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臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第1615號
原 告 邱作柏
訴訟代理人 陳姿君律師
被 告 邱作樑
訴訟代理人 吳榮昌律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國103年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告給付新臺幣壹仟伍佰貳拾陸萬肆仟陸佰玖拾參元之同時，將其所有坐落臺中市○○區○○段○00○0地號地目建、面積120平方公尺土地暨其上同段609建號建物即門牌號碼：臺中市○○區○○路○段000號房屋之所有權移轉登記與原告。
被告應將前開房地上於民國100年普字第067060號收件所設定最高限額抵押權債務清償並將最高限額抵押權設定登記予以塗銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款分別定有明文。
本件原告提起本件訴訟原聲明：「被告應將坐落臺中市○○區○○段○0000地號土地（地目建、面積120平方公尺，權利範圍全部）暨其上同段第609號建號建物（即門牌號碼：臺中市○○區○○路○段000號，權利範圍全部）（以下稱系爭房地）上所設定最高限額抵押權債務清償並將抵押權予以塗銷，原告於被告清償塗銷前開抵押權債務後，應給付被告新臺幣（下同）1300萬元，被告並辦理前開不動產所有權移轉登記予原告。」
等語，嗣於本院審理中，變更聲明為：「⒈被告應於原告給付1526萬4693元之同時，將其所有系爭房地之所有權移轉登記與原告。
⒉被告應將系爭房地上所設定最高限額抵押權債務清償並將最高限額抵押權設定登記予以塗銷。」
等語，核原告所為之訴之變更追加，被告並不須另行蒐集新訴訟資料，本院認原告所為訴之變更追加並無礙於被告之防禦及本件訴訟之終結，揆諸首揭法條規定，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造前於民國99年11月21日簽訂不動產買賣契約書，約定將原告所有系爭房地出售予被告，兩造並於兩造契約書第12條第5款後段約定：「另雙方同意若賣方買回時應以買回之時間點計算作為補貼買方之補償，其計算方式為每萬元每月陸拾元計算（例如：一年後買回1300萬×60×12 (月)＝936000元）補償金補償買方。」
等語，依被告於買賣契約成立時，係分期給付原告款項之日期，計算原告應給付被告之補償金共計為190萬5020元及原告應負擔買回前之一切稅費35萬9673元。
是依照兩造前開約定原告應給付被告之買回價金為1300萬元加上原告應給付被告之補償金190萬5020元及買回前之稅款35萬9673元，總計原告應給付被告之買回價金為1526萬4693元。
再者，依臺灣新光銀行股份有限公司松竹分行102年12月17日新光銀松竹字第0000000號函，可知被告就系爭房地設定最高限額抵押權總債權金額為1117萬6000元，現欠款餘額為1122萬3300元，準此，依照民法第383條、第213條規定，被告自應將系爭房地回復為未設有前開最高限額抵押債權存在之原狀並交付於原告，為此依系爭契約書第12條第5款後段約定及民法第383條、第213條規定提起本件訴訟。
並聲明：⒈被告應於原告給付1526萬4693元之同時，將其所有系爭房地之所有權移轉登記與原告。
⒉被告應將系爭房地上所設定最高限額抵押權債務清償並將該最高限額抵押權設定登記予以塗銷。
二、對被告抗辯之陳述：㈠依證人鄭淑雲於103年1月9日到庭證述可知，兩造不動產買賣契約第12條第5款約定之真意，係為原告於系爭房地登記完畢日起算五年內，被告若沒有將系爭房地及同段24地號土地一併出售他人前，原告可對被告主張系爭房地之買回，且原告於向被告行使買回意思，雙方至代書處協商時，被告尚未將系爭房地及同段24地號土地出售第三人，是原告依照上開契約約定向被告主張買回系爭房地，應有理由。
被告固辯稱僅買方才得主張購回且應待五年屆滿時，如與同段24地號土地尚未一同出售時，才能主張購回，惟證人鄭淑雲已到庭證稱：兩造間就系爭買賣契約第12條第5款所載之買方係「賣方」之誤載，應更正為「賣方」，且系爭契約第12條第5款的意思是在五年內買方若沒有將系爭房地及同段24地號土地出售他人前，賣方都有主張買回的權利，簡言之，五年內在系爭房地及同段24地號土地出售他人前，賣方（即原告）得隨時主張買回，被告所辯顯與事實不符。
準此，依照證人鄭淑雲之證述，可得確認本件系爭不動產登記完畢日起算五年內，原告起訴前，被告未將系爭房地及同段24地號土地出售他人，原告依照前開契約約定，自可向被告主張買回系爭房地，故而原告主張買回，應有理由。
㈡原告依照系爭契約書第12條第5款約定應給付予被告之補償金額應為：⒈依被告於買賣契約成立時，分期給付原告款項之日期，計算原告應給付被告之補償金共計為190萬5020元（詳細計算如附表一所載）。
⒉被告主張，原告應負擔買回前之一切稅費，惟原告除就附表二所載第1至11項次應負擔原買賣稅費35萬9673元不爭執外，其餘均爭執。
⒊被告主張原告應負擔100、101、102年度及103年度房屋稅及地價稅，原告對此爭執之。
按系爭不動產過戶於被告名下後，系爭不動產有出租之收益，被告為系爭不動產之所有人時，可享有系爭不動產之收益，是因該不動產所衍生之房屋稅及地價稅應由享有不動產之所有權人繳付，此為事理之當然，被告主張應由原告給付，並無理由。
⒋另被告主張補償金算至103年7月31日部分，原告對此亦爭執之。
按原告分別於102年3月5日提出500萬元現金、同年3月20日提出300萬元現金支票、同年4月19日提出250萬元現金支票至代書處與被告洽商買回事宜，惟遭被告拒絕，此有原證二之郵局存證信函及原證四之銀行存摺交易明細可稽，是以，原告於102年3月5日即對被告主張買回，而被告竟拒不履行，此即屬可歸責被告之事由，依兩造系爭契約書第12條第5款約定應給付予被告之補償金額自應算至原告對被告主張買回時止，即102年3月5日止。
⒌準此，依照兩造約定原告應給付被告之買回價金應為1300萬元加上原告應給付被告之補償金190萬5020元及原告應負擔買回前之一切稅費共計35萬9673元，總計原告應給付被告之買回價金為1526萬4693元。
㈢末查，在本件起訴前被告於系爭不動產上設有最高限額抵押權債務1176萬元，於起訴後本件審理進行中，即102年12月11日再向新光銀行設定最高限額抵押權債務384萬元，總計，系爭不動產上有1560萬元之最高限額抵押權債務存在，被告於原告起訴主張買回後，故意減損系爭不動產之價值，於系爭不動產上設定高於兩造約定買回價金之抵押債務，意圖使原告買回毫無價值之物，原告為免損失擴大，不得已於103年4月18日對系爭不動產聲請假處分，蓋系爭不動產係為祖產，原告希望可以買回該祖產，是被告此舉，實屬不該，是依民法第383條、第213條規定，被告應將系爭不動產回復原狀為未設有最高限額抵押債權存在之原狀，交付於原告。
三、被告則以：㈠關於兩造間之本件系爭房地買賣緣由及爭議，首先應了解坐落臺中市北屯區松竹路24、24-1、24-2、24-5、24-6、25-1地號共六筆土地之相關位置及現況。
斯時，為確保兩造及其他共有人（兄弟及父親）之共同利益，因此雙方乃於系爭房地買賣契約中約定，就未來出售土地時，應以六筆土地一併出售為前提。
故於99年11月21日雙方所簽訂之不動產買賣契約中，特別就相關之買賣事宜，作為特約事項之一部分。
又依系爭不動產買賣契約第12條其他特約事項：買賣雙方同意依本條第4～7款規定辦理。
依第5款約定：「買方向賣方購本示土地及建物係為保留臺中市○○區○○段00地號土地之出路未來一起出售以增加其價值，但買賣雙方約定買方不得於五年內單獨出售本件買賣標示土地及建物，並約定五年內若未與松竹段24地號土地一併出售時，買方得主張以新台幣壹仟參佰萬元整購回，但本次買賣之一切稅費負擔及過戶回去之稅費均由賣方負擔，另雙方同意若賣方買回時應以買回之時間點計算作為補貼買方之補償，其計算方式為每萬元每月陸拾元計算（例如一年後買回：1300萬×60×12(月)＝936000元）補償金補償買方，並於登記完畢以前全部付清，五年內如有人要買本房地及松竹段24地號土地同時出售時，賣方不得主張買回並且不得要求任何補償。」
等語。
依上開特約事項第5款之約定內容，其重點應該如下：①買方才得主張賣方購回。
②若賣方買回時應以買回之時間點計算補償金（每萬元每月陸拾元計算），並於登記完畢以前全部給付清。
且本次買賣之一切稅費負擔及過戶回去之稅費均由賣方負擔。
③解釋上，於五年內應不得主張購回應待五年到時，如與24地號土地尚未一同出售時，才能主張購回。
（因特別約定之內容為「五年內如有人要買本房地及松竹段24地號土地同時出售時，賣方不得主張買回並且不得要求任何補償。」
）。
㈡基上所述，原告（即賣方）主張買回，原告並非買方與特約約定之行使權利人不符，原告應無權主張買回。
退步言，縱使認為原告亦有權利主張買回，惟至少應受五年期間條款之限制，即於尚未滿五年情形下，賣方應還不能主張買回（因買方購買時，目的係為了能於五年內與24地號等土地一起出售）。
業經代筆代書之證述可為證明。
㈢再退萬步言之，如認為賣方亦得於五年期滿前提早買回，則被告主張原告有先行提出給付價金、補償金，及應負擔之稅費之義務，原告有先將所有款項一次給付之先行義務，被告主張同時履行抗辯。
㈣再者，縱認原告得主張買回，惟原告應給付之補償金，自應算至實際清償日，因原告迄今尚未為任何給付或清償，故原告主張算至102年3月5日，並不可採。
又系爭契約第12條第5約定，原告是否有買回之權利既為本件爭點且尚屬未定，自不能以102年3月5日為準，而買回時點自應待本件訴訟確定時，原告買回權利之存否始屬確定，方得計算出原告應給付之補償金，換言之，本件買回時點自應待本件爭執確定後始得特定，若以102年3月5日計算則顯悖於契約約定。
㈤至於，原告依民法第383條及第213條規定，請求被告清償及塗銷最高限額抵押權設定登記尚屬無據，且並無訴之利益，因原告本項聲明並無執行力，原告亦無法持該項聲明之執行名義向地政機關辦理塗銷等事宜，且縱清償完畢，應塗銷登記之義務人似非被告，原告本項所請，並無權利保護必要，應予駁回。
綜上所述，本件原告之請求，與雙方特別約定事項之約定不符，本件原告之請求為無理由。
並聲明：駁回原告之訴。
四、本件兩造間不爭執之事項：㈠原告與被告於99年11月21日簽定不動產買賣契約書（即原證一），約定將原告所有坐落臺中市○○區○○段○00○0地號土地暨其上同段609建號之建物出售予被告。
㈡被告於99年11月21日簽約時交付簽約款30萬元；
99年12月23日交付第二期款70萬元；
被告於99年12月31日交付第三期款150萬元；
被告於100年3月7日交付尾款1050萬元。
㈢兩造於系爭契約書第12條第5款約定：「…並約定五年內若未與松竹段24地號土地一併出售時，買方得主張以新台幣壹仟參佰萬元整購回，…，另雙方同意若賣方買回時應以買回之時間點計算作為補貼買方之補償，其計算方式為每萬元每月陸拾元計算（例如：一年後買回：1300萬x60x12 (月)=936000元）補償金補償買方。」
等語。
就原告102年3月4日庭呈準備㈢狀後附附表一之補償金計算方式關於計算的方式、金額、起算日部分均不爭執。
㈣系爭不動產於原告起訴時，被告尚未與松竹段24地號土地一併出售。
㈤系爭不動產上現遭被告分別設定有1176萬元及384萬元之最高限額抵押債務。
五、本件兩造間爭執之所在厥為：㈠原告主張買回系爭不動產有無理由？㈡原告依系爭契約書第12條第5款約定應給付予被告之補償金額為何？㈢原告主張被告應將系爭不動產上被告所設定最高限額抵押權債務清償並將該最高限額抵押權設定登記予以塗銷，有無理由？茲說明如下：㈠查兩造於99年11月21日簽定不動產買賣契約書（即原證一），約定將原告所有坐落臺中市○○區○○段○00○0地號土地暨其上同段609建號之建物出售予被告。
並於系爭契約書第12條第5款約定：「…並約定五年內若未與松竹段24地號土地一併出售時，買方得主張以新台幣壹仟參佰萬元整購回，…，另雙方同意若賣方買回時應以買回之時間點計算作為補貼買方之補償，其計算方式為每萬元每月陸拾元計算（例如：一年後買回：1300萬x60x12 (月)=93 6000元）補償金補償買方。」
等情，為兩造所不爭執，已如前述，並有證人鄭淑雲（即製造系爭契約書之代書）到庭證稱：「（就系爭買賣契約（即原證一）第12條第5款所載內容，究何人有買回權？）賣方（即原告）有買回權。」
、「（兩造間系爭買賣契約第12條第5款以右向左計算第4列記載『售時，買方得主張...購回，』中所指之『買方』是否為誤載？）是，『買方』應更正為『賣方』。」
、「（依兩造間系爭買賣契約之記載，買回權是否屬於賣方？）是。」
等語（見本院103年1月9日言詞辯論筆錄），足見系爭契約中得行使買回權者為賣方即本件原告。
其次，證人鄭淑雲亦到庭證稱：「（依兩造間系爭買賣契約第12條第5款倒數第3列所載『五年內，如有人要買本房地（即系爭不動產）及松竹段24地號土地，同時出售時，賣方（即原告）不得主張買回，並且不得要求任何補償』之內容意義為何？）五年內，就系爭不動產契約辦理過戶完畢內起算，若五年內有人要買系爭不動產及同段24地號土地，原告不得主張買回，並要求補償。」
、「（賣方可以依據系爭不動產買賣契約第12條第5款約定主張買回系爭不動產之條件為何？）依系爭不動產契約第12條第5款之約定『本案登記完畢逾五年賣方不得主張買回』，可見我們都是以系爭不動產登記完畢日為起算日，因此，系爭契約第12條第5款的意思是在五年內買方若沒有將系爭房地及24地號土地出售給他人前，賣方都有主張買回的權利。」
等語（見本院103年1月9日言詞辯論筆錄），是原告主張本件系爭不動產登記完畢日起算五年內，在原告起訴前，被告未將系爭房地及同段24地號土地一併出售他人，則原告依照系爭契約約定，自可向被告主張買回系爭房地；
至於被告辯稱：系爭契約買方才有買回權、於五年內應不得主張購回應待五年到時，如與24地號土地尚未一同出售時，才能主張購回云云，洵屬無據，自難採信。
㈡又依被告於系爭買賣契約成立時，分期給付原告款項之日期，計算原告應給付被告之補償金共計為190萬5020元（詳細計算如附表一所載），此為兩造所不爭執，已如前述。
其次，依系爭契約第12條第5款約定「…但本次買賣之一切稅費負擔及過戶回去之稅費均由賣方負擔。」
等語，就附表二所載第1至11項次應負擔原買賣稅費合計35萬9673元，為兩造所不爭執，復與上開契約文字所載相符，應堪採信。
至於被告另主張原告應負擔100、101、102年度及103年度系爭不動產之房屋稅及地價稅云云，此為原告所否認。
又系爭不動產既已依約於100年3月4日過戶登記於被告名下，則被告就系爭不動產即享有使用、收益、處分之權能，且按地價稅之納稅義務人為土地所有權人；
房屋稅向房屋所有人徵收之。
土地稅法第3條第1項第1款、房屋稅條例第4條第1項前段分別定有明文。
故被告是時既分別為系爭不動產之土地所有權人及房屋所有人，依法自應負有納稅之義務，再者，觀諸上開契約文字所載，該地價稅及房屋稅均非屬本次買賣之一切稅費，是被告此項主張，洵屬無據，不應准許。
㈢另原告分別於102年3月5日提出500萬元現金、同年3月20日提出300萬元現金支票、同年4月19日提出250萬元現金支票至代書處與被告洽商買回事宜，惟均遭被告拒絕，此有原告提出之郵局存證信函（即原證二）及銀行存摺交易明細（即原證四）各1份在卷可稽，是以，原告於102年3月5日即已對被告主張系爭不動產之買回，惟被告拒不履行，此應屬可歸責被告之事由，是兩造間系爭契約書第12條第5款所約定應給付於被告之補償金額應算至原告對被告主張買回時止，即102年3月5日止。
至於被告辯稱：應算至實際清償日為止，因原告迄今尚未為任何給付或清償，故原告主張算至102年3月5日，並不可採云云，尚乏憑據，不足採信。
㈣準此，依照兩造約定原告應給付被告之買回價金為1300萬元加上原告應給付被告之補償金190萬5020元（即附表一所示）及原告應負擔買回前之一切稅費計35萬9673元，總計原告應給付被告之買回價金為1526萬4693元。
㈤按買受人對於買回人，負交付標的物及其附屬物之義務。
買受人因可歸責於自己之事由，致不能交付標的物或標的物顯有變更者，應賠償因此所生之損害。
民法第383條定有明文。
依該條文之意旨，買受人仍負有使買回人取得標的物所有權或其他權利之義務，以回復原狀。
查被告在本件原告起訴前於系爭不動產上曾設有最高限額抵押權債務1176萬元，經本院102年12月10日函請臺灣新光商業銀行股份有限公司松竹分行查明上開最高限額抵押債務金額尚欠餘額為何，然被告旋於本件訴訟審理中，即102年12月11日再向新光銀行增加設定最高限額抵押權債務384萬元，致系爭不動產上有1560萬元之最高限額抵押權債務存在等情，有臺灣新光商業銀行股份有限公司松竹分行102年12月17日新光銀松竹字第0000000號函1紙及系爭不動產103年4月24日列印之土地暨建物第二類謄本1份在卷可考，原告為免損失擴大，遂於103年4月18日就系爭不動產對被告聲請假處分准許在案，是原告依民法第383條、第213條規定，請求被告應將系爭不動產回復為未設有最高限額抵押債權存在之原狀，並交付於原告，洵屬有據，應予准許。
六、綜上所述，本件原告依系爭契約書第12條第5款後段約定及民法第383條、第213條規定請求：⒈被告應於原告給付1526萬4693元之同時，將其所有系爭房地之所有權移轉登記與原告。
⒉被告應將系爭房地上所設定最高限額抵押權債務清償並將該最高限額抵押權設定登記予以塗銷，核屬有據，應予准許。
。
七、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均已無礙本院上開審認，自毋庸逐一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 14 日
民事第四庭 法 官 夏一峯
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 14 日
書記官 陳建分
附表一：
┌──┬─────────────────────────────┬──┐
│編號│ 補 償 金 計 算 方 式 │備註│
├──┼─────────────────────────────┼──┤
│ 1 │被告於99年11月21日簽約時交付簽約款30萬元，算至102年3月5日 │ │
│ │原告向被告買回止，共27月又12日，應給付之補償金為：30萬元×│ │
│ │60×27＋30萬元×60×12/30＝49320元。 │ │
├──┼─────────────────────────────┼──┤
│ 2 │被告於99年12月23日交付第二期款70萬元，算至102年3月5日原告 │ │
│ │向被告買回止，共26月又10日，應給付之補償金為：70萬元×60×│ │
│ │26＋70萬元×60×10/30＝110600元。 │ │
├──┼─────────────────────────────┼──┤
│ 3 │被告於99年12月31日交付第三期款150萬元，算至102年3月5日原告│ │
│ │向被告買回止，共26月又4日，應給付之補償金為：150萬元×60×│ │
│ │26＋150萬元×60×4/30＝235200元。 │ │
├──┼─────────────────────────────┼──┤
│ 4 │被告於100年3月7日交付尾款1050萬元，算至102年3月5日原告向被│ │
│ │告買回止，共23月又29日，應給付之補償金為：1050萬元×60×23│ │
│ │＋1050萬元×60×29/30＝0000000元。 │ │
├──┼─────────────────────────────┼──┤
│ │總計：190萬5020元（49320＋110600＋235200＋0000000） │ │
└──┴─────────────────────────────┴──┘
附表二：
┌──┬─────────────┬──────┬─────────┐
│編號│稅款明細 │小計（元） │ 備 註 │
├──┼─────────────┼──────┼─────────┤
│ 1 │房屋契稅 │ 34770 │ │
├──┼─────────────┼──────┼─────────┤
│ 2 │土地增值稅 │ 296430 │ │
├──┼─────────────┼──────┼─────────┤
│ 3 │印花稅 │ 4713 │ │
├──┼─────────────┼──────┼─────────┤
│ 4 │買賣地政規費 │ 1348 │ │
├──┼─────────────┼──────┼─────────┤
│ 5 │資料費 │ 500 │ │
├──┼─────────────┼──────┼─────────┤
│ 6 │代繳房屋稅 │ 3612 │ │
├──┼─────────────┼──────┼─────────┤
│ 7 │買賣代辦費 │ 10500 │ │
├──┼─────────────┼──────┼─────────┤
│ 8 │贈與稅申報 │ 3500 │ │
├──┼─────────────┼──────┼─────────┤
│ 9 │抵押權塗銷代辦費 │ 2000 │ │
├──┼─────────────┼──────┼─────────┤
│ 10 │稅籍證明申請 │ 300 │ │
├──┼─────────────┼──────┼─────────┤
│ 11 │預告登記塗銷代辦費 │ 2000 │1至11項次，計： │
│ │ │ │359673元 │
│ │ │ │ │
├──┼─────────────┼──────┼─────────┤
│ 12 │100年地價稅（3/7～12/31） │ 6089 │ │
├──┼─────────────┼──────┼─────────┤
│ 13 │101年地價稅 │ 6089 │ │
├──┼─────────────┼──────┼─────────┤
│ 14 │102年地價稅 │ 6089 │ │
├──┼─────────────┼──────┼─────────┤
│ 15 │103年地價稅（1～7月） │ 3552 │ │
├──┼─────────────┼──────┼─────────┤
│ 16 │100年房屋稅（7～12月） │ 3612 │ │
├──┼─────────────┼──────┼─────────┤
│ 17 │101年房屋稅 │ 7126 │ │
├──┼─────────────┼──────┼─────────┤
│ 18 │102年房屋稅 │ 7126 │ │
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│ 19 │103年房屋稅 │ 6914 │12至19項次，計： │
│ │ │ │49189元 │
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│ │補償金（100/3/7～103/7/31 │ 0000000 │ │
│ │日止） │ │ │
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│ │總計：1659萬0272元（房價1300萬元＋35萬9673元＋4萬9189元＋318│
│ │萬4110元＝1659萬0272元）。 │
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