臺灣臺中地方法院民事-TCDV,104,訴,1758,20150831,1

臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第1758號
原 告 周淑真
訴訟代理人 武燕琳律師
被 告 羅筱玲
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年8月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將臺中市○○區○○段○○○○號建物即門牌號碼為臺中市○○區○○路○段○○○巷○○○號九樓房屋騰空後返還原告。

被告應給付原告新臺幣壹拾參萬元，及自民國一○四年七月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告應自民國一○四年五月二日起至遷讓返還第一項所示之房屋止，按月給付原告新臺幣參萬元。

訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣貳拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。

事實及理由

壹、程序方面按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。

但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。

訴之撤回，應以書狀為之。

但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。

訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；

其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄送達或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。

民事訴訟法第262條第1項、第2項、第3項分別定有明文。

次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。

同法第255條第1項第3款、第256條定有明文。

查本件原告起訴對象原包括梁敬業，嗣於民國104年7月28日言詞辯論期日，當庭以言詞撤回對梁敬業之起訴，並經筆錄送達被告後10日內未提出異議，視為同意撤回，本院就梁敬業被訴部分，自無庸審理，先予敘明。

次查原告起訴時原請求：一、被告應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地上之同段925建號建物即門牌號碼為臺中市○○區○○路0段○○○巷00號9樓（下稱系爭房屋）騰空後返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣（下同）22萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

三、被告應自104年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元等語。

嗣於本院104年7月28日言詞辯論期日，當庭以更正第二、三項訴之聲明為：「被告應給付原告16萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息」、「被告應自104年5月2日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元等語。

嗣於本院104年7月28日言詞辯論期日，再減縮第二項訴之聲明為：「被告應給付原告13萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息」，核屬更正事實上之陳述及減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許，併予敘明。

貳、實體方面

一、原告主張：被告於100年10月底，向伊承租伊所有之系爭房屋，兩造合意以押金3萬元、租金每月3萬元，租期自100年11月1日起至102年10月30日止訂定租賃契約；

嗣於102年11月1日起，兩造雖未簽立紙本租約，惟仍以口頭締約續租一年，將租約延至103年10月31日止。

於租期屆滿前，伊曾向被告表示欲收回自住，被告因而向伊稱，同意搬遷他處，惟於尚未搬遷前願意繼續繳納房租等語，原告遂應允，故雙方就系爭房屋之租約於斯時應仍係存續中（下稱系爭租賃契約）。

詎料，被告竟自103年11月起迄今，僅繳納部分之房租，後經伊多次催繳，未蒙置理，甚且伊向臺中市西屯區調解委員會申請就租賃糾紛為調解，被告亦藉詞推託而未到場，致調解不成立，故伊乃於104年4月30日向被告為終止租賃契約之意思表示，並要求被告應於104年5月15日前遷出系爭房屋，被告已於104年5月1日收受。

又被告自認至104年4月15日止，已積欠145,000元，被告先前亦有繳納押租金3萬元，自終止系爭租賃契約時起，被告係無權占有系爭房屋，故原告爰依民法第455條前段規定、系爭租賃契約及民法第179條之規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

㈡被告應給付原告13萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

㈢被告應自104年5月2日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元。

㈣願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：其現仍居住於原告所有之系爭房屋，與原告間確實存在系爭租賃契約，亦不否認原告所提之房屋租賃契約書及104年3月12日、104年7月26日所簽認之契約書之形式真正性，惟其現在經濟困難，無力一次全部還清積欠之租金，雖曾與原告調解希望以每月5,000元之金額分期攤還積欠之租金，但遭原告拒絕，原告表示必須一次還清積欠之租金，方得以搬離系爭房屋等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張其所有之系爭房屋租予被告，租金為每月3萬元，且被告自認至104年4月15日止，已積欠14萬5,000元，如以每月3萬元之租金，則計算至104年4月30日止，共積欠16萬元，扣除被告前所支付之押金3萬元，被告至租約終止時，尚積欠租金13萬元，且系爭房屋迄今仍為被告所占用等情，業據其提出臺中市中興地政事務所土地及建物所有權狀、房屋租賃契約書、104年3月12日被告所簽立之契約書及104年7月26日被告所簽立之契約書為證（見本院卷原證1、2、4、8），且為被告所不爭執，堪信為真實。

四、按承租人本應依約定支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。

民法第440條第1項、第2項定有明文。

查本件被告積欠系爭房屋租金之總額為16萬元，扣掉押租金3萬元則為13萬元，且被告仍繼續積欠租金迄今，顯已逾2個月之租額，且遲延給付顯已逾2個月，嗣經原告以台中雙十路郵局存證號碼第67號存證信函為終止與被告之系爭租賃契約之意思表示，並於104年5月1日送達被告之住所即系爭房屋，有其掛號郵件收件回執為憑（見本院卷原證7），其終止系爭租賃契約之程序，於法自無違誤，兩造間就系爭房屋之租賃契約已於104年5月1日終止，堪以認定。

按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。

民法第455條第1項前段定有明文。

查被告於租賃契約終止後，即應返還系爭房屋予原告，故原告自得依前開規定，請求被告返還系爭房屋。

又被告就系爭租賃契約終止前積欠之租金仍有支付義務，原告亦得依終止前之租賃關係請求其支付。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照），則被告就系爭租賃契約終止後繼續占有系爭房屋，獲得相當於租金之不當得利，自應返還原告，且依原證4、8由被告所簽立之契約書可知，被告亦坦承依原租賃契約繼續計算其所應給付予原告之金額無誤。

從而，原告自得請求被告給付所積欠之租金13萬元之本息，及自系爭租賃契約終止日之翌日，即103年5月2日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元。

五、綜上所述，原告依民法第455條第1項項前段規定，請求被告遷讓並返還系爭房屋；

依民法第179條之規定，請求被告自104年5月2日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付3萬元；

及依系爭租賃契約之約定，請求被告給付13萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年7月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為有理由，應予准許。

六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核與民事訴訟第390條第2項之規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
民事第三庭 法 官 黃建都
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
書記官