臺灣臺中地方法院民事-TCDV,103,建,132,20150831,1

臺灣臺中地方法院民事判決 103年度建字第132號
原 告 吳効靜
林汝潔
共 同
訴訟代理人 蕭隆泉律師
複 代理 人 米承文律師
被 告 昂峰建設股份有限公司
法定代理人 林倉裕
訴訟代理人 柳正村律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年7月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告吳効靜負擔百分之六十九，餘由原告林汝潔負擔。

事實及理由

一、原告主張：

(一)原告前於臺中市南區○○路0段、○○○路0段路口推出「美村馥域」透天預售屋建案(下稱系爭建案)，原告吳効靜因認如將系爭建案建物之內部改建為套房，應有不錯之投資效益，故於民國101年3月23日至系爭建案之接待中心了解，而得知系爭建案共有A1至A11戶等建物，於被告委託代銷公司銷售時，均為「4樓半」之連棟透天別墅。

經訴外人即被告之總監張文成及工務經理江進忠(在場另有業務陳姝榕、陳虹境等人)積極推銷，被告並承諾會依原告吳効靜之需求，將A10、A11戶建物改為正5樓半之合併戶，包含20間套房(每層樓5間)、電梯及6樓屋凸。

原告吳効靜於當日即簽發新臺幣(下同)20萬元之支票作為訂金，雙方並於101年3月31日簽立A10、A11戶建物之各該土地、房屋買賣合約書(下稱A10、A11戶之土地買賣合約、房屋買賣合約)，由原告吳効靜以2856萬元向被告購買系爭建案A10、A11戶建物。

(二)原告林汝潔經原告吳効靜之介紹，亦對系爭建案A9戶建物有興趣，遂於101年3月31日以20萬元之支票作為訂金，並於101年4月3日與被告簽署A9戶建物之土地、房屋買賣合約書(下稱A9戶之土地買賣合約、房屋買賣合約，並與A10、A11戶之土地買賣合約、房屋買賣合約合稱系爭3戶建物之土地買賣合約、房屋買賣合約)，由原告林汝潔以1130萬元向被告購買系爭建案A9戶建物(下就A9、A10、A11戶建物合稱系爭3戶建物)。

原告林汝潔購買A9戶建物時並未要求變更設計，此與原告吳効靜自始即要求將A10、A11戶建物改為套房有所不同。

原告林汝潔係之後決定與原告吳効靜一同經營套房出租，才向被告要求變更設計。

故原告林汝潔所有之A9戶建物與原告吳効靜所有之A10、A11戶建物仍各自保留出入大門及樓梯，僅於各樓層間打通以供相互通行。

(三)原告吳効靜於101年3月31日與被告簽約時，訴外人即被告員工葉芳宜依照原告吳効靜之要求提供修改後之建物各層平面圖(正5樓半並含20間套房)，江進忠並表示因公司內部拆帳問題，須從買賣總價金2856萬元中拆出98萬元，由原告吳効靜另外與訴外人國朕營造有限公司(下稱國朕公司)簽立契約，且強調該契約不影響後續契約履行及工程進行。

原告吳効靜誤認為此僅係單純配合被告作業，遂按被告之要求與國朕公司簽訂工程承攬合約書(下稱系爭101年3月31日工程承攬合約)。

嗣於101年6月中旬，被告指派江進忠、陳姝榕、陳虹境、林駿程等人至原告吳効靜家中，要求原告吳効靜將系爭101年3月31日工程承攬合約，改為與訴外人包晉企業有限公司(下稱包晉公司)簽約，並當場提出由包晉公司署名之工程承攬合約書。

然該合約刪除原有「5樓半建物、套房(每層樓5間)、電梯及6樓屋凸」等約定，江進忠雖以手寫之方式增補，惟因未蓋被告公司大小章，原告吳効靜乃拒絕換約。

其後於101年7月3日，被告再派林駿程與原告吳効靜協商，林駿程保證被告會依系爭101年3月31日工程承攬合約履行，原告吳効靜遂同意被告換約之請求，簽署與包晉公司之工程承攬合約書(下稱系爭101年7月3日工程承攬合約)。

(四)系爭3戶建物有進行多次客變，其經過如下：1.A10、A11戶建物部分： (1)原告吳効靜係因參觀系爭建案時，被告承諾可將A10、A11戶建物改為正5樓半之合併戶(包含20間套房、電梯及6樓屋凸)，原告吳効靜始願意購買A10、A11戶建物，故此部分應不屬於事後客變範圍，而係被告一開始即承諾之契約範圍。

(2)101年9月21日前後進行1次客變，惟此次客變簽署之合約，由包晉公司收回，原告未留底。

(3)101年11月17日再進行客變，此次客變內容一併納入A9戶建物客變內容，並與包晉公司簽署工程承攬合約。

(4)102年6月6日再為客變，本次客變內容亦納入A9戶建物客變內容，並與國朕公司簽署工程承攬合約(下稱系爭102年6月6日工程承攬合約)。

2.A9戶部分： (1)於101年8月9日向被告提出客戶工程變更設計申請表，進行客變，並已將客變款13萬2648元給付予被告。

同日另約定為其他客變內容，並與包晉公司簽署此部分客變之工程承攬合約。

(2)101年9月21日再向被告提出客戶工程變更設計申請表，進行客變，並已將客變款2萬4195元給付予被告。

(3)101年11月17日、102年6月6日另進行客變，此2次客變即上述與A10、A11戶建物合併變更之情形。

3.上開客變過程，除A9戶建物於101年8月9日、101年9月21日以客戶工程變更設計申請表向被告提出客變外，其餘客變過程，係由原告提出客變想法，與被告工務經理兼國朕公司負責人林駿程確認可行後，交由被告員工葉芳宜接手處理後續事宜。

於過程中，葉芳宜、林駿程從未特別強調被告與國朕公司之獨立性，葉芳宜係以被告員工之身分與原告接洽，原告依被告之要求與包晉公司或國朕公司簽定工程承攬合約外，主觀上所認識之契約相對人至始均為被告，至於書面契約由何人出名，原告並不在意。

而原告歷次與國朕公司、包晉公司簽立至少6份工程承攬合約，除系爭101年3月31日工程承攬合約、換約之系爭101年7月3日工程承攬合約外，其餘簽立之工程承攬合約皆係原告提出客變內容後，依被告核算客變之項目及金額另外簽立。

除前揭A9戶建物以客戶工程變更設計申請表向被告提出之客變內容外，其餘上開客變內容及系爭101年3月31日工程承攬合約、101年7月3日工程承攬合約之內容，最後均合併納入與國朕公司簽署之系爭102年6月6日工程承攬合約範圍內，簡化為1份合約，重新簽署，並約定工程總價為358萬2000元，此部分工程款應給付予國朕公司。

(五)依系爭3戶建物之房屋買賣合約第12條約定，被告應於取得使用執照後，於6個月內繼續完成水、電及公共設施等工程，並交屋予原告，否則即須按日賠償遲延利息予原告。

被告業於102年5月7日取得系爭建案之使用執照，並分別於102年5月30日、102年5月28日向原告吳効靜、林汝潔收取「取得使用執照款」。

則依上開房屋買賣合約第12條約定，被告應於取得使用執照後6個月即102年11月7日前繼續完成水、電及公共設施等工程，並履行交屋義務。

然被告一方面向原告收取款項，另一方面竟向原告表示系爭建案尚於辦理所有權移轉之階段，因後續有客戶工程變更及一次工程與二次工程銜接之問題，要求原告必須簽訂「提前交屋協議書」(下稱提前交屋協議)，否則無法進行過戶及後續工程施作。

原告誤認為此係單純配合被告作業之需求，因而陷於錯誤，原告吳効靜、林汝潔分別於102年5月30日、102年6月8日簽署提前交屋協議，並開立與剩餘價金同額之支票予被告。

惟系爭建案之A1至A8戶建物已陸續於102年12月31日完工，並於103年1月交屋，僅系爭3戶建物之工程進度嚴重落後，原告提出質疑，被告竟以原告業已簽立提前交屋協議為由，於系爭3戶建物內部無水無電仍屬毛胚屋之狀態，稱其已現況交屋，拒絕進場繼續施作云云以搪塞原告，原告至此始知受騙。

然依提前交屋協議之內容，竟使身為建商之被告得抗辯以取得使用執照之現狀交屋予消費者，無須再依系爭3戶建物之房屋買賣合約完成水、電及公共設施等後續工程，也無須依約履行交屋驗屋程序。

倘被告抗辯有理由，將使身為消費者之原告，僅能取得無水、電、公共設施之毛胚屋，同時還必須支付剩餘購屋價金，若原告給付價金遲延更須負擔違約金。

豈非使被告之交屋義務因提前交屋協議而大幅減輕，並免除工程遲延時應負之遲延責任。

原告僅取得尚屬毛胚屋階段無法使用之房屋，卻須給付全額之買賣價金予被告，顯然受有極大之不利益。

且系爭3戶建物既無法使用，買賣契約之目的已難以達成，對身為消費者之原告顯失公平。

而提前交屋協議為被告事先預擬，被告竟稱係原告要求提前交屋，顯然違背通常之事理法則，猶見被告卸責之不法意圖，是依民法第247條之1第1、3款、消費者保護法第12條第1項、第2項第1、3款規定，兩造簽署之提前交屋協議應屬無效。

(六)如法院認為提前交屋協議有效，然原告係因被告之詐欺行為而簽署該提前交屋協議，原告業依民法第92條之規定，以102年5月14日台中民權路郵局營收股(下稱民權路郵局)第1165號存證信函(下稱第1165號存證信函)向被告撤銷簽署提前交屋協議之意思表示。

該提前交屋協議既經原告撤銷，即應回歸依系爭3戶建物之房屋買賣合約第12條約定處理本件被告交屋相關事宜。

則系爭3戶建物現仍為無水電之毛胚屋狀態，被告迄今仍未依系爭3戶建物之買賣房屋合約第12條約定，於102年11月7日前，完成水、電及公共設施等工程並交屋予原告之義務，自102年11月8日起至103年5月27日止，業已遲延192日，被告應依系爭3戶建物之房屋買賣合約第12條第1項第4款約定，按日以原告已繳房地價款之萬分之5計算遲延利息(違約賠償)予原告，茲分別計算如下：1.原告吳効靜部分：原告吳効靜已支付買賣價金2429萬元，故被告應賠償原告吳効靜233萬1840元(計算式:2429萬元x0.0005x192日=233萬1840元)。

2.原告林汝潔部分：原告林汝潔已支付買賣價金1096萬元，故被告應賠償原告林汝潔105萬2160元(計算式:1096萬元x0.0005x192日=105萬2160元)。

(七)被告雖辯稱其與國朕公司為完全獨立、各自經營之公司，無庸對於原告另與國朕公司、包晉公司簽立之工程承攬合約內容負責，本件工程如有遲延完工係因原告與國朕公司間之工程所致云云，洵屬不實：1.被告於101年3月31日與原告吳効靜簽約後，即重新向建築主管機關申請核發建造執照，相較於原設計之施工圖，A10、A11合併戶之4樓樓地板高度增加，因而可施作合法之4樓夾層，俟取得使用執照後，再二次施工使4樓夾層變成5樓，被告重新申請核發建造執照之目的，顯係為履行對原告吳効靜「5樓半」建物之要求。

且被告重新向建築主管機關申請核發建造執照時，將A10、A11戶建物分為4張建照申請，導致原告吳効靜購買之該等建物1樓、2樓、3樓及4樓(含夾層)成為4個建物，各自有所有權，騎樓與樓梯間因此變為共用部分。

故原告吳効靜若未於簽約前即要求被告將A10、A11戶建物改為正5樓半合併戶(包含20間套房、電梯及6樓屋凸)，被告亦未同意原告吳効靜之要求，豈會於雙方簽約後，才重新申請建造執照以增加4樓夾層，並大費周章將獨棟透天厝變公寓。

2.被告明知原告吳効靜與國朕公司或包晉公司簽立之工程承攬合約僅係為配合被告之內部作業，被告卻將後續施作之責任全數推予國朕公司。

經原告吳効靜詢問林駿程，始知以98萬元之金額，根本不可能將A10、A11戶建物改建為套房。

本件工程發生遲延糾紛，係因被告與國朕公司有糾紛，被告欲切割與國朕公司之關係，否認國朕公司負責人林駿程同時為被告工務經理之身分，從而杯葛工程施作，並將原先實質上為國朕公司與被告間之內部工程分配關係，曲解為國朕公司與原告吳効靜間之外部契約關係，要求原告吳効靜應向國朕公司追究履約施作及工程遲延之責任，導致系爭3戶建物內部迄今仍為毛胚屋狀態。

3.國朕公司之負責人林駿程同時為被告之工務經理，被告亦指派其員工葉芳宜負責處理原告吳効靜建物客變之事宜，且原告吳効靜提出客變項目之對象係被告，僅依被告之要求與包晉公司或國朕公司簽立工程承攬合約。

況原告吳効靜並無選擇施作廠商之權利，蓋國朕公司為系爭建案之承包商，負責施作系爭建案全部工程，並非僅施作原告吳効靜另與包晉公司或國朕公司所簽工程承攬合約之客變項目。

是被告除就系爭3戶建物之土地買賣合約、房屋買賣合約內容應對原告負責外，亦應與國朕公司就各該工程承攬合約之範圍對原告負契約責任，被告將施工遲延之責任全數推給國朕公司，顯係卸責之詞，自不可採。

4.依被告與國朕公司內部之工務會議紀錄表及比價請准單，可知系爭建案之二次工程係經過被告內部層層簽核准許。

且國朕公司進行二次工程之施作時，實際上同樣經由被告內部層層簽核，被告辯稱二次工程與其無關，純係原告另行委由國朕公司承攬云云，確與實情不符。

5.訴外人金寶象環保有限公司於102年9月18日開立拆除、清運廢棄物之之估價單予國朕公司，該估價單所載客戶雖為國朕公司，惟估價單簽核之成員卻均為被告之人員，並未經國朕公司負責人林駿程簽名，而估價單所載工程地點為分三處工地共用，該三處工地包含系爭建案二次施工之廢棄物清運，故本件二次工程確與被告相關。

6.依原告提出之系爭建案A1至A7建物住戶之連署書，可知原告與系爭建案A1至A7戶建物住戶均同為不諳法律之消費者，於向被告購買房屋過程中所接觸之訊息，皆認為國朕公司及包晉公司為被告之子公司或關係企業，故均配合被告之要求與國朕公司簽立工程承攬合約，合約期間之履約事宜均由被告員工林駿程及葉芳宜統籌。

然被告不但將系爭3戶建物迄今未能交屋一事，卸責予國朕公司，其他已交屋之住戶就房屋之瑕疵修繕等售後服務，亦同樣遭被告推卸予國朕公司。

(八)被告辯稱係原告積欠國朕公司工程款，導致國朕公司缺乏資金施作工程云云。

惟原告吳効靜已陸續於103年7月7日、103年9月16日分別給付國朕公司35萬8200元、71萬6400元，合計107萬4600元，原告從未積欠國朕公司任何工程款。

(九)綜上所述，原告自與被告簽署系爭3戶建物之土地買賣合約、房屋買賣合約後，為求早日順利完工，一再配合被告之要求，與國朕公司或包晉公司簽署工程承攬合約。

然被告卻詐欺原告簽署由其事先預擬之提前交屋協議，惟該提前交屋協議使被告之交屋義務大幅減輕，並免除工程遲延時應負之遲延責任。

原告只取得尚屬毛胚屋階段無法使用之房屋，卻須給付全額之買賣價金予被告，顯受有極大之不利益。

且系爭3戶建物既無法使用，買賣契約之目的已難以達成，對屬消費者之原告顯失公平。

故依民法第247條之1第1、3款、消費者保護法第12條第1項、第2項第1、3款規定，該提前交屋協議應屬無效。

縱為有效，原告亦已依民法第92條之規定，以第1165號存證信函撤銷該提前交屋協議之意思表示，本件被告交屋之義務仍應依系爭3戶建物之房屋買賣合約第12條約定處理，惟被告迄今仍未完工交屋。

原告吳効靜、林汝潔因依系爭3戶建物之房屋買賣合約第12條第1項第4款約定，提起本件訴訟，請求被告給付違約賠償等語。

並聲明：1.被告應給付原告吳効靜233萬1840元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

2.被告應給付原告林汝潔新臺幣105萬2160元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

3.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

(一)原告並無受被告詐欺而為意思表示之情事：1.原告吳効靜部分： (1)依A10、A11戶房屋買賣合約第14條第7項約定，原告吳効靜得要求被告先行點交房屋。

而原告吳効靜與被告於101年12月4日就原告吳効靜於被告交屋後，即可進行室內改裝一事有所磋商，並合意訂立協議書(稱A10、A11戶之102年12月4日協議書)。

其後雙方於102年5月30日簽署提前交屋協議，被告未故意示以不實之事，令原告吳効靜陷於錯誤而為意思表示。

被告並已於102年7月17日將A10、A11戶之建物及坐落基地(即臺中市○區○○○○段【下稱○○○○段】0000000、0000000地號土地)所有權移轉登記予原告吳効靜及其指定之訴外人吳美雲。

(2)原告吳効靜另於102年10月30日與被告簽署協議書(下稱A10、A11戶之102年10月30日協議書)，表示原告吳効靜因購買A10、A11戶建物，委託國朕公司施作增建工程，被告應原告吳効靜要求配合其增建工程，致全棟室內地磚、全棟設備、門扇等無法進場施工完成，待原告吳効靜另委託增建工程施工部分完成後，再通知被告進場施作。

該A10、A11戶之102年10月30日協議書係雙方訂立提前交屋協議，經過5個月，被告催促原告吳効靜儘速完成變更工程，以便被告進場施作後續工程，惟其變更工程尚未施作完成，被告乃請原告吳効靜確認，雙方遂簽立此協議書。

2.原告林汝潔部分：原告林汝潔與被告於101年12月4日就原告林汝潔於被告交屋後，即可進行室內改裝一事亦有所磋商，並合意訂立協議書(下稱A9戶之101年12月4日協議書)，其後雙方於102年6月8日簽署提前交屋協議，被告未詐欺原告林汝潔簽署任何契約。

被告並已於102年7月17日將A9戶之建物及坐落基地(即○○○○段0000000地號土地)所有權移轉登記予原告林汝潔。

之後原告林汝潔亦因上述相同原因，於102年10月30日與被告簽署協議書(下稱A9戶之102年10月30日協議書)，表示待其委由國朕公司施作之增建工程完工後，再通知被告進場施作因施作增建工程而無法施工完成之部分。

3.綜上，因原告依系爭3戶建物之房屋買賣合約第14條第7項特別約定其等得要求被告先行點交房屋。

嗣後兩造依此項約定訂立提前交屋協議，以利原告施作與國朕公司所約定之將系爭3戶建物變更為套房之二次工程。

原告均已明瞭簽立提前交屋協議之過程及目的，係被告為配合原告二次工程變更，提前辦理所有權移轉登記及交屋，以釐清責任，並無原告所稱被告施用詐術使原告陷於錯誤而簽立該提前交屋協議之情事。

原告所需增建工程之多寡、增建工期之長短、施作廠商為何人等事項，並非被告所能主導，被告為配合原告自行施作增建工程，方與原告依房屋買賣合約之特約，與原告簽署提前交屋協議，將建物交付予原告，由原告自由運用。

原告並於被告交付房屋後，已自行委由他人施作鋼構工程、窗戶外推等工程。

況原告與增建工程之承攬廠商間若有糾紛，導致增建完工遙遙無期，如被告不先將系爭3戶建物所有權移轉登記予原告，則被告移轉所有權之時間可能會逾系爭3戶建物之房屋買賣合約第11條第1項約定。

原告既均與被告簽署提前交屋協議，被告並已提前交屋履行完畢，原告並非受被告詐欺而簽立提前交屋協議，其等主張因受詐欺而於103年5月14日以第1165號存證信函撤銷簽署提前交屋協議之意思表示，實屬無據。

被告並於103年5月21日以台中東興路郵局(下稱東興路郵局)第941號存證信函(下稱第941號存證信函)通知原告其撤銷提前交屋協議之意思表示，於法不合，且發現原告將被告施作之鋁窗、部分外牆拆除，一併要求原告現場儘速完成，達到被告得進場施作之狀態。

再於103年6月27日以台中英才郵局(下稱英才郵局)第1247號存證信函(下稱第1247號存證信函)要求原告儘速完成二次工程，並通知被告進場施作。

(二)原告吳効靜購買A10、A11戶建物，買賣總價金為2758萬元，其中房屋部分價金為777萬元、土地部分價金則為1981萬元，原告吳効靜已支付2429萬元。

原告吳効靜指稱買賣總價金為2856萬元，並自其中拆出98萬元，配合被告作業，與國朕公司簽訂工程承攬合約云云，顯與A10、A11戶之土地、房屋買賣合約所載內容不符，實不足採。

而原告林汝潔則係以買賣總價金1130萬元購買A9戶建物，其中房屋部分價金313萬元、土地部分價金817萬元，原告林汝潔已支付1096萬元，尚未給付34萬元。

(三)原告係與國朕公司或包晉公司約定增建、變更系爭3戶建物等二次工程，被告未承諾原告由伊負責將系爭3戶建物改建為正5樓半建物，對於原告與國朕公司、包晉公司簽署之各該工程承攬合約不負任何契約責任。

被告更因配合原告要求，等候原告與他人約定之二次工程完成，以進場施作後續工程。

被告復多次以存證信函通知原告，儘速完成與他人約定之增建、變更工程，以利被告進場施工：1.被告未同意承作原告將系爭3戶建物改建為套房之增建工程，僅在合法範圍內配合原告變更設計，為原告之變更，重新申請建造執照。

而原告自始均清楚變更設計及共有部分權利範圍之分配，並於各區分所有建物應分擔基地權利種類及範圍暨共有部分分配確認書簽名確認。

2.被告係配合原告之二次工程而簽署提前交屋協議，因原告若待被告全部施工完畢才施作二次工程，必須花費較多增建工程款，例如其須先將被告施工完成之地磚拆除、牆面拆除，才能開始施工隔間、廁所。

故原告為了節省費用，乃要求被告提前交屋，使其可先施作與國朕公司間之二次工程。

原告係與國朕公司之增建工程發生問題，卻反指摘被告遲延完工交屋，而提出本件訴訟。

3.原告就A9戶建物曾於101年8月9日、101年9月21日以客戶工程變更設計申請表向被告提出客變，被告並依系爭A9戶之房屋買賣合約第10條第7項約定通知原告繳款，原告收受繳款單後，即與被告協商繳款金額，足見原告非常清楚僅此部分客變對象為被告，且被告就客變工程，業主需事先繳款，且無須簽署工程承攬合約書，此與原告及國朕公司間之客變不同，原告自始即知此兩者之區別。

4.原告與國朕公司間簽署工程承攬合約之用印、議價、協議調整合約內容、換約及原告所稱之合約合併、沒收、作廢均係國朕公司及原告雙方所為，原告就此部分之工程款並係給付予國朕公司。

足見系爭3戶建物二次工程之工程承攬契約關係存在於原告與國朕公司間。

5.原告於104年4月1日民權路郵局第727號存證信函(下稱第727號存證信函)通知被告應於函到10日內，進場施作系爭3戶建物剩餘尚未完成之工項，並表示系爭3戶建物遲遲未能完工，實際負責施作之國朕公司已應原告之要求，於104年3月15日撤場。

被告收受第727號存證信函後，即於104年4月7日以東興路郵局第725號存證信函(下稱第725號存證信函)函覆原告因原告委請國朕公司施作增建工程，建物現場之增建工程鷹架、鋼構等設施，被告需與原告及國朕公司會勘釐清工程介面，請原告聯繫國朕公司會同，以利被告進場施工。

其後經兩造與國朕公司於104年4月13日至現場會勘，被告發覺現場與原告所稱系爭102年6月6日工程承攬合約之最終客變圖面有諸多不符之處，並有超出系爭102年6月6日工程承攬合約所定客變工程範圍，足見原告乃持續與國朕公司約定施作變更工程。

原告更另行找他人施作屋頂、陽台鋼構工程並遭主管機關勒令停工，由此堪認被告確已交屋予原告，否則被告如未交屋，原告豈可自行施作工程，並持續進行客變工程。

6.被告在104年4月13日會勘現場後，即分別於104年4月28日、104年5月8日以英才郵局第826號、東興路郵局第1043號存證信函(下稱第826號、第1043號存證信函)通知原告現場會勘結果，儘速回覆，以利被告進場施工，但原告均未回覆，以致被告迄今無法進場施工。

(四)系爭3戶建物之房屋買賣合約第12條第1項第4款關於被告應賠償遲延利息之約定，係指可歸責於被告之事由，致遲延完工交屋而言，惟被告並無此等情事：1.被告興建系爭建案透天房屋10戶，其中7戶均已如期完工交屋，僅系爭3戶建物因原告另委託第三方為工程設計，改建成套房，兩造並約定提前交屋，由原告進行改建工程。

而被告依提前交屋協議交付房屋予原告已有350天(按原告吳効靜、林汝潔與被告分別於102年5月30日及102年6月8日簽立提前交屋協議，被告並將系爭3戶建物交付原告，迄至原告於103年5月14日以第1165號存證信函通知撤銷提前交屋協議時，被告已交付系爭3戶建物350天)。

2.原告於系爭3戶建物已交付期間，拆除部分外牆、鋁窗窗框，遲未將房屋改建完成，致被告不能依系爭3戶建物之102年10月30日協議書所載未完成工程項目進場施工，經被告多次催告，原告仍置之不理，故本件遲延完工，係因可歸責於原告之事由所致，而不可歸責於被告，原告不得依系爭3戶建物之房屋買賣合約第12條第1項第4款約定請求被告賠償遲延利息。

3.原告吳効靜於與被告之本院另件103年度中簡字第2245號民事事件，已自承係另行委由國朕公司進行增建工程，將建物改為套房，而增建工程價金係給付予國朕公司，該增建工程迄今尚未完工，以致被告遲遲無法進場施工等情。

另被告於103年12月間至系爭建案現場發現原告於其購買之建物頂樓加蓋違建戶，原告之增建工程，將建物改為套房又加蓋違建戶，明顯違反建築法令，且原告自承其違建目前尚有行政問題由原告自行處理，以致原告之增建工程一再延誤，造成被告無法進場施工，並非被告遲延完工。

可徵系爭3戶建物遲延完工，不可歸責被告。

4.縱有可歸責於被告事由致遲延完工，然原告既有對於系爭3戶建物施作二次工程，遲延完工之天數，應扣除原告二次工程之工期天數。

5.綜上，原告指摘被告遲延完工云云，實因系爭3戶建物之二次工程遲延，且因可歸責於原告之事由而致，原告自不得向被告請求遲延完工之損害賠償。

(五)國朕公司及包晉公司並非被告之關係企業：1.國朕公司為系爭建案之承包商，被告亦已給付系爭建案之工程款予國朕公司，未積欠國朕公司工程款。

國朕公司之小包為包晉公司，被告與國朕公司、包晉公司為各自獨立之法人，公司之股東成員不同，被告未出資成立國朕公司，並非關係企業。

國朕公司自行負責其一切營運、盈虧，並可對外承接非被告之工程，且承接工程與否亦由國朕公司決定，國朕公司另行與客戶間訂立合約，被告無權干涉。

2.原告雖提出系爭建案之其他住戶簽名連署書，然國朕公司乃系爭建案承攬之大包，購屋者購屋後欲自行為變更設計，通常會找原有工程承包廠商承攬，因為原有工程承包廠商比較清楚房屋的構造，施作會比較安全。

故系爭建案之其他住戶基於契約自由原則，另外與國朕公司簽訂契約，委託國朕公司增建，被告並無立場得以拒絕。

惟住戶與國朕公司間合意之增建工程，工程款係給付予國朕公司，該增建工程並非被告承攬之工程，被告自不負保固責任，被告僅就伊與住戶間約定之工程，負有保固義務。

3.原告自稱已要求國朕公司停止施工，並以第727號存證信函通知被告其業於104年3月15日要求國朕公司撤場，請被告進場施作剩餘尚未完成之工項。

原告既得要求國朕公司停止施工並退場，國朕公司並有主導權決定是否與原告合意退場，顯見國朕公司與被告係各自獨立之公司，不具有從屬關係。

4.建設公司與承包廠商召開例行性會議，在建築業界係理所當然之事，如公共工程發大包予廠商後，公家機關亦會派員監督工程品質及召開例行性會議要求廠商施工順序、方式、設備及品質等事項，營造廠即大包並應提送資料經業主建設公司核可，建設公司不可能放任營造廠隨意施工。

系爭建案係被告將工程發包予國朕公司，國朕公司自當需與被告召開例行會議提報一切內容，並經被告核可。

(六)綜上，兩造係合意簽署提前交屋協議，原告非遭被告詐欺始簽署該提前交屋協議，被告並已依現況交屋予原告。

又原告所稱遲延完工，係因原告委由他人施作之二次工程遲延，導致被告無法進場施工，被告亦一再以存證信函催促原告儘速完成變更工程，並通知被告進場施作，故原告所稱遲延完工，係可歸責原告之事由，原告對被告提起本件訴訟，並無理由等語，資為抗辯。

並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。

2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

(一)原告吳効靜向被告購買系爭建案A10、A11戶建物，並於101年3月31日簽署A10、A11戶之土地買賣合約、房屋買賣合約，依契約所載之價金合計為2758萬元。

原告吳効靜已支付價金2429萬元。

(二)原告林汝潔向被告購買系爭建案A9戶建物，並於101年4月3日簽署A9戶之土地買賣合約、房屋買賣合約，依契約所載之價金合計為1130萬元。

原告林汝潔已給付價金1096萬元。

(三)依系爭3戶建物之房屋買賣合約第12條約定意旨，被告應於領得系爭3戶建物之使用執照6個月內通知原告進行交屋。

被告已於102年5月7日取得該等建物之使用執照，依約應於102年11月7日前通知原告交屋。

(四)原告吳効靜有簽署A10、A11戶之101年12月4日協議書、提前交屋協議及A10、A11戶之102年10月30日協議書；

原告林汝潔有簽署A9戶之101年12月4日協議書(由原告林汝潔授權原告吳効靜簽署)、提前交屋協議及A9戶之102年10月30日協議書。

(五)原告各將所購買之A9至A11戶之建物改建為套房。

(六)被告係將系爭建案工程發包予國朕公司承攬施作。

四、得心證之理由：

(一)原告主張被告依系爭3戶建物之房屋買賣合約第12條第1項第4款約定，應於取得使用執照後，於6個月內繼續完成水、電及公共設施等工程，並交屋予原告，否則即應依原告已繳價金以萬分之5單利計算遲延利息按日賠償予原告。

被告已於102年5月7日取得系爭3戶建物之使用執照，自應於102年11月7日前將系爭3戶建物完工交屋予原告，惟其迄今仍未完工交屋，原告吳効靜、林汝潔爰依上開契約之約定，各請求被告賠償自102年11月8日起至103年5月27日止，合計192日之遲延利息，被告應分別支付原告吳効靜、林汝潔233萬1840元、105萬2160元等情。

惟被告拒絕給付，並以上開情詞置辯。

是本件兩造爭執之重點，顯在於：原告吳効靜、林汝潔各依與被告簽訂之A10、A11、A9戶之房屋買賣合約第12條第1項第4款約定，請求被告分別給付原告吳効靜、林汝潔233萬1840元、105萬2160元，是否於法有據?茲說明如下：1.原告主張原告吳効靜於101年3月31日與被告簽署A10、A11戶建物之土地買賣合約、房屋買賣合約，向被告購買A10、A11戶建物，並已給付部分買賣價金2429萬元。

原告林汝潔於101年4月3日與被告簽署A9戶建物之土地買賣合約、房屋買賣合約，以1130萬元向被告購買A9戶建物，業已支付買賣價金1096萬元等事實，為兩造所不爭執，並有系爭3戶建物之土地買賣合約、房屋買賣合約等件在卷可稽(見本院卷第1宗【下稱本院卷1，並就本院卷第2、3宗下稱本院卷2、3】第15至119頁)，自堪採信。

2.按系爭3戶建物之房屋買賣合約第12條第1項第4款約定：「賣方(按即被告)依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照，並繼續完成自來水、電力及必要之公共設施後，得通知買方(按即原告)進行驗屋、交屋手續。

於交屋時雙方應履行下列各項義務：…4.賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。」

查被告於102年5月7日領得系爭3戶建物之使用執照一節，為兩造所不爭執，準此，被告依上開約定，原應於102年11月7日前通知原告進行交屋。

然兩造均不爭執原告吳効靜、林汝潔分別於102年5月30日、102年6月8日簽署提前交屋協議一事，復有各該提前交屋協議附卷足參(見本院卷1第186、190頁)，觀諸原告吳効靜與被告簽署之提前交屋協議書，其上約定：「買方(按即原告吳効靜)承購賣方(按即被告)所興建【美村馥域】編號A10、A11兩戶，依房屋土地預售買賣合約書第14條第7項約定買方若於所有權登記於買方時，要求先行點交交屋；

今買方要求賣方於使用執照取得依現況辦理交屋手續，經賣方同意，雙方簽立本協議書。」

原告林汝潔與被告簽署之提前交屋協議書，則約定：「買方(按即原告林汝潔)承購賣方(按即被告)所興建【美村馥域】編號A9戶，依房屋土地預售買賣合約書第14條第7項約定買方若於所有權登記於買方時，要求先行點交交屋；

今買方要求賣方於使用執照取得依現況辦理交屋手續，經賣方同意，雙方簽立本協議書。」

足見兩造已合意由被告將A9、A10、A11戶之建物及其坐落基地之所有權移轉登記予原告，並依系爭3戶建物之使用執照取得現況交屋予原告即可。

而被告業於102年7月17日將A10、A11戶建物及坐落之基地即○○○○段0000000、0000000地號土地所有權移轉登記予原告吳効靜及其指定之訴外人吳美雲；

並於同日將A9戶建物及坐落之基地即○○○○段0000000地號土地所有權移轉登記予原告林汝潔等情，有上開各該建物及土地之建物、土地登記謄本在卷可佐(見本院卷1第198至207頁)，堪認被告應已於系爭3戶建物之房屋買賣合約第12條第1項第4款約定之102年11月7日前交屋予原告，而履行交屋之義務。

3.原告固主張其等簽署之提前交屋協議，有民法第247條之1第1、3款，消費者保護法第12條第1項、第2項第1、3款所定情事，該等提前交屋協議應屬無效云云。

惟查：按民法第247條之1、消費者保護法第12條第1、2項規定乃於定型化契約條款方有其適用。

而證人即被告之客服經理詹媛斐於本院準備程序時到場證稱：伊係被告之客服經理，工作內容為處理公司與客戶間之問題，被告請代銷公司銷售系爭建案，銷售後，客服部才開始接手，與客戶接觸，處理例如請款問題、過戶所需資料、交屋資料等事務。

原告均有簽署提前交屋協議，該等協議係兩造先協議，由被告繕打內容，而於雙方協議時，如有要再協調之處，會當場修改內容。

原告吳効靜簽署提前交屋協議過程，係原告吳効靜及其母親在被告公司協議。

當時原告吳効靜與被告在A10、A11戶之房屋買賣合約第14條第7項有特別約定，並依該項特約產生提前交屋協議，依該14條第7項特約，原告吳効靜取得建物所有權後，要把剩餘價金全部付清，但原告吳効靜就建物有增建工程，擔心取得所有權後，剩餘買賣價金就要付清，所以跟被告公司商談價金可否分期給付，而與被告簽署提前交屋協議。

原告林汝潔部分，則係其一開始全部均委託原告吳効靜處理，所以細節部分，被告係跟原告吳効靜說的，而簽署提前交屋協議時，原告林汝潔與其父親一起過來，並有針對付款期日協議。

依A9戶之101年12月4日協議書所示，原告林汝潔亦係增建完工問題，才簽署提前交屋協議。

提前交屋協議，係客戶與被告一再確認，客戶有增建部分，係被告取得使用執照，就先施作被告工程部分，還是客戶要先施作自己增建部分，等增建工程完成，被告再來施工，並涉及付款問題，經被告與客戶達成協議，才簽署提前交屋協議書。

被告係跟原告確認使用執照要核發了，是否要依A10、A11戶之房屋買賣合約第14條第7項約定、A9戶之101年12月4日協議書所載進行，原告確認之後，才會簽署提前交屋協議。

而提前交屋協議所載依現況辦理交屋手續，係指建設公司要取得使用執照，政府機關有一定的核發程序，會到現場勘查，房屋的狀況必須要符合政府機關的竣工圖，而現況則係指使用執照取得時的現況，被告已經將代書這邊的資料、所有權狀都交給原告，而交屋手續即係將所有文件資料都交給客戶，即係辦理完成交屋手續等語(見本院卷2第61頁背面至第62頁)。

足見提前交屋協議，係經兩造事先商談、協議，就雙方均同意之內容，經被告繕打後，兩造再行簽署。

而兩造就交屋事宜，原於系爭3戶建物之房屋買賣合約已有所約定，惟因原告有提前交屋之需求，經與被告就提前交屋一事，雙方應負之權利義務為商量，兩造達成合意後，始簽署提前交屋協議，確認約定之提前交屋等事項、內容。

堪認提前交屋協議乃兩造對於被告提前交屋，雙方應有之權利義務為磋商、討論，達成合意後所簽署之之書面契約文件，並非定型化契約，自無民法第247條之1，消費者保護法第12條第1、2項規定之適用。

從而，原告主張其等簽署之提前交屋協議，有民法第247條之1第1、3款，消費者保護法第12條第1項、第2項第1、3款所定情事，該等提前交屋協議應屬無效云云，委無足採。

4.原告雖另指摘其等均係受被告詐欺而簽署提前交屋協議，其等已依民法第92條之規定，於102年5月14日以第1165號存證信函向被告撤銷簽署提前交屋協議之意思表示，被告自仍應依系爭3戶建物之房屋買賣合約第12條約定，履行該等建物之交屋程序云云。

惟被告已否認有何詐欺原告簽署提前交屋協議情事。

經查： (1)按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任(最高法院44年台上字第75號判例可資參照)。

原告主張其等係因遭被告詐欺而簽署提前交屋協議，爰依民法第92條之規定，以第1165號存證信函撤銷簽訂提前交屋協議之意思表示。

被告對於收受第1165號存證信函一事，固不爭執，惟否認有何詐欺情事。

是原告就其主張係遭被告詐欺而簽署提前交屋協議等有利於己事實，應負舉證責任。

(2)原告雖指摘被告依系爭3戶建物之房屋買賣合約第12條第1項第4款約定，應於取得使用執照後6個月內繼續完成水、電及公共設施等工程，並履行交屋義務。

然被告於102年5月7日取得系爭建案之使用執照後，除向原告收取使用執照款外，並表示系爭建案尚在辦理所有權移轉之階段，因後續有客戶工程變更、一次工程與二次工程銜接之問題，要求原告必須簽訂提前交屋協議，否則無法進行過戶及後續工程施作。

原告誤以為僅係單純配合被告作業之需求，因而陷於錯誤，原告吳効靜、林汝潔遂各於102年5月30日、102年6月8日簽署提前交屋協議云云。

惟查：①原告固稱係因被告同意將A10、A11戶建物改建為正5樓半之合併戶(包含20間套房、電梯及6樓屋凸)，原告吳効靜始向被告購買A10、A11戶建物，此部分並非原告吳効靜事後客戶變更工程或二次施工之內容，而系爭3戶建物除A9戶建物於101年8月9日、101年9月21日向被告提出客戶工程變更設計申請表，進行客變，其餘101年8月9日、101年9月21日、101年11月17日、102年6月6日等歷次與國朕公司或包晉公司簽署之工程承攬合約，與國朕公司簽署之系爭101年3月31日工程承攬合約，因系爭101年3月31日工程承攬合約換約而與包晉公司簽署之系爭101年7月3日工程承攬合約，均係應被告要求，配合被告作業而簽署，原告主觀上認為係與被告簽約，應由被告負責，至於書面契約由何人出名，原告根本不在意云云。

惟被告業已否認原告與國朕公司、包晉公司簽署之工程承攬合約，應由被告負責。

經查，姑不論原告吳効靜於銷售中心瞭解系爭建案時，被告之員工有無同意將A10、A11戶建物改建為正5樓半之合併戶(包含20間套房、電梯及6樓屋凸)。

然觀諸兩造簽署之A10、A11戶之房屋買賣合約，其所附房屋平面示意圖，仍僅為1至3層平面圖、4樓夾層平面圖、屋突層平面圖(見本院卷1第61至63頁)，並非原告所稱正5樓半之合併戶(包含20間套房、電梯及6樓屋凸)。

足見被告並未同意出售予原告吳効靜之A10、A11戶建物即為改建成正5樓半合併戶，此部分改建工程自非被告依約應負責之範圍。

又按契約之權利義務主體為出名簽約者，故契約之效力僅存在於出名之契約當事人間，至於出名簽約之一方，於簽約前有無與第三人討論契約內容、細節、第三人與該出名簽約之一方有無從屬關係，僅涉及第三人與該出名簽約之一方間之內部法律關係，並不影響契約權利義務主體之判斷，該第三人究非契約當事人，簽約之他方要不得本於契約之效力規定，對第三人有所請求。

查系爭101年3月31日工程承攬合約、系爭101年7月3日工程承攬合約，簽約人均為原告吳効靜與國朕公司或包晉公司；

另系爭3戶建物於101年8月9日、101年9月21日、101年11月17日、102年6月6日亦因進行客變，而由原告與國朕公司或包晉公司簽署工程承攬合約等情，已為原告所自承，並有系爭101年3月31日工程承攬合約、系爭101年7月3日工程承攬合約、原告與國朕公司或包晉公司簽署之歷次工程承攬合約等件在卷足憑(見本院卷1第120至121、122至123、242至244、245至247、249至253、254至271頁)。

則上開原告與國朕公司或包晉公司所訂工程承攬合約之效力，僅存在於原告及國朕公司或包晉公司間，要與被告無關，應由國朕公司或包晉公司施作完成該等工程承攬合約所約定之工程內容。

參以A10、A11戶之102年10月30日協議書約定：「甲方(按即原告吳効靜)承購乙方(按即被告)興建之【美村馥域】編號A10&A11戶，茲因甲方委託國朕公司於【美村馥域】編號A10&A11戶增建工程。

乙方應甲方要求配合甲方增建工程，致全棟室內地磚、全棟設備、門扇等無法進場施工完成，待甲方另委託增建工程施工部分完成後，甲方通知乙方進場施作。」

等語；

而A9戶之102年10月30日協議書亦記載上情，益徵原告確係委由國朕公司施作系爭3戶建物之增建工程。

自難僅以原告主觀上認為其係與被告簽約，不論由何人出名簽約，其效力均存在於原告與被告間，即率爾遽論被告亦有履行原告與國朕公司或包晉公司間簽署之工程承攬合約義務。

堪認原告就系爭3戶建物增建、改建為套房等所為主要客變工程或二次工程，應係由國朕公司或包晉公司承攬施作。

②原告係因系爭3戶建物施作增建工程及給付後續尾款問題，而與被告簽署提前交屋協議等節，已據證人詹媛斐證述在卷。

又原告吳効靜簽署之A10、A11戶之101年12月4日協議書，其上已約明：「茲因甲方(按即原告吳効靜)購買○○○○段0000000、0000000地號建案壹戶(即建案編號A10、A11)，甲方為增加室內實際使用空間及美觀，經雙方磋商後合意訂定，以資共同遵守：第1條：甲方須於乙方(按即被告)取得使用執照後依合約辦理產權移(轉)登記，並結清土地款及房屋款，完成合約內交屋。

第2條：乙方同意甲方於交屋後，即可進行室內改裝。」

等語；

而由原告林汝潔委由原告吳効靜簽署之A9戶之101年12月4日協議書，除所載地號更改為○○○○段0000000地號，建案編號更改為A9戶外，其餘內容亦均與A10、A11戶之101年12月4日協議書相同，有該等101年12月4日協議書、原告林汝潔委託原告吳効靜之委託書等件附卷可稽(見本院卷1第185、187、189頁)。

再者，原告係委由國朕公司或包晉公司承攬施作系爭3戶建物之主要客變工程或二次工程，亦經本院敘明如前。

足見原告係欲求被告於取得系爭3戶建物之使用執照後，即辦理所有權移轉登記，完成交屋，使原告於交屋後，得以進行系爭3戶建物之室內改裝。

則被告辯稱係為配合原告二次工程變更，提前辦理系爭3戶建物之所有權移轉登記及交屋，乃與原告簽署提前交屋協議，尚屬有據。

準此，原告對於系爭3戶建物既因有施作二次工程需求，為求儘速獲得被告交屋，以利其施作二次工程，乃與被告簽署提前交屋協議，合意由被告依取得執用執照現況交屋，自難認被告有何詐欺原告簽署提前交屋協議情事。

③原告固以證人林駿程於本院準備程序到場證稱：因為建物施作二次工程會有責任問題，建物所有權如仍在建設公司名下，而二次工程被檢舉的話，責任會在公司，如果所有權已經移轉到買方名下，二次工程遭檢舉，則責任在於買方，因此一般會要求買方簽署提前交屋協議，並辦理建物所有權移轉登記，接著再做大量的二次工程等語(見本院卷2第59頁背面至60頁)，據此主張被告係為了規避責任，而詐欺原告簽署提前交屋協議云云。

惟查，原告既係另行定作二次工程，該二次工程施作如因違反建築法規，而遭他人檢舉，可能產生之建築法規責任，本屬原告因施作二次工程所甘冒之風險，應自行承擔。

故即使被告為避免牽涉其中致需負擔相關責任，而欲提前將系爭3戶建物之所有權移轉登記予原告並交屋，令原告可自由使用、處分系爭3戶建物，並施作二次工程，由原告自行承擔因施作二次工程，可能涉及之違反建築法規責任，遂與原告簽署提前交屋協議，以釐清雙方責任，亦難以此遽謂被告係詐欺原告簽署提前交屋協議。

④綜上，原告就其等係受被告詐欺，而簽訂提前交屋協議等事實，未能舉證以實其說，自難認其等係受被告詐欺而簽訂該提前交屋協議。

故原告抗辯係被詐欺而簽訂提前交屋協議，依民法第92條之規定，撤銷該提前交屋協議，即屬無據。

(二)綜上所述，原告主張兩造間簽署之提前交屋協議，有民法第247條之1第1、3款，消費者保護法第12條第1項、第2項第1、3款所定情事，應屬無效。

縱為有效，原告亦因係受被告詐欺而訂立提前交屋協議，其已依民法第92條之規定，以第1165號存證信函向被告為撤銷簽署提前交屋協議之意思表示，被告依應系爭3戶建物之房屋買賣合約第12條第1項第4款約定履行交屋義務，被告迄今仍未交屋，應給付按日以原告已繳房地價款之萬分之5計算遲延利息予原告云云，尚非可採。

而兩造既已簽署提前交屋協議，約定由被告將系爭3戶建物之所有權移轉登記予原告，依使用執照取得現況交屋。

被告並已於102年7月17日將A10、A11戶建物及坐落基地之所有權移轉登記予原告吳効靜及其指定之人吳美雲；

並於同日將A9戶建物及坐落基地之所有權移轉登記予原告林汝潔而完成交屋。

從而，原告吳効靜、林汝潔以被告遲延完工交屋為由，依系爭3戶建物之房屋買賣合約法律關係，分別請求被告應給付原告吳効靜233萬1840元、給付原告林汝潔105萬2160元，及均自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均為無理由，應予駁回。

(三)原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依據，應併予駁回。

(四)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

(五)訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項後段。

中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
民事第六庭 審判長法 官 吳美蒼

法 官 廖慧如

法 官 林慧欣
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 7 日
書記官 陳育萱