臺灣臺中地方法院民事-TCDV,102,重訴,506,20141103,1

臺灣臺中地方法院民事判決 102年度重訴字第506號
原 告 林志紋
訴訟代理人 張繼準律師
徐祐偉律師
複 代理人 陳彥价律師
被 告 張朝潭
訴訟代理人 廖志堯律師
被 告 張世明
張文宏
上二人共同
訴訟代理人 賈俊益律師
複 代理人 劉玲萍
劉孜育
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國103年10月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：㈠被告張世明為新聯陞不動產公司之執行長，以仲介為業，被告張文宏為其同事，其二人仲介被告張朝潭所有坐落台中市霧峰區霧峰段及文化段等13筆土地出售之事宜，其二人向原告及其他買受人宣稱上開土地均為平地，界址均在檔土牆內，每坪價格新台幣(下同)2萬5000元，原告信以為真，於民國101年9月24日以每坪2萬5000元之價格，與被告張朝潭簽訂不動產買賣契約書，並就賣方提出之擬分割圖選擇編號11之土地，分割後地號為台中市○○區○○段000地號，面積為3385.19平方公尺，約1024坪。

惟事後大里地政事務所現場鑑界，竟發現原告所分得之台中市○○區○○段000地號土地如附圖所示B部分面積約有624坪，係擋土牆之斜坡，並非平地，根本無法使用，土地每坪價值僅有l,500元，與原告所購買每坪2萬5000元價值顯不相當。

㈡被告張朝潭為系爭土地之所有權人，對於出售予原告之土地將近三分之二係擋土牆之斜坡，根本無法使用一事，應知之甚詳，竟隱匿該項交易上重大訊息而不告知，致原告無法為通常之使用，系爭土地在客觀上即有價值減損之情形，被告張朝潭自應就系爭土地買賣負物之瑕疵擔保責任，原告自得依據民法第354條及359條請求被告減少買賣價金。

且被告張朝潭之行為顯有詐欺之嫌，並應依民法第184條侵權行為之規定，負損害賠償責任。

另被告張朝潭所為之給付顯然不符合債之本旨，依據民法第227條之規定，並應負債務不履行之損害賠償之責任。

㈢被告張世明、張文宏專以居間仲介為業，依據民法第567條之規定，關於訂約事項有調查之義務，然被告二人未盡調查義務，竟向原告及其他買受人告知被告張朝潭所出售之土地均為平地，界址均在檔土牆內，顯然有違民法第567條居間仲介人之調查義務規定，被告張世明、張文宏等二人，自應依據民法第184條第1、2項前段，及同法第227條債務不履行之規定負損害賠償責任。

㈣原告係以2510萬元向被告張朝潭購買系爭土地，然系爭土地既有瑕疵存在，擋土牆上方斜坡部分土地每坪僅價值1,500元，故原告得主張減少之價金及所受損害應14,664,000元【計算式：(25000－1500)×624坪＝14,664,000】。

另原告對被告張朝潭之請求權有價金減少請求權、侵權行為損害賠償請求權、及不完全給付請求權，為競合合併；

被告等三人應就原告所受損害負不真正連帶債務之責。

㈤對被告答辯之陳述：⒈依據不動產買賣契約書第十一條各款內容所示，因系爭土地原為台灣電影文化事業股份有限公司所有，為特定目的事業用地，且因有車籠埔地震帶經過之因素，為免雙方日後針對系爭土地如發生地震或不符合特定目的事業使用而發生爭執，始約定就此部分不負瑕疵擔保責任，兩造約定排除瑕疵擔保責任並不包括系爭土地有擋土牆之斜坡而無法使用之部分，此顯然與原告當初購買之目的不符。

再參酌被告張朝潭亦一再聲稱其對於出售之土地有部分土地係擋土牆之斜坡一事並不知情，由此更可證明當初訂約時，雙方所合意排除物之瑕疵適用應僅限於前述部分，並不包括擋土牆之斜坡一事，故被告張朝潭主張依據系爭契約第十一條第7款不負物之瑕疵擔保責任云云，顯不足採。

⒉依據鈞院102年度訴字第1968號事件審理時，到庭之證人呂書昌證述：「(問：當初去買這些土地的時候，你所接觸的賣方是何人？)張世明，張世明是賣方的仲介。」

；

另證人即本件土地買受人之一葉文東證述：「(問：你所接觸的賣方仲介是何人？)是張文宏。」

、「張世明說土地是在擋土牆以內。

張世明有表示這13筆土地都是在擋土牆以內，也包括林志紋所購買的989地號土地。

擋土牆以內的土地都是平地，後來不知道為什麼我及其他五位買受人買的土地有將近一半以上都是山坡地。」

；

證人李玉興證述：「(問：當時賣方的仲介是何人?)張文宏先生。」

、「(問：你有無與現在庭上的張世明先生接觸？)認識，在簽約前就有認識。

張文宏和張世明一起仲介，所以認識。」

、「當初去現場看土地的時候，張文宏是說都在擋土牆以內，擋土牆以內都是平地。」

等語(詳參鈞院102年度訴字第1968號、9月30日之審理筆錄)。

可茲證明被告張世明及張文宏二人均為系爭土地之仲介。

且居間仲介本即居於中間人之地位，並無買方或賣方仲介之區別。

民法第567條亦已規定居間仲介人即有調查義務，並加以告知，故被告張世明以其為賣方之仲介不負損害賠償責任及被告張文宏否認其為仲介一事，顯不足採信。

⒊原告所提出之擬分割圖，係因被告張朝潭為出售土地，故委由中興測量公司於101年9月4日繪製，並事先將土地加以劃分、編號並標示面積，以供原告及其他買受人選擇，而原告則選擇編號11之位置。

然被告等人於提供擬分割圖時，表示原告所選擇之編號11土地係在擋土牆內，均為平地。

詎分割完畢，於102年5月8日經承辦代書聲請鑑界後，始發現系爭土地竟約有624坪之土地在擋土牆外，且均為山坡地，原告根本無法使用。

㈥聲明：⒈被告張世明與張宏文應連帶給付原告1466萬4000元整，及自起訴狀繕本送達翌日起自清償日止，按年息5%計算之利息。

⒉被告張朝潭應給付原告1466萬4000元整，及自起訴狀繕本送達翌日起自清償日止，按年息5%計算之利息。

⒊關於第1、2項之給付，如被告一人已為全部或一部之給付者，其餘被告就其履行之範圍內同免給付之義務。

⒋願供擔保請准宣告假執行。

二、被告方面：㈠被告張世明、張文宏部分：⒈被告張世明與原告並無仲介關係，也未曾向原告收取仲介費，被告張世明是經由地政士石明秀知悉地主張朝潭先生欲出售系爭土地，因而才協助地主出售。

而原告是經由訴外人呂書昌介紹洽購，被告張世明並未向原告收取任何仲介費用，也未簽訂仲介合約。

被告張世明本人也是系爭土地承購人，購買分割後之土地為台中市○○區○○段000地號土地，此土地事後已轉售他人。

⒉被告張文宏亦非仲介業，也不是張世明的同事，被告張文宏係經營孚茂企業有限公司，從事汽機車模具開發及精密車銑加工，原告主張被告張文宏是張世明的同事，顯有誤會。

又被告張文宏也是系爭土地之購買人之一，被告張文宏購得之土地為分割後同段989-1地號。

被告張文宏並不認識原告，也未曾仲介原告購買土地，或收取任何仲介費，不知原告為何要對被告提告。

⒊依買賣契約書第九條、第十一條第1、6、7款之約定，特別註明賣方是經法院拍賣取得系爭土地，因此賣方特別聲明未經鑑界，按現況點交，而且不負瑕疵擔保責任，因此原告簽訂買賣契約時明知系爭土地未經鑑界，也明知賣方不負瑕疵擔保責任，因此有關該土地界址等問題，此為買方應自行暸解判斷。

⒋被告張世明有關系爭土地之資訊來自賣方，被告張世明也不知道所謂擋土牆位於系爭土地何處，因此被告張世明並無任何詐欺之故意或過失。

又被告張文宏之情形與原告相同，被告張文宏購買同段989-1地號土地也是有擋土牆，被告張文宏事先也不知道擋土牆的確實位置。

更何況被告2人並未介紹原告購買，不可能有任何詐欺之行為。

⒌原告於102年6月10日就其購買之系爭土地，曾與訴外人王麗姿(李玉興配偶)簽定買賣契約，約定價金為2603萬8000元，已高於原告購買時之價金，故原告並無任何損失。

㈡被告張朝潭部分：⒈按契約責任在規範特定人間的信賴與期待，原則上應由當事人自行決定權利義務的分配和風險，法律的規定（尤其是任意法規）僅在補充不備。

故當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何適用法律，固屬法院之職權，惟法院於適用法律前所應認定之事實，除非當事人約定之內容違反強制或禁止規定而當然無效，可不受拘束外，仍應以該契約約定之具體內容為判斷基礎，不得捨當事人之特別約定，而遷就法律所規定之有名契約內容予以比附適用，此乃私法自治、契約自由原則之體現。

又民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。

此項出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，若當事人間已有免除擔保責任之特約者，縱使買賣標的物確有民法第354條第1項所稱之瑕疵情形，惟出賣人仍不負此法定擔保之責任（最高法院29年上字第826號判例意旨之反面解釋足資參照）。

本件依被告張朝潭於101年9月24日與買方即黃能川等21位買受人(註：原告僅為買受人之一而已)，就原坐落於臺中巿霧峰區霧峰段(2筆)及文化段(11筆)等13筆土地，權狀登記面積合計81163.82平方公尺，所簽訂之不動產買賣契約書，因買賣雙方於第十一條第7款內，業已特別約定：「本件買方不得主張物有瑕疵而解除契約，賣方不負物的瑕疵擔保責任」，則依契約文義，賣方即被告張朝潭係不負物的瑕疵擔保責任，而原告既為買方之一，且本件目前已登記為原告單獨所有坐落○○區○○段000地號、面積3385.19平方公尺之系爭土地，乃係於102年1月間因共有物分割登記而來，顯然是原告基於系爭買賣契約之前提事實所生，揆諸首揭說明，原告當然不得以系爭買賣標的物之土地有物之瑕疵為由，遽對被告張朝潭主張行使減少價金請求權。

⒉系爭買賣契約之標的物即前述13筆土地，係被告張朝潭於99年6、7月間，自法院拍賣取得及登記所有權而來，原為台灣電影文化事業股份有限公司所有，其使用分區均為山坡地保育區、使用地類別均為特定目的事業用地，並有車籠埔地震帶通過及奉准興辦事業文件等情形，故原告此次與黃能川等21位買受人共同購買而簽訂系爭買賣契約時，遂特地於第十一條內，詳加約定如下：①本件買賣標的原為台灣電影文化事業股份有限公司所有，99年6月25日，台中地院98年度司執善字第65579號拍賣取得，按現況點交予買方（買受人登記分割共有，按持分比例保持共有關係）。

②本件不得指名登記第三人所有，簽約人即為登記名義人。

③本地為車籠埔地震帶通過，及編訂為特定目的事業用地，買方確實知悉並願承買屬實，賣方將所知悉之地震圖及奉准興辦事業文化影本交於買方收執。

④買方應於101年10月12日完成所有付款程序及過戶手續，如買方遲延付款應按每日以買賣總額款千分之一計算支付延遲違約罰金。

⑤本件各買受人登記持分保持共有關係(詳持分明細表)於登記完畢，並付清款項，辦妥清償原合作金庫南屯支庫貸款壹億元手續後，買賣即完成。

⑥賣方不負責土地分割，買方知悉並同意，日後有任何糾紛或土地有不能分割情事，皆與賣方無關。

買方日後不得以任何理由要求賣方負責任。

⑦本件買方不得主張物有瑕疵而解除契約，賣方不負物的瑕疵擔保責任。

⑧買方全體均明瞭此土地之使用管制，皆了解並喜願出資買受，日後不得以任何理由請求賠償。

⑨關於買方每人買售價金如何，均與賣方無關，賣方出售以總價計算，各買受人間有任何協議或與第三人（或仲介人）等簽訂之協議書、承諾書，賣方事前均不知情，且未參與任何協議內容，日後買方均不得以任何事前與仲介人簽立之任何文件向賣方主張損害賠償責任。

⑩買受人間均為共同買受，登記持分分別共有，日後買受人間再辦理分割手續，均與出賣人無關。

⑪如因有買受人一人或數人無法給付價金，而影響其他共有人之權利，其他共有人仍應備妥買賣契約之全部期款連帶如期履約，不得主張自己只付自己買受之價金，而要求賣方先登記該買受之持分。

⑫本件土地出賣人只提供印鑑證明1份，蓋1份土地登記買賣契約書，故本件應於各借款人於銀行核貸後，如有貸款不足，應補足價金，始送地政事務所辦理移轉登記。

⑬如買方未依約定條件連帶給付價金，賣方有權於解除本契約存証信函通知買方時，得與第三買受人簽訂買賣契約，買方絕不得異議。

⑭本契約已於101年9月9日由買方審閱期滿無誤。

⑮以上特約事項全部均經在場見證律師鄭中璿逐一朗讀說明，在場全體買方均表示知悉同意無誤後簽名：「(略 ：原本上係由21位買受人簽名在案)」⒊詳觀上開約定內容，析述如下：①有關出賣人之義務，依民法第348條第1項規定係為：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務」，而對照上開第１款係「按現況點交予買方（買受人登記分割共有，按持分比例保持共有關係）」（註：另參照系爭買賣契約「第九條：產權保證」第２款之約定亦為：「本件不辦理土地鑑界，按現況點交，依登記簿謄本面積買賣。

面積如有增減不互為補償」）及第５款「本件各買受人登記持分保持共有關係（詳持分明細表）於登記完畢，……，買賣即完成」，因系爭13筆土地標的物早已於101年11月間由買方21位買受人登記為持分共有，且嗣後並另由買方21位買受人進一步相互於101年12月至102年1月間辦理共有物分割登記完竣，而由原告單獨取得系爭土地(即分割後○○區○○段000地號、面積3385.19平方公尺)，自足認本件不論是依法律之規定或系爭買賣契約之約定，有關物(即系爭13筆土地標的物)之出賣人之義務，被告顯屬已依債之本旨及完全履行完畢無訛。

②從上開第①款、第③款及第⑥款至第⑩款等約定內容，可知賣方即被告張朝潭係出於將其從法院投資拍賣標得之系爭13筆土地標的物，轉賣出售之目的而已，故乃特別詳加表明系爭13筆土地標的物之地理條件及使用限制等客觀情事，並更一再約明賣方即被告張朝潭，包括：不負責土地分割之事，日後有任何糾紛或土地不能分割情事皆與賣方無關，買方不得以任何理由要求賣方負責任；

賣方不負物的瑕疵擔保責任；

關於買方每人買售價金如何均與賣方無關，賣方出售以總價計算……；

買受人間均為共同買受，登記持分分別共有，日後買受人間再辦理分割手續，均與出賣人無關等情，可謂已全部涵蓋表明不負任何物的瑕疵擔保及不完全給付債務不履行損害賠償等責任甚明。

故本件斟酌賣方即被告張朝潭與買方21位買受人簽訂系爭買賣契約之主要目的及過去之事實，並依上開具體約明之「第十一條：其他特別約定事項」文義內容來看，實足以充分認定原告遽依民法第354條及359條請求被告張朝潭減少買賣價金及同法第227條不完全給付、第184條侵權行為等損害賠償請求權為競合合併，請求被告張朝潭與其餘二位被告負不真正連帶債務責任云云，核與契約約定不符，且於法顯屬無據。

⒋另附帶敘明者：①原告所有之系爭土地，依被證一所示，其公告土地現值每平方公尺為1800元；

惟原告於起訴狀事實及理由四內未據提出任何佐證，逕主張其所指系爭土地Ｂ部分每坪價值僅有1500元云云，顯不足採。

②依民法第356條之規定，買受人若發現所指物之「瑕疵」後，怠於通知，則視為承認其所受領之物，不得再對出賣人主張物之瑕疵擔保責任。

且出賣人因可歸責於己事由，所交付之買賣標的物有瑕疵者，買受人固得依物之瑕疵擔保或不完全給付之規定行使其權利，惟買受人因怠於通知而不得依物之瑕疵擔保規定行使減少價金請求權後，倘仍能依不完全給付規定行使請求損害賠償，自有礙法律秩序之安定，應認為買受人依不完全給付規定行使請求權，亦應受不得行使之限制。

本件依起訴狀檢附之事證資料，未見原告於提起本件訴訟以前，曾依法律規定對被告張朝潭為瑕疵通知之情形，若屬無訛，則原告自亦不得再對被告張朝潭主張物之瑕疵請求減少價金或不完全給付請求損害賠償。

③系爭土地之擬分割圖，係買方自己找好有意願購買的人，再根據他們的協議畫的，並不是賣方先畫好。

另依系爭13筆土地標的物係先自賣方即被告張朝潭名下於101年11月間移轉登記至買方即21位買受人全體名下持分共有後，嗣再由全體共有人即買方21位買受人於101年12至102年1月間，進一步相互辦理共有物(協議)分割，而將系爭土地分割登記予本件原告名下之歷程經過，衡情縱確有原告所指其因分割所取得之系爭土地Ｂ部分價值顯不相當之情形，應由原告參照民法第825條之規定：「各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任」，對其他共有人（即其餘20位買受人或原989地號所分割出之其餘買受人等）行使物之瑕疵擔保責任，始為正確。

㈢均聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。

三、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：㈠不爭執事項：⒈原告與訴外人黃能川等21人，於101年9月24日與被告張朝潭簽定不動產買賣契約，共同向被告張朝潭購買坐落台中市○○區○○段○○○段000000○000000地號及文化段981、981-1、981-2、983、986、987、988、989、990、991、992地號等13筆土地，總面積8萬1163.82平方公尺，總價金為4億3000萬元。

被告張世明、張文宏亦為買受人之一。

⒉上開土地於101年10月25日起至101年11月2日止，陸續以買賣為原因，移轉登記予全體買受人共有，而移轉登記予原告之時間為101年10月31日，原告登記之應有部分為00000000分之0000000。

⒊上開土地嗣後辦理共有物合併分割，原告分得台中市○○區○○段000地號土地，於102年1月14日完成分割登記，面積3385.19平方公尺(約1024坪)。

公告現值為每平方公尺1800元。

原告係以實價每坪2 萬5000元購得。

⒋原告分得之989地號土地，設置有如附圖所示編號C之水泥擋土牆。

該擋土牆係由986-5、986-4地號土地延伸過來。

而擋土牆(含附圖D所示之延伸線)以北地勢平坦，以南則坡度陡峭。

⒌被告張文宏分得之土地為989-1地號土地(位於原告土地之西側相鄰位置)，與原告分得之土地相同，於附圖所示擋土牆之延伸線以南，地勢亦較為陡峭。

⒍原告購買系爭土地，有給付仲介費予第三人呂書昌，但未給付仲介費予被告張文宏或張世明。

⒎系爭不動產買賣契約書，並未檢附土地之擬分割圖。

⒏原證四土地款項明細是被告張世明的筆跡。

㈡兩造爭執事項：⒈被告張文宏、張世明是否仲介本件原告向被告張朝潭購買系爭土地或仲介被告張朝潭出賣土地予原告？⒉被告張朝潭、張文宏或張世明，有無故意隱瞞原告所購買之土地，有部分屬於陡峭山坡地之事實？⒊原告可否依債務不履行、侵權行為、或物之瑕疵擔保責任，對被告主張損害賠償或減少買賣價金？金額以若干為合理？

四、法院之判斷：㈠被告張世明、張文宏固抗辯其並非原告購買系爭土地之仲介。

惟查：⒈被告張世明於本院102年度訴字第1968號事件，曾對原告林志紋提起損害賠償，該事件於102年9月30日之準備程序中，雙方曾作爭點整理，其中第一項即記載「被告(指林志紋)與其他買受人於民國101年間經由原告(指張世明)居間仲介，共同向訴外人張朝潭購買台中市霧峰區霧峰段及文化段13筆土地....」，此有該事件之準備程序筆錄一份在卷可佐。

顯見被告張世明於前訴訟並未否認自己居間仲介之身分。

⒉另證人呂書昌於上開損害賠償事件審理中證稱：我是介紹林志紋去買土地，當時接觸的賣方人員是張世明等語(參上開準備程序筆錄)；

另證人即系爭土地之買受人之一葉文東則證稱：我接觸的賣方仲介是張文宏，我也認識張世明，他應該是賣方代表等語(參同上筆錄)；

此外，證人即系爭土地之另一買受人李玉興亦證稱：當時賣方的仲介是張文宏先生，張世明在簽約前就認識，張文宏和張世明是一起仲介等語(見同上筆錄)。

由此可知，被告張文宏和張世明確實有仲介被告張朝潭出賣系爭土地之事實。

⒊被告張世明及張文宏固又辯稱，並未向原告收取仲介費，伊二人只是賣方的仲介，並不是買方(指原告)之仲介，原告之仲介應是訴外人呂書昌等語。

惟按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；

居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔。

民法第565條、第570條分別定有明文。

換言之，居間費用之收取，固以契約當事人雙方平均負擔為原則，惟非不得以特約排除。

本件原告向被告張朝潭購買系爭土地，係分別由訴外人呂書昌、及被告張文宏、張世明居中介紹，雖原告僅支付仲介費予呂書昌，並未支付仲介費予被告張世明或張文宏，惟此乃當事人間關於居間費用之特別約定之結果，自不得僅以是否向當事人收取仲介費，作為認定有無居間契約之標準。

⒋況且，被告張世明曾製作一份原告購買系爭土地之款項明細計算算表交予原告，其上記載「林志紋先生：面積1,024坪，單價2.5萬，總價25,600,000，1/10已付5,120,000(含訂金30萬)，8/10已付7,680,000，12/10完稅款5,120,000請直接轉至合庫專戶，餘7,680,000另行通知」等語。

倘被告張世明並未居間仲介原告買賣系爭土地，何以介入處理原告支付價金之事宜。

⒌綜上可知，原告主張其向被告張朝潭購買系爭土地時，被告張文宏及張世明二人係賣方之仲介一情，自可採信。

㈡原告固主張被告等人於買賣系爭土地時，有刻意隱瞞系爭土地有一大部分屬於坡度陡峭之山坡地之事實。

惟查：⒈系爭土地坐落台中市霧峰區吉峰里，為未建築使用之空地，標的北側臨接私設通路部分，地勢較為平坦，為雜叢生之情形，標的南側，地勢較為陡峭，現況為雜林叢生，標的中段部分，位於平坦與陡峭地勢變化之中介地帶，有一人工構築之混凝土造擋土牆坐落，此有台中市不動產估價師公會之鑑定報告一份在卷可憑(參該鑑定報告第26頁)。

且依本院103年4月16日現場履堪照片顯示，系爭土地一望即知設有擋土牆，且擋土牆上方(南側)即為地勢較為陡峭之山坡地，一般人均不難發現。

㈢雖原告主張被告等人在簽約時曾表示，伊所購買之土地位置，全部位於擋土牆下方，惟為被告所否認，經查：⒈原告並不否認在簽約前已看過系爭土地之「擬分割圖」(即確認各買受人所分得之土地範圍)，且事後所移轉登記其名下之土地，與擬分割圖幾乎相同。

由此可知，原告在簽約前早已知悉所分得之土地位置。

⒉又原告購買之土地面積為3385.19平方公尺，而其分得之土地面寬約為33.15公尺(參上開鑑定報告第17頁)，以此推算，原告分得之土地長度至少應在100公尺上下。

惟現場擋土牆之位置，係位在土地之中段，此有本院委託台中市大里地政事務所製作之複丈成果圖可按(參附圖)。

換言之，擋土牆以北較為平坦之土地長度僅約50公尺，衡情，應不致誤認系爭土地之範圍全部位於擋土牆北側。

故被告等人辯稱，並未向原告保證所購買之土地均位在擋土牆北側一情，應可採信。

⒊至於證人葉文東、李玉興於本院102年度訴字第1968號損害賠償事件審理中固均證稱：被告張文宏、張世明曾向其等表示購買的土地均位於擋土牆之範圍內等語，惟查，縱使被告二人曾對葉文東、李玉興二人為此表示，亦不足以證明被告張文宏、張世明曾向原告為相同之表示。

且證人呂書昌(即原告之仲介)於該事件審理中對於法官詢問被告張世明有無保證林志紋購買的這塊土地全部是平地，界址都在擋土牆內時，係答稱「我忘記了」等語(參卷附該事件102年9月30日準備程序筆錄第4頁)。

自亦不足以證明被告張世明有對原告作上述之保證。

況且，被告張文宏自己也是買受人之一，而所分得之989-1地號土地，恰位於原告所分得之989地號土地之隔鄰，與原告之土地相同，亦屬介於平坦與陡峭地勢之地帶，亦有大半土地屬於坡度較為陡峭之山坡地，衡情，自不可能向原告表示所購買之土地，均位於擋土牆北側。

綜上，原告主張被告等人有刻意隱瞞系爭土地之地理位置一情，與事實不符。

㈣另查，被告張朝潭係與全體買受人共同簽約，並非與各別買受人簽約。

另買賣契約中僅約定系爭13筆土地之買賣總價，並未約定各別買受人應支付之價金。

另原告雖提出一份「擬分割圖」，惟該份「擬分割圖」並未附於雙方之買賣契約中。

再參以系爭不動產買賣契約第十一條第6款、第9款及第10款分別約定「賣方不負責土地分割，買方知悉並同意，日後有任何糾紛或土地有不能分割情事，皆與賣方無關。

買方日後不得以任何理由要求賣方負責任」、「關於買方每人買售價金如何，均與賣方無關，賣方出售以總價計算，各買受人間有任何協議或與第三人（或仲介人）等簽訂之協議書、承諾書，賣方事前均不知情，且未參與任何協議內容，日後買方均不得以任何事前與仲介人簽立之任何文件向賣方主張損害賠償責任」、「買受人間均為共同買受，登記持分分別共有，日後買受人間再辦理分割手續，均與出賣人無關」等語。

則被告張朝潭抗辯，擬分割圖係買方自行約定，土地出賣後究應如何分割，及各買受人獲分配之位置，均係買受人間自行協調之結果，與伊無涉等情，自非無據。

況且，買賣雙方於101年9月24日簽訂不動產買賣契約後，系爭13筆土地係先於101年10月25日至101年11月2日期間，陸續移轉登記予全體買受人共有，嗣於102年1月14日完成合併分割後，再移轉予各別買受人所有，此亦有土地登記簿謄本在卷可佐。

而上開簽約、移轉登記、及分割之歷程，與契約之約定亦相符合。

足以證明，原告之所以分得分割後之989地號土地，係買受人間自行協議之結果，原被告張朝潭無涉。

㈤末按民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。

此項出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，若當事人間已有免除擔保責任之特約者，縱使買賣標的物確有民法第354條第1項所稱之瑕疵情形，惟出賣人仍不負此法定擔保之責任（最高法院29年上字第826號判例意旨之反面解釋足資參照）。

本件買賣雙方於簽訂不動產買賣契約時，於契約第十一條其他特約事項內即約定：「⒈本件買賣標的原為台灣電影文化事業股份有限公司所有，99年6月25日，台中地院98年度司執善字第65579號拍賣取得，按現況點交予買方（買受人登記分割共有，按持分比例保持共有關係）。

....。

⒊本地為車籠埔地震帶通過，及編訂為特定目的事業用地，買方確實知悉並願承買屬實，賣方將所知悉之地震圖及奉准興辦事業文化影本交於買方收執。

.....⒎本件買方不得主張物有瑕疵而解除契約，賣方不負物的瑕疵擔保責任。

....⒏買方全體均明瞭此土地之使用管制，皆了解並喜願出資買受，日後不得以任何理由請求賠償。」

依上開契約條款，買賣雙方顯以特約排除賣方之瑕疵擔保責任甚明。

揆諸上開判例意旨，縱認本件系爭買賣標的物確有瑕疵，原告亦不得對被告張朝潭主張物之瑕疵擔保責任。

㈥綜上所述，被告張文宏、張世明雖仲介被告張朝潭出賣土地予原告，惟不能證明被告張文宏、張世明有向原告保證所購買之土地，均在系爭擋土牆北側；

且原告之所以分得989地號土地，係買方21人自行協調之結果，與賣方即被告張朝潭無關；

況且，買賣雙方已以特約排除賣方之物之瑕疵擔保責任。

從而，原告本於侵權行為、債務不履行及物之瑕疵擔保責任之法律關係，請求被告等人賠償，自屬無據，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 103 年 11 月 3 日
民事第三庭 法 官 高英賓
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 3 日
書記官 鄭淑英