臺灣臺中地方法院民事-TCDV,103,訴,1633,20141106,1

臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第1633號
原 告 黃麗芳
訴訟代理人 陳居亮 律師
被 告 仁美開發企業股份有限公司
法定代理人 陳文龍
訴訟代理人 鐘登科 律師
廖奕婷 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103年10月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第3款，定有明文。

原告起訴請求被告應給付原告新台幣（下同）80萬5330元及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，依年息5%計算之利息。

嗣於民國（下同）103年10月20 日審理中減縮其聲明如後述，合於前開規定，應予准許，合先敘明。

二、本件原告起訴主張：1.緣原告前於民國（下同）101年8月下旬，前往被告公司所推出預售屋「仁美居」建案（下稱系爭建案）接待中心，詢問有關系爭建案之相關細節，由訴外人陳繹帆（註：現已更名為陳宥銓）負責說明與介紹。

嗣原告又於同年9月16 日二度前往系爭建案接待中心，並向陳繹帆表達購買Ｉ棟7 樓之意。

陳繹帆表示該戶不計雨遮之3.87坪，計有65.92 坪，開價新台幣（下同）1,451 萬元，陳繹帆並於議價單註明各期購屋款之付款，且於議價單左側外緣寫上「22.01 」，以表示每坪約為22.01 萬元之意。

然因陳繹帆於說明時雖一直提及雨遮不計價，惟卻未於議價單中「計價評數」寫明清楚。

致原告誤以為上開坪數，已扣除雨遮部分。

2.經原告與訴外人陳繹帆多次議價，陳繹帆表示每坪最低價額為16萬元，若再加上2 個車位（B1-8、B1-9），則該房價格至少需為1,315萬元。

亦即，以每坪16萬元計算65.92坪，再加上2個車位260萬元（每個車位130萬元），合計1,315萬元（原證1）。

3.嗣原告向陳繹帆表示其姐有意購買Ｉ棟4 樓之意，且出價每坪14萬元，原告及其姐有意同時購買2 戶。

惟陳繹帆表示原告須先以上開議價單之價格購買Ｉ棟7 樓該戶，始有機會向公司爭取Ｉ棟4樓每坪14萬元之價格，並表示Ｉ棟4樓僅能購買1個平面車位或2個機械車位。

嗣原告接受陳繹帆上開提議，而與陳繹帆簽訂「房地買賣預約單」（原證2 ），然卻於上開「房地買賣預約單」填載Ｉ棟7 樓該戶之價格為「1233萬元」、兩個平面車位寫為「編號116號、價格50 萬元」、「編號117號、價格80萬元」、總價寫為「1363 萬元」。

上開「房地買賣預約單」經原告當場提出質疑，陳繹帆隨即表示，上開「房地買賣預約單」僅係要給被告公司看的而已久原告不必擔心，價格亦不必給那麼多。

原告亦表達為何Ｉ棟4 樓部分未一併記載，陳繹帆始於上開「房地買賣預約單」左下角寫上「機上153、154」「Ｂ2-7 」。

經原告詢問之下，並表示Ｉ棟7樓該戶之正式買賣契約書之製作須時4到5 個工作天，屆時要原告再來接待中心，並一併連同Ｉ棟4 樓該戶，亦一併簽約。

4.嗣於101年9月11日原告再度來到接待中心時，陳繹帆表示Ｉ棟4樓該戶已出售予他人，原告當場即表示不購買Ｉ棟7樓該戶，並要求退還已付之訂金。

陳繹帆為免影響Ｉ棟7 樓該戶之買賣，即表示Ｉ棟2 樓尚未售出，原告如果有意願，其可再與被告公司談談，並要求原告先簽署Ｉ棟7 樓該戶之買賣契約書。

原告乃以原告姐姐子女「蔡俊毅」之名義，與被告簽訂正式Ｉ棟7 樓該戶之「房屋預訂買賣合約書」及「土地預訂買賣合約書」（原證3、4，下稱系爭合約書）。

5.嗣於101年9月19日原告再度至接待中心洽談Ｉ棟2 樓該戶簽約事宜，陳繹帆再度以該戶已出售為由婉拒。

使原告極為不滿，被告公司乃答應同意折讓Ｉ棟7樓該戶價金7萬元，亦即該戶1315萬元降為1308萬元，並退回Ｉ棟4樓之刷卡訂金8萬元（原證2）。

然上開Ｉ棟7樓之計價始終未將雨遮部分扣除。

直至102年1、2 月間，被告將系爭合約書交予原告，且於103年2月25日被告始發現上情。

6.又103年4月11日原告辦理交屋時，發現靠近編號9 停車位之機車位，未設機車位檔止，與此原證11所載不符（畫粗線部分），且該機車位與編號9之停車位，僅距30 公分，若無機車位檔止，容易碰撞停於編號9停車位之汽車。

7.綜上，以每坪15.9萬元計算被告溢收雨遮之3.87坪價金，計為61萬5330元，係被告施用詐術而溢收之價金，爰依民法第179條不當得利、第184條第1項侵權行為之法律關係，為此部分之請求。

又依民法物之瑕疵擔保規定，請求被告給付施作機車檔止障礙設施之費用（此部分費用待鑑定，尚未請求）。

8.訴之聲明：⑴被告應給付原告61萬5330元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑵願供擔保，請准為假執行之宣告。

三、被告之抗辯：1.系爭買賣契約係於101年9月11 日訂立，迄今已罹1年之除斥期間，原告自不得再依民法第92條規定，行使撤銷權。

又原告主張被告係施用詐術，另依侵權行為法律關係為請求返還雨遮之3.87坪之價金，亦未見原告有何具體之證明。

2.原告於簽約前之5日即101年9月6日即攜回契約書審閱（被證1 ），並無不了解契約內容之情事。

尤其起訴狀已明示原告已明白房地及車位總價為1315萬元，後因雙方再度議價，被告乃同意降價7萬元而成為1308 萬元云云。

此併有銷售人員陳繹帆於101年9月11日簽約當日提供「仁美居簽約拆款表」予原告了解，其中記載房屋價款526萬、土地價款789萬元，合計1315 萬元（被證2），惟因原告仍不滿意，被告乃同意再降價7萬成為1308萬元，陳繹帆乃製作第2份「仁美居簽約拆款表」，記載房屋價款524萬、土地價款784萬元，合計1308萬元（被證3），於原告同意後，即以房地總價1308 萬元之條件簽約，並親自於房地買賣預約單及2 份買賣契約書上簽名，足見兩造係於充份議價後始達成買賣合致，並無任何詐術、不法情事存在。

3.原告所指議價單上載「不計價坪數（雨遮）等情，此乃整個買賣議價過程之最初階段，而實際仁銷售人只已一再強調議價過程係以「總價」論之，而非以「坪數」論價，係於總價定之後，再依房屋、土地分簽約，而既原告已對最終總價為1308萬元表示同意，並親自簽約，豈有於事後再藉詞反對之理。

何況於101年9月11日完成簽約後，原告尚與被告進行對保，並於103年2月26日與訴外人蔡俊毅簽訂原證6 所示之不動產預定買賣「轉讓協議書」，由其中第2條、第5條所示原告對於系爭買賣交易條件即如買賣契約書所載之事實相當清楚且無異議，並願意依契約書內容履約。

職是，自101年9月11日簽約日起迄今已辦理交屋，期間歷經將近2 年之久，原告均未曾就買賣價金表示任何異議，並已辦理契約轉讓、交屋事宜。

是原告現今始主張被告於締約過程施用詐術，買賣價金未扣除雨遮坪數之價金，受有損害云云，並無理由。

4.原告又主張被告未按使用執照及合約設置機車位檔止，屬缺少賣人所保證之品質云云。

然參諸系爭使用執照及合約，均未約定被告有設置機車位檔止之義務，被告更未保證設置機車位檔止，是原告此部分之請求，亦無依據。

5.答辯聲明：⑴原告之訴駁回。

⑵如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。

四、法院之判斷：

（一）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。

違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第184條第1項前段、後段、第2項前段，分別定有明文。

上開民法第184條第1項規定前、後兩段為相異之侵權行為類型。

關於保護之法益，前段為權利，後段為一般法益。

關於主觀責任，前者以故意過失為已足，後者則限制須故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，兩者要件有別，請求權基礎相異，訴訟標的自屬不同（最高法院80年度台上字第3760號判決要旨參照）。

此即，民法第184條規定係調和「行為自由」和「保護的權益」此兩個基本利益，區別不同的權益的保護，而組成侵權行為責任體系。

被侵害者係他人權利時，只要加害人具有故意或過失，即應依民法第184條第1項前段負損害賠償責任。

其被侵害者，非屬權利時，須加害行為係出於故意背於善良風俗方法（第184條第1項後段），或違反保護他人之法律（第184條第2項）時，被害人始得請求損害賠償。

易言之，民法第184條第1項前段所保護的，限於權利，不及一般財產上之利益（純粹財產上損害、純粹經濟上損失）。

一般財產上利益僅能依民法第184條第1項後段規定或第2項受到保護。

立法者所以作此「區別性的權益保護」，係鑒於一般財產損害範圍廣泛，難以預估，為避免責任氾濫，特嚴格其構成要件，期能兼顧個人行為之自由。

本此而論，民法第184條第1項前段、後段與同條第2項所保護之客體，固有差別。

然上開侵權行為之責任成立要件，可歸納為構成要件（即指構成要件該當性，組成因素包括行為、侵害權利或法益、造成損害及因果關係）、違法性、及故意或過失（僅係於民法第184條第2項情形時係推定過失，請求權人就此勿庸舉證而已，另第184條第1項後段須以背於善良風俗之手段），是為侵權行為的三層結構。

本件原告就雨遮計價部分，係主張被告施用詐術致伊溢付61萬5330元之價金，性質上係屬純粹財產上損害（或純粹經濟上損失），依上說明，原告僅係以民法第184條第1項後段為本件之主張。

換言之，原告係主張被告以背於善良風俗之方法即施用詐術，而造成原告上開61萬5330元之純粹財產上損害（或純粹經濟上損失），合先敘明。

（二）次按，實體法上之規範可區分為二大類，其一為基本規範或請求權規範，另一則為對立規範。

凡能於當事人間發生一定之權利者，即為基本規範，亦即權利發生規範（或權利根據規範）；

而對立規範則包括①權利障礙規範（或稱權利妨害規範）（即指權利成立之初妨礙其權利之效果之規定，如民法第71條、第72條、第87條等）。

②權利消滅規範（即指實體法上使已發生權利歸於消滅之相關規定，如民法第309條、第310條、第334條之清償、免除等）。

③權利排除規範（或稱權利受制規範）（即指實體法上對於權利人之權利行使，得由相對人主張一時阻卻或永久阻卻權利行使之規定，如民法第264條、第144條等）。

所謂基本規範可理解為實體法上之請求權基礎（如民法第767條、第184條、第179條等），主張權利存在之人，應就權利發生之法律要件之該當事實為舉證。

而於基本規範獲證明後，則主張對立規範存在之人，即負有舉證之責任。

此即舉證責任之基本原則，學說稱之為特別要件分類說（或規範說），此亦為實務上之通說（最高法院44年台上字第75號民事判例、69年度台上字第380號民事判決參照），民事訴訟法第277條之規定，亦應本諸上開說明以為解釋。

準此而論，本件原告既以被告就溢收雨遮價款61萬5330元部分構成民法第184條第1項後段之侵權行為，及主張未設機車檔止部分欠缺出賣人保證之品質等事實，負有舉證之責任，次予敘明。

（四）首就，原告主張溢收雨遮價款61萬5330元部分，依原告所提卷附之原證3房屋預定買賣合約書第5條第1項第2款已載明：「附屬建物之陽台部分：新台幣零佰壹拾柒萬元整；

雨遮不計價。」

；

另依被告所提卷附之被證2、3 所示之2份「仁美居簽約拆款表」均載明「附屬建物雨遮3.87（坪）0萬（單價）＝0.0萬元」、房地售價（含車位）第1 份1315萬元、第2份1308萬元，並分成房價、土地2部分。

上開原證3 房屋預定買賣合約書及簽約拆款表，買受人亦均持有（本院103年9月18日證人陳繹帆之證述）。

是由上開書證觀之，原告應係處於雨遮價款未計價之訊息中。

是本件茲有爭議者，厥為依原告所提卷附之原證1 議價單左側上方載有「22.01 」之真義為何？經查，原告所舉證人陳繹帆到庭證稱：「（問）提示原證一（扣除螢光筆部分）予證人，螢光筆部分是否證人所寫？（答）：螢光筆的部分1055的總價是我寫的，其他不是我寫的。

（問）原證一的文件，這份是證人跟原告第一次談仁美居I 棟七樓房屋的議價過程？（答）：是的。

原告一開始問好幾戶，最後決定是I 棟七樓時候，我就跟他議價，我將總價寫在右上角地方，我跟原告解釋過今天如果是業務人員的折扣是在九折，如果是現場的經理是八八折，公司的成交是希望在八五折，所以我就把三個數字的折扣寫在拆款表的右上角，所以才會有三個總價出現，也是符合我跟他說的折扣金額，最後原告跟公司這邊說他希望的成交價，公司希望的屋款成交價是在1055萬元，所以加上車位價格之後是1315萬元，這是第一次完成合約的總價。

過了一段時間原告又回過頭來對總價不滿意，我在服務的立場，我再去跟公司爭取原告想要的金額，最後金額是以1308萬元作為第二次的最後成交價格。」

、「（問）當時在議價的過程，證人有沒有講一坪多少價格？（答）：我跟原告講都是以總價為單位。

（問）後來原告是買幾個車位？都是平面車位？（答）：二個車位，都是平面車位，平面車位一個130 萬元，二個共260 萬元。

（問）提示原證二之房地買賣預約單予證人，這份是否跟原證一同天簽訂的？（答）：是的。

（問）為何原證二個車位為機械車位？（答）：原來原告是要買一組二個機械停車位，後來改為購買二個平面停車位。」

、「（問）有關雨遮部分證人如何跟原告說明？（答）：我跟原告說今天是談房子的總價，在房子的折價方面我寫在右上方，就是九折、八八折及八五折，至於雨遮部分我們在拆款表及契約書都有跟消費者說雨遮不計價，契約簽署之前，本人也按照流程給原告審閱五天，原告審閱五天後才簽訂契約，且之後又更改總價為1308萬元，所以原告很清楚當時談的是總價。」

、「（原告訴訟代理人問）請鈞院提示原證一所示左側有寫22.01 是否為證人所寫，如果是，則代表何意？（答）：是原告依他的計算方式，要我幫他寫一坪多少錢。」

等語（見本院103年9月18日審理筆錄）。

參以，原證1 之議價單已載明不計價坪數（雨遮）3.87坪。

是以，原記載房屋總價1451萬元（註：不含車位，含土地），除以房屋總坪數65.92 坪，每坪即為22.011萬元。

此時，為原始開價之價格甚明。

則嗣後雙方議價，房屋部分由1451萬元，最後以1055萬元協議（註：第1次協議）。

則不論雙方對於該1055 萬元是否包括雨遮部分，認知或許存有不同，終難認為陳繹帆係施用詐術已明。

充其量，原告就該部分處於對交易價格（每坪單價）之認知錯誤（民法88條參照），可否（是否）撤銷系爭買賣契約而已。

是原告就此部分主張被告民法第184條第1項後段應賠償溢付之3.87坪之雨遮價金61萬5330 元，構成要件即未充足，此部分之請求自無理由。

又系爭買賣契約既仍存在，則被告就持有61萬5330元之買賣價金即有法律上之原因，原告依民法第179條不當得利之法律關係，而為該部分之主張，亦屬無據。



（五）次查，證人陳繹帆亦證述：「（問）證人有沒有跟原告答應機車要設立機車擋的事情？（答）：沒有，我有跟原告說只有設立汽車擋，沒有講設立機車擋的事情。」

（同上審理筆錄）。

又亦查無系爭買賣契約內載有被告須設機車檔止之約定。

是原告主張被告就此部分負有出賣人品質保證之義務，亦屬無據，亦無理由。

（六）綜上所述，原告就合於溢付雨遮價金61萬5330元及被告應設機車位檔止之法律上事實，均未盡舉證之責，是其為本件如訴之聲請所示之主張，於法即屬無據，為無理由，應予駁回。

其假執行之聲請，既失所附麗，爰一併予以駁回，亦予敘明。

五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法78條，判決如主文。

中 華 民 國 103 年 11 月 6 日
民事第二庭 法 官 陳添喜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 11 月 6 日
書記官 楊均謙