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臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第238號
原 告 蕭偉良
訴訟代理人 陳隆天律師
被 告 黃秀娥
黃惠萍
黃陳純
黃文俊
黃文雄
上二人共同
訴訟代理人 張宗存律師
上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於於民國104年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應就被繼承人黃榮吉所有坐落臺中市○○區○○段○○○○段○○○○○地號、地目田、面積五九六平方公尺、所有權應有部分五分之二之土地辦理繼承登記。
被告應將前項所示土地之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但被告同意者，不在此限；
被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。
原告原起訴主張於民國94年1月1日，向訴外人即被告之被繼承人黃榮吉，以新臺幣（下同）470萬元購買坐落臺中市大肚區（改制前為臺中縣大肚鄉○○○段○○○○段00000地號土地（面積5401平方公尺，下稱原201-2地號土地）、201-19地號土地（面積131平方公尺，下稱201-19地號土地）、201-20地號土地（面積17平方公尺，下稱201-20地號土地），權利範圍均各5分之2之土地3筆，雙方訂有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），爰依買賣契約及民法第345條、第348條第1項及繼承規定，請求被告「就被繼承人黃榮吉所有坐落臺中市○○區○○段○○○○段00000地號土地（面積596平方公尺，下稱現201-2地號土地）、應有部分5分之2辦理繼承登記」，並應「將被繼承人黃榮吉所有現201-2地號土地、應有部分5分之2所有權移轉登記予原告」，嗣於104年5月21日具狀追加原告與訴外人黃榮吉於95年1月25日所簽訂之切結書（下稱系爭切結書）之約定為訴訟標的，有民事追加狀1份附卷可憑，被告對於原告追加請求權基礎一節，無異議而為本案言詞辯論，亦有104年7月7日言詞辯論筆錄1份在卷可參，依上開說明，視為被告同意原告為訴之追加。
是本件原告所為訴之追加，核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠伊於民國94年1月1日，與訴外人黃榮吉簽訂系爭買賣契約。
嗣原201-2地號土地共有人，即訴外人黃榮吉、黃錫輝、林育仕3人同意分割共有物，原201-2地號土地遂於94年10月18日，再行分割為同小段現201-2地號土地（面積596平方公尺）、201-21地號土地（面積1844平方公尺）、201-22地號土地（面積987平方公尺）、201-23地號土地（面積1974平方公尺）；
並由訴外人黃榮吉、黃錫輝、林育仕3人共有現201-2地號土地，而將201-21地號土地分予訴外人黃錫輝單獨所有，將201-22地號土地分予訴外人林育仕單獨所有，將201-23地號土地分予訴外人黃榮吉單獨所有。
故訴外人黃榮吉乃依系爭買賣契約，與原告約定，先移轉登記201-23地號土地所有權全部予原告，並於原告給付尾款120萬元後，再移轉登記現201-2地號土地之應有部分5分之2所有權予原告，並以系爭切結書承認現201-2地號土地之應有部分5分之2之實質所有權為原告所有，伊僅係借名登記，並承諾同意隨時將現201-2地號土地之應有部分5分之2所有權移轉於原告。
詎原告於95年1月26日匯款120萬元予訴外人黃榮吉，並於96年1月間通知訴外人黃榮吉應辦理現201-2地號土地之應有部分5分之2所有權移轉登記時，訴外人黃榮吉卻拒不辦理。
後訴外人黃榮吉已於102年6月16日死亡，財產由被告5人繼承。
惟被告5人仍未就現201-2地號土地之應有部分5分之2，辦理繼承登記，亦拒不辦理現201-2地號土地之應有部分5分之2之所有權移轉登記，爰依系爭買賣契約、系爭切結書之約定、民法第345條、第348條第1項及繼承規定，請求被告就現201-2地號土地之應有部分5分之2先辦理繼承登記後，再將現201-2地號土地之應有部分5分之2辦理土地所有權移轉登記予原告。
㈡對被告抗辯之陳述：⒈不爭執201-23地號土地分割後，訴外人黃榮吉已移轉整筆土地所有權予原告。
惟系爭買賣契約係就原201-2地號土地做全部處理，未言及賣田不賣路部分，且當時尚未分割出201-22、201-23部分，無道路通行問題，故新分割現201-2地號土地部分，應係包含在系爭買賣契約內，且因共有地分割，本應包含共有土地的通路，故否認被告辯稱系爭買賣契約係僅「賣田不賣路」。
⒉依原告與訴外人黃榮吉於系爭買賣契約內約定之買賣面積，經換算持有比例後，原201-2地號土地面積為5401平方公尺、應有部分5分之2換算面積為2,160.4平方公尺；
201-19地號土地面積為131平方公尺、應有部分5分之2換算面積為52.4平方公尺；
201-20地號土地面積為17平方公尺、應有部分5分之2換算面積為6.8平方公尺。
故經前開換算後，訴外人黃榮吉應分得應有部份之面積為2,219.6平方公尺（計算式：2160.4＋52.4＋6.8＝2219.6）。
惟經共有物分割後，黃榮吉實際取得面積201-2地號土地之應有部分5分之2、面積為238.4平方公尺，及201-23地號土地、面積1974平方公尺，共計為面積為2,212.4平方公尺（計算式：1947＋238.4＝2212.4），已少於系爭買賣契約之換算面積2,219.6平方公尺，故被告一再辯稱系爭買賣契約所指面積不及於現201-2地號土地，顯非實在。
㈢聲明：⒈被告應就被繼承人黃榮吉所有現201之2地號土地，應有部分5分之2辦理繼承登記。
⒉被告應將被繼承人黃榮吉所有現201之2地號土地，應有部分5分之2所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：㈠原告於94年1月1日與訴外人黃榮吉簽訂系爭買賣契約時，原201-2地號土地尚未分割。
當時訴外人黃榮吉於共有土地上所使用之位置，位於原201-2地號土地之東側，可直接通行道路，訴外人即其他共有人林育仕與黃錫輝之土地則透過北側小路輾轉通行於道路，故訴外人黃榮吉於買賣土地時，即有約定「賣田不賣路」。
嗣訴外人黃榮吉、黃錫輝、林育仕於94年10月31日協議分割共有土地，除依原告前揭所述分配共有土地外，現201-2地號土地則作為通行道路使用，而非協議分割之範圍，故仍由訴外人黃榮吉、林育仕及黃錫輝3人所共有。
訴外人黃榮吉則於上開分割登記後之95年1月24日，即依約將分割後取得之201-23地號土地辦理移轉登記予原告，故訴外人黃榮吉已履行與原告間之系爭買賣契約之移轉登記義務。
現201-2地號土地之地號雖同於原201-2地號土地，惟於土地分割後已屬不同之標的。
且訴外人黃榮吉已將分割後之土地移轉予原告，原告自無再請求黃榮吉之繼承人即被告辦理現201-2地號土地所有權移轉登記之理。
㈡且原201-2地號土地於買賣及分割前，即有一部分作為道路使用，且與鄰近之201-23地號土地有近2公尺落差，亦用圍牆相隔，使用上並非一個整體，且原201-2地號土地亦另有部分土地遭農舍占用。
故買賣標的於當時如有占用之情況，買賣雙方理應處理土地上地上物及其他使用問題，惟系爭買賣契約書皆未提及。
另訴外人黃榮吉、林育仕、黃錫輝三人於94年10月之協議分割方式，並非單純就共有人3人之「應有部分面積」作分割比例之依據，而係參考土地通行狀況，並考量訴外人黃榮吉已將其應有部份5分之2出賣予原告，而作適當分配，故以「面積換算」作為協議分割方式之依據，實無法論證系爭買賣契約之範圍有包含現201-2地號土地，故難認被告負有移轉現201-2地號土地之應有部份5分之2予原告之義務。
㈢另雖被告亦持有系爭切結書之影本，惟該影本係原告於103年12月間聲請調解時所檢附，被告前並不知訴外人黃榮吉有簽立系爭切結書，且系爭切結書中「黃榮吉」之簽名對照系爭買賣契約上「黃榮吉」之簽名明顯不同，系爭切結書之真實性已有可疑。
且系爭切結書記載日期為95年1月25日，即訴外人黃榮吉將201-23地號土地移轉登記予原告之隔日，顯見當初黃榮吉與原告於辦理移轉登記時，即無打算將現201-2地號土地一併移轉登記予原告，否則當時證件印章均已交由代書辦理，不應獨漏201-2地號土地，而再於登記後之隔日簽立系爭切結書。
足證原告與訴外人黃榮吉之系爭買賣契約之商議結果，確實係「賣田不賣路」。
至系爭切結書中，訴外人黃榮吉簽名下方之指紋是否為本人所蓋印，被告當時未在場亦不知情，故原告自應就系爭切結書上「黃榮吉」之簽名，是否為訴外人黃榮吉所親簽、指印是否為訴外人黃榮吉本人親蓋之事實負舉證之責。
惟系爭切結書之見證人，即證人趙淦明，係原告委託辦理登記之代書，另一證人楊朝龍與原告亦有親戚關係，為後來原告轉賣之買受人，與本件均有利害關係，立場自偏向原告，無法證明系爭切結書「黃榮吉」之簽名，係本人所親簽。
㈣聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷104年8月4日言詞辯論筆錄第2頁）：㈠對原證1不動產買賣契約書之形式真正不爭執。
㈡對原告104年5月19日所提附表1、附表2換算面積不爭執。
㈢原201-2地號土地再行分割為現201-2地號、201-21地號、201 -22地號、201-23地號四筆土地，被繼承人黃榮吉依系爭買賣契約已移轉登記同小段201-23地號土地所有權予原告。
㈣訴外人黃榮吉於102年6月16日死亡，由本件被告五人繼承。
四、本件兩造爭執之點厥為：㈠原告所提95年1月25日由訴外人黃榮吉簽立之系爭切結書，是否為真正？㈡被告主張本件賣田不賣路，是否實在？㈢原告請求依照繼承及系爭買賣契約及系爭切結書之法律關係，請求被告辦理繼承登記及移轉所有權，有無理由？㈠原告所提95年1月25日由訴外人黃榮吉簽立之系爭切結書，是否為真正？⒈按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第357條第1項定有明文。
又當事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力之可言；
且私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責（最高法院22年上字第2536號、41年台上字第971號、47年台上字第1784號判例意旨參照）。
另按民事訴訟法第358條關於私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印者推定為真正之規定，須其簽名、蓋章或按指印係本人或其代理人為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者，始得適用（最高法院28年上字10號判例意旨、71年度台上字第2635號判決意旨參照）。
原告提出95年1月25日與訴外人黃榮吉所簽訂之系爭切結書，經本院當庭向被告提示，詢問對系爭切結書有無意見，被告黃文俊答稱：「切結書是在95年才簽的。
我父親沒有認識幾個字，是原告叫我父親在買賣契約書及切結書上蓋章及蓋指印的。」
等語，另被告黃文雄答稱：「確實我們也有一份切結書影本，但字跡與今日原告訴代庭呈的切結書好像不一樣。」
等語（見本院卷104年3月17日言詞辯論筆錄第2至3頁），足證被告黃文俊已坦承系爭買賣契約上所蓋用印章及系爭切結書上所蓋用之指印，確實均為訴外人黃榮吉所蓋無誤，另依本院104年3月17日言詞辯論時，由原告所提系爭切結書原本（原本已發還，影本附卷），與被告所留存系爭切結書影本互核以觀，實均屬相符，故被告黃文雄抗辯不符顯不可採信。
⒉又系爭切結書簽訂當日，在場證人趙淦明證稱：「（請說明切結書上立書人是否為黃榮吉本人簽名用指印？）這份切結書確實是黃榮吉在95年1月25日在我的代書事務所在立書人下面有簽名蓋指印。」
、在場證人楊朝龍證稱：「（請提示切結書上立書人是否為黃榮吉本人簽名用指印？）是的。」
等語（見本院104年7月7日言詞辯論筆錄第3、7頁），可知當時確係由訴外人黃榮吉在場親簽並蓋指印；
再核諸被告於系爭切結書簽訂當日並未在場，且被告黃文俊本已稱：「切結書是在95年才簽的。
我父親沒有認識幾個字，是原告叫我父親在買賣契約書及切結書上蓋章及蓋指印的。」
等語，其後被告再以空言質疑系爭切結書真正，惟未能舉證以實其說，自難認其否認之情為有理由，故堪認原告提出之系爭切結書應屬真正。
㈡被告主張本件賣田不賣路，是否實在？⒈被告雖抗辯：原告與訴外人黃榮吉簽訂系爭買賣契約時，即有約定「賣田不賣路」。
嗣訴外人黃榮吉、黃錫輝、林育仕協議分割共有土地，現201-2地號土地方作為通行道路使用，而由訴外人黃榮吉、林育仕及黃錫輝三人所共有，故於土地分割後，與原201-地號土地屬不同之標的云云。
查依系爭買賣契約之買賣範圍，係原201-2地號土地之全部範圍，故縱使分割後，亦應包含分割後之現201- 2地號土地等情，業據證人趙淦明證稱：「（買賣契約書簽訂時，當時有無談到買賣土地的範圍？）土地範圍就是買賣契約書第13條的這三筆土地。
（這三筆土地當時有無提到賣田不賣地的部份？）沒有」，並另稱：當時契約第3條約定賣方要辦理農地農用之證明，因為如果農地農用還沒有成就，就沒辦法辦理移轉的手續。
後來黃榮吉委託伊去鄉公所申請農地農用的的證明，但因為原201-2地號土地上有鋪設水泥路，同時有建築一個圍牆，不能算農地農用，所以申請被駁回。
因此伊向原告及黃榮吉稱，需要將原201-2地號土地之違規使用部分分割出來，才能辦理農地農用。
且本件係原共有人3人就201-2地號土地，先同意為協議分割，原告因之得以預想的到可以申請農地農用之證明，才會簽訂系爭買賣契約書，也才會有系爭買賣契約書第3條之1之條款等語明確（見本院卷104年7月7日言詞辯論筆錄第3至4頁）；
核與證人楊朝龍證稱：「（你是否知道買賣契約書簽訂時，當時有無談到買賣土地的範圍？）就是不動產買賣契約書後面所附的土地謄本這幾筆土地...」，及另稱：原告在簽系爭買賣契約書時，就知道原201-2地號土地上有鋪設水泥供道路使用，所以分割後，新的201-2地號土地還是要繼續供道路使用，而且新的201-2地號土地，黃榮吉持有的5分之2應有部分還是要移轉給原告，原告才願意買受這些土地，也才有道路可以使用等語；
復另稱：「（這三筆土地當時有無提到賣田不賣地的部份？）沒有。
那是後來黃榮吉這邊他們在亂講的。
因為土地的價錢後來有漲價，所以黃榮吉用470萬元賣，有點不甘心，才不願移轉剩下的土地持分」等語（見本院卷104年7月7日言詞辯論筆錄第7至8頁）大致相符；
再佐以系爭買賣契約書第13條明確約定：「不動產標示大肚鄉社腳段山子頂小段201- 2地號『田』地目、面積5,401平方公尺、同段201-14地號、『田』地目、面積131平方公尺、同段201-20地號、『田』地目，面積17平方公尺，以上所有權持份5分之2。」
，有不動產買賣契約書1份在卷可稽（見本院卷原證1），顯見系爭買賣契約書之標的係包含原201-2地號土地「全部範圍」之應有部分5分之2，並未排除同樣於原201-2地號土地範圍內之水泥道路，訴外人黃榮吉與他共有人協議分割原201-2地號土地，將水泥道路仍維持201-2地號土地，並由訴外人黃榮吉、林育仕、黃金水繼續共有，乃係因便於將原201-2地號土地之其他部分辦理農地農用之證明，以辦理所有權移轉登記，此僅係土地辦理移轉登記之便宜措施，並非得因此認現201-2地號土地之水泥道路部分，遭排除於系爭買賣契約之標的外。
⒉又系爭買賣契約之標的果真不包含水泥道路，則訴外人黃榮吉當不致於再與原告簽訂系爭切結書，以約定訴外人黃榮吉應隨時答應移轉現201-2地號土地予原告；
且縱或現201-2地號土地係水泥道路，亦與雙方之系爭買賣契約之標的是否包含現201-2地號土地無涉，原告仍可與訴外人黃榮吉約定購買水泥道路；
再佐以證人楊朝龍證稱：「（剛才你說先暫時用黃榮吉的名字登記不辦過戶，後來蕭偉良有無再要求黃榮吉辦理過戶？）有，後來黃榮吉有要求蕭偉良寫一個切結書讓他可以曬衣服，後來蕭偉良也有寫切結書，本來黃榮吉就應該要過戶了，時間拖久了，黃榮吉就耍賴了，並說只有賣田不賣路，黃榮吉認為土地有漲價了，要蕭偉良再付一些錢才願意辦理過戶。」
，並有證人趙淦明、楊朝龍當庭各提出由原告於96年1月22日簽訂之切結書影本各1份在卷可憑，可知訴外人黃榮吉應明知系爭買賣契約之標的範圍應包含現201-2地號土地，否則何須要求原告再簽立96年1月22日之切結書以擔保訴外人黃榮吉可供曬衣服的權利。
況訴外人黃榮吉就系爭買賣契約應移轉予原告應有部份之面積為2,219.6平方公尺（計算式：2160.4＋52.4＋6.8＝2219.6），惟其後移轉201-23地號土地予被告、面積僅為1974平方公尺，如加計現201-2地號土地之應有部分5分之2、面積為238.4平方公尺，共計為面積為2,212.4平方公尺（計算式：1947＋238.4＝2212.4），亦已少於系爭買賣契約之換算面積2,219.6平方公尺，此為兩造所不爭執，故如被告如述不包括現201-2地號土地部分，原告所取得面積將更為減少，顯與系爭買賣契約不符，足證被告所辯稱系爭買賣契約係「賣田不賣路」，顯非可採。
⒊至被告另抗辯：水泥道路與鄰近之201-23地號土地有近2公尺落差，亦用圍牆相隔，使用上並非一個整體，且201-2地號土地亦另有部分土地遭農舍占用，如買賣標的於當時如有占用之情況，買賣雙方理應處理土地上地上物及其他使用問題等語。
然依私法自治原則，土地買賣契約除買賣標的範圍應明確約定外，契約是否尚應就其他與標的相關、但不影響買賣標的之事項為約定，即屬兩造間私法自治之範疇，尚難以之推論買賣標的之範圍。
㈢原告請求依照繼承、系爭買賣契約或系爭切結書之法律關係，請求被告辦理繼承登記及移轉所有權，有無理由？⒈按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。
但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。
繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。
民法第1148條定有明文。
次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字。
但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨文字而更為曲解（最高法院104年度台上字第1246號判決意旨參照）。
查系爭切結書之約定內容，略為：立切結書人黃榮吉茲因大肚鄉（即現改制之大肚區）社腳段山仔頂小段201-2地號、「田」地目、面積596平方公尺、權利範圍2/5，於立書日前確係出售予蕭偉良先生，且價金業以親收足訖，本人並無實質所有權，僅出借名義暫代，蕭偉良先生可隨時要求登記過戶，登記名義人可由蕭偉良先生自由指定等語。
依系爭切結書所示，現201-2地號土地，係原告借名登記於訴外人黃榮吉名下，兩人間成立借名契約關係，訴外人黃榮吉並負有「應隨時依原告請求而移轉現201-2地號土地所有權」之債務（下稱系爭債務）。
另查訴外人黃榮吉於102年6月16死亡後，其財產分別由被告繼承，為兩造所不爭執。
故訴外人黃榮吉死亡後，原告當得依系爭買賣契約、系爭切結書及民法第345條、第348條第1項及繼承規定，請求被告移轉登記現201-2地號土地所有權，自有理由。
⒉末按民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」
。
本件現201-2地號土地原為訴外人黃榮吉所有，而訴外人黃榮吉於102年6月16日死亡後，由被告繼承，已如前述，則現201-2地號土地乃屬被告因繼承訴外人黃榮吉之遺產而取得，縱令被告尚未就現201-2地號土地辦理繼承登記，仍不影響被告成為現201-2地號土地之共有人。
又現201-2地號土地所有權移轉登記為土地權利之處分行為，依前開法條規定，被告非經辦理繼承登記為現201- 2地號土地之共有人，自不得處分，從而原告訴請被告應先就現201-2地號土地辦理繼承登記，即無不合，應予准許。
㈣至於原告另聲請將系爭切結書上訴外人黃榮吉之簽名進行筆跡鑑定，惟本院業已認定系爭切結書應係訴外人黃榮吉親自簽名蓋手印，業如前述，故本院認無原告關於筆跡鑑定之調查聲請，核無必要，附此敘明。
五、綜上所述，原告與訴外人黃榮吉簽訂系爭買賣契約之買賣標的應包含現201-2地號土地，且系爭切結書亦屬真正。
又被告為訴外人黃榮吉之法定繼承人，尚未就系爭土地辦理繼承登記，從而原告依據系爭買賣契約、系爭切結書及民法第345條、第348條第1項及繼承規定，訴請被告應現201-2地號土地辦理繼承登記後，再將面積現201-2地號土地所有權移轉登記予原告所有，洵屬正當，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 8 月 20 日
民事第三庭 法 官 黃建都
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 20 日
書記官
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