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臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第254號
原 告 鄭福生
訴訟代理人 林亮宇 律師
被 告 鄭福田
訴訟代理人 林益輝 律師
上列當事人間請求不動所有權移轉登記等事件，經本院於民國104年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於台中市○區○○路000巷0號3樓之6之房屋及臺中市○區○○段000地號土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告方面：
一、起訴主張略以：坐落台中市○區○○路000巷0號3樓之6之房屋及臺中市○區○○段000地號土地（下稱系爭不動產）係原告於民國80年間出資購買，經被告同意而借用被告名義登記為所有權人，惟系爭不動產仍由原告自己保有管理、使用、處分之權，被告則承諾其有依原告指示將系爭不動產移轉原告指定之人，並配合提供辦理系爭不動產所有權移轉登記時，不動產登記所有權人應出具之一切相關文件之義務。
嗣於103年10月原告欲將系爭不動產移轉登記與訴外人鄭偉欣，原告多次聯繫被告，並以103年10月18日臺中民權路郵局存證號碼2520號通知被告，終止借名登記契約，請被告配合辦理系爭不動產之所有權移轉登記，詎被告竟拒絕配合原告辦理系爭不動產過戶事宜。
系爭不動產於80年間由原告向訴外人吳采藻購買（原證6），於80年9月30日借用被告之名義簽訂買賣契約（原證7），80年12月13日完成移轉登記（原證8）。
當時因原告自有資金不足，故向臺中市第八信用合作社分別借款新臺幣80萬（原證9）、50萬（原證10），並以系爭不動產設定抵押（原證11），被告並為該項借款之連帶保證人，此後之貸款均為原告所清償（原證12），系爭不動產之權狀正本多年來亦均由原告保存（原證13），甚至81年5月間就系爭不動產投保火災保險時，被保險人亦為原告（原證14）。
系爭不動產自過戶後，即由原告全家及兩造之母親居住在內，兩造之母親於92年間過世，上情兩造之親友知之甚詳。
原告全家居住至100年5月底，嗣原告因工作與子女就業等因素暫時搬離系爭不動產，歷年來所有之房屋稅（原證15）、地價稅（原證16）均為原告所繳納，原告全家居住期間之自來水水費（原證17）、電費（原證18）、天然瓦斯費（原證19）、有線電視費用（原證20）亦由其繳納。
100年6月起，原告並以其名義將系爭不動產出租於他人迄今。
（原證21）由前述事實在在可證，兩造確實約定原告將自己所購得之系爭不動產以被告名義登記，而仍由原告自己管理、使用、處分，被告允就該財產為出名登記，亦即兩造合意成立「借名登記」契約，且其內容未違反強制禁止規定或公序良俗者，於兩造內部間仍應承認原告為真正所有權人。
倘若法院認兩造間借名登記法律關係不存在，性被告並非實際購買系爭不動產者，亦未支付購買該房地之價金及清償貸款本息，竟受有系爭不動產所有權人登記之利益，顯屬不當得利。
原告爰類推適用民法有關委任之第549條第1項規定，以103年10月18日存證信函送達被告作為終止兩造間借名登記契約之意思表示，於終止借名登記契約後，類推適用民法第541條第2項規定，請求被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告所有。
又借名登記契約終止後，被告就系爭不動產之登記即無法律上原因，故原告亦得依不當得利返還請求權，為同一請求，並請求法院就上開二項請求權擇一有利於原告之請求權而為判決。
並聲明：如主文第1項所示。
並願供擔保，請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：㈠被告雖否認兩造間有借名登記關係，惟系爭不動產實際由證人何瓊梅居住、管理，僅是借名登記於其媳婦訴外人吳采藻名下，故其後所有議價與，雙方談定之售價為230萬元。
但因當時法令規定，同一戶如已有房屋不得再取得國宅，故兩造約定原告購買系爭不動產時，以被告之名義為買受人，並依規定辦理相關移轉程序，此即為何原告出資購買，卻以被告名義登記之原因。
當年辦理借名登記時，因代書建議應設定最高限額抵押權以避免產生「道德上風險」，故協助兩造於81年2月17日辦理設定第二順位最高限額抵押權250萬元（原證8建物及土地謄本），多年來原告已償還銀行貸款，但因被告未依約返還登記系爭不動產，故尚未塗銷抵押權。
果不其然，第一次被告於98年間積欠房租，於98年5月1日遭他人查封系爭不動產，（原證8建物異動索引）但因系爭不動產尚有設定二筆最高限額抵押權，故隨即於99年1月5日撤銷查封。
第二次因被告積欠兆豐銀行借款，102年9月3日遭銀行查封系爭不動產，（原證8建物異動索引）但因系爭不動產尚有設定二筆最高限額抵押權，故銀行隨即於102年12月4日撤銷查封。
由此可知，系爭不動產確實為原告所有，否則被告豈有多年來放任原告繼續居住，從未有任何索回自住之要求，甚或要求原告塗銷抵押權，俾供伊本身貸款之用。
被告以上種種行為皆與所有人之舉止有違，更加證明系爭不動產絕非被告所有，而真實情況應為原告所有。
㈡被告雖辯稱系爭房屋由伊出資80萬元，餘由兩造之母親資助。
惟系爭不動產以「吳采藻」與「被告」名義，但實際上是原告與證人何瓊梅於80年9月30日訂定買賣所有權移轉契約書，當日同時原告即以支票交付10萬元定金。
此可由當日原告即自原臺中市第八信用合作社活期存款「0033-11-32095415」帳號轉出10萬元至原告原臺中市第八信用合作社支票存款「0033-03-31061648」帳號內，並簽發票號「01507148」、票面金額10萬元支票交付證人何瓊梅可證。
（原證23、24）其後於80年12月13日辦妥移轉登記時，原告隨即於80年12月23日以支票交付50萬元予證人何瓊梅。
此可由當日原告即自原臺中市第八信用合作社活期存款「0033-11-32095415」帳號轉出50萬元至原告原臺中市第八信用合作社支票存款「0033-03-31061648」帳號內，並簽發票號「01507182」、票面金額50萬元支票交付證人何瓊梅可證（原證23、24）。
為交付其餘買賣價金，原告以系爭不動產向原臺中市第八信用合作社借款50萬元，於81年1月20日簽訂借據（原證10），當日50萬元借款撥入原告原臺中市第八信用合作社活期存款「0033-11-32095415」帳號，隨即由臺中市第八信用合作社匯入證人何瓊梅帳戶內；
原告以系爭不動產向原臺中市第八信用合作社借款80萬元，於81年1月25日簽訂借據（原證9），當日80萬元借款撥入原告原臺中市第八信用合作社活期存款「0033-11-32095415」帳號，隨即由臺中市第八信用合作社匯入證人何瓊梅帳戶內（原證24）。
之後原告並以系爭不動產為臺中市第八信用合作社（現改制為臺灣新光商業銀行股份有限公司，下稱新光銀行）設定最高限額抵押權156萬元，設定日期為81年1月25日。
其餘價金係以現金或票據交付，實因相關細節距今已20餘年，部分證據已經滅失，但均可由證人何瓊梅證明原告所述屬實。
以上證據顯示，原告夫妻胼手胝足努力存款所購得之房屋，多年來已還清借款，絕非如被告所言由伊出資。
且兩造之母親絕對沒有資助被告任何金錢購買系爭不動產，關於此節亦可由證人鄭清波證詞得知屬實。
㈢證人何瓊梅已清楚指出，出售系爭房地之過程中，從未見過被告，且因住在附近，也知悉系爭房地確實由原告及其家人、母親等居住使用。
且證人何瓊梅所稱買賣之價金為230萬元，與原告之主張一致，確實為原告與取得系爭房地之價金，被告稱價金為140萬完全憑空杜撰。
且原告確實有交付價金230萬元予證人何瓊梅，足資證明原告為系爭房地之實際購買人無疑。
證人何瓊梅係以市場合理價格出售系爭房地予原告，且當時原告並以系爭房地向臺中市第八信用合作社（目前已遭合併為台灣新光商業銀行股份有限公司）設定之最高限額抵押權為156萬元，實際取得之貸款金額為130萬元，符合金融機構一般放貸授信之常規，因金融機構為確保債權，並避免市場價格波動導致損失，不動產可以貸款的金額大約在市價的七成左右（156/230＝0.68，小數點以後第三位四捨五入），為預留債務人違約所產生之違約金、利息等，可動用的金額為設定之最高限額抵押權之八成（130/156＝0.83小數點以後第三位四捨五入）。
退步言之，被告所稱系爭房屋價金為140萬，但竟可設定之最高限額抵押權為156萬元，還可動用之金額為130萬，對金融機構可以說是嚴重超貸。
系爭房屋所在之國宅約有三百戶以上，臺中市第八信用合作社為在地之金融機構，絕對瞭解當地市場之價值，如系爭房屋僅有140萬或140萬左右之價值，絕不可能讓發生可以設定之最高限額抵押權達156萬元，還可動用之金額為130萬之離譜情形。
貳、被告方面：辯稱略以：系爭不動產總價金140萬元，係由被告出資80萬元，餘款由兩造之母親資助被告。
原告利用兩造母親委其辦理買賣移轉登記事宜時，交付不動產所有權狀即持有至今。
至於第二順位抵押權設定，則係因原告向被告表明因作生意，缺錢週轉，被告同意提供系爭不動產供其向銀行貸款擔保，詎原告未經同意設定第二順位最高限額抵押權。
實則被告並未向原告借款，應由原告舉證證明確有借款予被告及金額。
故其向鈞院聲請裁定准予拍賣抵押物乃因未能證明借款事實及金額而遭裁定駁回（被證1）。
被告將系爭不動產交由原告及兩造母親居住使用，故約定由原告繳納房屋稅、地價稅，並無不合。
至系爭不動產以原告名義出租予訴外人郭春蘭，被告事先不知，知悉後立即以被證2存證信函向郭春蘭表明不予承認原告未經被告同意所為之出租行為。
又證人何瓊梅年事已高（24年11月2日生），竟能對20餘年前之買賣相關事宜、金額等證述與原告主張完全一致，殊難想像。
且證人何瓊梅與系爭不動產有何關係？在相關證據上並未顯示。
證人鄭清波因與被告較為疏遠，故證述偏頗。
且依其所證述，86年間，被告即告知伊未來原告要求被告返還系爭不動產時將要刁難原告，何以原告遲至103年間始向鈞院聲請強制執行，顯非合理。
並聲明：請求駁回原告之訴。
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項及爭點：
一、不爭執事項（部分文字因判決先後順序而略有修正）：㈠兩造係兄弟。
㈡系爭不動產係國民住宅。
㈢系爭不動產於民國80年12月13日以買賣為原因，由訴外人吳采藻移轉登記予被告。
二、本件爭點原告主張系爭不動產係由伊出資購買，借被告名義登記，並以103年10月18日存證信函送達被告作為終止兩造間借名登記契約之意思表示，爰類推適用民法第541條或不當得利法律規定請求被告將系爭不動產移轉登記予原告，有無理由？
肆、本院得心證之理由：
一、原告主張系爭不動產係由原告出資向證人何瓊梅購買（借名登記於證人之媳婦吳采藻名下），總價金230萬元均已付清，付款方式及資金來源等節，業據原告提出原證8土地及建物登記謄本、原證9、10借據二紙、原證12還款收據、證人何瓊梅之子柯志鴻國民身分證正反面影本一件（配偶為吳采藻）為證，且據證人何瓊梅到庭具結後證述與原告主張一致，應信為實在。
被告辯稱買賣系爭不動產之價金僅140萬元，係由伊出資80萬元，餘款由兩造之母親資助云云，惟未舉證證明確有出資80萬元，此不但與證人何瓊梅證述未曾見過被告，交易過程均係與原告接洽及買賣價金係由原告處取得現金、支票等節（證詞詳見本院104年5月18日言詞辯論筆錄）不符外，亦與原證7土地建築改良物買賣所有權移轉契約書（公契）上所載金額（建物金額53萬8440元；
土地金額26萬5,500元，合計僅80萬3,940元）不符，由此足證所辯與事實不符，不足採信。
況如系爭不動產價金僅140萬元，則當時竟能以系爭不動產向台中市第八信用合作社（現名新光銀行）設定最高限額抵押權156萬元（參原證8土地登記謄本第一順位抵押權），並借款達130萬元（參原證9、10借據），自非合理。
被告雖辯稱證人何瓊梅與系爭不動產有何關係及年事已高，竟能對相關細節記憶清楚。
惟查系爭不動產原係證人借名登記於吳采藻名下，吳采藻為證人何瓊梅之媳婦，業據原告提出證人之子柯志鴻國民身分證正、反面影本一件為證。
且記憶力與年齡並無絕對關係，老年人對於遠年舊事記憶明確，對於最近發生之事情則迅予遺忘，此為常態，故證人何瓊梅對於20餘年前出售系爭不動產予原告之記憶清晰，不足為奇。
況證人果如被告所辯，與系爭不動產沒有關係，何須冒受偽證罪嫌追訴而故為不利於被告之證述。
綜上可知，被告空言辯稱證人證詞不足採信，尚乏所據。
二、至於原告主張買受系爭不動產後直接將系爭不動產借名登記於被告名下，係因系爭不動產係國宅，如同一人已有房屋，即不符國宅購買資格，原告想幫兒子買系爭不動產，買受後係原告一家人居住，因恐被告反悔，故設定第二順位抵押權等節，業據證人即兩造之兄鄭清波到庭具結後證述：「（法官問請敘述買賣系爭不動產之過程。
）買賣價金如何給付，我並不知悉。
當初我有問被告，被告說是原告買的。
那是國宅，原告之前已經買了一間國宅，而這間是要買給原告的長子，所以借用被告的名義購買。」
、「（法官問：系爭不動產購買後是誰居住？）是原告跟他兒子居住，被告沒有居住過。」
、「（原告訴訟代理人問證人系爭不動產遭查封，為何沒有拍賣掉？）因原告有在系爭不動產上設定第二順位普通抵押權，擔保250萬元的債權，所以其他的債權人認為就算拍賣也不會有實益，就沒有拍賣。
當初被告之所以讓原告設定第二順位抵押權，就是因為兩造之間有約定只是借被告名義登記，為了怕被告事後反悔，拒絕返還系爭不動產，所以才設定這個第二順位抵押權。」
（證詞詳見本院104年5月8日言詞辯論筆錄）。
證人何瓊梅就系爭不動產由何人居住一節，亦證稱係由原告及兩造之母親居住（證詞詳見同上筆錄），復有原證6國民住宅建物產權移轉證明書、原證7臺中市政府核准函、約定書、同意自行出售證明書、原證8土地及建物登記謄本（上載第二順位抵押權之設定）等在卷可稽，堪信為真實。
被告雖辯稱鄭清波與被告較為疏遠，故證述偏頗不實，惟查證人鄭清波係兩造之兄長，與兩造關係相同，且以具結擔保證述之真實，自難謂其證述有何偏頗不實。
果如被告所辯，系爭不動產係由被告出資部分，餘由兩造之母親資助，何以被告長期未居住於系爭不動產？又何以在兩造之母親過世（證人鄭清波證稱兩造之母親約於92年即過世）後10餘年間，被告仍不向原告索還系爭不動產，任由原告一家人繼續占住系爭不動產？綜上可知，原告主張兩造間就系爭不動產確有借名登記之約定，足堪採信。
三、按借名契約，顧名思義，係指當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，但無使他方取得實質所有權或其他權利之意思。
而在現行法制下，借名契約乃無名契約，依私法自治原則，當事人基於特定目的而訂立借名契約，如未違反強制規定或公序良俗，當非法所不許。
次按，倘權利人僅以其購買之不動產，名義上登記於他人名下，該他人自始未負責管理、處分，而將該不動產之管理、使用、處分悉由權利人自行為之，即係側重於權利人與該他人間信任關係之純粹「借名登記」契約，苟其內容不違反強行規定或公序良俗者，該「借名登記」之無名契約，在性質上應與委任契約同視，除契約內容另有約定外，自可類推適用民法上有關委任契約之相關規定（最高法院94年度臺上字第953號判決參照）。
又稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，倘其內容不違反強制禁止規定或公序良俗者，應承認其法律效力，於其內部間仍應承認借名人為真正所有權人。
而出名者既非該借名登記財產之真正所有權人，該登記財產原不構成出名人自己債務之總擔保，第三人與出名人成立法律關係時，如已知悉該財產為借名登記者所有，自不能主張該財產為其債權之總擔保範圍，亦不得援引民法第二百四十二條債權人代位權規定，代位出名人行使權利。
（最高法院99年台上字第2448號民事判決參照）所謂借名登記，係當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其性質與委任契約同視，在其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗之情況下，應賦與無名契約之法律上效力，並類推適用民法有關委任之規定。
是當事人之任何一方，自得依民法第549條第1項隨時終止委任契約。
（最高法院100年台上字第1696號民事判決參照）。
查原告業已以103年10月18日存證信函為終止兩造間借名登記契約之意思表示，被告已收受上開存證信函（參本院卷第9頁，被告寄發原告之存證信函第一段載明業已收悉上開存證信函），從而，原告類推適用民法541條第2項規定，請求被告將系爭不動產移轉登記予原告，即屬有據，應予准許。
四、末按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示。
強制執行法第130條第1項定有明文。
本件原告聲明請求被告將系爭不動產移轉登記予原告，核其性質即屬命被告為一定之意思表示，是原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，惟揆諸上開法律規定，本件應無民事訴訟法第390條第2項宣告假執行規定之適用，爰予駁回原告假執行之聲請。
伍、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 10 日
民事第三庭 法 官 曹宗鼎
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 10 日
書記官 林怡君
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