臺灣臺中地方法院民事-TCDV,105,訴,1251,20170503,1

臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第1251號
原 告 李淑英
兼訴訟代理人 楊本源
被 告 盧月薰
兼訴訟代理人 姚盧美玉
兼上一人之
訴訟代理人 林秀鑾
盧鴻慶

上列當事人間給付租金事件，本院於中華民國106 年3 月8 日言
詞辯論終結，判決如下：

主 文
被告姚盧美玉、盧月薰、盧鴻慶與林秀鑾應共同給付原告李淑英、楊本源新臺幣捌萬玖仟壹佰肆拾伍元，及自民國一百零六年三月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告姚盧美玉、盧月薰、盧鴻慶與林秀鑾應自民國一百零六年三月十六日起至如附圖（即臺中市中山地政事務所一百零五年十月六日複丈之土地複丈成果圖）所示編號A 、B 、D 、F 部分土地上之地上物騰空之日止，按月於每月一日共同給付原告李淑英、楊本源新臺幣壹仟肆佰捌拾陸元。
訴訟費用除減縮部分外，由被告姚盧美玉、盧月薰、盧鴻慶與林秀鑾負擔。
本判決原告李淑英、楊本源得假執行；
但被告姚盧美玉、盧月薰、盧鴻慶與林秀鑾如以新臺幣玖萬貳仟壹佰壹拾柒元為原告李淑英、楊本源預供擔保後，得免為假執。

事實及理由
甲、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者、請求之基礎事實同一者，不在此限。
不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。
民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第256條分別定有明文。
又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度臺上字第648 號判決意旨參照）。
查原告二人原主張依民法第425條之1 規定為請求，其起訴聲明第1項原為：「被告共應給付原告新臺幣（下同）31萬1,032 元及往後之地租每月租金5,016 元整」等語（見本院臺中簡易庭105 年度中補字第716 號卷第3 頁），嗣經原告二人歷次更正請求，並追加民法第179條規定為請求依據，及追加請求法定遲延利息及假執行之聲請（見本院卷第94頁正背面），其變更之聲明為：「一、被告姚盧美玉、盧月薰、盧鴻慶及林秀鑾應共同給付原告8 萬9,145 元，及自106 年3 月16日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；
二、被告姚盧美玉、盧月薰、盧鴻慶及林秀鑾應自106 年3 月16日起至如附圖（即臺中市中山地政事務所105 年10月6 日複丈之土地複丈成果圖）所示編號A 、B 、D 、F 部分土地上之地上物騰空之日止，按月於每月1 日共同給付原告1,486 元。
三、如受有利判決，願供擔保，請宣告准為假執行」等語（見本院卷第117頁背面、第133 頁），核原告二人就聲明本金金額之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，至於其所為追加不當得利及遲延利息之主張，均係基於原告二人請求被告四人應給付地租之同一基礎事實，其聲明之追加前、後均本於相同之社會事實所為同一基礎事實之請求，主要爭點亦具共通性，且不甚礙被告四人於本件訴訟之防禦與終結；
而追加假執行部分則係不變更訴訟標的，而補充法律上之陳述，非為訴之變更或追加。
是原告二人上開聲明之更正，合於前開規定，均應予准許。
乙、實體方面
壹、原告二人起訴主張：
一、訴外人徐蓉柳於99年12月間，因法拍取得執行債務人即被告盧鴻慶所有坐落臺中市○區○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之持分4 分之1 ，原告李淑英、楊本源二人則分別於100 年1 月18日分別因徐蓉柳之贈與、夫妻贈與而各取得系爭土地持分8 分之1 。
又系爭土地上坐落有其他土地共有人即被告林秀鑾、盧月薰、姚盧美玉及被告盧鴻慶所共有門牌號碼臺中市○○路000 巷00號之未經保存登記房屋（下稱系爭房屋），而系爭土地及系爭房屋原為訴外人即被告盧月薰、姚盧美玉及盧鴻慶三人之被繼承人暨被告林秀鑾之婆婆盧魏蜜所有，系爭土地於89年7 月間，由被告林秀鑾之被繼承人即訴外人盧浚滄與被告盧鴻慶、姚盧美玉及盧月薰等人因繼承自盧魏蜜而分別共有，各有持分4 分之1 。
原告二人因法拍之故而取得系爭土地之持分，依最高法院48年度台上字第1457號判例、73年度第5 次民事庭會議決議意旨，兩造間就系爭土地存有民法第425條之1 規定之法定租賃關係，原告二人本於法定租賃及不當得利之法律關係，請求被告四人給付使用系爭土地之租金及相當於租金之不當得利。
二、經法院囑託臺中市中山地政事務所測量結果，系爭房屋占用系爭土地之情形為如附圖所示編號A 、B 、D 、F 等4 部分，面積合計283 平方公尺。
又系爭土地105 年度申報地價為每平方公尺5,040 元，係99年至105 年度中最低價額者，原告主張以105 年度申報地價為每平方公尺5,040 元為計算起訴前5 年租金之基礎，及依土地法第97條第1項規定以申報地價百分之五為計算租金之基礎。
原告二人持分共4 分之1，每年可請求被告四人給付之租金為1 萬7,829 元，是被告四人應給付原告5 年租金8 萬9,145 元，及每月租金1,486，至如附圖所示編號A 、B 、D 、F 等4 部分之地上物騰空之日為止。
三、聲明：
㈠被告姚盧美玉、盧月薰、盧鴻慶及林秀鑾應共同給付原告8萬9,145 元，及自106 年3 月16日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
㈡被告姚盧美玉、盧月薰、盧鴻慶及林秀鑾應自106 年3 月16日起至如附圖所示編號A 、B 、D 、F 部分土地上之地上物騰空之日止，按月於每月1 日共同給付原告1,486 元。
㈢如受有利判決，願供擔保，請宣告准為假執行。
貳、被告四人之答辯：
一、如複丈成果圖所示編號A 、B 、F 部分之地上物，是盧魏蜜之遺產，編號D 部分之雨遮雖是盧浚滄搭建的，因原來的遮雨棚被颱風吹倒，所以由盧浚滄出資修理搭建的，但之前本就是盧魏蜜遺產的一部分，故仍是屬於大家共同使用。
又原告二人雖於99年12月間因法拍而取得系爭土地，並與被告姚盧美玉、盧月薰、林秀鑾共有，但系爭房屋現由被告姚盧美玉、盧月薰、林秀鑾在使用，被告等人是基於系爭土地及房屋之所有權人身分而居住在其上，自屬合法。
另對於系爭土地上之建物處分管理收取租金等，依民法第820條之規定，應先與該土地之共有人協議以共有人過半數及其應有部分合計過半數始得向該建物使用人收取租金，即應以所有共有人為原告共同起訴，並以土地上建物之使用人為被告，故原告二人之起訴不合法。
又被告盧鴻慶並未實際居住在該建物上，自無給付租金之道理，則原告二人之請求亦顯無理由。
二、系爭土地其他共有人即被告姚盧美玉、盧月薰、林秀鑾等人，並未制止原告二人以其為系爭土地共有人身分利用該土地，且該土地亦有空地可供原告二人起造房屋自行利用，原告二人欲依民法第425條之1 向被告四人請求租金，自無理由。
被告姚盧美玉、盧月薰、林秀鑾為系爭土地之共有人，並居住於系爭土地上之共有建物中，並未有無法律上之原因而受利益可言，且系爭土地仍有空地，被告四人自始並未反對或阻擾原告二人在該空地為利用，原告二人怠於行使其權利，自不可謂原告二人因此受有損害，故原告二人另以不當得利求租金，於法並無理由。
若法院認為原告二人所訴有理，然依土地法第97條之立法背景，乃依據銀行利率百分比而定，故特此限制年息百分之十為限，但現銀行年息已為百分之一，故原告二人所請求百分之五顯有過高之嫌。
三、聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告為假執行。
參、本院之判斷：
一、按民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」
而自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列（最高法院41年台上字第1039號判例參照）。
故因自己出資而建築之房屋，不待登記即原始取得其所有權（最高法院85年度台上字第100 號判決意旨參照）；
房屋於未辦理第一次所有權登記以前，其所有權屬於出資興建之原始建築人（最高法院85年度台上字第247 號判決意旨參照）。
又民法第759條規定：「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」
則未辦理保存登記之建物，由其原始起造人取得所有權，原始起造人之法定繼承人，仍得依繼承之規定，取得未辦理保存登記之建物之所有權，僅因未辦理保存登記建物無從辦理繼承登記，不得辦理登記為地政登記法令上之所有權人，即法定繼承人因繼承而取得未辦理保存登記建物之事實上處分權。
查本件訴外人徐蓉柳於99年12月間，因法拍取得執行債務人即被告盧鴻慶所有系爭土地之持分4 分之1 ，嗣原告李淑英、楊本源二人先後於100 年1 月18日分別因徐蓉柳之贈與、夫妻贈與而各取得系爭土地持分8 分之1 ；
又系爭土地上坐落系爭未經保存登記之房屋，系爭土地及系爭房屋原為訴外人即被告盧月薰、姚盧美玉及盧鴻慶三人之被繼承人暨被告林秀鑾之婆婆盧魏蜜所有；
於89年7 月間，被告林秀鑾之被繼承人即訴外人盧浚滄與被告盧鴻慶、姚盧美玉及盧月薰等人繼承系爭土地（經辦理繼承登記各有持分4 分之1 ）及系爭房屋（未為分割而為公同共有），嗣盧浚滄於103 年8 月3 日死亡，其子女皆拋棄繼承，而由其配偶被告林秀鑾單獨繼承盧浚滄之遺產，因而與被告盧月薰、姚盧美玉及盧鴻慶三人公同共有系爭房屋，其占用位置及面積詳如臺中市中山地政事務所105 年10月6 日複丈之土地複丈成果圖所示編號A 、B 、D 、F 部分等情，此經兩造分別陳明，並有強制執行事件案件基本資料查詢、系爭土地之登記簿謄本、系爭房屋之稅籍資料、被告等人之戶籍謄本為憑，復經本院會同兩造與臺中市中山地政事務所測量人員至現場履勘及囑託測量，製有勘驗筆錄在卷可憑，及有臺中市中山地政事務所繪製之土地複丈成果圖（即附圖）附卷可佐。
而本件系爭房屋為未辦理保存登記建物，前係被告盧月薰、姚盧美玉及盧鴻慶三人之被繼承人暨被告林秀鑾之婆婆盧魏蜜所有，其繼承人未就系爭房屋為遺產之分割，被告四人自因繼承之故而公同共有系爭房屋並使用系爭土地，不問是否有實際居住該屋內而生影響。
二、次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制。
前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。
民法第425條之1 定有明文。
即出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。
但房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，除別有約定外，仍不影響其對於房屋坐落土地之有權使用（最高法院93年度台上字第1792號判決意旨參照）。
又按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院48年台上字第1457號判例可資參照。
又民法第425條之1 即以此意旨為修法增定，其規範目的在於調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，是所謂土地及房屋同屬一人所有，可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院89年度台上字第284 號判決參照），亦包括親子與夫妻間，即雖與法律所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但揆諸前述判例及法文規範目的，依「相類事實，應為相同處理」之法理，而類推適用前揭規定，推定房屋受讓人與土地所有人間於房屋得使用期限內，有租賃關係存在。
查本件系爭土地及系爭房屋原為訴外人即被告盧月薰、姚盧美玉及盧鴻慶三人之被繼承人暨被告林秀鑾之婆婆盧魏蜜所有；
於89年7 月間，被告林秀鑾之被繼承人即訴外人盧浚滄與被告盧鴻慶、姚盧美玉及盧月薰等人繼承系爭土地（經辦理繼承登記各有持分4 分之1 ）及系爭房屋（未為分割而為公同共有），嗣盧浚滄於103 年8 月3 日死亡，其子女皆拋棄繼承，而由其配偶被告林秀鑾單獨繼承盧浚滄之遺產，因而而與被告盧月薰、姚盧美玉及盧鴻慶三人公同共有系爭房屋。
又訴外人徐蓉柳於99年12月間，因法拍取得執行債務人即被告盧鴻慶所有系爭土地之持分4 分之1 ，嗣原告李淑英、楊本源二人先後於100 年1 月18日分別因徐蓉柳之贈與、夫妻贈與而各取得系爭土地持分8 分之1 。
則系爭土地及系爭房屋原同屬相同之共有人所有，因被告盧鴻慶之系爭土地持分經法院強制執行拍賣而致土地及房屋之共有人有所不同，此應仍在民法第425條之1 規定之規範目的內，自仍得類推適用民法第425條之1 之規定，而推定被告四人公同共有之系爭房屋與原告二人取得之系爭土地持分間於系爭房屋得使用期限內，有法定租賃關係存在。
又兩造間既有租賃關係存在，被告四人公同共有之系爭房屋占有使用系爭土地，即非無權占有，亦非屬「無法律上原因」占有，自無成立不當得利可言。
三、如前述，民法第425條之1第1項前段之租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，此為同條第2項所明定。
又租金之支付義務並非法院所創設，不過以法律所定法定承租人有支付租金義務為前提，由法院定其金額而已，故法院決定之租金應溯及租賃關係成立之日起算，是於租賃關係成立時，即有支付租金之義務。
本件被告四人就其公同共有之系爭房屋對原告二人之系爭土地持分間既有法定租賃關係，自應於原告二人取得系爭土地持分（100 年1 月18日）起，依租賃之法律關係給付原告二人依其持分比例計算之租金，而兩造對於租金數額既不能協議，則原告二人起訴請求法院決定其數額及命被告四人共同給付，即屬有據。
四、按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」、上開規定於租用基地、建築房屋準用之，土地法第105條、第97條第1項分別定有明定。
再上開法條所謂之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。
所謂法定地價，依土地法第148條規定，則係指土地所有權人依土地法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值（最高法院88年度台上字第108 號判決意旨參照）。
又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
再按利息、紅利、贍養費退職金及其他1 年或不及1 年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5 年間不行使而消滅；
消滅時效自請求權可行使時起算。經查：
㈠系爭土地之面積為344 平方公尺，為建地，有土地登記簿謄本在卷可憑（見中簡卷第35頁）。
系爭房屋占用系爭土地之面積則為如附圖所示編號A 、B 、D 、F 部分，合計為283平方公尺。
又自原告二人於105 年3 月18日遞狀起訴往前回溯5 年（即至100 年3 月19日），其經申報之地價分別為105 年度每平方公尺5,040 元，102 年度每平方公尺5,600 元，99年度每平方公尺5,600 元，此有申報地價查詢資料在卷可憑（見本院卷第55至59頁，其他年度無申報地價），原告二人主張以最低申報地價即105 年度每平方公尺5,040 元為計算起訴前5 年租金之基礎（見本院卷第62頁背面），核屬有據，並有利於被告四人，應依其所請。
另系爭房屋之出入口坐落於臺中市東區精武路186 巷，由同路160 巷可外接精武路，由186 巷則外接進德路，鄰近並未緊鄰學校及商場等情，此經本院履勘現場並製有勘驗筆錄在卷（見本院卷第76頁正、背面），可見其所在地位於巷弄內，周邊並非十分繁華。
則原告主張依土地法第97條第1項規定以申報地價百分之五為計算租金之基礎，核屬適當。
㈡是以原告二人得請求被告四人共同給付之租金如下：
1.起訴前5 年內之租金合計為8 萬9,145 元（計算式：283 ×5040×5 ％×1/4 ×5 ＝89145 ，元以下四捨五入）。
2.自起訴後之106 年3 月15日言詞辯論期日翌日（16日）起至附圖所示編號A 、B 、D 、F 部分土地上之地上物騰空之日止，按月於每月一日共同給付原告1,486 元（計算式：283×5040×5 ％×1/4 ÷12＝1486，元以下四捨五入）。
五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。
其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。
次按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，同法第233條第1項前段、第203條亦有明文。
查原告二人對被告四人請求給付起訴前5 年租金之債權部分，核屬無確定期限之給付，而原告二人係於105 年3 月18日起訴，起訴狀繕本均已送達於被告四人，自已生催告效力，而被告四人仍未給付，自應負遲延責任，故原告二人僅請求自106 年3 月15日言詞辯論期日翌日（16日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，於法自屬有據，應予准許。
六、綜上所述，原告二人依民法第425條之1 之法定租賃關係，請求被告四人共同給付起訴前5 年內之租金8 萬9,145 元，及其法定遲延利息，暨自起訴後之106 年3 月16日起至如附圖所示編號A 、B 、D 、F 部分土地上之地上物騰空之日止，按月於每月一日共同給付原告租金1,486 元，為有理由，應予准許。
七、原告二人雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟因本判決第一、二項所給付合計尚未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，本院應依職權宣告假執行。
又被告四人陳明願供擔保，聲請宣告免假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
八、據上論斷，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 3 日
民事第一庭 法 官 賴恭利
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 3 日
書記官 蘇文熙