臺灣臺中地方法院民事-TCDV,102,訴,63,20141119,1

臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第63號
原 告 裕民開發建設股份有限公司
法定代理人 鄭敏雄
訴訟代理人 羅豐胤律師
訴訟代理人 謝明智律師
被 告 一中 NEW CITY 商圈C區管理委員會
法定代理人 林碧秋
複代理人 黃秀玉
追加被告 一中 NEW CITY 商圈Ａ區管理委員會
法定代理人 陳樹祥
追加被告 益民一中商圈Ｂ區管理委員會
法定代理人 鄭耀森
共 同
訴訟代理人 劉建成律師
複代理人 林暘鈞律師
王沐蘭
上當事人間請求清償債務事件，本院於民國103年10月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由甲、程序部分

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。

本件原告起訴原聲明：一中NEW CITY商圈C區管理委員會（下稱C區管理委員會）應給付原告新臺幣（下同）153萬7714元，及自民國99年9月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

嗣於起訴後追加被告一中NEW CITY商圈Ａ區管理委員會（下稱Ａ區管理委員會）、益民一中商圈Ｂ區管理委員會（下稱Ｂ區管理委員會），聲明並變更為：被告C區管理委員會、Ａ區管理委員會、Ｂ區管理委員會應連帶給付原告209萬7295元，及自民事訴之變更追加暨準備（二）狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。

核與上開法條規定相符，應予准許。

二、本件被告C區管理委員會之法定代理人已變更為林碧秋、Ａ區管理委員會之法定代理人已變更為陳樹祥，Ｂ區管理委員會之法定代理人已變更為鄭耀森，均經渠等聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

乙、實體部分

一、原告主張：被告等於民國99年9月1日，將坐落臺中市○區○○街00號、28號劍橋大樓（下稱系爭大樓）之頂樓與訴外人臺灣大哥大股份有限公司【租期自99年9月1日起至104年6月30日止，租金每月18,000元，含稅】、遠傳電信股份有限公司（租期自99年6月15日起至104年6月14日止，租金每月18,000元）、中華電信股份有限公司行動通信分公司臺中營運處（租期自99年11月1日起至104年10月31日止，租金每月18,000元，含稅）、威寶電信股份有限公司（租期自99年11月1日起至104年10月31日止，租金每月18,000元），簽訂行動電話基地台租賃契約（下稱系爭租約）。

依公寓大廈管理條例第9條第1項之規定，上開租金應由系爭大樓之區分所有權人（共28戶，原告擁有23戶）按應有部分比例分配，並非由C區全體區分所有權人所共有，亦與A區、B區之區分所有權人無涉。

且系爭租約未經系爭大樓區分所有權人同意，而於系爭大樓樓頂平台設置類似強波發射設備行動之電話基地台，違反公寓大廈管理條例第33條第2款規定，應屬無效。

況規約並未對基地台之收益為規定，規約縱已對基地台租金收益為規定，亦因違反公寓大廈管理條例第33條第2款之規定而無效。

被告管理委員會逕行將租金收益分配而未分配予原告，乃屬故意侵害原告權利之行為，原告得依民法第184條第1項前段之規定請求被告給付相當於租金之損害，且被告等係共同侵害原告權利，依民法第185條第1項之規定應負連帶責任。

被告等無收受租金之法律上原因致原告受有損害，原告亦得依民法第179條之規定向被告等請求相當於租金之不當得利，爰依上開規定求為判決被告應連帶給付原告209萬7295元，及自民事訴之變更追加暨準備（二）狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

並願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則辯以：⑴本件基地台設置於系爭大樓樓頂平台上方之屋突共用部分，係屬公寓大廈管理條例第8條第1項所規範設置廣告物之類似行為，原則上僅須依法令規定辦理，例外情形於經報備有案之規約或區分所有權人會議決議有特別規定時，始受該報備有案之規約或區分所有權人會議決議特別規定之限制。

查本商圈C區規約第31條規定：「本商圈共用部分修繕、管理、維護，由管理委員會為之。」

、第37條第1項規定：「共有部分及約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理委員會為之。」

、第41條第1項規定：「本商圈建物周圍上下及外牆面為共用部分，其變更構造、顏色及懸掛旗幟、設置廣告物或其他類似之行為，授權管理委員會決定辦理」，本商圈A區及B區規約，亦有上開相同內容之規定，可知有關本件基地台設置之公寓大廈管理條例第8條第1項規定之「其他類似行為」，本商圈A、B、C區三區報備有案之規約不僅無任何須經區分所有權人會議決議之特別規定，該規約卻反而規定本件基地台設置收租之共用部分管理行為由管理委員會為之，授權管理委員會決定辦理。

故依公寓大廈管理條例第8條第1項及經報備之本商圈A、B、C三區規約第31條、第37條第1項、第41條第1項規定之意旨，本件基地台之設置僅須依公寓大廈管理條例第10條第2項、電信法第33條第2、3項之規定及內政部營建署95年12月12日營署建管字第0000000000號函釋意旨，依本商圈管理委員會之同意為之，無需經區分所有權人會議之決議，自亦無公寓大廈管理條例第33條規定之適用。

原告亦自承被告將系爭大樓之突出物出租予電信業者設立基地台係屬有權出租，故被告之出租行為為適法之管理行為，並無不法。

原告主張被告侵害其租金權利應賠償該租金，及返還相當於該租金之不當得利，為無理由。

⑵本件基地台租金應依本商圈A、B、C三區第一次修正之規約第15條規定分配予該三區全體區分所有權人，並非僅由系爭大樓28戶區分所有權人分配，且101年12月16日以後，該租金並應經本商圈A、B、C三區區分所有權人會議決議後，始得按該第二次修正之規約第15條規定分配予本商圈之全體區分所有權人，原告主張依公寓大廈管理條例第9條第1項前段規定請求被告給付租金，並無理由。

原告主張系爭大樓樓頂突出物共用部分之出租收益應僅歸該大樓之28戶享有，於系爭大樓之管理維護費用部分，卻又主張應由本商圈三區管理委員會按管理費收取比例分攤，無異主張獨享公共收益，但公共支出費用卻由大家分攤，如此主張豈能謂為合理？等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項

（一）本商圈（被告管理之商圈）包含Ａ、Ｂ、Ｃ三區，其中Ｃ區包含門牌號碼臺中市○區○○街00○00號「劍橋大樓」28戶及其他門牌號碼之透天房屋59戶，大樓連透天共87戶。

本商圈Ｃ區管理委員會係由上開87戶區分所有權人選任之管理委員組織之管理委員會。

（二）本商圈Ｃ區共87戶房屋係屬同一建造執照，該Ｃ區地下一層為Ｃ區共用部分之一部分（該共用部分為臺中市○區○○段0000○號），由本商圈Ｃ區87戶區分所有權人持分共有。

（三）系爭基地台屬第一類電信事業之基地台，設置於本商圈Ｃ區「劍橋大樓」樓頂平台上方之屋突共用部分。

該屋頂平台上方之屋突係由該Ｃ區之「劍橋大樓」28戶房屋區分所有權人持分共有。

其應有部分比例如原證4資料中之建號7111欄所示，其中原告之應有部分比例為8827/10000。

（四）原告為本商圈Ｃ區房屋之建商，為Ｃ區「劍橋大樓」其中23戶房屋之所有權人，且為頂樓之住戶，頂樓有二戶，所有權人都是原告。

（五）本商圈A、B、C三區管理委員會與各電信公司簽訂被告102年3月26日陳報暨答辯㈡狀證物15-1至15-4之系爭基地台租賃合約書，被告向各電信公司收取之租金金額如被告102年9月3日答辯㈤暨爭點整理狀第1至7頁所載(原告103年3月5日續行訴訟狀第2頁)。

（六）被告將本商圈C區「劍橋大樓」樓頂平台上方之屋突出租予電信業者設置基地台係屬有權出租(參原告103.1.7準備㈤狀第1至2頁)。

（七）兩造所提出的文書證據，除被證10-1一中NEW CITY商圈Ａ區規約、10-2一中NEW CITY商圈Ｂ區規約外，其餘文書資料之真正不爭執。

四、本院得心證之理由

（一）原告主張：系爭基地台屬第一類電信事業之基地台，設置於系爭大樓樓頂平台上方之屋突共用部分。

該屋頂平台上方之屋突係由系爭大樓28戶房屋區分所有權人持分共有。

伊為系爭大樓23戶房屋之所有權人，且為頂樓之住戶。

本商圈A、B、C三區管理委員會與上開各電信公司簽訂系爭基地台租賃合約書，租金由被告收取等語，為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。

（二）原告主張：被告出租予上開電信業者構成侵權行為及不當得利云云，為被告所否認。

查：⑴原告為系爭商圈之建商，被告等為系爭商圈之管理委員會。

而益民一中商圈A、B、C區共組益民一中商圈（下稱本商圈）聯合管理委員會，共同推行運作三個社區之公共事務管理維護，此有益民一中商圈C區規約（下稱C區規約）在卷足憑（見本院卷一第114頁）。

而頂樓部分包括屋頂平台、樓梯間，A、B、C區連接貫通合併使用，管理使用權由本社區聯合管理委員會統一管理，此亦有原告出售系爭商圈房屋之房屋預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）在卷足憑（見本院卷一第299頁背面）。

⑵按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」

公寓大廈管理條例第8條第1項定有明文。

又按「第一類電信事業或公設專用電信設置機關因設置管線基礎設施及終端設備之需要，得使用公、私有之土地、建築物。

其屬公有之土地、建築物者，其管理機關（構）無正當理由不得拒絕。

其因使用土地或建築物致發生實際損失者，應付與相當之補償。

但應擇其對土地及建築物之管理機關、所有人、占有人或使用人損害最少之處所及方法為之。」

、「第1項使用之私有建築物如為公寓大廈，應取得公寓大廈管理委員會之同意。

其未設管理委員會者，應經區分所有權人會議之同意，不適用公寓大廈管理條例第8條第1項之規定。」

，電信法第32條第1項、第6項定有明文。

是依上開規定，公寓大廈管理委員會無需依公寓大廈管理條例第8條第1項規定，經區分所有權人會議決議同意，即有權同意第一類電信事業或公設專用電信設置機關於公寓大廈設置無線電台。

故被告有權出租系爭商圈之頂樓公共空間，此為原告所不爭執，則被告等之出租行為並無不法，自不構成侵權行為，亦非無法律上之原因，從而原告依民法第184條第1項前段、第185條、第179條之規定，請求被告連帶給付損害或相當於租金之不當得利，即屬無據。

（三）原告主張：依公寓大廈管理條例第9條第1項前段之規定，被告應連帶給付（按系爭大樓其所有應有部分比例）出租頂樓之租金收益云云，為被告所否認。

查：⑴按公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；

設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。

該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。

區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力。

公寓大廈管理條例第33條第2款定有明文。

本件臺灣大哥大等公司既架設構成基地臺重要裝置部分之發射天線等電信設備，用以接收或發送射頻訊息，自為公寓大廈管理條例第33條第2款規定之「無線電臺基地臺等類似強波發射設備」。

是公寓大廈管理委員會無需依公寓大廈管理條例第8條第1項規定，經區分所有權人會議決議同意，即有權同意第一類電信事業或公設專用電信設置機關於公寓大廈設置無線電台。

⑵按區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：二、公寓大廈外牆面、樓頂平台，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；

設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。

該住戶並得參加區分所有權人會議陳述意見。

公寓大廈管理條例第33條第2款定有明文。

同條例第37條並規定「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」

，則區分所有權人會議決議於公寓大廈樓頂平臺設置無線電臺基地臺等類似強波發射設備者，應經頂層區分所有權人同意，且管理委員會會議決議之內容，亦不得違反區分所有權人會議之決議。

準此，管理委員會雖有權與第一類電信事業或公設專用電信設置機關訂約，同意於公寓大廈設置無線電台，惟如區分所有權人會議於訂約前已作成不同意設置之決議，管理委員會即不得為之，否則其決議即違反區分所有權人會議決議，依公寓大廈管理條例第37條規定，應屬無效。

如區分所有權人會議於訂約後作成不同意設置之決議，則管理委員會即應與第一類電信事業或公設專用電信設置機關終止或解除契約。

是系爭A、B、C區管理委員會決議將頂樓出租設置基地台，固應得原告同意。

惟原告為系爭商圈之建商，出租契約於99年間簽訂，原告且請求分配收益，顯見原告並非不同意出租。

且參系爭商圈A、B、C區101年度區分所有權人會議第2次會議會議紀錄案二、L棟（劍橋大樓電訊基地台設置討論案。

說明：據查本商圈交屋，並於99年成立管委會支出，開始有住戶或區權人反應，本商圈室內收訊品質不佳，管委會特找來幾家電訊業者，於L棟R2（屋頂突出物2樓）架設電訊基地台來改善收訊品質，當時也請建設公司出席，並由建設公司同意後架設，101年4月20日建設公司來函要求分配，聯管會回文該筆收益分配應經區權大會通過分配方案，列於規約始得分配，未料建設公司竟於5月份開始拒繳管理費，並換而主張該筆收益權，歸屬於該公司，並申請支付命令，要求歸還...」（見本院卷二第104頁），原告當時有代表在場，就會議中被告表示其同意架設基地台時，並無反對之意見，於本院亦不爭執該會議之真正，足見被告管委會將頂樓出租做為基地台使用，原告知情並同意。

準此，被告管委會之出租行為自屬有效。

⑶查依系爭房屋買賣契約書第18條特約條款約定：「三、本社區公共空間包括如下：㈤頂樓部分包括屋頂平台、樓梯間，..，俟使用執照核發後買方無條件同意為連接貫通合併共同使用。

九、公共收益包括如下：㈠地下室汽機車位停車費、地下室牆面廣告租金之收益。

㈡一樓公共電視、公共空間攤位、場地出借、廣告布旗之租金收益。

以上租金收益扣除管理人事、清潔、設施維護等管理成本後，淨利歸社區全體區分所有權人所有，淨利分配方式由「社區管理規約」訂定之。

（見本院卷一第299頁至301頁）。

系爭商圈管理規約第1條約定：本案益民一中商圈規劃設計係以政府建管單位核發之A、B、C三張建造執照共同興建（以下簡稱本社區或本案），但為維護整體社區繁榮，發揮最大經濟效能，全體區分所有權人同意A、B、C三照合一視為一個整體社區，特立本社區管理規約（以下簡稱本規約）互為約定權益及管理依據。

第11條約定：公共收益及收益分配方式：本社區公共區域出租之收益，扣除管理人事、清潔、設施維護等管理成本後之淨利，除財團法人臺灣省國際宣教會外，歸本社區其他區分所有權人所有，財團法人臺灣省國際宣教會不得參與公共收益分配，淨利以地政機關核發建物登記簿謄本之地下室持分比例分配（見本院卷一第355、357頁）。

原告為A、B、C三區之建商，系爭買賣契約書係其所擬定，公共區域之收益屬系爭社區全體區分所有權人所有，原告知之甚詳無疑。

又按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定。

公寓大廈管理條例第9條第1項定有明文。

查系爭買賣契約書及管理規約雖就公共收益項目列舉如下㈠地下室汽機車位停車費、地下室牆面廣告租金之收益。

㈡一樓公共電視、公共空間攤位、場地出借、廣告布旗之租金收益。

惟公共區域之使用情形，會因時間、社會之變遷而有不同，自無法在規約裡詳細列舉項目，是上開所列項目應為例示之規定，並非未列在其上之項目，即無該條之適用。

況該條尚有場地出借之租金，而將頂樓出租應視為就如同場地出借之情形一樣，故頂樓出租之收益，系爭大樓已於管理規約另有約定，則被告管理委員會將系爭頂樓出租設置基地台所收取之租金，其分配方式自應依規約之規定辦理。

原告主張頂樓出租設置基地台規約未規定，或縱有約定亦屬無效，委無足採。

至於系爭頂樓出租設置基地台所收取之租金，其分配方式自應依規約之規定辦理，已如前述。

系爭商圈規約第15條原約定：「公共區域出租之收益，扣除管理人事、清潔、設施維護等管理成本及承攬廠商利潤、稅金之淨利，除『財團法人台灣省國際宣教會』外，歸本商圈區分所有權人所有…淨利以地政機關核發建物登記簿謄本之地下室持分比例分配…」（見本院卷一第93、104、115頁）。

嗣於99年12月4日區分所有權人會議第一次修正為：「公共收益，扣除管理人事、清潔、設施維護等管理成本及承攬廠商利潤、稅金之淨利後，歸本商圈區分所有權人所有，以管理費繳費比例分配，惟『中台神學院、財團法人台灣聖教會』不得參與地下停車場之收益分配…」（見本院卷一第126頁背面、138頁背面；

第150頁背面），嗣再於101年12月16日區分所有權人會議第二次修正規約第15條為：「公共收益，應召集區分所有權人會議決議後始得分配，惟須扣除管理人事、清潔、設施維護等管理成本及承攬廠商利潤、稅金之淨利後，歸本商圈區分所有權人分配…」(見本院卷一第222頁背面），惟無論依99年12月14日修正前之規約第15條，或修正後之規約第15條，均規定公共收益，除教會是否得分配該公共收益有特別規定外，均應歸本商圈區分所有權人分配，並非僅有系爭大樓28戶可以分配。

本件經本院行使闡明權，詢問原告是否依規約第15條之規定請求，經原告訴訟代理人當庭表示不追加依規約第15條請求（見本院卷二第214頁背面），是本件即無庸依規約第15條之規定審理原告得請求之金額應為多少，併為敘明。

從而，原告主張依公寓大廈管理條例第9條第1項前段規定，請求被告按應有部分比例連帶給付租金之收益，亦屬無據。

五、綜上所述，原告依據侵權行為、不當得利及公寓大廈管理條例第9條第1項前段之規定請求被告連帶給付209萬7295元，及自民事訴之變更追加暨準備（二）狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 103 年 11 月 19 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 19 日
書記官 陳念慈