臺灣臺中地方法院民事-TCDV,102,重訴,308,20141127,1

臺灣臺中地方法院民事判決 102年度重訴字第308號
原 告 財團法人臺灣省私立臺中仁愛之家
法定代理人 蔡慶欣
訴訟代理人 郭明仁 律師
被 告 臺中市政府
法定代理人 胡志強
訴訟代理人 廖志祥 律師
參 加 人 蕭精山
訴訟代理人 張益隆 律師
複 代理人 吳建民 律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國103年10月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣陸佰伍拾萬零壹佰柒拾壹元及自民國一○二年八月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告應自民國一○二年一月一日起至將坐落臺中市中區綠川段四小段○○○一之○○○○、○○○一之○○○一地號及繼光段四小段○○一一之○○○○、○○一一之○○○一地號之土地返還原告止，每年六月十五日及十二月十五日依該土地面積以公告地價核計總額之百分之三（即每半年百分之一點五）之數額給付原告，其逾期四個月未為給付者，並加計百分之十五給付予原告。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新台幣貳佰壹拾柒萬元供擔保後，得假執行。

但被告以新台幣陸佰伍拾萬零壹佰柒拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行

事實及理由

一、本件原告起訴主張兩造間存有基地租賃契約，惟被告於兩造訂有書面契約期間（註：即民國（下同）98年至101 年間）尚積欠99年上期至101年下期，計6期之租金；

於雙方未訂有書面租賃契約（註：即自102年1月1 日起）部分，兩造基地租賃契約仍存續，被告仍負有按原基地租賃契約繳納租金之務；

被告則抗辯自102年1月1 日起，兩造間之基地租賃契約即因期限屆滿而消滅，被告即不負有繳納租金之責任，自不負向蕭精山收取租金之義務，原告若因之對被告主張侵權行為、不當得利之法律關係，則將對蕭精山自102年1月1 日以後，使用基地（註：蕭精山為台中市第一綜合市場大樓第 4樓以上之建物分戶所有權人之一）是否亦存有侵權行為、不當得利甚或無權占有，存有影響。

本件裁判結果，涉及蕭精山自102年1月1 日以後繳納使用基地對價之法律關係，故蕭精山就本件訴訟在法律上有利害關係之第三人，爰依民事訴訟法第65條第1項規定，聲請告知第三人蕭精山此訴訟等語。

而按，當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項，定有明文。

又前揭訴訟告知規定，並無如民事訴訟法第60條第1項規定由法院對當事人聲請為准駁裁定之規定，故當事人聲請法院為前揭訴訟告知，法院僅得依聲請告知訴訟，至於當事人之聲請是否符合前揭告知訴訟之規定，留待後案當事人主張告知訴訟效力時，才由法院具體審酌判斷之。

本件被告聲請對第三人蕭精山告知訴訟，依前揭說明，本院自應依其聲請對第三人蕭精山為訴訟之告知。

二、次按，就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。

民事訴訟法第58條第1項，定有明文。

第三人蕭精山於告知訴訟後，以被告若受敗訴之判決，恐遭其對原告負有侵權行為、不當得利甚或無權占有之法律上責任為由之法律上利害關係，具狀及於審理中陳述輔助被告參加訴訟，核無不合，應予淮許，先予敘明。

三、本件原告起訴主張：1.兩造自82年起訂立基地租賃契約，由被告向伊承租坐落台中市○區○○段○○段0○000地號及繼光段四小段11、11-1地號4筆土地（下稱系爭基地），並訂有書面基地租賃契約（附件1），用以興建台中市第一綜合市場大樓（契約書第3條），租金依各土地每年公告地價總額年息3%計算，並依公告地價隨時調整（契約書第2條）。

租金以6個月為1 期，由承租人於每年6月及12 月分別就該期租金之總額繳納（契約書第4條）。

82年1月1日所訂租賃契約（下稱82 年租約），租期自82年1月1日起至87年12月31日止，計6年；

88年4月1 日所訂租賃契約（下稱88年租約），租期自88年1月1日至93年12月31日止，共6年；

94年12月29 日所訂租賃契約（下稱94年租約），租期自94年1月1日至97年12月31日止，共4 年；

98年10月30日所訂租賃契約（下稱98年租約），租期自98年1月1日至101年12月31日止，共4年。

98年租約屆滿後，因被告擬以經濟發展局名義並限縮租約範圍，並要求原告投標，雙方意思難以一致，時逾半年，由被告來函如附件4 所示內容觀之，雙方已無續約可能。

2.依被告102年5月6日之來函（附件3），被告積欠原告99年上期至101年下期，計6期之租金共為新台幣（下同）565萬2323元，依98年租約（附件2）第5條之約定，逾期在四個月以上者，一律照欠款加收15% 之違約金，計被告被告給付租金及違約金總額為：650萬0171元（計算式：5,652,323元×（1＋15%）＝6,500,171元）。

3.依98年租約第6條約定：「本租約租期屆滿時，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前三個月內由承租人提出申請續訂租約。」

惟兩造租約已於101年月12月31 日屆滿，被告迄今未依約向原告提出申請，似有意不為續約。

考量早在82年1月1日雙方訂立租約時，均已明知係供「興建台中市第一綜合市場大樓。

是雙方均已預見租期必至該市場大樓不堪使用為止。

況且，被告所興建之綜合大樓占用原告所有系爭4 筆土地，被告於租約屆滿日亦不可能將系爭土地交還予原告。

足認兩造早在訂約當時已預知土地需長期租用，因此雖歷次重訂書面契約，實際仍應推認兩造租期以第一綜合市場大樓不堪使用之日為止。

基此，原告願是認兩造間有不定期租賃契約存在，或至少至第一綜合市場大樓不堪使用之日為租約終止日，並依原租約第2條所訂以公告地價總額年息3% 計列租金。

故自102年1月1日起依原98年契約第5條所定，6個月為1期，並以6月及12月之中間日即15日，應由被告支付，即每年分兩期，即按租約租金3%之一半1.5%，列為被告應給付之數額，並一律以逾期4個月以上者依照未金額加計15%列計違約金。

4.爰本於租賃契約關係，就101年12月31 日期限屆滿之日部分，求為命被告給付原告如上開2 所示之積欠之租金及加計之違約金及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決。

另就102年1月1 日以後，亦本於租賃契約之法律關係，求為命被告給付如上開3 所示之租金及違約金。

就此部分，如認兩造間自102年1月1 日起即未存有租賃關係，則原告亦依民法第179條、第184條、第226條規定，為此部分之請求。

5.訴之聲明：⑴如主文第1項所示。

⑵如文主第2項所示。

⑶第1項聲明願供擔保，請准為假執行之宣告。

四、被告之抗辯：1.伊為辦理台中市第一綜合市場大樓獎勵民間投資興建計畫，向原告承租系爭基地，再提供投資人即訴外人眾城建設股份有限公司（下稱眾城公司）興建「台中市第一綜合市場大樓」（下簡稱第一綜合市場大樓）。

依該投資興建合約書，系爭基地租金於興建期間悉由伊負擔，完工領得使用執照日起以後，由伊與眾城公司各半負擔，為原告所同意。

又為使伊將來管理第一綜合市場，並代替原告收取將來應由眾城公司負擔之租金，兩造約定伊所有第一綜合市場1至3樓建物部分，由伊負擔47%租金，其餘53%租金，則由其他分戶所有權人支付予伊後，再核實轉給原告。

兩造就此成立「管理信託」，原告無權請求伊給付。

此由兩造所訂98年之租約，其中第3條之約定即知。

是被告僅需負擔全部之租金47%即143萬2785元（計算式：系爭土地全部1年租金609萬6957元×47%×1/2＝1,432,785元）（元以下四捨五入，下同），而被告已全部清償。

原告就此為聲明第1項之請求，要無理由。

2.兩造於系爭土地租賃期間屆滿後，因兩造對於租金給付表示爭執，是兩造間即無民法第451條視為不定期租賃契約存在之適用。

則自101年12月31 日以後，兩造間就系爭土地即不存在任何之租賃關係，原告依契約書第5條為此部分之請求，亦無理由。

3.依原告於102年4月11日以102年中仁總字第335 號函（被證2），稱被告對於系爭土地實際上取得地上權，則被告何來有不當得利及侵權行為可言。

4.答辯聲明：⑴原告之訴駁回。

⑵如受不利之判決，願供擔保，請准為假執行之宣告。

五、法院之判斷：

（一）查被告前因積欠原告系爭土地自83年以後之租金，經原告起訴請求94年1月起至98年底之租金1153萬5275 元，及自84年起至98年底之違約金2673萬2640元，合計3826萬7915元，經本院99年度重訴字第292 號判決原告全部勝訴。

被告不服上訴，經台灣高等法院台中分院100 年度重上字第52號判決，廢棄改判（除減縮部分外），駁回原告第一審之訴。

再經原告上訴，經最高法院101年度台上字第787號廢棄第二審判決，發回台灣高等法院台中分院。

嗣經台灣高等法院台中分院以101年度重上更（一）字第17 號判決，准許原告94年至98年租金之請求1153萬5275元，及94年至98年之違約金536萬2505元，合計1689萬7780 元。

駁回原告84年起至93年底違約金之請求（罹於時效）。

被告不服上訴，經最高法院101年度台上字第2106 號裁定駁回上訴確定。

上開事實經過，業經本院調閱上開民事卷宗，審認無訛，亦為兩造所不爭執，自堪可信為真實，核先敘明。

（二）按判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由無既判力。

但法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令外，應解為同一當事人就與該重要爭點有關所提之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任何作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院89年度台上字第44號判決要旨參照）。

經查，本件被告於82年起向原告承租坐落台中市○區○○段○○段0○0000 地號及繼光段四小段11、11-1地號4 筆系爭基地，並訂立租地建屋租約，租金依各土地每年公告地價總額年息3%計算，並依公告地價隨時調整。

被告並接續於82年1月1日、88年4月1日、94年12月29日、98年10月30日，向原告承租系爭基地，並簽訂82年、88年、94年、98年租約（下均簡稱系爭租約），為兩造所不爭執，並有系爭租約在卷可稽。

又查被告承租系爭土地後，與訴外人眾城公司簽訂「台中市第一綜合市場大樓獎勵民間投資興建合約書」，在系爭土地上合建「台中市第一綜合市場大樓」，再由眾城公司將第一綜合市場大樓20.15%分予被告（註：即1樓至3樓），其餘出售給各分戶所有權人，進由被告轉租系爭基地予各分戶所有權人等情，為兩造所不爭執，並有上開系爭租約（第3條參照），及「台中市第一綜合市場大樓獎勵民間投資興建合約書」在卷可按。

茲兩造有爭執者，厥為被告應負之租金係租約其中之47%（被告之主張），餘53%系爭租約租金係由被告代收，將實際收得之租金轉交原告？抑或如原告所主張其餘53% 系爭租約租金，仍為被告應負給付之責，而非僅為代收？

（三）上開（二）所述之爭點，業經台灣高等法院台中分院 101年度重上更（一）字第17號民事判決，參酌⑴台中市第一綜合市場大樓獎勵民間投資合約書、兩造於81年9月1日因研商第一市場基地租賃契約暨一、二、三樓攤位工程變更及規劃進度經費分擔等有關事宜召開會議，會議紀錄第 6點結論、兩造於81年12月24日召開台中市第一綜合市場大樓「基地租賃契約」暨「基地轉租契約」條文內容協調會之結論。

⑵解釋兩造所訂立82年及88年之租約，第3條：「第1條所載土地（即系爭基地）係供興建台中市第一綜合市場大樓（88年租約加上「之樓房」3 字），依該興建計劃，出租人同意本約承租人得將本承租基地轉租予各建物所有權人，逕與分戶所有權人簽訂基地轉租契約」、「承租人將基地轉租各建物所有權人得委託眾成（88年租約無「眾成」2 字）管理顧問公司代為收取租金及其有關公共管理事務費用（88年租約為租金及服務費）」。

並於第4條後段約定「承租人嗣後租金以6個月為一期，由承租人於每年陸月及拾貳月分別就該期租金之總額向出租人繳納」之文義。

堪認兩造間之權利義務關係，係由原告出租土地給被告，由被告與眾城公司合建台中市第一綜合市場大樓，被告取得大樓中1至3樓之所有權。

原告並同意由被告與大樓其餘部分之所有權人，就基地另行訂立轉租之租賃契約。

⑶被告於88年4月20 日，以委託人身分，與受託人即訴外人第一廣場管理顧問股份有公司簽訂「第一廣場委託契約書」之前言、第2條後段及第4條之記載，並參以被告曾以92年10月21日府經字第0000000000號函通知原告以：「本府（即被告）向貴單位（即原告）承租本市第一綜合市場大樓基地，有關第一廣場管理顧問股份有限公司代收92年上期1至6月土地租金（總額53% ），連同以前年舊欠之土地租金及違約金共計295萬3395元（詳92年3月29日至92年10月7 日期間代收明細表），請即製據送府，以利辦理撥款手續」，並以「本府委託第一廣場管理顧問公司代收第一廣場土地租金（53% ）明細表」為附件。

而認被告轉租予其建物所有權人之部分租金即系爭基地租金53 %，被告固得由被告委託管理顧問公司代收，惟管理顧問公司代被告向其餘第三人收取該53% 租金後，係繳交被告。

是被告依兩造82年及88年租約第4條約定，則仍應以承租人之地位，連同其自行負擔之系爭基地47% 之租金，共計100%，向原告負全部給付之義務。

⑷兩造於94年、98年訂約時，雖將82年及88年租約第4條後段刪除，代之以「承租人（即被告）所有建物為第一市場1-3 樓負擔全部租金47%。

其餘53%租金承租人得委託管理顧問公司代為向其他分戶所有權人收取租金及服務費，核實轉給支付」，惟於94年12月29日訂約之前，兩造等人於94年1月14 日召開第一市場土地租賃契約及都市計劃變更協商會議，由該內容堪認兩造94年、98年訂約時所為之文字更動，僅係將被告應自行負擔之租金比例47% ，及被告得委由管理顧問公司代收向其他分戶所有權人收取之租金等比例53% 予以明文，並未免除被告以承租人之身分，連同管理顧問公司代收之其餘所有權人之租金，合計100%給付原告之義務。

⑸94年、98年租約中之「核實轉給支付」，非被告所主張所謂「核實轉給支付」，係指被告僅將向分租戶所收取之租金轉交原告，即可不再負其餘租金繳納之義務。

⑹依上開94、98年系爭租約第3條係由被告委託管理顧問公司代（被告）為向大樓分所所有權人收取租金，則所謂委託管理關係僅存在於被告與所委託之管理顧問公司，原告與被告間僅有出租人與承租人之租賃關係，並無所謂委託管理關係。

兩造就系爭基地所簽訂之租約並未含有原告委任被告向其他分戶所有權人代收租金之管理信託關係。

而為認定，被告所負之租金給付義務係全部100%，而非僅其中47% ，餘53% 僅為代收。

查兩造於本件訴訟審理之爭點，既與上開已確定之民事事件同，且兩造於本件審理中，亦無提出足以變更上開確定判決認定事實之資料。

是依上揭說明，本件兩造就系爭基地租賃契約，被告應付給付租金義務範圍，究為其中之47%，抑或100% ，應受上開確定判決認定之拘束，無再為相反認定之餘地，次予敘明。

（四）綜上，原告主張被告積欠99年上期至101年下期，計6期之租金共計565萬2323元，另依98年租約第5條之約定，逾期在四個月以上者，一律照欠款加收15% 之違約金，依此被告應給付租金及違約金總額為：650萬0171 元（計算式：5,652,323元×（1＋15%）＝6,500,171元）。

被告對此其於101年12月31日前若須負100% 之租金，而非其所抗辯之47% 時，則對於原告上開所主張被告尚積欠之租金暨違約金之數額，亦不爭執（本院103年9月29日審理筆錄）。

則被告既於101年12月31日前仍應負100% 之租金，已如前述，是原告主張此部分，被告應給付之租金及違約金數額計650萬0171 元，洵屬適法，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第1項所示。

（五）次按，稱基地租賃者，乃指承租人租用築基地，以在該地上自行建築房屋為目的之租賃。

本件為辦理台中市第一綜合市場大樓獎勵民間投資興建計畫，向原告承租系爭基地，再提供投資人即訴外人眾城公司）興建第一綜合市場大樓，已如前述，則兩造間之租賃關係，自屬基地租賃契約已明。

又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，亦為民法第451條所明定。

被告雖以於系爭基地租賃期間屆滿後，因兩造對於租金給付未能合意，致未再續訂租賃契約。

惟此係因被告單方變更租約之內容（包括減少租金數額），是雖原告對此內容反對，惟難遽此而為原告係於租賃期限屆滿後為反對之表示（並參照最高法院37年台上字第9418號判例要旨所示，係指出租人對於原定租金有爭執，並未協議一致，始為反對）。

又被告雖不願再予原告就原租賃內容再續訂租賃契約，然亦無拆除第一綜合市場大樓之計劃（本院103年10月30 日審理筆錄）。

是被告雖不願再續訂書面之其地租賃契約，顯係言行不一致，依「禁反言」及誠信原則，仍應認為被告係「租賃期限屆滿後仍為租賃物之使用收益」。

依上開民法第451條之規定，兩造間之基地租賃契約，已轉為不定期限而繼續租賃契約，要堪認定。

又第一綜合市場大樓之1樓至3樓建物現為被告出租予申請之攤商做為市場零售使用，4 樓以上建物則由眾城公司出售予各分戶為店舖營業等使用，勢無隨意拆除之可能，且被告亦無拆除之計劃。

是兩造前於82年間訂立系爭基地租賃契約時，雙方就系爭基地租賃之租賃期限，其真意亦係至第一綜合市場大樓不堪使用，或拆除之時（民法第98條）。

準此而言，系爭基地租賃契約亦不因98年租約之期限於101年12月31 日屆滿而消滅，兩造間之租賃關係，仍為存續，亦堪認定。

（六）再按，民法第451條之要件成立後，租賃關係即由定期租賃依法轉變為不定期租賃，而不問當事人之實際意思如何。

此即，契約之法定更新，此時租賃關係雖轉變為不定期租賃，然基本上債之關係仍維持同一性，僅租期以不定期之方式延長。

易言之，即除租期以外，租賃契約之其他內容則不改變。

故諸如租金之數額、租賃之擔保（押租金、留置權）等，均維持不變。

是以，兩造間之基地租賃契約自102年1月1 日後仍為繼續，雙方間之租賃契約內容，依98年租約，要堪認定。

參諸，98年租約第4條雖未具體約定每年6月及12 月之給付時間，惟本於僅知月不知日之類似事實，民法第124條第2項規定，即有類推適用之餘地。

從而，原告本於98年租約第2條之約定計算租金，依第4條之約定請求每半年給付1/2，依第5條第4款之約定，請求違約金之給付，洵屬適法。

是原告本於98年租約，請求被告應自102年1月1日起至將系爭土地返還原告止，每年6月15日及12月15日依該土地面積以公告地價核計總額之3%（即每半年1.5%）之數額給付原告，其逾期4 個月未為給付者，並加計15% 給付予原告，即有理由，應予准許，爰為判決如主文第2項所示。

（七）綜上所述，原告本於系爭租賃契約之法律關係，請求被告給付101年12月31日以前積欠之租金及違約金；

另自102年1月1日以後按兩造間98年之租賃契約，給付租金及違約金。

均有理由，應予准許，爰為判決如主文第1、2項所示。

（八）假執行之宣告：本判決原告及被告均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰就判決主文第1項部分，分別酌定相當之擔保金額，予以淮許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 103 年 11 月 27 日
民事第二庭 法 官 陳添喜
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 27 日
書記官 楊均謙