臺灣臺中地方法院民事-TCDV,104,訴,1033,20150811,1

臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第1033號
原 告 魏曉君
訴訟代理人 陳昭勳律師
被 告 黃己志
訴訟代理人 林勝安律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國104年7月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告於民國103年11月4日向被告購買坐落台中市○○區○○段000○000○000地號土地【面積依序為1,485.13、30.14、11.34平方公尺（起訴狀依次誤載為1,485、30、11平方公尺），應有部分均為萬分之157】及其上1152建號建物即門牌台中市○○區○○路00號4樓房屋（下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地），被告並委由訴外人葉懿真代理被告與原告訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣價金為新台幣（下同）400萬元。

買賣當時被告之代理人葉懿真明白表示系爭房屋為乾淨無任何人於屋內死亡情形，原告因孤身一人帶有2名子女，故特別再三詢問，葉懿真均回答無任何事故亦無任何死亡情形，且當時辦理契約之代書陳國興亦再次確認，葉懿真均稱無此情形，房屋是乾淨的。

惟原告於買受系爭房屋辦妥所有權移轉登記後，並開始整理房屋時，經同棟住戶鄰居告知，葉懿真之弟即訴外人葉禮聞前於102年5月27日在系爭房屋中死亡，陳屍數日始被發現。

嗣經原告向葉懿真確認，葉懿真始交付葉禮聞之相驗屍體證明書，並確認上情，足見被告及其代理人葉懿真確未於系爭買賣契約簽訂前即行告知葉禮聞係往生於系爭房屋，並陳屍數日之情事，而係於交屋後至葉懿真家中拿相驗屍體證明書時始知悉，顯見被告所出售之系爭房屋為凶宅，且被告及其代理人葉懿真並未盡告知之義務，致使被告買受具瑕疵之房屋。

（二）系爭買賣契約第13條第5項已約定賣方應明確告知買賣標的房屋有無凶殺或自殺致死之情形，原告並於此條項約定標記星號，足見原告特別重視系爭房屋是否乾淨之情形，並確實有再三詢問，且原告母親於簽約時亦再行詢問系爭房屋是否乾淨。

乃被告及其代理人葉懿真均未於簽約前及簽約時均未告知系爭房屋有人意外身故並陳屍數日，顯然刻意隱瞞此情，未盡告知之義務，被告及其代理人有惡意欺瞞原告情事。

系爭房屋是否有人死亡並陳屍數日情形，於一般社會通念，自會影響原告購買系爭房屋之意願，而構成房屋有無瑕疵情事。

又非「自然身故」之情形，依字面以觀，除指「曾經發生過兇殺或自然致死案件」外，亦應包含「曾經發生過意外身故事件」而言。

而若房屋內曾經發生過此類情事，在台灣地區而言，對住戶之心理層面產生嫌惡感，將影響購買意願及房地產之價格。

且參諸臺灣臺北地方法院 98 年度重訴字第 12 號民事判決，足見是否構成凶宅，並非原告得否主張系爭房屋具有瑕疵之唯一要件，若有意外死亡陳屍多日之情形，因其足影響交易價格而使交易價格減損，仍應認為係有物之瑕疵。

本件葉禮聞意外於系爭房屋內身亡並陳屍數日，雖其死亡原因記載為自然死亡，但其情形在台灣地區已足對住戶之心理層面產生嫌惡感，將影響購買意願及系爭房地之價格，顯然已可認定其為物之瑕疵。

（三）本件買賣標的房屋確有物之瑕疵，原告買受系爭房屋後，不疑有他已投入資金整修，本欲搬入居住，現因此情，無法搬入居住，未來縱有出售系爭房屋，然因上開情事，勢必嚴重貶損房屋價格。

蓋依台灣之民俗，無故死亡並陳屍無人知悉之冤魂會以某種形式停留在屋內，造成居住使用者心生惶恐，而難以安居，致使房屋價值會有大幅減損情形。

又原告購買系爭房屋，買賣價金為400萬元，此與不動產時價登錄之價格相仿，並無葉懿真所稱低價出售情事。

而原告依系爭房屋所在位置查詢，最低房價約每坪8萬元，故原告爰依民法第359條但書規定，請求被告每坪減少價金3萬元，總計減少買賣價金共1,149,300元，應為合理。

從而，原告自得依據不當得利法律關係，提起本件訴訟，請求被告返還1,149,300元及加給法定遲延利息。

並聲明：⑴被告應給付原告1,149,300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

⑵願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）系爭房屋並非凶宅，原告之主張與事實不符：系爭房屋為被告所有，因被告之結拜兄弟葉玩題有恩於被告，被告即將系爭房屋無償借用予葉玩題居住使用。

葉玩題原與其子葉禮聞住居於系爭房屋，嗣葉禮聞因心臟疾病死於系爭房屋，葉玩題又因中風住院，生活開支大，需向被告借貸資金，被告感念葉玩題有恩於自己，決定出售系爭房屋支應。

而依內政部92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件1「不動產標的現況說明書」項次11所載「凶宅」指：「本建築改良物建物（專有部有）於賣方產權持有期間內是否曾發生『兇殺或自殺致死之情事』」；

再依內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號解釋函，所謂「凶宅」之判斷標準之一，以賣方持有不動產產權期間所發生「非自然事故」者為限。

意即凶宅是指有人在交易之房屋內，因兇殺或自殺而致死之情事，但並不包括因病死或自然死之情形自明。

葉禮聞固於102年5月27日在系爭房屋內死亡，惟臺灣臺中地方法院地檢署（下稱臺中地檢署）檢察官相驗屍體證明書明確記載為「病死或自然死」，至於直接引起死亡之原因則記載為「心因性休克（心血管系疾症癲癇史）。

因此，系爭房屋絕非原告所稱之凶宅。

（二）被告並未違反系爭買賣契約特別約定之告知義務：系爭買賣契約第13條「特別約定」第5項約定：「乙方（即被告）已明確告知，買賣標的主附屬建物及依法約定專用之部分並無兇殺或自殺致死之情事發生，甲方（即原告）確已知悉，嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍應負法律上之責任」，意即此條項約定雙方所要確認者為系爭房屋是否曾經發生兇殺或自殺致死之情事，即是否為「凶宅」，並不包括曾經有人因病死或自然死之情形自明。

此由原告起訴狀強調，其於上開條項約定前面特別標記星號，亦可證明原告真正介意者為系爭房屋是否為「凶宅」，而不是曾經有人因病死或自然死之情形，否則依社會通念，很多中古屋都曾經有人老死或病死，衡諸常理，不會有不動產買家介意買賣標的物曾有人於其內因病死或自然死之情事，故被告並未違反買賣契約特別約定之告知義務。

（三）被告並未隱瞞葉禮聞曾於102年5月27日在系爭房屋內死亡之事實，故亦無違反誠信原則：原告曾多次來看系爭房屋，並在簽約前詢問葉懿真為何要賣屋，葉懿真答稱房子本來是弟弟與爸爸同住，後來爸爸中風生病，弟弟又因照顧父親勞累往生，爸爸現在跟伊住，由伊照顧，因為醫療費用很高，被告願意賣房借錢給伊爸爸等語。

故系爭房屋曾有葉禮聞於其內死亡之事實，葉懿真曾告訴原告，原告既知悉上情而購買，被告即無違誠信原則。

（四）原告指稱依台灣民俗，無故死亡並陳屍無人知悉之冤魂，會以某種形式停留在屋內，造成居住使用者心生惶恐，而難以安居一節，亦與事實不符：系爭房屋之所有權人雖為被告，惟多年來實際是被告結拜兄弟葉玩題與其子葉禮聞無償借用居住，嗣葉玩題於101年底因中風住院，102年5月轉院至台中市太原路澄清復健醫院，系爭房屋就只有葉禮聞居住，葉禮聞依例每天會到醫院探望葉玩題，並將葉玩題之衣物換洗。

葉禮聞於102年5月27日死亡，據看護之外勞表示，葉禮聞於5月28及29日均未給其父親葉玩題送換洗衣物，因葉禮聞曾有心血管系疾症史，其家屬覺得可疑，到系爭房屋查看，始知其因心血管系疾症死亡，旋即報警處理，並由檢察官相驗，故絕非原告所言「無故死亡並陳屍無人知悉之冤魂」。

葉禮聞並非無至親之人，且其死亡至親人發現只有短短2天，絕非原告所言「陳屍數日」，亦絕非「陳屍無人知悉」，葉禮聞死亡後，其親人曾經請法師前往超渡，絕非「陳屍無人知悉之冤魂」，怎麼會造成原告心生惶恐，而難以安居之情事。

綜上所陳，系爭房屋既非凶宅，且葉禮聞並非無至親之人，其非社會通念所認知的冤魂，系爭房屋即無「物的瑕疵」可言，不可能造成價值之減損。

又被告既未違反系爭買賣契約特別約定有關是否凶宅之告知義務，且對於系爭房屋之前有葉禮聞病死之事，也曾告知原告，故亦未違背誠信原則等語，資為抗辯。

並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

（一）原告向被告購買系爭房地，買賣價金400萬元，被告並於103年11月4日委由葉懿真代理與原告簽訂不動產買賣契約書。

（二）被告前曾將系爭房屋借予葉禮聞居住使用，嗣葉禮聞於102年5月27日晚上10時25分許被發現死亡於該屋主臥室床上，經法醫相驗結果，相驗屍體證明書上記載直接引起死亡之原因為「心因性休克（心血管系疾症癲癇史），死亡方式為「病死或自然死」，死亡地點：自宅。

四、原告主張其向被告購買系爭房地，買賣價金400萬元，並由葉懿真代理被告與之訂立系爭買賣契約。

惟被告及其代理人葉懿真均未告知葉禮聞於系爭房屋意外身故並陳屍數日之情事，顯未盡告知義務，而刻意隱瞞此情，系爭房屋應為凶宅，且該屋因葉禮聞意外於系爭房屋死亡並陳屍數日，已足影響系爭房屋之交易價格而使該屋價格減損，系爭房屋具有物之瑕疵，爰請求減少價金1,149,300元，並依據不當得利法則，請求被告返還該等價款等情。

惟被告否認其出賣予原告之系爭房屋具有瑕疵，並以前揭情詞置辯。

是本件兩造爭執之重點，顯在於：⑴系爭房屋是否具有原告所指物之瑕疵情事？⑵原告以系爭房屋具有瑕疵，依民法第359條但書規定，請求被告減少價金1,149,300元，是否於法有據？經查：

（一）系爭房屋是否具有原告所指物之瑕疵情事？ （1）查原告於103年11月4日向被告購買系爭房地，買賣價金400萬元，被告並委由葉懿真代理其與原告簽訂系爭買賣契約。

惟被告在售屋前，曾將系爭房屋借予葉懿真之弟葉禮聞居住使用，嗣葉禮聞於102年5月27日晚上10時25分許被發現死亡在該屋主臥室床上，經台中地檢署法醫相驗結果，其相驗屍體證明書上記載直接引起死亡之原因為「心因性休克（心血管系疾症癲癇史），死亡方式為「病死或自然死」，死亡地點為自宅，已為兩造不爭執之事實，並有不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、存證信函、相驗屍體證明書及土地、建物登記謄本、台中市地籍異動索引及現況照片附卷可稽（見本院卷第8至28頁，53至66頁、77頁），自堪信為真實。

（2）原告固主張葉禮聞意外於系爭房屋死亡並陳屍數日情形，已足影響系爭房屋之交易價格，而使其價格減損，系爭房屋具有物之瑕疵云云。

惟按，所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照。

而所謂之「凶宅」係指曾發生兇殺或自殺致死等非自然身故情事之房屋，衡諸社會一般常情，一般大眾對曾經發生非自然死亡之凶宅房屋，大多存有嫌惡畏懼之心理，故在房地產交易實務中，曾發生此類非自然身故情形之不動產，會嚴重影響購買者之意願及其交易價格，造成此等買賣標的房屋，在房屋交易市場之接受程度不高，且其買賣交易價格亦較為低落，就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人非自然死亡之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，影響房地之市場交易價值甚鉅，固應認係屬交易上重大瑕疵而屬出賣人物之瑕疵擔保責任範圍，不論出賣人是否明知該事實，均不能免除物之瑕疵擔保責任。

然查，系爭房屋原為被告所有，在出賣予原告之前，係無償借予葉禮聞及其父葉玩題居住使用，業經被告陳明在卷。

又葉禮聞有癲癇，心臟有裝支架及高血壓等病史，亦據證人即葉禮聞之弟葉禮嘉迭於警詢及檢察官訊問時證述明確【見臺灣臺中地方法院檢察署（下稱臺中地檢署） 102 年度相字第 884 號相驗卷（下稱相驗卷）第 4、12 頁】。

而經臺中地檢署督同法醫師相驗結果，認葉禮聞之死亡原因係因心因性休克（心血管系疾症、癲癇史）而死於自宅，並於相驗屍體證明書上載記其死亡方式為病死或自然死，業經本院調取相驗卷查閱無誤，並有相驗屍體證明書存卷可考，顯見葉禮聞係因其自身上開疾症導致心因性休克而死亡，並非因他殺或自殺等類此非自然身故之情形，亦非因意外事故而致死亡，自難謂屬凶宅。

是原告指稱被告所出售之系爭房屋為凶宅，已有可議。

（3）次查，系爭買賣契約第13條「特別約定」第5項約明：「乙方（即本件被告）已明確告知，買賣標的主附屬建物及依法約定專用之部分並無兇殺或自殺致死之情事發生，甲方（即本件原告）確已知悉，嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍應負法律上之責任」。

而證人陳國興於本院審理時亦已到場結證稱：伊係受託辦理系爭房屋過戶之代書，基本上會確認買買雙方關於價金、稅負、付款條件及違約罰則等事項，伊在買賣契約簽立過程中，有逐條向買方及賣方說明契約條文的意義。

而因本件買賣契約並不是透過仲介為買賣，所以伊特別在契約第13條第5項為該約定，主要就是要確認該買賣標的的房屋是否為凶宅，該條款前面的星號是伊劃的，買賣雙方各執一份的原本，在該條款前面伊都有劃上星號，就是要請買賣雙方加以確認系爭房屋是否為凶宅的情況。

伊並沒有就凶宅定義向兩造為任何的說明，伊當時只有純粹問簽約的買賣雙方，系爭房屋是否為凶宅而已，賣方的受託人說不是凶宅。

伊在交屋後好像1個月左右，買方才跟伊提起葉禮聞在系爭房屋死亡的事情，伊才知道等語。

參以證人葉懿真亦證述：系爭買賣契約係伊代理被告訂立，代書簽約時有比第13條第5項之約款，並特別向伊詢問，是否系爭房屋有發生過兇殺，或自殺致死的情形，伊回答說沒有。

但伊記得伊有加一句，那個家庭沒有自然往生的情形，當時買方也說對啊，都會有自然往生的情況。

原告與其母親之前在看系爭房屋時曾向伊詢問何以要賣房子，伊答稱房子是伊父親及弟弟在住，但父親現在中風住院，弟弟照顧父親太累已經往生，因為醫藥費負擔沈重，所以要將系爭房屋賣掉。

伊沒有細述伊弟弟葉禮聞係死在系爭房屋內，以及幾天之後才發現他死在裡面，並報警處理等往生的過程，但是伊有提到葉禮聞因為照顧爸爸太累而往生。

後來交屋之後，原告有寄2次存證信函給我，並曾經親自來找過伊，問伊弟弟是否是真的自然往生，有無證明，伊回稱真的是自然往生，並交付相驗屍體證明書，當時原告還說她以為是死在醫院，原來是死在家裡，她們就因為這樣，說伊刻意隱瞞等情甚詳（見本院卷第43至45頁）。

足認兩造於系爭買賣契約中僅特別約明系爭房屋須未曾有兇殺或自殺致死等非自然身故之情事發生，而證人陳國興代書於本件買賣締約時亦曾就系爭屋是否曾發生兇殺或自殺致死事件而屬兇宅一節向被告之代理人葉懿真詢問，葉懿真因其弟葉禮聞係因自身上開心血管疾症而辭世，故答稱沒有，自難認其所言有何與事實不合之處，而有未盡出賣人之告知義務情事。

再參諸原告及其母親在簽約前看系爭房屋時，曾向葉懿真詢問何以要出售系爭房屋，葉懿真亦據實告以系爭房屋原由伊父親及弟弟居住使用，但父親中風住院，弟弟則照顧父親太累已經往生等情；

且嗣後原告及其母親因其他住戶鄰居告以有人曾死在系爭房屋內，而就此向葉懿真質問時，葉懿真亦坦然交付相驗屍體證明書，以證明其弟葉禮聞確係自然身故無誤。

由此足徵出賣人即被告或其代理人葉懿真應無原告所指知悉系爭房屋曾有非自然身故並陳屍數日，而刻意隱瞞情事。

原告執此指摘系爭房屋因曾有非自然身故陳屍多日情形，已足減損系爭房屋之交易價格為由，認該屋具有物之瑕疵云云，應非可採。

（4）至證人即原告母親林冠彣雖證稱：簽約時伊在場，伊當時還問賣方的代理人葉懿真房子是否乾淨，因這是我們要住的，所以我們很重視這個問題，她回答稱乾淨。

所謂「乾淨」，係指有人在房子裡往生就是不乾淨，如果沒有就是乾淨。

伊當時只問乾淨與否，並未再特別解釋何謂乾淨。

後來從社區鄰居口中得知系爭房屋有問題，當天晚上伊即到葉懿真住處拿取相驗屍體證明書云云（見本院卷第97頁背面、98頁）。

然證人葉懿真否認原告及其母親曾向伊詢問系爭房屋是否乾淨，有無人在屋內死亡一情（見本院卷第44頁）；

加以證人陳國興代書復證述：伊在說明系爭買賣契約第13條第5項約定時，原告及其母親均在場，當時原告及其母親有無向葉懿真詢問系爭房屋有無人死在屋內，乾不乾淨等問題，伊不記得了等語（見本院卷第43頁背面）。

是證人林冠彣證陳其於本件買賣簽約時曾詢問葉懿真系爭房屋是否乾淨一節是否屬實，即有可疑。

果爾證人林冠彣確有向葉懿真詢問上情屬實，則衡情葉懿真應知悉原告及其母親對於是否曾有人在系爭房屋往生（不論是自然身故或非自然身故均包括在內）一事極為在意，倘若葉懿真有意隱瞞不讓原告知悉，則於原告及其母親前往葉懿真住處質問時，葉懿真應不可能大方交付葉禮聞之相驗屍體證明書予原告及其母親收執。

是證人林冠彣所為證言，尚難為本院所憑信，而難遽採為原告有利之認定。

（5）綜上，原告主張系爭房屋曾有非自然身故並陳屍多日情形，已足影響系爭房屋之交易價格，減損其價值，認該屋具有物之瑕疵云云，應非可信。

被告所辯，應屬可採。

（二）原告以系爭房屋具有瑕疵，依民法第359條但書規定，請求被告減少價金1,149,300元，是否於法有據？查系爭房屋並非屬凶宅，且原告主張系爭房屋因曾有非自然身故陳屍多日情形，已足減損其交易價格，具有物之瑕疵，被告應負擔保之責云云，亦非可採，業經本院認定如前。

從而，原告依民法第359條但書規定，請求減少買賣價金1,149,300元於法即有未合，不應准許。

五、綜上所述，原告主張其向被告買受之系爭房屋具有物之瑕疵，其得依民法第359條但書規定，請求被告減少價金1,149,300元，而據此請求被告返還此部分不當得利及加給法定遲延利息等情，既非可採。

被告所辯，應屬可信。

從而，原告本於不當得利法律關係，請求被告給付1,149,300元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與本件判決結果均無影響，爰不逐一論述。

七、本件原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請自亦失所依據，應併予駁回。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 104 年 8 月 11 日
民事第六庭 法 官 吳美蒼
正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 11 日
書記官 游語涵