、「（問：這樣的被證二表格上面所寫的編號是全部社區的住戶編號還是當時你在辦理持分移轉的住戶編號？）編號是全社區的編號，有寫客戶名字上去的就是我辦理的部分。」

、「（被告訴訟代理人問：明細表後方「建物編號欄」所寫數字是否代表該客戶買的主建物編號，也就是專有部分？）答建物編號就是專有部分的建物建號。」

、「（被告訴訟代理人問：在6C的後面你有註記『86/6/13 平面車位84/10000轉入5A』是甚麼意思？）86年6 月13日6C戶不買車位而將該平面車位的持分轉入5A，5A就是俊國建設股份有限公司。

這次過戶也是我辦得。」

、「（原告訴訟代理人問：工作底稿是你依據俊國建設股份有限公司的指示並辦理過戶事宜嗎？）是。」

、「（原告訴訟代理人問：你在辦理過戶過程中，你會直接和住戶接觸、見面嗎？）大部分都是公司接觸，我只負責辦理過戶。」

、「（原告複代理人問：所以你只拿公司給你的資料而沒有跟客戶接觸嗎？）辦貸款時還是要跟客戶見面。」

、「（原告訴訟代理人問：你辦理貸款時跟客戶見面的時間點？）就是在辦過戶時見面。」

、「（原告訴訟代理人問：你方才說你會向住戶確認這些持分是停車位嗎？還是你是依照俊國建設股份有限公司的資料去辦？）在過戶以前公司會拿資料給我，我在對保時會跟客戶確認他們有買停車位。」

等語綦詳（見本院卷一第149 頁反面至第151 頁及同卷第201 頁反面至第203 頁），並提出其處理受任事務時所寫工作底稿影本為證（見本院卷一第95至97頁及卷一後附證物待內彌封資料），核與被告就此部分之抗辯相符（見本院卷一第163 至169 頁）。

7.原告雖以該工作底稿係鄭燿文所製作，而主張該工作底稿內容不可採云云。

然按證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信（最高法院53年台上字第2673號判例參照）。

證人鄭燿文於被告起造系爭社區建物完成後，即於被告出售系爭社區建物及坐落土地予其他住戶時，代理辦理土地、房屋所有權移轉登記事宜，斯時系爭社區尚未成立管理委員會之事實，此為兩造所不爭執，可徵證人鄭燿文僅係系爭建物起造完畢後因買賣而移轉其他住戶時，受被告委任以辦理土地及建築改良物移轉登記事宜之專業地政士，然證人鄭燿文於本件到庭作證之際，與被告間已無前述委任關係存在，此外，證人鄭燿文與現在之社區住戶或管理委員會之間，料無利害衝突或仇恨怨隙存在，衡情並無編造謊言故為不利原告之陳述，而陷己身有涉犯刑事偽證罪風險之必要，況其所證上情，既可同時提出其辦理系爭社區建物及坐落土地移轉登記事宜時所寫之工作底稿為證，而其作證有關系爭社區建物區分專有部分及共有部分之移轉登記情形，亦與系爭11612 建號之建物登記第二類謄本、85年10月28日權利範圍變更異動清冊，及各該區分所有權人專用部分之建物登記第二類謄本（即同段11600 、同段11604 、11601 、11608 、11602 、11603 、11609 、11577、11572 、11605 等建號）；

同段11612 建號建物於86年6 月13日權利範圍變更異動清冊及同段11582 、11586 等建號之建物登記第二類謄本等件之記載相符（見本院卷一第174 至195 頁）。

茍非確有其事，其何以能為上述翔實之陳述，堪徵證人鄭燿文之證詞尚屬可信。

是依證人鄭燿文之證詞及上開建物登記謄本等證據之調查結果，堪認如附表二所示停車位之使用權及管理權，自應由被告所享有才是。

原告空言爭執其證言不實，又未提出反證為佐，要屬乏據，不足採信。

8.末按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。

公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。

又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決意旨參照）。

查，系爭社區之汽車停車位面積及大公面積均登記在系爭11612 建號，房屋承購戶除依主建物面積之不同，分別取得不同比例之大公面積萬分之11至19等不同比例之應有部分外，如另購置停車位者，被告則將系爭11612 建號以各平面停車位權利範圍為1 萬分之84、機械停車位權利範圍為1 萬分之42之方式辦理移轉登記，業如前述。

依其證言，可知被告以建號11612 建物之應有部分有無多移轉1 萬分之84或1 萬分之42予住戶，作為判斷上開住戶有無取得系爭社區停車位使用權之依據。

且被告對有購買停車位者，始就系爭11612號建號之應有部分多移轉1 萬分之84或1 萬分之42，於法並無不合，依民法第818條規定，各共有人可按其應有部分，對於共有物之全部為使用收益，並應由共有人共同管理。

共有物之管理，共有人可以契約予以訂定，即得由各共有人以分管方式劃定範圍使用共有物或經共有人全體之同意由共有人中之一人對共有物之全部予以使用收益；

如全體區分所有權人以契約賦予部分區分所有權人之特定人或第三人之專用權時，買受人關於地下室之使用權自應受到限制。

9.按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約；

但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。

公寓大廈管理條例第55條第2項固定有明文；

惟上開規定僅就本條例公布施行前之公寓大廈得不受同條例第7條各款不得為約定專用部分之限制而已，並不排除同條例第9條規定之適用。

次按，公寓大廈管理條例第9條係規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。

但另有約定者從其約定（第1項）。

住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。

但另有約定者從其約定（第2項）。

前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定（第3項）。

住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

如有損害並得請求損害賠償（第4項）。」

故區分所有權人就共有部分為專用之約定時，依公寓大廈管理條例第9條第3項規定，仍不得為違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。

查本件被告所取得之如附表二所示停車位，經核對竣工圖及系爭社區地下二層、地下三層平面圖，可知被告係就地下三層之停車位形式予以變更，業如前述（竣工圖與停車位現況對照及停車位現在使用情形詳見附表一所載）。

則縱然被告有將平面停車位改設為機械停車位之情形，亦未占用位於系爭社區竣工圖圖面之台電受電室（地下二層）或消防機械室（地下三層）等處，尚無違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，難認其為非法停車位。

是以，被告於取得使用執照後新增之機械停車位，既無違反建築法規之情形，則被告於合法約定範圍內，依與系爭社區全體區分所有權人間之默示分管契約取得合法停車位之約定專用，並無不合。

是原告主張超過使用執照所載49個停車位以外之停車位，均為非法停車位，被告不得據以主張權利云云，尚無可採。

10.綜上所述，被告既為系爭社區建物之起造人，其於取得使用執照後，在法定停車位外，以剩餘樓地板面積或法定空地自行增設停車位，固非屬原使用執照內核准之獎勵增設停車位，然因該等被告增設之停車位係設置在區分所有建築物之共有部分（即上述附有法定停車位之系爭11612 建號之地下室），則其於區分所有建築物之物權關係定位，應與法定停車位同，其停車位使用權之取得或讓與理論上與法定停車位亦屬相同。

又法定停車位之專用權人既是區分所有人，其所享有共有部分及基地之應有部分，乃是以其專有部分面積與專有部分之總面積之比例定之，本不因取得停車位之專有權而增加其應有部分之比例，然依土地登記規則第81條第1項規定，區分所有建築物之共有部分，可視其實際使用情形，單獨登記為相關區分所有人所共有，是買受專有部分時，而一併有法定停車位者，即可登記為該停車位所屬共有部分之共有人，而享有該共有部分之應有部分。

易言之，取得法定停車位之專用權人所享有之共有部分應有部分較諸無停車位專用權者必然較多（參見學者謝在全著，民法物權論（上），99年9 月修訂五版，第387 至364 頁）。

由是足認被告抗辯：因系爭社區區分所有人購買專有部分時，有同時購買平面停車位者，會在其所取得系爭11612 建號建物之應有部分多登記1 萬分之84，而同時購買機械停車位者，會在其所取得系爭11612 建號建物之應有部分多登記1 萬分之42之方式，做為其取得停車位專用權之依據，顯見如附表二所示停車位之用益權及管理權，確為被告所取得等語，核非子虛，應可採信。

（三）原告固主張：如附表二所示停車位早經被告移交給原告管委會管理使用收益等語，業為被告否認，原告自應就此部分負舉證責任。

然查，原告就此部分並未作何舉證。

至本院91年度執全字第3748號假扣押強制執行程序，前對被告之財產予以查封，固僅查封系爭B 建物，而未查封其他停車位，然此繫之於債權人指封債務人財產時知否如附表二所示停車位之使用權、管理權亦屬被告專有而予以一併指封所導致之結果，尚不得據此反面推論該強制執行事件中未經本院一併查封之停車位，即非被告之財產，而以此駁斥被告所辯其已取得如附表二停車位使用權及管理權之說法。

（四）綜上，被告為系爭社區建物起造人，為停車位之出售及移轉，既已登記取得系爭11612 號之建物建號，並對於購買停車位者，以每個平面停車位應有部分各1 萬分之84，移轉系爭11612 建號建物之應有部分予各買受人，及以每個機械停車位應有部分各1 萬分之42，移轉系爭11612 建號建物應有部分予各買受人，以為分管之依據，則被告自始即有如附表二所示停車位之使用權及管理權，堪予認定。

七、就被告得請求原告給付之不當得利若干？被告就本件是否得為抵銷抗辯？其得為抵銷抗辯之數額為何？爰認定如下：

（一）按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務與他方之債務，互為抵銷，但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者不在此限，民法第334條第1項定有明文；

又被告對於原告起訴主張之請求，提出抵銷之抗辯，祇須其對於原告確有已備抵銷要件之債權即可，至原告對於被告所主張抵銷之債權曾有爭執，或被告已另案起訴請求，均不影響被告抵銷權之行使；

抵銷為消滅債務之單獨行為，只須與民法第334條所定之要件相符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果，原不待對方之表示同意（最高法院67年台上字第1647號、50年台上字第291 號判例意旨參照）。

再依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。

且按，公寓大廈之區分所有權人，就為管理公寓大廈共同事務之必要，而決議收取管理費作為公共基金，其所有權固屬於區分所有權人全體。

惟公寓大廈管理委員會乃住戶為執行區分有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護之工作所設立之組織，其向各住戶收取管理費等並於職務範圍內支付、管理及運用，就其與各住戶之內部關係，雖有代收代付之性質；

然對外而言，管理委員會既得以其名義請求給付管理費，並得在其職務範圍內，為法律行為及行使權利、負擔義務。

則區分所有權人自非不得以其對公寓大廈管理委員會之債權，與其繳交管理費之債務相抵銷。

惟此抵銷之抗辯既係對於被告（即本件請求之債務人）有利之事實，則依舉證責任分配原則以觀，被告對此抵銷債權（主動債權）之成立、存在、合乎抵銷要件，即負有證明之責任。

是以，本件被告就系爭A 建物尚積欠自97年3 月12日起至97年9 月30日止之管理費共5 萬9,979 元，及就系爭B 建物上積欠自97年3 月12日起至98年12月止之管理費共18萬1,730 元（以上共計24萬1,709 元），既經確定，然被告另以：原告應返還不當得利共三筆抵銷債權額（依序為93年7 月1 日至98年12月止、100 年1 月至101 年4 月止、101 年5 月至102 年12月止），據為抵銷之抗辯。

然此抵銷之債權，業據原告否認，則依上說明，被告就此即負有舉證之責任。

（二）被告抗辯原告有於101 年5 月1 日起至102 年10月31日止之期間內，無權占用如附表三所示二個平面停車位（車位號：219 、341 ）、12個機械停車位（車位編號：301 、303 、305 、307 、309 、319 、321 、323 、325 、327 、331 、339 ），先後分別出租予系爭社區住戶停車使用，並代收車位租金之事實，此為原告所不爭執，並據原告提出上開期間之系爭社區地下二、三樓車位使用現況表共9 紙為證（見本院卷二第33至42頁），且經被告提出如附表二所示停車位之現場位置照片11幀在卷可佐（見本院卷二第218 至223 頁），是被告就原告於上開期間內無權占用如附表三所示14個停車位出租收益之事實，固無庸另行舉證。

惟就原告以上開方式出租收益所受利益為何，兩造則有齟齬。

原告主張：各停車位出租係以優惠價計算，並經原告於本院審理中提出目前就如停車位使用收費明細表影本為證（見本院卷一第209 至210 頁）。

被告雖辯稱：原告應證明其實際係依優惠價收取，且實際上業已收取之金額云云。

惟查：1.原告據以辦理平面或機械停車位管理費之正常收費金額、優惠金額及其收繳、支出、運用保管作業方式，係以系爭社區財務管理辦法之規定為憑。

而依系爭社區財務管理辦法第3條之規定，可知系爭社區就停車位之使用管理，分為「公有平面車位」、「公有機械車位」、「私有車位」（按指住戶購買之小客車停車位）、「機車車位」四種，其中公有平面停車位之正常收費為每車位每月2,500 元、一次預繳2 個月之優金額為每車位每月1,700 元、公有機械車位之正常收費為每車位每月2,000 元、一次預繳2 個月之優惠為每車位每月1,200 元；

承租公有車位者無須另繳付清潔費，購買私有車位、機車車位者，則需另繳清潔費，私有車位清潔費之正常收費為每車位每月500 元、一次預繳2 個月之優惠金額為每車位每月300 元、機車車位清潔費之正常收費為每車位每月300 元、一次預繳2 個月之優惠金額為每車位每月200 元乙節，業如前述。

況，原告於本院審理中提出其現在針對社區區分所有權人收取管理費、車位租金、私有車位清潔費、機車清潔費之各項優惠金額收費參考明細表可佐（見本院卷第209 至210 頁）。

衡諸一般經驗法則及論理法則，原告當會依據上開財務管理辦法之規定，來收取系爭社區平面停車位、機械停車位出租時之租金，才不會發生管理委員會在執行社區費用收繳事務，違反上揭財務管理辦法、區分所有權人臨時會議決議之情事。

2.至被告雖執系爭財務管理辦法第3條所規定之正常收費金額，抗辯原告無權占有如附表三所示停車位出租時，應以每一個平面停車位每月獲利2,500 元、每一個機械停車位每月獲利2,000 元，來計算其不當得利等語。

然經對照原告提出之系爭社區車位使用收費明細表（見本院卷一第209 至210 頁）、地下停車場於101 年5 月至102 年12月之使用現況表（見本院卷二第33至42頁），試舉102 年9 月至10月之停車位出租情形為例，原告該期共出租地下二層之9 個平面停車位及地下三層之16個機械停車位、一個平面停車位，以正常收費之停車位租金估算，原告於該期固可能取得平面停車位租金共5 萬元、機械停車位租金共6萬4,000 元，二者合計11萬4,000 元，此一停車位出租收入金額，實與被告所提出系爭社區於100 年1 月至101 年4 月止之財務收支報告表所載每期「公有車位收入」約莫5 萬0,690 元或5 萬0,102 元、4 萬3,090 元、5 萬0,090 元、4 萬8,890 元、5 萬0,690 元、5 萬4,290 元不等之金額差距過大（見本院卷二第57至66頁）。

反之，若同樣舉102 年9 月至10月之停車位按原告主張之優惠租金予以試算為例，原告於該期可能取得之平面停車位租金約3萬4,000 元、機械停車位租金約3 萬8,400 元，二者合計7 萬2,400 元這樣的數額，反與系爭社區於100 年1 月至101 年4 月止之財務收支報告表所載每期「公有車位收入」之金額，而不致於有太大差距。

3.本院審酌原告乃係執行系爭社區規約所賦予管理委員會職權，實際執行其對社區住戶收取管理費、停車位租金、停車位清潔費等管理費之組織，本件爭訟不過為原告為執行職務，訴請被告給付所積欠之管理費而生之爭執，現時組成管理委員會之各管理委員，均為系爭社區區分所有權人，與被告間料無任何仇恨怨隙存在，渠等實無可能於本件審理中，均同意編纂虛偽之收費參考明細表作為證據，以求本件勝訴之必要。

準此，本院依據被告主張原告係不當得利之舉證責任程度、原告就此部分答辯所為提出反證之證明程度、兩造各自提出之書證，暨衡諸一般經驗法則及論理法則，乃認原告主張其就出租停車位之租金，係按每一期之優惠金額計算、收取等情，較為合理可採。

被告空言否認原告此部分之陳述及舉證，實屬過苛，要無可採。

4.綜上，系爭社區倘屬私人停車位，僅按月繳納300 元之優惠清潔費；

倘係向原告承租平面停車位之住戶，需按月繳納每車位每月1,700 元之優惠租金，而向原告承租機械停車位之住戶，需按月繳納每車位每月1,200 元之優惠租金，無庸再行繳納車位清潔費，業如前述，則對照原告提出之財務管理辦法、於本院審理中之102 年12月24日言詞辯論期日所具狀提出之收費參考明細表等項，可知原告於101 年5 月1 日起至102 年10月31日止之期間內，因占用如附表三所示之停車位出租，每一期針對每個停車位所得收取之租金，因未包括被告自己使用上開停車位時所需按期繳交之私有車位清潔費（不問平面、機械停車位，每月優惠金額均為300 元，每一期優惠金額則為600 元），即如附表三所示停車位如由被告使用，被告每月亦需繳交300元之清潔費，則原告因占用附表三所示停車位出租時，固有租金之收益，惟同時亦未獲得各該停車位之清潔費收入，兩相扣減結果，可知原告出租如附表三所示平面停車位之每月不當得利，應以每一車位每月1,400 元計算（即平面停車位每月優惠租金－每月優惠車位清潔費），而其出租機械停車位之每月不當得利，則應以每一車位每月900元計算（即機械停車位每月優惠租金－每月優惠車位清潔費）。

是被告就此部分得請求原告給付之不當得利金額，應以附表三所示者為限。

被告於附表三所示金額外之請求，均屬無據，不足採信。

（三）至被告抗辯原告於93年起至98年12月止均有將如附表二所示全部停車位出租收益，故其對原告有第一筆抵銷款債權371 萬2,000 元（抵銷數額見本院卷二第52頁所附上方表格，計算式為256,000 ＋128,000 ＋128,000 ＋128,000＋2,560,000 ＋512000＝3,712,000 ）云云，並未提出積極證據為佐證，且因原告除將如附表三所示14個停車位出租收益之外，亦有就其他非屬被告約定專有之停車位出租收益之情形，則被告空言主張其對原告有上開第一筆抵銷款債權存在云云，要屬乏據，本院尚難採信。

（四）又，被告抗辯原告於100 年1 月起至101 年4 月止均有將如附表二所示全部停車位出租收益，因而收取應歸屬於被告之車位租金為83萬4,943 元，故其對原告有第二筆抵銷款債權83萬4,943 元（抵銷數額見本院卷二第52至53頁所附下方表格）云云，並未提出積極證據為佐證，且因原告除將如附表三所示14個停車位出租收益之外，亦有就其他非屬被告約定專有之停車位出租收益之情形，則被告辯稱：依照系爭社區於100 年元月份及同年3 至12月、101 年元月份及同年3 月份之財務收支報告表（見本院卷二第56至66頁），其上所載「公有車位管理收入」欄之金額，即可認定是原告將附表二所示停車位予以出租所收取之租金總額，是以，被告抗辯其對原告有上開第一筆抵銷款債權存在云云，要屬乏據，本院尚難採信。

（五）此外，被告另抗辯原告於101 年5 月1 日起至102 年10月31日止之期間內，均有將如附表二所示地下二層之編號342 、343 號之平面停車位，及地下三層之編號302 、304、306 、308 、310 、320 、322 、324 、326 、328 、330 、332 、334 、338 、340 號等機械停車位（共計17個停車位）予以出租收益之行為云云，此為原告堅決否認在卷，被告就此並未提出積極證據以供本院調查。

況依原告提出之101 年5 月至102 年12月止之系爭社區地下二、三樓車位使用現況表內容，可徵上述17個停車位係無人使用，並無出租之情形甚明。

基此，本院尚無從依被告現有之舉證，認定原告確有於101 年5 月1 日起至102 年10月31日止之期間內，將上述17個停車位出租收益之情事。

是被告就此部分之抗辯，亦為本院所不採。

（六）綜上，被告抗辯其對原告有第一筆抵銷款債權、第二筆抵銷款債權，可供與被動債權（即本件原告得請求被告給付之管理費債權）相互抵銷云云，固無可採。

惟因如附表三所示14個停車位既為被告約定專用之停車位，則各該停車位之使用管理收益權限，本應由被告行使。

詎原告於101年5 月1 日至102 年10月31日止之期間內，既有將該等停車位，先後分別出租收益之事實，業經認定於前。

而本件被告本應按期繳付之管理費，與被告得請求原告返還之不當得利，既屬被告與全體區分所有權人間互負之債務，又均屆清償期，從而，被告抗辯：原告上開所為已致伊受損害，原告出租車位收取租金，乃無法律上原因而受有利益，故伊得依不當得利之法律關係請求原告給付自101 年5月1 日起至102 年10月31日止之不當得利共23萬5,800 元（詳如附表三所示），並以此與本件原告得請求之管理費債權相互抵銷等語，於法自無不合。

據此計算，被告可得主張抵銷之不當得利債權應計為23萬5,800 元。

經與原告前經認定之管理費債權相抵銷後，被告尚應給付原告之管理費計為5,909 元（計算式：241,709 元－235,800 元＝5,909 元。

）

八、又原告請求被告給付管理費部分，係以單一之聲明，主張之訴訟標的除公寓大廈管理條例第21條之規定外，尚有不當得利，核該訴訟標的，依原告陳明係選擇合併（見本院卷一第63頁反面），則本院就該訴訟標的既擇一認定原告之主張為可採，自無庸就不當得利訴訟標的另為裁判，附此敘明。

九、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，公寓大廈管理條例第21條、民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條亦分別定有明文。

被告為原告管理之系爭社區成員之事實，業經本院析述如前，被告自負有按時繳納管理費之義務，詎其竟遲延繳納逾二期之管理費，經原告以101 年4 月19日臺中漢口路郵局第231 號存證信函定期催告後，被告仍拒不給付，揆諸前揭規定，原告請求被告給付上開法定遲延利息，自屬有據。

伍、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條之規定，於請求被告給付5,909 元，及自102 年3 月30日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。

其逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。

陸、本判決乃所命給付之金額未逾50萬元之判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。

柒、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述與舉證，經審酌後，認於判決結果不生影響，無予逐一論述之必要，附此敘明。

柒、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。

中 華 民 國 103 年 11 月 4 日
民事第五庭 法 官 胡芷瑜
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 4 日
書記官 許瓊文
附表一（即本院卷二第157 至159 頁之竣工圖所示法定停車位、增設停車位編號與系爭社區停車位現況編號之對照表）
附表二（被告主張現非由其管理使用收益之約定專用停車位明細表）
附表三（本件被告得向原告請求返還之不當得利金額）