臺灣臺中地方法院民事-TCDV,104,訴,1315,20161027,1

臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第1315號
原 告 陳健煜
邱彩芬
共 同
訴訟代理人 周仲鼎律師
複 代理人 翁晨貿律師
被 告 王賴明月
訴訟代理人 吳紹貴律師
許涪閔律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國105年9月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬捌仟柒佰陸拾貳元，及自民國一０四年四月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分，得為假執行；

如被告以新臺幣壹拾肆捌仟柒佰陸拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由甲、程序事項：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

原告起訴主張：其2人共有門牌號碼臺中市○○區市○○○路000號20樓之2號建物（下稱原告房屋），與被告所有門牌號碼臺中市○○區市○○○路000號21樓之1建物（下稱被告房屋），為樓下、樓上關係。

於民國（下同）101年12月間，因被告未注意妥善管理自己的房屋，造成原告房屋木質地板出現明顯水痕，及主臥室內木質地板全數損毀。

對此原告與被告在102年3月6日曾簽立同意書，委請建築師公會進行鑑定，以釐清責任歸屬，嗣因為避免訴訟勞煩，原告已自行修繕木質地板。

其後於103年5月22日，原告與訴外人羅羚嘉就系爭原告房屋及所在之土地訂立不動產買賣契約，雙方約定買賣價金為新臺幣（下同）2,900萬元。

惟翌日即103年5月23日，原告協同訴外人羅羚嘉、仲介公司人員進行點交，發現房屋牆壁出現漏水龜裂及嚴重水痕、木質地板出現潮溼及水痕，羅羚嘉即以系爭房屋有「嚴重漏水瑕疵」為由主張解除契約，翌日即103年5月24日，原告會同仲介公司人員及大樓管理中心洪主任，一同至前述被告房屋查看，發現被告房屋室內積水，且露天陽台之積水更為嚴重。

被告疏於管理自己房屋，造成樓下之原告房屋出現牆壁滲水、木質地板毀損，致羅羚嘉於103年5月23日與原告解約，原告損失慘重。

惟被告認為自己並無任何過失，原告擔憂漏水情況ㄧ再發生，遂於103年6月6日委請律師寄發存證信函催告被告出面處理修繕及賠償事宜。

被告託詞原告房屋漏水與被告無關，不但拒絕修繕漏水瑕疵，亦拒絕原告派員前往修繕，使原告房屋之漏水問題持續無法解決。

為釐清原告所有之前述房屋之滲水真正原因及相關賠償責任，原告與被告再次於103年8月19日簽立同意書，協議由臺中市結構工程技師公會進行鑑定，約明鑑定費由可歸責之人負擔。

嗣經臺中市結構工程技師公會派員鑑定後，確認應為被告之房屋陽台排水不良，致積水深度過高而漫流至客廳，復因被告房屋室內未施作防水層，且被告因裝潢需打穿地磚，造成雨水沿縫隙滲入原告房屋。

被告應負侵權行為損害賠償責任等語。

並聲明：被告應給付原告5,165,087元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。

且陳明：願供擔保請准宣告假執行。

其後原告於未變更聲明下，追加被告應依102年3月6日協議給付精神補償費50,000元，顯係基於同一事實為訴之追加，揆諸前揭規定，自應准許。

乙、實體部分：

壹、原告主張：

一、原告2人共有之前述房屋，與被告所有之前述房屋，為樓下、樓上關係。

101年12月間，因被告未注意妥善管理自己的房屋，造成原告房屋木質地板出現明顯水痕，及主臥室內木質地板全數損毀。

對此原告與被告在102年3月6日曾簽立同意書，委請建築師公會進行鑑定，以釐清責任歸屬，嗣因為避免訴訟勞煩，原告已自行修繕木質地板。

詎於103年5月22日，原告與訴外人羅羚嘉訂就原告前述房地訂立買賣契約，雙方約定買賣價金為2,900萬元。

惟翌日即103年5月23日原告2人協同羅羚嘉、仲介公司人員等至原告房屋進行點交，竟發現房屋牆壁出現漏水龜裂及嚴重水痕、木質地板出現潮溼及水痕，羅羚嘉即以房屋有「嚴重漏水瑕疵」為由主張解除契約。

翌日即103年5月24日，原告會同仲介公司人員及房屋所在之大樓管理中心洪主任，一同至被告房屋查看，發現被告房屋室內積水，且露天陽台之積水更為嚴重。

被告疏於管理自己房屋，造成樓下之房屋即原告所有系爭房屋出現牆壁滲水、木質地板毀損之情形，致羅羚嘉於103年5月23 日與原告解約，原告損失極為慘重。

惟被告認為自己並無任何過失，原告遂於103年6月6日委請律師寄發存證信函催告被告盡快出面處理修繕及賠償事宜。

被告託詞系爭房屋漏水與被告無關，不但拒絕修繕漏水瑕疵，亦拒絕原告派員前往修繕，使系爭房屋之漏水問題持續無法解決。

為釐清原告房屋之滲水真正原因及相關賠償責任，原告與被告再次於103 年8月19日簽立同意書，協議由臺中市結構工程技師公會進行鑑定。

嗣經臺中市結構工程技師公會派員鑑定後，確認應為被告之房屋陽台排水不良，致積水深度過高而漫流至客廳，復因被告房屋室內未施作防水層，且被告因裝潢需打穿地磚，造成雨水沿縫隙滲入原告房屋。

足徵被告因過失未注意陽台排水情況，而使陽台積水且雨水漫入室內並滲入原告房屋之行為，已侵害原告之權利，被告應依民法第184條第1項前段規定，負損害賠償責任。

二、原告非專家，需經專家鑑定後，原告始能知悉房屋漏水之真正原因，以利後續房屋修繕漏水及房屋出售。

且經過鑑定後原告始能決定後續是否可否出售、如何修復等，原告於鑑定漏水原因前並不能隨意出售房屋，讓原本僅係兩造間房屋漏水演變成三方間之漏水及買賣糾紛，造成法律關係錯縱複雜。

爰依民法第184條第1項、第216條第1項規定，就本件損害之計算時間，計算至鑑定結果出爐截止，並分項敘述之：

（一）系爭房屋牆壁水痕、縫隙及木質地板毀損，修補費用112,725元：原告因被告房屋漏水，多次造成原告所有系爭房屋部分毀損，原告為修復毀損部分，業已依序支付102年5月27日、103年6月10日、103年6月11日整修費29,250元、49,875元（含稅）、33,600元（含稅），合計112,725元。

（二）買賣契約解除致房價損失3,443,400元：以原告之房屋室內152.35平方公尺、公設100.61平方公尺，共計252.96平方公尺，約76.52坪（計算式：252.96平方公尺×0.3025=76.52坪）。

原告與買方羅羚嘉訂立買賣契約時，買賣價金為2,900萬元，約以每坪37.8萬元（計算式：2,900萬元÷76.52坪=378,985.8元）之價格出售，卻因被告房屋漏水之緣故，致買方羅羚嘉以此為由，拒絕購買系爭房屋，並與原告解除買賣契約，依民法第216條規定，被告應賠償原告之所失利益。

又漏水鑑定報告出爐即104年1月9日當時，原告所有之系爭房屋附近行情價跌為每坪34萬元，若以每坪38.5萬元售價計算，被告應賠償原告所失利益3,443,400元【計算式：（38.5萬-34萬元）×76.52坪=3,443,400元】。

（三）解除買賣契約後至鑑定報告公布前即103年6月起至104年2月止，原告需再支付之管理費45,279元：同前所述，原告與買方羅羚嘉於103年5月22日訂立買賣契約後，原告已非所有權人，本應無需再給付管理費，但卻因被告之過失行為，造成買賣契約遭解除，原告需再每月給付管理費，此應係被告疏於管理其房屋，造成原告受管理費之損害。

觀之管理費繳費收據，原告房屋每月之管理費5,031元（計算式：15,094元÷3=5,031元，元以下四捨五入），故被告應賠償原告自103年6月起至104年2月止支付之管理費45,279元（計算式：5,031元×9=45,279元）。

（四）買賣契約解除，買賣價金之法定利息145萬元：原告於買賣契約成立後，本可獲得買賣價金2,900萬元，並獲得2,900萬元之利息，因被告疏於管理房屋之緣故，造成原告與羅羚嘉買賣契約遭解除，原告無法獲得該利息，此亦應屬原告所失利益。

依民法第203條法定利率為週年利率百分之5規定，2,900萬元之週年利息為145萬元（計算式：2,900萬元×5%=145萬元），被告應如數賠償。

（五）房屋稅、地價稅21,283元：原告若於103年5月順利出售房屋，未遭買方以房屋漏水為由，解除買賣契約，則原告自無需再繳納房屋之房屋稅、地價稅。

因被告之過失行為，使原告仍需繳納房屋103 年度房屋稅18,419元、地價稅2,864元，此屬原告所受損害，被告應賠償原告繳納房屋稅、地價稅之數額，合計21,283元。

（六）滲水原因鑑定費用92,400元：原告為確認房屋漏水真正原因，委請臺中市結構工程技師公會進行鑑定，共計支付鑑定費用合計92,400元（計算式：5,000元+15,400元+5,000元+67,000元=92,400元）。

今業已確認係被告之過失行為造成原告所有系爭房屋漏水，原告先墊付之鑑定費用，亦屬所受損害，被告應一併賠償原告。

（七）精神慰撫金5萬元：依據102年3月6日雙方同意書約定，若原告所有系爭房屋有漏水及家具木地板損害情形，責任歸屬方無條件應再給付5萬元充作甲方（即本件原告）因本事件之精神補償等語，經過前述案鑑定報告書及參照原告修繕系爭房屋估價單等資料，可知本件漏水之原因確實應歸屬於被告，故依照雙方約定，原告請求被告依上開同意書約定，給付5萬元精神慰撫金，係屬有據。

（八）原告因被告疏於管理自己房屋之過失行為，造成原告受有損害及所失利益，即原告房屋地板整修費及牆壁水痕、縫隙修補費用112,725元：買賣契約解除之少賺房價損失3,443,400元：管理費45,279元；

買賣價金之法定利息145 萬元；

房屋稅、地價稅21,283元；

滲水原因鑑定費用92,400元；

精神慰撫金5萬元，總計5,215,087元，今原告只請求5,165,087元。

三、並聲明：被告應給付原告5,165,087元，並自起訴狀繕本送達翌日（104年4月3日）起至清償日止，按年息百分之5計算利息。

且陳明：願供擔保請准宣告假執行。

四、對於被告抗辯之陳述略以:

（一）原告與訴外人羅羚嘉之買賣契約，為已確定之買賣計畫，卻因被告疏於管理自己房屋之侵權行為而遭解約，被告即應賠償原告之所失利益共計3,443,400元，即屬當然：１、原告2人確有於103年5月22日與羅羚嘉就系爭房屋簽立買賣契約書，而臺中市結構工程技師公會鑑定報告亦指出係因被告有過失疏於管理自己房屋，未注意系爭房屋陽台排水情況，而使陽台積水且雨水漫入室內，造成房屋漏水，其事自明。

２、又羅羚嘉係因系爭房屋嚴重漏水瑕疵，方與原告解約，並經證人劉彥即羅羚嘉母親、證人葉仁勇到庭證述甚明。

是被告之過失行為，造成原告所有系爭房屋損失甚鉅，並與原告及羅羚嘉解除買賣契約間，顯有因果關係。

（二）原告與羅羚嘉之買賣契約確實係肇因於被告侵權行為而解約，而該買賣契約羅羚嘉已支付定金現金10萬元、並匯款至履約保證專戶220萬元，共計230萬元之定金，即該契約具有客觀之確定性，卻因被告疏於管理自己房屋狀況，滲水至原告所有系爭房屋，導致解約，被告理應賠償原告因該買賣契約解約所失利益。

且未確定真實漏水原因前，原告本無法任意出售系爭房屋，故於臺中市結構工程技師公會鑑定報告出爐前之房屋跌價損失，理應由被告負擔，自為當然。

至於鈞院函詢不動產估價師之估價結果，原告雖然願意尊重，但恐仍有高估系爭房屋價值之情形。

蓋系爭房屋於103年5月出賣羅羚嘉時，出賣價格為2,900萬元，然估價結果103年6月11日時，價值為29,460,200元，因與原告出賣時間相隔不到1個月，誤差範圍在1.8%左右，故估價參考價值不高，有所高估；

另系爭房屋104年2月5日價值為28,695,000元，因與原告出賣時間相隔9個月，故估價參考價值較高，與103年5月出賣時價差有1,305,000元，但原告認為上開鑑價雖然有高估，但仍然可發現長期房價趨勢確實有下跌之情況。

貳、被告抗辯：

一、原告並未提出任何照片證明其所受損害，以及上下兩間房屋之室內相對位置圖，僅空泛謂其房屋內之牆壁水痕、縫隙皆係被告房屋漏水所致；

起訴狀所附錄影光碟僅係顯示被告屋內淹水狀況，未能據此得知原告屋內有何損害；

原告屢次聲稱其屋內有木質地板損壞，卻未能提出證據證明，又先自行更換及修繕，而謂其受有修繕費用等損害，實難謂原告已盡其舉證責任。

原告未能提出證據證明漏水事件前後房屋價格有何波動之處，僅空言現今原告房屋附近行情價格跌為每坪34萬元，卻未有相關資料提出以實其說，基於房屋價格漲跌原因多端，可能因時空背景不同、國內經濟繁榮程度而有變化，是否確全為被告之行為所致，原告應舉證說明之。

二、原告所請求之各項損害均無理由，茲分予敘明：

（一）原告房屋地板整修費及牆壁水痕、縫隙修補費用112,725元之部分：兩造雖然已合意此部分以56,362元作為原告請求修繕金額，但仍希望法院審酌此部分是否與被告行為有關。

原告聲稱101年12月間，木質地板已有出現明顯水痕，因故未能進行鑑定，亦未能釐清當時責任歸屬，則原告於當時所受之損害是否確係被告之行為所致，已不得而知。

縱使所涉之損害確係因被告之行為所致，原告起訴狀所附104年1月9日「臺中市○○區市○○○路000號20樓之2」建物滲水原因鑑定案鑑定報告書第4頁第1行以下謂：「依現場勘查結果，除其西側主臥室頂版有一斜裂縫以及隔間牆頂有一水平裂縫外．．」，可知原告所有之系爭房屋恐早有瑕疵，若該損害確係被告之行為所致，原告亦可能因未能趁早釐清漏水責任歸屬，做出相應之修補措施，放任損害擴大，抑或原告房屋本身即存有瑕疵，而有民法第217條第1項與有過失之問題，

（二）買賣契約解除之少賺房價損失3,443,400元之部分：１、原告前開稱修繕費用受有112,725元之損失，與系爭房屋買賣價格2,900萬元相較，顯然該瑕疵應屬微小，原告只要加以修繕，買受人即不得逕予解約。

縱使本件所涉漏水事件與被告之行為有關，被告亦僅需負擔修繕費用，使原告回復其受本件損害前之狀態即可，被告如已修繕完畢或支付必要之修繕費用，依通常情形即不能謂該屋之交易價格有貶損，亦不得另行請求被告賠償交易價格之貶損。

２、自原告與訴外人羅羚嘉買賣合約觀察，第5條僅特別約定在經相關單位檢測係輻射屋、海砂屋時，始有解除契約之權利，係其意定解除權，惟其範圍並不包含出賣人房屋出現漏水之情形，故仍應回歸一般瑕疵擔保責任之原則；

第8條約定違約處罰及解除契約之條款，買方解除契約之前提係賣方未履行義務致生違約金，而於買賣標的物點交時應一併給付，且須再經買方書面通知限期催告仍不履行時，買方始得解除契約並請求加倍返還所收款項。

依照原告於104年8月27日本件言詞辯論程序中略稱：「買方（訴外人羅羚嘉）主張解除契約，並請求賣方（即本件原告）加倍返還訂金220萬元，後來才協議合意解除契約，而簽約到解約僅有一天的時間，故來不及通知被告．．」等語，可知實際上最後係經由兩造協議解約，並非由羅羚嘉單方行使解約權甚明。

本件出賣人房屋修繕費用與標的物價值差距甚大，並未達買受人得單方解除契約之程度，買受人得否再請求原告加倍返還訂金，亦有疑問。

原告因羅羚嘉之訛稱而同意解約，受有損害，顯與被告並無因果關係。

兩造履約發生爭議時，從未考慮修繕，亦未通知被告前來修繕，卻於解約後驟向被告稱受有損失若干，要求被告負擔，該部分之損害，顯與被告無關。

原告既然與羅羚嘉已簽訂買賣合約在案，基於契約嚴守原則，即應按照所簽訂之買賣合約履約，如任一方要主張解約或請求損害賠償，亦須依照該合約內所載之事由主張之。

原告所出售之標的物，尚未達到解除契約之程度，即貿然與羅羚嘉逕行選擇最嚴重之方式為合意解約，則其因解約所受損害與被告之行為並無關聯。

是原告所稱各項損失，實與被告之行為並無因果關係。

至於原告雖稱曾與被告在102年3月6日簽訂同意書，該次書面所指涉之範圍應係針對「101年12月中旬所生損害」而為之承諾，並非代表被告從此以後均同意所有損害都以該同意書之方式來處理損害賠償問題，更何況原告後來亦稱已自行修繕完畢。

則至103年5月，已與上述102年3月6日簽訂同意書有一段時間差距，該同意書所稱內容是否有包含到103年5月份，漏水事實是否有其他新因素介入所造成，即不無疑問。

３、再參之證人劉彥（羅羚嘉之母）於105年8月29日到庭證述內容，足知證人劉彥多次詢問原告系爭房屋曾有漏水情形，原告卻避重就輕，僅回答不清楚云云，然而房屋是否有漏水事實，確實是購屋之一方決定是否購屋之重要因素。

再佐以原告與羅羚嘉當初簽訂不動產買賣契約書所附不動產標的現況說明書即可知悉，縱原告所有系爭房屋是解約前1年或2年內無漏水事實，但證人劉彥係詢問是否「曾」漏水，原告仍佯稱不清楚，顯然企圖隱瞞重要交易事項，以詐欺之方式使他人為購屋之意思表示，事後因劉彥認為原告、仲介有隱瞞系爭房屋漏水事實，表示提告或主張損害賠償（實際上劉彥未曾向原告請求修繕或減少價金即表示欲解除契約），原告為解免自身法律責任，自知理虧，才與劉彥達成合意解除買賣契約，並向被告提起訴訟，意圖轉嫁損失給被告，實不可取。

４、由上開原告與他人簽訂系爭房屋買賣契約過程可知，系爭買賣契約係經過買賣雙方協議解約，非由羅羚嘉或劉彥單方行使解約權。

系爭房屋漏水瑕疵修繕部分亦如前述，並非不能補正，或有危及建築物結構安全，尚未達買受人單方解約程度，原告僅因為避免自身遭損害賠償請求或控告詐欺而同意解約，導致事後受到房價下跌、甚至後述之管理費、買賣價金之利息、房屋稅及地價稅等，與被告無相當因果關係。

若依照民法瑕疵擔保或不完全給付之規定，劉彥至多僅能向原告請求減少價金或由原告向被告請求修繕費用，原告未能選擇對兩造損害最小之方式為之，卻選擇解約，反而是對其最大之傷害，該部分產生之費用，自不得向被告請求。

（三）管理費45,279元、買賣價金之利息145萬元、房屋稅及地價稅21,283元：上開買賣契約之解除，係因原告與訴外人羅羚嘉「合意解除契約」，非羅羚嘉單方行使其解除契約之權利，姑不論本件房屋漏水之情形是否已達買受人單方解除契約而無顯失公平之處，羅羚嘉尚得依據民法第359條之規定，請求原告減少買賣契約之價金，若羅羚嘉確係選擇請求減少價金，則原告於買賣契約中所產生之損失始可能謂係因被告房屋漏水之行為所致，然原告卻選擇與羅羚嘉合意解除契約，則原告於起訴狀稱所受管理費45,279元、買賣價金之利息145萬元、房屋稅及地價稅21,283元之損害，實係原告與羅羚嘉合意解除契約之行為所致，此一合意解除契約之行為介入本件所稱損害之因果關係，並取代原告所稱被告疏於管理房屋致漏水之行為與上開損害之間之因果關係。

縱使依原告所稱，被告疏於管理房屋致漏水之情形為真，原告所稱上揭管理費45,279元、買賣價金之利息145萬元、房屋稅及地價稅21,283元之損害，實非被告之行為所致，而不具備因果關係。

三、鑑定報告結果雖認該勘估標的有跌價損失，然並非被告之行為所致，不具備因果關係，被告無需負擔損害賠償責任：

（一）估價報告書使用之限制條件即已指明：「本估價報告書評估結果係在不動產估價師考量某些估價條件下形成，委託人或使用報告書者應了解估價報告書所載之估價條件，以避免誤用本估價報告書所載之估價金額。」

等語（參鑑定報告第6頁第七點）。

鑑定報告亦敘明：「於勘查當日領勘人表示，勘估標的曾因樓上第21層之水流入，造成勘估標的室內積水，但僅為一次性的積水，且排除積水後，於現場勘查當時並非發現有積水情形，亦無地磚翻翹、牆壁及天花板油漆脫落等現象。

因此本次價格評估基準無考量一次性積水造成的減價」等語（參鑑定報告第22頁）。

可知事實上，本次鑑定結果該勘估標的縱有跌價，亦與該屋曾發生漏水事實並無因果關係，估價師並未將該因素所生影響納入考量。

（二）之所以產生上開跌價損失，自該鑑價報告第8頁至第22頁，以及第49頁至第50頁所示可知，近年度房價下跌主因為房市大環境走跌、政府政策影響、市場預期等因素所致。

而以該勘估標的所在之「親家霞飛道大樓」本身而言，本次鑑價亦有比較同棟樓其他樓層的房價變化（見鑑價報告第27頁至第29頁、第33頁至第34頁、第39頁至第41頁、第45頁至第46頁），房價、每坪單價同樣皆為走衰之趨勢，而其他樓層實際上並未遇有漏水事實存在，更可證明鑑價報告結果該勘估標的雖有跌價，然該跌價幅度與其他比較標的、市場行情之跌幅均甚為類似，可見得勘估標的所受之跌價損失，實非可歸責於被告之行為所致。

四、並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。且陳明：如受不利益之判決願供擔保請准宣告免為假執行。

參、本院之判斷：

一、原告主張：其2人共有門牌號碼臺中市○○區市○○○路000號20樓之2號建物，與被告所有門牌號碼臺中市○○區市○○○路000號21樓之1建物，為樓下、樓上關係；

又於103年5月22日，原告與訴外人羅羚嘉就前述原告房屋及土地訂立系爭房屋買賣契約，雙方約定買賣價金為2,900萬元，且於翌日即103年5月23日原告2人協同羅羚嘉、仲介公司人員等至系爭原告房屋進行點交，發現系爭原告房屋牆壁出現漏水龜裂及水痕、木質地板出現潮溼及水痕，羅羚嘉即以系爭房屋有「嚴重漏水瑕疵」為由主張解除契約，原告與羅羚嘉於103年5月23日合意解除前述買賣契約等情，為被告所不爭執，並有原告所提出之坐落臺中市○○區○○段000000000○號建物登記謄本、臺中市○○區○○段000000000○號建物查詢資料（見104中司調字第1180號卷，下稱中司調卷原證一、二）、原告與羅羚嘉102年3月6日所簽解約協議書（見中司調字卷原證五）、解除契約之相關資料（即資金控管表、不動產買賣契約書、不動產現況說明、買賣價金履約保證申請書《見卷一第85-100頁》）、現場照片（見卷一第109-112頁）各一份在卷可憑，堪信為真。

二、原告主張其所有前述系爭房屋，係因被告對其所有臺中市○○區市○○○路000號21樓之1建物管理不當，漏水至原告房屋，致原告受有其所主張之損害等語，惟原告之主張為被告所否認，是本院首先要審究者為：系爭被告房屋有無管理不當漏水至原告房屋致原告房屋受損？若被告就原告房屋之受損應負賠償責任，則原告得請求被告賠償之數額為何？經查：

（一）本件起訴前兩造就原告房屋滲漏是否被告房屋管理不當所造成有所爭議，乃同意委由臺中市結構工程技師公會派結技師鑑定一節，為兩造所不爭執，並有兩造於103年8月19日所簽立之同意書，及臺中市結構技師公會104年1月9日（技執字第000807號）鑑定報告書在卷可稽。

依上開鑑定報告所載：「．．十、鑑定結論與建議：㈠依現場勘查及比對原設計圖後得知，20樓之2建物內部格局大致與原設計一致; 21樓之1建物則已將隔戶牆拆除，與21樓之2建物打通成一戶，其內部格局與原設計差異較大，如西側臥室與餐廳區變更為和室書房東側臥室隔間牆拆除以擴大客廳、餐廳範圍，東側後方廚房區重新隔間為臥室等，研判應係新建施工時或室內裝修時變更，而和室書房恰位於20樓之2建物西側主臥室之正上方。

㈡依現場勘查及比對申請人提供之影片、照片後得知，20樓之2建物現況除其西側主臥室頂版有一斜裂縫以及隔間牆頂有一水平裂縫外，整體外觀大致完好新穎，且主臥室腐蝕之木地板已更新，目前為空屋狀態，未擺設傢俱。

21樓之1建物則內部傢俱設施俱全，但先前無人居隹，直至本次鑑定前一段時日始有人員進住使用;另正面半露天式陽台原設有木踏板及園藝植栽，本次，鑑定期間已移除不復見，現況地坪為當初新建時鋪設之地磚。

㈢依103年10月29日勘查及蓄水試驗紀錄，兩造皆同意21樓之1建物客廳地坪若積水，應會造成20樓頂版滲漏。

㈣按蓄水試驗結果可知，21樓之1建物之陽台地面、牆底等防水性能尚佳，即使大雨後積水數公分深，尚不致滲入20樓建物，故據此研判，21樓之1建物如僅陽台地坪積木水，並非導致20樓之2建物滲水之主因。

㈤申請人提供之影片、照片等加以研判，應係民國103 年5月連日大雨期間，21樓之1建物半露天式陽台因地面排水孔堵塞或渲洩不及，導致陽台地面積水;當積水深度超過陽台門檻後，雨水即溢流至客廳內，再漫流至玄關及西側和室書房等區域。

由於內部地坪並未施做防水層且埋設有地坪插座，而和室書房之高架木地板於裝璜打釘時因須打穿地磚亦可能產生孔隙，雨水即沿其下混凝土地版裂縫或孔隙滲入至20褸之2建物室內。

㈥由於21樓之1建物正面設有半露天式陽台，建議將來每遇颱風豪雨期間，應立即派人檢視該區域，清除地面雜物及疏通排水孔，以免再度因積水溢流至客廳室內，進而滲入樓下建物室內釀，引發紛爭。

．．」等語（見卷一第15-39頁），可知：１、上開鑑定現場勘查及比對原設計圖後，得知20樓之2建物內部格局大致與原設計一致; 21樓之1建物則已將隔戶牆拆除，與21樓之2建物打通成一戶，其內部格局與原設計差異較大，如西側臥室與餐廳區變更為和室書房東側臥室隔間牆拆除以擴大客廳、餐廳範圍，東側後方廚房區重新隔間為臥室等，被告房屋於新建施工時或室內裝修時變更，而和室書房恰位於20樓之2建物西側主臥室之正上方。

２、再依現場勘查及比對申請人提供之影片、照片後，得知20樓之2建物（即原告房屋）現況除其西側主臥室頂版有一斜裂縫以及隔間牆頂有一水平裂縫外，整體外觀大致完好新穎，且主臥室腐蝕之木地板已更新，目前為空屋狀態，未擺設傢俱。

且依103年10月29日勘查及蓄水試驗紀錄，21樓之1建物（被告房屋）客廳地坪若積水，應會造成20樓頂版滲漏。

３、且經現場蓄水試驗結果可知，21樓之1建物之陽台地面、牆底等防水性能尚佳，即使大雨後積水數公分深，尚不致滲入20樓建物，故據此研判，21樓之1建物如僅陽台地坪積木水，並非導致20樓之2建物滲水之主因。

４、另依原告所提供之影片、照片等加以研判，應係103年5月間連日大雨期間，21樓之1建物半露天式陽台因地面排水孔堵塞或渲洩不及，導致陽台地面積水;當積水深度超過陽台門檻後，雨水即溢流至客廳內，再漫流至玄關及西側和室書房等區域。

由於內部地坪並未施做防水層且埋設有地坪插座，而和室書房之高架木地板於裝璜打釘時因須打穿地磚亦可能產生孔隙，雨水即沿其下混凝土地版裂縫或孔隙滲入至20樓之2建物室內。

顯見被告房屋管理不佳，未將露天式陽台地面排水孔清除乾淨，而房屋內部地坪並未施做防水層，且埋設有地坪插座，和室書房之高架木地板於裝璜打釘時，打穿地磚產生孔隙，致雨水沿其下混凝土地版裂縫或孔隙滲入至原告房屋室內。

堪認被告房屋於平日管理不當，未能及時疏通積水，使積水溢流至客廳室內，進而滲入原告房屋，使原告房屋受損無誤。

是原告主張其所有之系爭房屋（20樓之2建物）因被告過失之行為而受有損害，應屬可採，被告否認原告主張，實無可採。

又本件損害單純因被告之過失管理行為所致，原告就損害之發生及損害結果並無任何故意或過失之加功行為，被告辯稱：原告就損害之結果與有過失，自無可採。

（二）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任民法第184條第1項前段定有明文；

原告主張其所有之系爭房屋（20樓之2建物）因被告過失之過失行為而受有損害，已如前述，被告自應就其侵害原告之行為負賠償責任。

原告訴請被告賠償損害，自屬有據。

又當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。

民事訴訟法第222條第2項亦定有明文。

茲就原告請求之項目及金額，是否准許，分別說明如後：１、系爭原告房屋牆壁水痕、縫隙及木質地板毀損，修補費用56,362元：⑴按「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」

、「第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」

民法第213條第1項、第3項定有明文。

又「損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係為其成立要件。」

（最高法院30年上字第18號判例意旨參照）「㈠關於侵權行為賠償損害之請求，以受有實際損害為要件。

㈡損害賠償之範圍，應以被害人實際所受損害為衡。」

（最高法院19年上第2316號判例意旨參照），合先敘明。

⑵本件原告所有之前述系爭房屋，於103年5月間因被告房屋漏水，造成部分毀損，已如前述，而原告就毀損部分已修復完畢等情，為被告所不爭執；

另就毀損部分，修復費用數額，兩造已合意以56,362元為損害額，業經兩造陳明在卷（見本院105年8月11日言詞辯論筆錄），是原告請求被告賠償修補費用於56,362元之範圍內，於法有據，逾此部分則無理由，不應准許。

２、滲水原因鑑定費用92,400元：⑴原告主張為確認房屋漏水真正原因，委請臺中市結構工程技師公會進行鑑定，共計支付鑑定費用合計92,400元（計算式：5,000元+15,400元+5,000元+67,000元=92,400元），有原告所提出之臺中市結構技師公會鑑定費明細表1份、收據2份、統一發票2份在卷可參，堪信為真。

⑵又本件滲漏事件係因被告管理前述房屋不當所致，已如前述，而兩造就滲漏原因有所爭執，乃於103年8月19日簽立之同意書（見中司調卷原證六），其記載：「立書人陳健煜、邱彩芬（下稱甲方）、王怡仁（下稱乙方）茲就甲、乙雙方間房屋漏水責任之釐清，達成協議如下：爰甲方所有之房屋(門牌號碼：臺中市○○區市○○○路000號20樓之1及20樓之2)與乙方所有之房屋(門牌號碼:臺中市○○區市○○○路000號21樓之1)為上下樓層關係，而甲方有之房屋內多次出現漏水、積水情形，合先敘明。

今由於甲方房屋內出現積水、漏水，因此為釐清房屋漏水之真正原因，及嗣後相關賠償責任，甲乙雙方同意由臺中市結構技師公會派結構技師進行鑑定，且甲方、乙方願配合結構技師之需要，讓結構技師得進入雙方屋內進行調查與鑑定。

．．」等語，顯見原告所為之鑑定申請，乃為兩造所合意，應可認定。

⑶按契約之解釋，首在於探求當事人共同主觀之意思，蓋約定之內容，具有法律規範效力之意義如何，在當事人間若無爭執，無論該內容，客觀上如何被了解，亦不管客觀上是否具有歧義性，仍以當事人共同主觀意思為準。

如發生爭執，當事人間若能自主，或透過第三人的協助，就約定內容的規範意義，達成共識，亦應以此共同理解的意義為準。

然契約有解釋之必要，且其約定內容所具有的法律規範意義，於當事人間意見不一致之情形時，事屬常見，此時即須為契約之客觀解釋。

依我國實務及學說，契約之解釋亦依民法第98條之規定，並綜合最高法院19年上字第58 號、19年上字第453號、39年台上字第1053號判例及88年度台上字第1671號、96年度台上字第286號、2631號判決所闡釋之意旨，可知「解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而於文義及理論上詳為推求當事人之真意為如何？又應斟酌訂立契約當時及過去之事實，契約之主要目的及經濟價值，當事人所欲使該意思表示發生之法律效果等，而本於經濟法則，基於誠實信用原則而為判斷」。

換言之，契約既屬有相對人之意思表示，則其解釋方法，為平衡當事人間之利益及合理分配危險，應以客觀上表示價值作為認定其意思表示內容的準據。

一方面要求表意人於表示其意思時，應顧及相對人了解可能性；

他方面相對人亦須盡必要注意去正確了解表意人之所欲，故在解釋上應特別斟酌相對人明知或可得而知之事實，並就磋商過程、交易目的及利益狀態，依交易慣例及誠實信用原則等加以判斷。

按上開合意書固未載明鑑定費用應由可歸責方負擔，惟該鑑定係為釐清兩造間就系爭房屋滲漏之歸責原因而合意委請鑑定人鑑定，客觀上應認兩造就鑑定費已合意由可歸責方負擔該費用，此參諸兩造於102年3月6日就101年12月間同樣之滲漏事件，與訴外人親家建設股份有限公司協議後，曾簽署同意書（見中司調卷原證三），並約明由可歸責方負擔鑑定費用，是足認兩造就同樣之滲漏事件，被告與原告確有默示同意系爭鑑定費用由歸責方負擔，作為損害賠償之一部分，是原告請求被告賠償系爭鑑定費用，於法亦屬有據。

３、買賣契約解除致房價損失3,443,400元部分：⑴原告主張：原告房屋約76.52坪，原告與買方羅羚嘉訂立買賣契約時，買賣價金為2,900萬元，約以每坪37.8萬元之價格出售，卻因被告管理房屋漏水之緣故，致羅羚嘉以此為由，拒絕購買系爭房屋，並與原告在103年5月23日解除買賣契約。

又漏水鑑定報告出爐即104年1月9日當時，原告所有之系爭房屋附近行情價跌為每坪34萬元，若以每坪38.5萬元售價計算，被告應賠償原告所失利益3,443,400元【計算式：（38.5萬-34萬元）×76.52坪=3,443,400元】云云。

惟原告之主張為被告所否認，且本院依原告聲請委由威名不動產估價師事務所就原告系爭房屋鑑定其於103年6月11日及104年2月5日市場行情價格比較，依房屋供需、人口、居民習慣、公共與公用設施使用狀況、交通運輸、所得水準、價格種類、發展潛力、土地規劃管制使用狀況、鄰近使用現況、未來發展趨勢等不動產價格有關資訊作特性、綜合、價格分析後，其鑑定結果：103年6月11日每坪價格約為385,000元，及104年2月5日每坪價格則約為374,000元，有威名不動產估價師事估價報告書1份在卷可參，原告主張其房屋每坪價格於104年2月5日僅存340,000元，實屬無據。

⑵又房價之漲跌本由房屋供需、人口、居民習慣、公共與公用設施使用狀況、交通運輸、所得水準、價格種類、發展潛力、土地規劃管制使用狀況、鄰近使用現況、未來發展趨勢等不動產價格有關資訊交互作用而成，其漲跌非人為而得控制，更非因原告買賣契約解約所造成，是原告主張因被告之行為使原告買賣契約解除，致房價跌落，被告應負損害賠償責任，實非可採。

⑶再者，參諸原告所提出附卷之103年5月23日原告與訴外人羅羚嘉解約協議書（見中司調卷原證五）其記載：「．．甲方：羅羚嘉（即買方）、乙方陳健煜、邱彩芬（即賣方）透過東森房屋七期新市府加盟店居間賣乙方所有座落於臺中市○○區市○○○路000號20摟之2之房地，雙方於民國103年5月22日簽立不動產買賣契約並承作安信建築經理股份有限公司(以簡稱安信建經）買賣價金履約保證在案(申請書編號:F066617)，今因賣方房屋嚴重漏水致無法繼續履行合約，雙方合意解除不動產買賣契約，協議如下:甲方已依約給付之買賣價款計新台幣230萬元整，全數返還甲方。

其中存放於履約保證專戶內之款項新台幣220萬元整連同專戶利息，由安信建經負價金返還義務匯入甲方指定帳戶(如下述)。

．．不動產買賣契約之解除，買賣價金履約保證隨同解除。

爾後任一方不得依不得依不動產買賣契約書、履約保證申請書或履約保證證書對他方或安信建經主張任何權利。

．．協議未盡事宜，概依回復原狀之原則處理。

．．」等語，足見原告與羅羚嘉係合意解除契約，且對羅羚嘉未負任何賠償責任。

又依卷附原告所提出其與羅羚嘉之不動產買賣契約中之不動產標的現況說明書（見卷一第96頁），原告於現況說明中之「建築物改良物是否有滲漏之情形」其記載「否」，惟依原告所提出之現場照片（見本院卷第107-108頁），現場原告房屋牆壁有滲水之水痕，足見原告於售屋時並未確實詳查房屋現況，並據實說明，致說明不實而與羅羚嘉事後合意解約無誤。

且依原告事後請求之修復費僅56,362元，比之售價2,900萬元尚屬輕微，買方得否解除契約實值斟酌，然原告逕與買方合意解除契約，其所生損害自難認係被告行為所致，自不得將原告合意解約後主觀所認之損失，強令被告賠償。

⑷基上，原告所主張之買賣契約解除致房價跌價損失3,443,400元，並不存在；

且縱有該損失，亦非解除契約所致，實與被告之侵權行為無涉，原告請求被告賠償買賣契約解除致房價跌價損失3,443,400元，於法無據，不應准許。

４、解除買賣契約後至鑑定報告公布前即103年6月起至104 年2月止，原告需再支付之管理費45,279元部分：⑴原告主張：原告與羅羚嘉於103年5月22日訂立買賣契約後，原告已非所有權人，本無需再給付管理費，但卻因被告之過失行為，造成買賣契約遭解除，原告需再每月給付管理費，此應係被告疏於管理其房屋，造成原告受管理費之損害。

觀之管理費繳費收據，原告所有房屋每月之管理費5,031元，被告應賠償原告自103年6月起至104年2月止支付之管理費45,279元（計算式：5,031元×9=45,279元）云云。

⑵按管理費係區分所有權人為修繕、管理、維護建物共用部分或約定共用部分，而由區分所有權人按其應有部分比例分擔之費用，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。

是原告就其所有之系爭房屋，於為所有權人時，即應負擔該管理費用，是原告主張之管理費用，本是原告基於所有權人地位依法應負擔之費用（即縱使原告移轉登記予承買人羅羚嘉，亦應由羅羚嘉負擔）並非因被告過失行為存在才發生，原告繼續負擔管理費用實係因其與羅羚嘉合意解除契約，繼續保有系爭房屋所有權所致，是系爭管理費之產生與被告之過失行為間並無因果關係存在，原告請求被告賠償，於法無據。

５、買賣契約解除，買賣價金之法定利息145萬元部分：⑴原告主張：其於買賣契約成立後，本可獲得買賣價金2,900萬元，並獲得2,900萬元之利息，因被告疏於管理房屋之緣故，而造成原告與羅羚嘉買賣契約遭解除，原告無法獲得該利息，此亦應屬原告所失利益。

依民法第203條法定利率為週年利率百分之5規定，2,900萬元之週年利息為145萬元，被告應如數賠償云云。

⑵按原告與訴外人羅羚嘉成立系爭買賣契約，如原告依約履行給付標的物，當可獲取價金，惟原告事後與羅羚嘉合意解除契約，買賣契約既經解除，於法原告即無法取得2,900萬元價金，同時仍繼續保有系爭房屋及土地所有權，此乃當然之理，是原告未能取得2,900萬元價金，並非被告之過失行為使原告之系爭房屋所有權滅失所致，而係原告為繼續保有系爭房屋、土地所有權之故，是原告無法取得2,900萬元價金是原告與羅羚嘉合意解除契約，不移轉登記買賣標的所有權所致，與被告之過失行為無因果關係，原告請求被告賠償上開未能取得價金之利息損失，於法亦屬無據。

６、房屋稅、地價稅21,283元部分：⑴原告主張：原告若於103年5月順利出售房屋，未遭買方以房屋漏水為由，解除買賣契約，則原告自無需再繳納房屋之房屋稅、地價稅。

但因被告之過失行為，使原告仍需繳納房屋103年度房屋稅18,419元、地價稅2,864元，此屬原告所受損害，故被告應賠償原告繳納房屋稅、地價稅之數額，合計21,283元云云。

⑵按人民對國家有納稅之義務，而房屋稅、地價稅則係國家對房屋、土地所有權人依法所課徵之持有稅，房屋稅條例第4條第1前段、土地法第143條分別定有明文可參。

原告為前述系爭房屋及其坐落土地之所有權人，本應依法繳納房屋稅、地價稅，是上開稅費，是原告基於所有權人地位依法應負擔之稅賦（即縱使原告移轉登記予承買人羅羚嘉，亦應由羅羚嘉負擔）並非因被告過失行為存在才發生，原告繼續負擔房屋稅、地價稅，實係因其與羅羚嘉合意解除契約，繼續保有系爭房屋、土地所有權所致，是系爭房屋稅、地價稅之產生與被告之過失行為間並無因果關係存在，原告請求被告賠償，實屬無據。

７、精神慰撫金5萬元：⑴原告主張：依據102年3月6日雙方同意書約定，若原告所有系爭房屋有漏水及家具木地板損害情形，責任歸屬方無條件應再給付5萬元充作甲方（即本件原告）因本事件之精神補償等語，經過104年1月9日「臺中市○○區市○○○路000號20樓之2」建物滲水原因鑑定案鑑定報告書及參照原告修繕系爭房屋102年5月27日、10 3年6月10日、103年6月11日估價單等資料，可知本件漏水之原因確實應歸屬於被告，故依照雙方約定，原告請求被告依上開同意書約定，給付5萬元精神慰撫金云云。

⑵惟查：依卷附兩造與訴外人親家建設股份有限公司於102年3月6日所簽立之同意書（見中司調卷，原證三），其雖記載「甲方（邱彩芬）所有座落於（台中市○○區市○○○路000號20-2）之房屋於民國一百零一年十二月中旬進入屋內查看時發現屋內木地板留有明顯水痕現象，且主臥室內木地板全數損毀，立即請乙方（親家建設）工程人員及防水工程人員將木地板撬起勘驗，乙方告知疑為本戶上方樓層（即21樓-丙方)漏水所致。

經甲方多次分別與乙方及丙方協商，乙、丙方均告知非屬其責任所致，基此甲方將聘請第三公認單位「建築師公會」進行相關工程勘驗鑑定，待鑑定結果產生後，將由責任歸屬方無條件負擔賠償金額(含聘請鑑定技師費用)及屋內相關修復工程，如責任歸屬方於鑑定文郵寄日次日起次日內不處理時，甲方除可逕行修護，相關費用(包含鑑定相關費、修護費及其他因本事件衍生之費用)由責任歸屬方負擔外，責任歸屬方應再給付新台幣伍萬元充作甲方因本事件之精神補償。

．．」等語，顯見上開同意書係兩造及親家建設股份有限公司，因101年12月中旬發生滲漏事件所方之協議，惟其後兩造並無委託鑑定，而係由原告自行修繕，業據原告所陳明，是上開協議非針對本件103年5月23日滲漏事件所為之協議，原告自不得依該同意書之精神補償特別約定請求被告給付精神補償金5萬元。

⑶又依卷附前述，兩造於103年8月19日簽立之同意書（見中司調卷，原證六），內容僅約定委託鑑定事宜，並無精神補償之特別約定，原告就本件財損部分請求被告賠償精神慰撫金5萬元，於法無據，亦不應准許。

８、基上，原告因被告疏於管理自己房屋之過失行為，造成原告受有損害，原告得請求被告賠償之數額為房屋地板整修費及牆壁水痕、縫隙修補費用56,362元及滲水原因鑑定費用92,400元，合計為148,762元。

三、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。

本件原告對被告之損害賠償請求權，核屬無確定期限之給付，又本件原告係於104年3月20日提起訴訟，而於104年4月2日送達訴狀予被告，有送達證書附卷可憑，被告迄未給付，當應負遲延責任。

是原告請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日即104年4月3日起，至清償日止，給付按年息百分之五計算之法定遲延利息，於法有據。

四、綜上所述，原告依侵權行為損害賠償請求權訴請被告給付148,762元，及自起訴狀繕本送達翌日（即104年4月3日）起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許，惟原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，此部分被告陳明願供擔保，聲請准予宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。

肆、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 10 月 27 日
民事第四庭 法 官 王金洲
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 27 日
書記官 魏愛玲