臺灣臺中地方法院民事-TCDV,104,訴,2612,20161028,2

臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第2612號
原 告 張啟清
訴訟代理人 陳文慧律師
被 告 陳盈吉
陳盈昌
共 同
訴訟代理人 陳錦松
張薰雅律師
上 一 人
複 代理人 鍾幸家
上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國105年10月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴時就請求違約金部分聲明原為「被告應給付原告新臺幣（下同）738,080元並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，及自民國104年9月23日起，按每日連帶給付原告52,720元」，嗣變更聲明為：「被告應連帶給付原告5,799,200元並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，及自104年9月23日起，按每日連帶給付原告52,720元」，原告此部分變更，核屬擴張應受判決事項之聲明，依上揭法條規定，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：原告將其所有坐落臺中市○○區○○段000○000000○00000○0○地號土地（以下簡稱為系爭土地）以52,720,000元出賣與被告，二造於104年7月29日簽訂土地買賣契約書（以下簡稱為契約書），嗣因同段186地號土地界址不明，可能影響系爭土地鑑界，被告有意解除買賣契約，幾經協調二造又於同年8月3日簽訂協議書（以下簡稱為協議書），協議書第3條約定如被告思考後決定購買系爭土地，則被告應在系爭土地所有權移轉後3日內，給付尾款5,230,000元與原告。

而原告於104年7月29日、同年8月2日、同年月17日均曾交付系爭土地與被告，並於同年月17日將系爭土地所有權移轉登記與被告，如此被告應於同年月20日前給付尾款，被告屢經催告，卻遲至同年12月10日始支付尾款，故被告應依契約書第10條約定以買賣總價款千分之一計算每日違約金，故被告應給付原告違約金5,799,200元（計算式：52,720×110＝5,799,200）。

本件買賣契約並無系爭土地應鑑界約定，故被告不得片面以系爭土地未經鑑界為由行使同時履行抗辯權拒絕給付尾款。

況且被告於104年8月18日即取得系爭土地所有權，如有鑑界之必要，僅可自行申請，不得藉詞推諉原告有鑑界義務拖延付款，再者系爭土地界址定樁分明，不因186地號土地界址不明而受影響，被告自不得藉詞推託，爰依買賣契約法律關係提起本訴等語。

並聲明：⑴被告應連帶給付原告5,799,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

及自104年9月23日起按每日連帶給付原告52,720元。

⑵願供擔保請准予宣告假執行。

二、被告主張：二造為買賣系爭土地而先後於104年7月29日、同年8月3日簽訂契約書、協議書，雙方均知被告購買系爭土地目的在於建築房屋，然因鄰地即186地號土地界址未定，連帶影響系爭土地界址，故在186地號土地地界線確定前，對系爭土地鑑界即無實益，此亦係104年7月29日、同年8月13日先後向臺中市雅潭地政事務所（以下簡稱為雅潭地政）申請鑑界後再撤回緣由。

而依契約書第3條約定原告將系爭土地所有權移轉完畢，並依第9條約定點交系爭土地於被告時，被告始有給付尾款義務，而由契約書第9條第2項、第5條第4款約定內容可見系爭土地應經鑑界始能交付被告，如此原告雖於104年8月18日即將系爭土地所有權移轉登記與被告，然系爭土地未經鑑界交付被告，被告自可行使同時履行抗辯權拒絕原告給付尾款請求。

俟104年12月10日，系爭土地鑑界完畢並交付被告後，被告隨即依約給付尾款，自無遲延給付尾款情事，如此原告請求被告連帶給付違約金，自屬無據等語，資為抗辯。

並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⑵若受不利之判決，願供擔保請准宣告免於假執行。

三、二造不爭執事項：㈠二造就系爭土地先後於104年7月29日訂立契約書、104年8月3日訂立協議書。

㈡原告於104年7月30日申請系爭土地鑑界。

原告於104年8月17日送件辦理系爭土地移轉登記及申請鑑界，翌日移轉登記程序辦畢，被告取得系爭土地所有權。

被告於104年12月10日給付尾款予原告。

㈢原告至遲於104年12月10日將系爭土地交付予被告。

四、二造爭執事項：：㈠被告何時始有給付尾款義務？於原告移轉系爭土地所有權後，抑或移轉系爭土地所有權並交付被告後？㈡本件系爭土地買賣應否進行鑑界？原告有無於104年7月、8月間交付系爭土地與被告？被告得否因系爭土地未鑑界確定範圍，而行使同時履行抗辯權於104年8月20日拒絕給付尾款？㈢被告是否因遲延交付尾款而應給付如原告聲明所示違約金？

五、得心證之理由：㈠被告給付尾款義務於何時發生？⒈按解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準，真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院49年台上字第303號判例意旨、39年台上字第1053號判例意旨參照）。

本件二造就被告何時應給付系爭土地價金尾款一事爭執，原告主張依協議書第3條約定，被告應於系爭土地所有權移轉登記後3日內給付尾款等語；

被告則抗辯依契約書第2條約定，於原告移轉系爭土地所有權並點交與被告後，被告始應給付尾款等語，何人所述可採，即應自二造訂立契約書與協議書之時空背景探詢。

⒉而契約書第2條約定「104年8月18日，所有權移轉完竣後，原告依約第9條規定點交標的物與被告之同時，被告以現金、即期票據或依本約第4條規定履行給付之」、第9條約定「㈠本約標的物除另有約定外，原告應於被告給付尾款之同時騰遷完畢，點交與被告使用管業。

點交時如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由原告負擔。

㈡本約標的物如需鑑界，原告應於簽約後即申請鑑界，如發現標的物有被人占用，應於點交日前負責理清」等語（見本院卷一第9至10頁）；

協議書第3條後段則定明「被告應在系爭土地所有權移轉與買方3日內，開立銀行本票以換回先前交付與原告、票面金額同尾款之商業本票」等語（見本院卷一第18頁），可見契約書與協議書就被告尾款給付條件用字有所不同，契約書以原告將系爭土地所有權移轉並點交與原告為要件，協議書則以系爭土地所有權移轉為依歸，如此二造就尾款給付條件之真意為何，即有待釐清。

經細譯協議書內容，該紙協議書首先敘明訂立緣由略以「原訂土地買賣契約因故幾經協調，達成下列協議」，而協議項目共有4項，以下摘其意旨概述各項內容，第1項「買賣契約書第12條第9項185地號上2093號建物，二造重新約定將建物一併移轉予被告，事後由買方自行拆除」、第2項「二造同意地政士先行網路申報增值稅、契稅」、第3項「被告於104年8月17日，若有意繼續履約，原買賣契約書總價修正為52,720,000元，被告應開立2張支票與原告，1張支票票面金額為全部稅費總額，另1張支票票面金額為40,890,000元扣除全部稅費金額之餘額，原告查無欠稅並繳納完稅同時，被告開立尾款同額商業本票擔保尾款給付，俟所有權移轉與被告3日內，被告開立銀行本票換回之前開立之商業本票」、第4項「被告若無意履約，二造應先辦理撤銷增值稅、契稅申報手續，辦畢同時，二造同意原告自簽約款中退還5,000,000元與被告，其餘1,000,000元歸原告所有，雙方正式解約」，此觀協議書自明（見本院卷一第17至18頁），由協議書約定內容可知，二造重新達成之協議除增加買賣標的之建物外，就原買賣契約標的土地部分未創設新權利義務，而僅對原買賣契約標的、被告繼續履約與否及相對應後續處理程序事項進行調整，原買賣契約內容仍為二造履約主要依據，故二造就買賣契約尾款給付條件應不得專以協議書字面為據，仍應參酌契約書內容定之。

再比較契約書與協議書就被告給付尾款義務發生時點，契約書所訂與民法第348條第1項規定相同，亦即原告應在交付系爭土地、及使被告獲得系爭土地所有權等契約義務均履行完畢時，始可請求被告履行給付價金之對待給付義務，相較下協議書所定要件顯然減輕原告負擔，而此減輕原告負擔之約定是否二造訂立協議書時刻意為之，業據證人黃建峰到庭證稱伊係為二造辦理系爭土地所有權移轉事宜之地政士，契約書及協議書係伊所擬，二造討論買賣契約內容很久，惟過程中未特別提到系爭土地交付事宜等語（見本院卷二第49至50頁），是由證人黃建峰證詞可知，系爭土地交付一事並非二造討論買賣契約內容之重點，可見協議書中就尾款給付條件減輕原告義務一事，並非二造有意所為區別，故被告尾款給付時點仍與契約書訂立時相同，以原告交付並移轉系爭土地所有權與被告為要件，故原告縱於104年8月18日移轉系爭土地所有權與被告，仍應履行交付系爭土地義務，被告始有給付尾款義務。

㈡系爭土地是否應經鑑界始能完成交付義務？被告得否行使同時履行抗辯權拒絕於104年8月20日給付尾款？⒈原告固主張系爭土地買賣無庸鑑界，早於104年7月29日、同年8月3日、同年月17日即將標的物（含系爭土地及建物1棟）交付被告，故原告於104年8月18日移轉系爭土地所有權與被告後，被告即應於同年月20日前給付尾款等語。

被告則以系爭土地未經鑑界，界址不明，原告無從交付，系爭土地於104年11月底始完成鑑界，被告於鑑界完成前自得行使同時履行抗辯權拒絕給付尾款等語，由此可見本件二造爭執點在於系爭土地應否經鑑界始能完成交付義務。

⒉契約書第9條第2項約定內容，業敘明如上，依字面內容無從推論系爭土地買賣必須踐行鑑界程序，協議書則對鑑界與否未置一詞，如此即應探求二造締約時就鑑界一事約定真意。

就此證人黃建峰證稱沒有印象二造談系爭土地買賣時有無約定要鑑界，但依慣例除非界址明確，否則為了要確定土地有無遭第三人占用及土地範圍都會進行鑑界，故伊在二造簽訂契約書翌日就聲請鑑界等語（見本院卷二第50至52頁），此外，土地鑑界目的在於確認土地面積一事，為原告所不爭執，然除此之外，更重要目的應在於確認土地位置範圍，蓋各筆土地形成緣由係基於人為劃分，少有明顯標誌可供直接辨識土地坐落位置及範圍，故民間買賣土地慣行，賣方除土地過戶外，另應將土地之確實界點、界址與範圍點交予買方，買賣程序始稱完成，準此，由黃建峰證詞、其於簽約翌日旋聲請鑑界之舉動，以及土地買賣慣習可推知，鑑界於土地買賣中應屬例行程序，除界址明確之特殊情況方可排除，從而二造既未特約排除鑑界，即應認買賣系爭土地應經鑑界，故原告主張系爭土地無庸鑑界等語，即無可採信。

⒊系爭土地鑑界經過為：原告委託代理人黃建峰於104年7月30日、同年8月17日向雅潭地政申請鑑界，惟因鄰地界址尚有疑義，經雅潭地政說明後，黃建峰嗣撤回鑑界申請，被告陳盈吉復於104年10月14日委託黃建峰申請鑑界，然因同段186、187地號土地申請再鑑界中，為求鑑界成果一致，雅潭地政以104年10月28日雅地二字第104008179號函覆請被告待鄰地再鑑界成果確定後，再辦理系爭土地鑑界，而系爭土地已於104年11月23日完成鑑界等情，有雅潭地政105年1月6日雅地二字第1040009941號函、104年10月28日雅地二字第104008179號函各1紙可資證明（見本院卷二第15頁、第17頁）；

證人黃建峰就申請鑑界過程證稱7月30日申請鑑界後，已排定8月11日鑑界，但被告似乎反悔不欲履約，故二造於8月3日簽訂協議書約定被告可在8月17日決定是否購買系爭土地，因被告有變卦可能，故先撤回鑑界申請，嗣被告決定履約，故伊在8月17日申辦系爭土地所有權移轉登記時，即一併遞交鑑界申請，然因雅潭地政課長邱國禛向伊說明鄰地（即同段186地號土地）界址不清可能連帶影響系爭土地界址，故建議撤回鑑界聲請，伊依言為之，俟186地號土地界址釐清後，被告即於10月14日提出鑑界申請，於11月23日鑑界完畢等語（見本院卷二第50至51頁）；

證人邱國禛就二造申請鑑界經過證稱104年7月及8月間，原告曾為系爭土地申請鑑界，嗣於104年8月4日、同年月18日原告及代理人黃建峰以書面撤回鑑界申請，至於撤回原因，撤回狀內並無記載，但依作業慣行及記憶，當事人前來申請鑑界時，承辦人會分析利弊與當事人，如無法解決，會再由伊向當事人解說，本件伊曾對黃建峰解釋因鄰地186地號土地界址尚未確定，黃建峰所為申請於法雖符，然縱使鑑界完畢，所得結果仍可能受到186地號土地界址異動連帶受影響，到時系爭土地還是要再鑑界，伊不知黃建峰是否因聽聞分析而撤回聲請，嗣被告陳盈昌代理人黃建峰於104年10月14日再度申請系爭土地鑑界，於同年11月24日鑑界完畢等語（見本院卷二第53至54頁）。

將雅潭地政2紙函文內容、證人黃建峰及邱國禛證述情節對照相符，當可知系爭土地界址應待鄰地即186地號、187地號2筆土地間界址紛爭解決始得終局確定，而鄰地界址糾紛落幕後，系爭土地鑑界隨即於104年11月23日辦理完畢。

準此，系爭土地範圍既於104年11月23日鑑界完畢，於此之前，原告即無從指明系爭土地範圍將之交付被告占有，從而原告主張已於104年7、8月間交付系爭土地與原告等語，即無可採。

⒋據上，原告於104年11月23日前既無從履行交付系爭土地此一買賣契約主給付義務，被告自得拒絕履行給付尾款此一對待給付義務，故被告依民法第264條第1項行使同時履行抗辯權拒絕原告於104年8月20日給付尾款之請求，於法相合。

㈢系爭土地於104年11月23日始鑑界完畢，原告自此時起始有履行交付義務之可能，再依原告陳述及舉證，未曾提及其於104年11月23日起至同年12月9日止之期間內有交付系爭土地之行為，如此即無法認原告有於該段期間內交付系爭土地與被告。

則原告至遲於104年12月10日交付系爭土地與被告，被告於同日交付尾款一情，為二造所不爭執，準此，即未見被告有遲延給付尾款情事，原告自不得請求被告給付違約金。

六、綜上所述，原告依買賣契約法律關係，請求被告連帶給付原告5,799,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

及自104年9月23日起按每日連帶給付原告52,720元，為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已明，二造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。

八、本件訴訟費用應由敗訴之原告負擔，爰判決如主文第2項所示。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 105 年 10 月 28 日
民事第二庭 審判長 法 官 陳文爵
法 官 王怡菁
法 官 江宗祐
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 28 日
書記官 林政佑