臺灣臺中地方法院民事-TCDV,105,訴,2779,20171129,1

臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第2779號
原 告 吳嬌鑾
原 告 楊榮隆
共 同
訴訟代理人 鐘登科律師
複代理人 陳伶因律師
被 告 賴韋丞即一品莊素菜坊餐廳
訴訟代理人 張格明律師
複代理人 胡鎮朔
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國106年11月1日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○路000號之房屋全部遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣捌仟元，並自民國一百零六年八月一日起至遷讓交還之日止，按月給付原告新臺幣貳拾萬元。

原告其餘之訴駁回。

本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬玖仟參佰元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣陸拾伍萬柒仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項於原告以新臺幣貳仟陸佰元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。

但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第3款、第262條第1項分別定有明文。

查原告提起本件民事起訴狀時，原聲明：「一、被告應將坐落門牌號碼臺中市○○區○○○路000號之房屋全部遷讓返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣（下同）488,000元，並自民國105年8月1日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告20萬元。」

（本院卷一第1頁正反面），嗣於106年3月15日變更上開第二項聲明為「被告應給付原告168,000元，並自106年1月1日起至遷讓交屋日止，按月給付原告20萬元。」

（本院卷一第109頁），又於106年11月1日以民事言詞辯論意旨狀變更第二項聲明為「被告應給付原告192,000元，並自106年7月1日起至遷讓交屋日止，按月給付原告20萬元。」

（本院卷二第40頁正反面），前開訴之變更，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，尚無不合，應予准許。

乙、實體方面：

壹、原告起訴主張：

一、原告吳嬌鑾與楊榮隆於103年7月10日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將其所有門牌號碼臺中市○○區○○○路000號之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自103年9月1日起至111年8月31日止，每月租金20萬元起並按約定期間調整。

系爭租約經本院所屬民間公證人公證，惟被告未依約簽發105年3月至9月之租金支票與原告，已違反系爭租約第四條第7項約定；

另被告自105年5月起即有延遲積欠租金計迄105年7月1日止，遲付租金已達二個月以上租額計488,000元（如以105年5月積欠88,000元計算，加計105年6、7月），已符合民法第440條規定。

原告乃於105年7月5日委請律師依系爭租約上載地址催告被告，請於函到10日內給付積欠租金，倘逾期不付即終止系爭租約。

惟未獲被告回應。

原告復於105年8月1日委請律師發函重申終止系爭租約之意思，則系爭租約租金支付期限末日為105年7月31日。

被告收受上開律師函後，僅於105年8月5日給付10萬元，惟仍未完全給付所有積欠租金，亦未續繳8、9月份租金，顯見已無清償租金及繼續系爭租約之意思。

雖被告曾於105年5月13日匯款10萬元，惟迄未舉證已繳納被告楊榮隆二代健保費2,000元，更於起訴後甫代繳被告楊榮隆租賃所得1萬元，故105年5月實際積欠租金10萬元。

嗣再於訴訟進中之105年11月11日匯款100萬元、106年2月7日匯款22萬元、106年3月24日匯款22萬元、106年4月5日匯款22萬元、106年6月1日匯款22萬元、106年7月3日匯款22萬元、106年8月2日匯款22萬元、106年9月1日匯款22萬元、106年10月2日匯款22萬元予原告，又於訴訟進行中甫代繳原告楊榮隆105年5月至7月租賃所得稅總計3萬元，原告依民法規定，依序抵充105年5月租金100,000元、6月租金20萬元，次抵充7月租金20萬元，餘額2,392,000元。

而被告違反系爭租約，迄今仍經營一品莊素菜餐廳使用，拒不遷讓系爭房屋。

縱認上開終止系爭租約程序未符法定要件，謹再以起訴狀繕本送達之日，作為系爭租約之契約終止期。

而被告自105年8月1日起迄今，占有使用系爭房屋而無正當權源，爰依民法第455條及第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨，請求給付自105年8月起按月返還原告受有相當於租金之不當利益，以每月20萬元計算不當得利，則接續逐月抵充105年8、9、10、11、12月，106年1、2、3、4、5月至上開餘額全數抵充完畢後，尚應給付原告192,000元，並自106年7月1日起至遷讓交屋日止，按月給付原告20萬元。

二、觀諸系爭租約就出租人、承租人之住址，均載明於公證書，承租人即被告之住居所為臺中市○區○○里00鄰○○路000巷00號，依系爭租約第九條約定，承租人送達地址即為此處，若有拒收或無法送達之情形致退回，仍以第一次寄送日期視為合法送達。

原告委請律師於105年7月5日、105年8月1日寄發如原證2、3律師函至被告獨資經營之一品莊素菜坊餐廳地址即臺中市○○區○○里○○○路000號予被告時，乃分別以同一內容同時寄至上址予被告，惟均因招領逾期而遭退回，可知原告委請律師所寄發限期催請履行及終止系爭租約之律師函，均已合法送達被告。

參照最高法院87年度台簡上字第7號、83年度台上字第1773號裁判，被告截至105年7月5日尚有105年5、6、7月租金未給付，原告於105年7月5日以存證信函催告被告，於函到10日內給付，並同時敘明「倘一品莊素菜坊餐廳逾期不為辦理，則吾二人併以此函為終止租賃契約之意思表示」等語，存證信函並於105年7月6日合法送達被告，被告仍未履行，則停止條件已成就，終止契約之意思表示已生效，原告當無須再另為終止契約之意思表示。

故原告於105年7月5日催告並為逾期未履行即終止租約之意思表示，於被告仍未依約履行時，終止契約之意思表示已發生效力，系爭租約既經原告合法終止，原告請求被告返還系爭租賃物，自屬有據。

倘認上開終止租約不合法，原告復於105年8月1日重申終止租約之意思表示，並已合法送達被告，系爭租約亦已合法終止。

雖被告曾於105年8月1日匯款102,000元予原告，惟依系爭租約第三條約定，兩造係於每月1日支付租金，經結算後，當時被告積欠原告租金已達677,800元（105年5月以88,000元計算，計算式：5月88,000＋6月200,000＋7月200,000＋8月200,000－被告8月1日匯款102,000＝677,800），已逾二個月租金數額，則原告於105年8月1日重申終止系爭租約之意思表示亦屬合法。

三、依系爭租約第三條約定，租金額額不包含租賃所得稅及二代健保費，且約定由被告負擔，逕向相關單位繳納。

嗣經被告屢表示生意經營困難，原告二人除未依原約定自104 年9月1日起增收租金外，原告楊隆榮尚同意自行吸收個人租賃所得稅1萬元及二代健保費2,000元。

故兩造間之約定，系爭房屋自104年9月1日起，每月租金仍為20萬元，且被告應額外負擔原告吳嬌鑾之租賃所得稅及二代健保費。

至被告每月為原告楊隆榮代繳12,000元部分，原告楊隆榮同意被告得於每月支付租金時直接扣除，實收租金方為188,000元，係原告楊隆榮與被告間以應付租金與代繳稅費相互扣抵之結果，非兩造另行合意將每月租金調降，則被告截至105年7月1日止，欠繳租金105年5月100,000元、6月20萬元、7月20萬元，計500,000元租金，確實已達二個月以上之租金總額。

雖被告辯稱自103年9月至105年6月已代原告二人扣繳租賃所得稅44萬元云云，惟僅提出被證4、5之105年度各類所得扣繳暨免扣繳憑單，並無105年度各月份租賃所得稅相關憑證，無從採認。

被告復辯稱僅需負擔原告二人健保費，不包括租賃所得稅云云。

惟系爭租約第三條已明定租金不含稅及補充保費，並由被告額外負擔原告之租賃所得稅及二代健保費，被告當無由曲解系爭租約文義。

況103年9月至104年12月被告均已依約繳納原告二人租賃所稅及補充健保費，縱因被告經營不善亦未曾要求原告返還租賃所得稅或逕自每月租金中扣除，在在顯示兩造於訂定系爭租約時，確已約定租賃所得稅及二代健保費均由被告代繳，更由被告負擔。

故依兩造間之約定，103年9月1日至104年8月31日每月租金為20萬元，被告應負擔原告二人租賃所得稅及二代健保費；

自104年9月1日起，被告除應按月繳納租金20萬元外，並應負擔原告吳嬌鑾之租賃所得稅及二代健保費，至原告楊榮隆之租賃所得稅及二代健保費則由被告代繳，並於被告每月支付租金時直接扣抵。

縱依被告所辯為真，僅係代繳租賃所得稅，得向原告請求退還（假設，實應由被告負擔），惟被告從未請求原告返還代繳稅費，亦未向原告表示於每月租金抵銷或逕自扣除每月租金，現始遽為主張，至多僅生被告得否據此與所欠繳租金及相當於租金之不當得利相互抵銷之問題，無從溯及既往，故原告於105年7月5日發函被告催繳時，被告嗣於105年8月5日給付10萬元，更於訴訟進行數次匯款，均係於被告發函終止系爭租約後就欠繳租金所為一部清償，僅生會算被告積欠租金及相當於租金之不當得利問題，無從溯及既往，則未生終止系爭租約前一部清償欠繳租金之情。

四、依系爭租約第三條、第四條第7項及第七條第5項約定，並參照最高法院45年台上字第105號判例意旨，本件被告迄未依系爭租約約定簽發租金支票予原告，已違約在先，原告自得依系爭租約第七條第5項終止系爭租約，況截至105 年7月1日止，被告欠繳租金達500,000元，已達二個月以上租金總額，原告乃定相當期限催告履行，被告仍遲未給付，方使系爭租約依民法第450條第3項規定，於105年7月31日終止，則原告發函定期催告及終止系爭租約，實屬正當權利行使，無違反誠信及權利濫用之情。

縱被告得請求原告返還已代繳租賃所得稅（假設，實應由被告負擔），惟此並不影響其截至105年7月1日止積欠租金已達二期以上之既定事實，遑論被告是否確有按月繳納原告105年度各月份租賃所得稅，尚屬有疑。

雖被告嗣於105年8月5日給付10萬元，後於訴訟進行中分別於105年11月11日、106 年2月7日匯款100萬元、22萬元予原告，應係被告於原告發函終止系爭租約後，就欠繳租金所為一部清償，僅生會算被告所欠租金數額及因無權占用系爭房屋而應返還予原告相當於租金之不當利益之問題，則被告上開給付，均無礙於系爭租約早於105年7月31日即已合法終止。

五、被告自承系爭房屋於被告承租前，原為貴族世家牛排，可知系爭房屋本即作為餐廳經營使用。

被告承租後，原告不僅從未獲被告通知有改建系爭房屋或增設設備之需求，亦不曾經被告依系爭租約第四條第5項徵得其同意。

至被告空言增設水電及室內裝潢花費約350萬元，就改善餐廳之增添相關設備之有益費用約770萬元，果如完全無條件遷讓房屋予原告，原告豈徒享453萬餘元有關增加有益設備及價值之不當得利云云，而未舉證以實其說，並無可採。

況依系爭租約相關約定，被告本應取得原告同意後，方得自行裝設系爭房屋，且負有於交還系爭房屋時，將系爭房屋回復原狀之責，如有遺留任何物品不搬離者，視同放棄所有權，任由原告處分，即約定已排除民法第431條第1項之規定，參照最高法院29年上字第1542號判例意旨，民法第431條第1項並非強制規定，兩造間既有相反特約，自應依特約辦理，復參照臺灣高等法院97年度重上字第96號裁判，益徵被告上開所辯，洵屬無據。

至被告另辯稱系爭租約第四條第3、5項、第七條第2項違反民法第247條之1規定云云，惟系爭租約並非定型化契約，當無民法第247條之1規定之適用。

六、聲明：

（一）被告應將坐落門牌號碼臺中市○○區○○○路000號之房屋全部遷讓返還原告。

（二）被告應給付原告192,000元，並自106年7月1日起至遷讓交屋日止，按月給付原告20萬元。

（三）願供擔保請准宣告假執行。

貳、被告則以：

一、因被告未居住於戶籍地址，致於105年12月1日本件開庭審理前二次，均未獲通知出庭，嗣105年11月底始知原告起訴並收受原告起訴狀繕本。

雖原告主張限期催繳云云，因被告未居住於一品莊餐廳地址或戶籍地，致未能收受催告及終止租約之律師函，故被告並未知情上情。

且原告計算積欠租金亦有錯誤，因第一年租金每月20萬元，被告或以支票或匯款支付，第二年租金本應每月提高1萬元，但因經營困難，故第二年租金不再增加每月1萬元，維持同第一年每月20萬元，而本應由被告代扣租賃所得稅之原告二人每月24,000元（原扣繳至10%），僅代扣一人12,000元，減少被告每月支出代繳代扣稅款，即自第二年起租金扣繳原告租賃所得稅12,000元，實際支付租金188,000元（扣款一人租賃所得稅12,000元、補充保費部分扣減租金）。

由原告核算所謂積欠租金表，可見於105年1月1日至105年5月31日租金均每月收到188,000元，可證自105年5月前並無積欠租金。

次由系爭租約第三條約定及民法第427條規定，並參照最高行政法院91年度判字第1854號、89年度判字3445號判例意旨，本件兩造雖約定「不含稅」並未具體指明不含「代為預扣之所得稅」，依一般社會通念事業單位所謂不含稅者，係指「營業稅」為不含之外加，不再約定之買賣或租賃租金價格或租金金額範圍內。

且系爭租約第七條第1項復未約定「租賃稅」或「代扣代繳租賃所得稅10%」由被告負擔云云，可知兩造訂約真意不包括「代扣代繳租賃所得稅10%」為租金之金額。

原告復自承被告積欠租金及自105年8月至遷讓交屋日止，按月賠償20萬元等語，亦非以每月224,000元租金（含租賃稅2萬元及健保費4,000元）計算。

倘代為原告二人扣繳之所得稅，係由被告負擔，何以104年9月以後至105年5月間原租金20萬元，就原告一人代扣所得稅及二代健保12,000元部分，可自每月租金20萬元中扣抵12,000元，實際僅支付租金188,000元，可證兩造就系爭租約之真意，代繳二代健保費每月4,000元由被告負擔，但租賃所得稅代扣10%部分，本即為原告所得，依法由原告於次年申報綜合所得稅時，持被告核發之扣繳憑單申報所得稅，就營利事業單位依法應就原扣繳，代所得人即原告二人扣繳租賃所得10%稅款，則由原告負擔，即非得以為出租人可得請求之租金，自非得以計算為欠繳租金之總額。

依上被告核算積欠租金共1,481,200元，其中104年6月至8月每月租金188,000元、105年9月至11月每月租金22萬元，有被證3之原告結算租金欠繳表可參。

被告代扣代繳自103年9月至105年6月，原告二人每月各1萬元，計已代繳44萬元，被告就此代繳租賃所得稅數次向原告二人請求結算申報103年綜合稅後應予全數退還，惟原告置之未理，益見原告計算租金顯有錯誤。

況被告於105年11月11日再匯款予原告代表人即原告楊榮隆（如歷次租金繳納方式）100萬元，如原告於105年7月5日寄發律師函宣稱欠繳二期（105年6、7月）以上租金之催告，105年度二代健保費係由被告繳納，二期租金總額應為408,000元，惟被告按月代扣代繳原告二人租賃所得每月2萬元，已22個月，計代扣代繳34萬元（以原告主張105年7月5日催告為準，自103年9月至104年8月每月2萬元、104年9月至105年6月每月1萬元），扣除被告實際上代扣代繳本應由原告負擔之租賃所得稅34萬元後，僅積欠52,000元，被告當時並無積欠租金已達二期以上之情，原告發函催繳租金，容有錯誤。

縱如原告105年9月21日起訴時欠繳租金784,000元，應再扣抵代為扣繳租賃所得稅38萬元，僅欠繳404,000元，仍未達二期租金總額408,000元。

況被告另繳納負擔二代健保補充保費2%4,000元，至105年12月底止，並無遲延扣繳之情，原告將被告應於每月底扣繳二代健保費部分視為積欠租金亦有錯誤。

原告實非得以將兩造未具體約定代扣代繳應由原告二人為納稅義務人之租賃所得稅視為租金之一部分，亦無得於105年8月1日再發函終止系爭租約之權利，可見系爭租約尚未合法終止，仍繼續有效。

二、依民法第334條規定及參照最高法院67年度台上字第1647號、50年度台上字第291號判例意旨，本件被告迨至105年11月30 日始知原告起訴主張限期催告租金及終止系爭租約之律師函，被告基於繳納租金責任，已於105年11月11日繳納租金匯款100萬元，則就105年9月尚欠784,000元（105年6月至105年9月），主張抵銷代扣代繳租賃所得稅38萬元，仍積欠404,000元租金，加上105年10月至12月及106年1月計4個月租金88萬元，全部應繳納租金1,284,000元，扣除105年11月11日匯款100萬元，計算至106年1月份僅積欠284,000元租金（二代健保費已繳納至105年12月底）。

被告復於106年2月7日匯款22萬元支付106年2月份租金、106年4月5日匯款22萬元，則截至106年4月止實際支付5,546,000元，僅積欠租金299,333元，未達二個月44萬元租金總額。

況被告繼續於106年6月1日匯款22萬元、106年7月3日匯款22萬元、106年8月2日匯款22萬元、106年9月1日匯款22萬元，已繳納至106年9月1日租金，並無積欠達二期以上之租金數額。

另被告自103年9月1日至104年8月31日繳納二代健保費12個月48,000元、104年9月1日至105年8月31日繳納二代健保費12個月48,000元、105年9月1日至106年3月31日繳納二代健保費7個月99,080元；

代繳103年9月至103年12月31日租賃所得稅4個月8萬元、104年1月1日至104年12月31日租賃所得稅12個月24萬元、105年1月1日至105年12月31日租賃所得稅12個月248,000元、106年1月1日至106年4月30日租賃所得稅4個月88,000元，計656,000元。

縱兩造對原告租賃所得稅代扣繳10%稅額是否為租金之一部分有爭議，仍不影響被告行使抵銷之權利，被告仍得對積欠原告之租金債權行使抵銷權。

三、被告承租系爭房屋後，隨即就原房屋無法作餐廳使用之用途，必需增設消防設施120萬元、空調設備100萬元、增建室內裝潢與水電設備等工程計費約350萬元，委外改建或增設原有建物之設備及設施，以符合消防建管法令之規定，並為室內裝修與添購餐飲設備約200萬元，計就改善餐廳之增添相關設備之有益費用共約770萬元，始能經營餐飲業務，此等增設相關設備及設施係原告所明知及同意，否則無法順利開業。

參照固定資產耐用年限表固定設備及資產耐用年限即一般折舊5年計算，自103年9月1日至105年9月21日原告起訴時，計2年21日折舊，折舊率為41.15 %（計算式：75/1825），尚有原造價殘餘價值58.85%，仍有4,531,450元之損失，如無條件完全遷讓系爭房屋予原告，將造成被告原承租租期為8年，卻因原告不合法終止系爭租約，有453萬餘元之損失，原告就增加系爭房屋增加有益設備及價值即獲有不當得利。

據聞原告有意將系爭房屋坐落土地出賣與他人興建工廠，惟兩造係約定回復系爭房屋原有作為餐廳使用之用途，原告如欲改變原建物之使用執照餐廳用途，所生損失依誠信原則，自應由原告負擔。

而原告請求被告遷讓系爭房屋，顯見對己權利維護甚微，造成他人權利損害甚鉅，並違反誠信及權利濫用之虞。

參照最高法院101年度台簡上字第2號裁判意旨，本件原告片面終止系爭租約，將造成被告投入大量改善系爭房屋之有益費用鉅額損失，顯有權利濫用。

四、依民法第431條為民法第811條動產附合於不動產之特別補償規定，及參照最高法院29年上字第1542號判例意旨，可知本件增加消防設備符合建物消防法規之要求，本質上不論是不當得利或無因管理，均應由承租人補償。

雖系爭租約第七條第2、3、5項另有約定，惟參照最高法院103年度台上字1613號、88年度台上字第181號裁判意旨，本件系爭房屋係作素食餐廳使用，原作貴族世家餐廳因已遷離，必須重新申請消防安檢、增設中央空調及室內裝修，始能取得營業許可及營業。

原告亦本負有交付合於營業建物場地之合於系爭租約債之本旨之義務，故除非承租人即被告再改變或變更原室內使用裝修設計，或有額外增加裝修者，始必須經由原告同意。

故被告投入770萬元餐廳設備有益費用，至106年1月仍有折舊後殘值約453萬元，原告收回系爭房屋，就被告增添原有即作為餐廳營業之系爭房屋，增添有益費用453萬餘元損失，自應返還予被告。

惟被告一再與原告二人協商未果，上開室內裝修、裝潢、消防設備、中央空調設備亦僅能破壞毀損，如何拆走？雖系爭租約第四條第5項約定應回復原狀，惟就上設備及裝修確實有增加系爭房屋之價值，且無法取走，自應補償增加系爭房屋價值之金額，原告主張依約回復原狀即無補償責任，顯違反民法強制規定，該約定自屬無效。

況增加房屋傎值之設施，取走即無補償義務，違背一般社會經驗法則，原告自屬違反誠信原則。

另被告花費大筆金錢之裝修及消防等設施，增加房屋價值，卻因原告使用系爭租約之預定條款而拋棄權利，不得請求增加系爭房屋價值有益費用數百萬元之補償，該契約條款即顯失公平，依民法第247條之1第1款規定及參照最高法院88年度台上字第181號、104年度台上字第472號裁判意旨，自應無效。

五、另被告自105年3月1日後即以匯款方式支付租金，原告並未表示反對，歷次均同意收受匯款方式支付租金，原告亦從未退還匯款，請求改開立支票為付款，卻主張被告未開立支票為違約云云，則現金匯款支付租金即有違約而無效否？益證原告主張被告違約不足採憑。

六、聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣當免為假執行。

參、兩造不爭執事項：

一、原告二人於103年7月10日，與被告賴韋丞簽訂房屋租賃契約書即系爭租約，約定由原告將所有門牌號碼臺中市龍井區遊園南路13L號之房屋即系爭房屋出租予被告，租期自103年9月1日起至111年8月31日止，每月租金20萬元起，並按約定期間調整。

雙方並於系爭租約第三條約定：「租金每壹個月付壹次，於每月之首日以即期支西支付租金。」

、第四條第7項約定：「乙方應自租期開始至租期屆滿為止，每六個月簽發該六個月租金支票六張，交付甲方收執，由甲方按時提示兌現，如票據未兌現，視為租金未給付，乙方應負違約之責。」

，及第七條第5款約定：「己方積欠租金達貳個月以上或違反第四條使用租賃物之各款限制及約定時，甲方得終止租約，收回租賃物，如有損害，並得請求賠償，己方不得異議。」

等約定，當日雙方並經本院所屬民間公證人戴錦村之公證，做成公證書。

二、原告曾於105年7月5日委請群倫國際法律事務所律師，依契約上所載地址，催告被告於函到10日內給付積欠租金，倘逾期不付即終止系爭租約，內容如原證二之存證信函，被告有收受。

三、原告曾於105年8月1日委請律師發出內容為原證三之存證信函，終止系爭租約之意思，被告有收受（至於終止合不合法兩造有爭執）。

四、被告收受上揭二封律師存證信函後，曾於105年8月5日給付原告10萬元。

五、目前系爭不動產還是由被告經營一品莊素菜餐廳。

六、被告之戶籍地，自102年8月5日起，至105年11月2日原告陳報為止，均係設籍於臺中市○區○○里000鄰○○路000巷00號。

肆、得心證之理由：

一、本件原告起訴主張兩造間有前揭租賃契約等情，為兩造不爭執外，復有原告提出之租賃契約為證，自堪信為真實。

至於原告主張因被告積欠租金，而請求終止契約並請求被告遷讓房屋乙節，則為被告以前揭等詞置辯。

是以，本件爭點厥為兩造間租賃契約是否終止，本院析之如下：

（一）兩造契約已於105年7月31日終止，被告自應返還租賃標的物：⒈經查，於103年9月至104年8月31日止，兩造實際履行的方式，係被告交付原告20萬元，另外被告交付健保局4,000元，被告交付國稅局2萬元等情，為兩造所不爭執（本院二卷，第13頁反面），自堪信為真實。

⒉又於104年9月1日至104年12月30日止，則為被告交付原告188,000元，被告交給國稅局2萬元，被告交給健保局4,000元等情，亦為兩造所不爭執（本院二卷，第14頁）。

⒊而105年1月1日至同年7月31日間，被告稱被告給原告188,000元，被告給國稅局2萬元，被告給健保局4,000元，原告則辯稱被告並未給健保局及國稅局（本院二卷，第14頁），惟依財政部北區國稅局淡水稽徵所於106年9月15日以北區國稅淡水綜字第1061279320號函覆稱原告吳嬌鑾君105年度租賃所得扣繳憑單係源自一品莊素菜坊餐廳，扣繳義務人為賴韋丞，憑單給付總額1,240,000元、扣繳稅額124,000元，且該所僅能查知「名義上」之扣繳義務人，並無從查明「實際上」係何人繳納以及其繳納之方式為何等情，有卷附函文可證（本院二卷，第32、33頁），而被告稱其繼續繳租賃所得稅到105年12月份，共計105年度1月到8月二人合算每月20萬，9月到12月每月22萬共4個月，故總共248萬元等語（本院二卷，第38頁反面），經核就數目而言，原告二人共248萬元，則一人為124萬元，與扣繳憑單上所載相符，被告就此部分辯詞應屬可採。

故105年1月1日至同年7月31日間，實際支付方式及金額，為被告給原告188,000元，被告給國稅局2萬元，被告給健保局4,000元，亦可認定。

⒋被告於105年5月1日起即未給付租金，原告於105年7月5日（本院一卷，第15頁）及8月1日（本院一卷，第18頁）分別以律師函催告被告，而在105年7月31日前，積欠多少租金之爭執，涉及雙方是否有約定由被告負擔代扣代繳租賃所得稅之義務，本院析之如下：⑴由兩造租賃契約書就租金之約定以觀，均註明「租金每月...元整（不含稅及補充保費）」，此有土地及房屋租賃契約書在卷可參（本院一卷，第76頁），顯然兩造所約定之「租金」，就是被告給付而由原告「實拿」之金額，換言之，稅及補充保費部分，縱然實際上由被告支付，被告亦不得據此主張抵扣租金，即兩造已透過契約約定，將稅及補充保費之繳納義務，轉嫁給承租人即被告。

⑵經查，依兩造之租賃契約書以觀，兩造在104年9月1日本應為租金之調漲，由原先原告每月實拿20萬元，調漲為21萬元，但因被告經營狀況不佳，故兩造同意從104年9月1日開始，由被告交付原告188,000元，被告交給國稅局2萬元，被告交給健保局4,000元，此既為兩造不爭執如前，則依兩造契約之真意，租金為按年調漲，但兩造實際履行時，原告實拿之金額，卻由原先之20萬元，降為188,000元，顯見兩造之租金，仍維持「不調漲」即20萬元，至於被告交付由原告實拿金額之減少，即為兩造從104年8月31日前，稅及補充保費均以契約約定轉嫁給承租人即被告承擔，而104年9月1日以後，被告僅承擔原告二人中之一人，故原告始同意由被告給付之金額中扣除，故就此部分，應認原告所述較符合一般租賃交易常情，故從104年9月1日以後，差別僅在於稅及補充保費轉嫁範圍之減縮，租金計算仍應以20萬元計算。

⑶按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示。

最高法院87年度台簡上字第7號判決意旨足資參照。

經查，被告於105年5月起即有延遲給付之情事，分別於5月1日積欠租金10萬元、6月1日積欠租金20萬元、7月1日積欠租金20萬元，迄105年7月1日止，被告遲付租金金額，已達50萬元，累計確實已達二個月以上之租額40萬元，原告既已於105年7月5日以律師存證信函向被告為催告，並於該函內為終止之意思表示，經核本件租金債權，核屬定有期限之給付，被告給付遲延累計達二個月以上租額之租金時之情事，於該律師函發出以前，即已陷於給付遲延之情事，故原告因被告遲延給付租金，以該律師存證信函定明函到10日期間催告被告履行給付租金之義務，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，被告既於該函所註明之10日期限內仍逾期不履行，則條件成就，依前揭判決意旨之說明，即已發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示，故原告主張系爭租約之終止時點，為該次租金之支付期限末日即105年7月31日，核屬可採。

從而，兩造契約既於105年7月31日終止後，嗣後被告所交付之租金，及原告之受領，充其量僅能解釋成契約終止後，被告就契約存續期間內所積欠租金之給付，並不因此使契約重新生效。

⒌至於催告部分，被告雖辯稱未收到，但被告亦自承未居住於一品莊餐廳地址及戶籍，致未能收受催告乙節（本院一卷，第64頁），係可歸責於被告之原因所致，難以此否定原告催告及終止契約之效力。

（二）被告尚應給付原告金額如下：⒈按對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務。

清償人不為前條之指定者，依左列之規定，定其應抵充之債務：一、債務已屆清償期者，儘先抵充。

二、債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充；

擔保相等者，以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充；

獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵充。

獲益及清償期均相等者，各按比例，抵充其一部。

民法第321條及第322條定有明文。

經查，兩造間之租賃契約，已於105年7月31日終止，則被告嗣後所為之給付，即發生應如何抵充之問題，而經兩造協議整理，被告於契約終止後所為之給付情形如下：⑴105年8月1日，方式：匯款，金額：102,000元。

⑵105年11月11日，方式：匯款，金額：100萬元。

⑶106年2月7日，方式：匯款，金額：22萬元。

⑷106年3月24日，方式：匯款，金額：22萬元。

⑸106年4月5日，方式：匯款，金額：22萬元。

⑹106年6月1日，方式：匯款，金額：22萬元。

⑺106年7月3日，方式：匯款，金額：22萬元。

⑻106年8月2日，方式：匯款，金額：22萬元。

⑼106年9月1日，方式：匯款，金額：22萬元。

⑽106年10月2日，方式：匯款，金額：22萬元。

另原告亦不爭執被告於起訴後，有代原告楊榮隆繳納105年5月至7月之租賃所得稅30,000元，亦得列為抵充之金額。

（本院二卷第13頁反面及第41頁），故本件應先抵充105年5月租金餘額10萬元，次抵充同年6月租金20萬元，次抵充7月租金20萬元，餘額為2,392,000元（計算式為：102,000元十1,000,000元＋220,000元＋220,000元＋220,000元＋220,000元＋220,000元＋220,000元＋220,000元十220,000元＋30,000元－100,000元－200,000元－200,000元＝2,392,000元）。

⒉復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦定有明文；

再按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判例意旨參見）。

查系爭租約之租期既已於105年7月31日因原告終止，被告自105年8月1日之後，即無權再繼續占有使用系爭建物，其無權占有使用系爭建物，顯然受有相當於免付租金之利益，並致原告受有無法使用收益之損害，則原告依不當得利之法律關係，訴請被告給付相當於租金之不當得利，應有理由。

故就105年8月開始迄106年7月31日止之期間內，被告自應按月返還原告受有相當於租金之不當得利，且應以終止前之租金每月20萬元為計算，故繼續抵充至上開餘額抵充完畢後，被告尚應給付原告8,000元（計算式：2,392,000－200,000×11（即105年8月至106年6月，共11個月）＝192,000），其中192,000元為被告於105年8月1日給付原告之總額扣除契約存續期間積欠租金金額後之餘額2,392,000元，再扣除至106年6月以後之餘額，上揭192,000元為正向，換言之，該金額尚得繼續抵充106年7月份之租金20萬元當中之192,000元，原告顯然誤將被告給付金額之餘款，逕認定為被告應給付原告之金額，故經抵充後，被告尚應給付原告8,000元，並自106年8月1日起，至遷讓房屋交付給原告日止，按月給付原告20萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍為無理由，應予駁回。

⒊至於本件系爭契約於105年7月31日終止，故自105年8月1日以後，因原告所有之系爭房屋遭無權占用，經法院判決所獲取相當於租金之利益，核屬所得稅法規定之其他所得，且所得稅法關於個人所得稅之課徵，係以所得實際取得日期作為所得歸屬年度之認定，故納稅義務人如有取得該所得，應併入取得年度綜合所得總額申報繳稅，有卷附財政部北區國稅局網頁列印資料可參，故原告亦自認兩造契約在105年7月31日終止，故從105年8月1日開始被告所代原告繳納之健保費及租賃所得稅，既經原告自認並無繳納義務，故105年8月1日以後被告所繳納的健保費及租賃所得稅，原告自應在收到扣繳憑單以後，依前揭網頁列印資料向國稅局及健保局為相關申報，並在收到國稅局及健保局退稅及退費之後，將該筆金額還給被告，至於被告主張這部分的請求權作為抵銷，因尚需原告依前揭網頁列印資料向各該稅務機關為申報後，再視退還金額而言，而系爭契約究竟何時終止，既有賴於本院判決始得認定，從而，現階段自無法確認哪一部分屬於相當於租金之不當得利而得以核課，故此部分即無法於訴訟中完成，必待本件確定後，始得確定契約終止日期及相當於租金之不當得利金額，故被告主張抵銷，因金額無從確定，且必須待原告申報後始產生權利，故被告抵銷之主動債權亦未屆清償期，自不合抵銷之要件，被告就此所辯，委無足採。

（三）至於被告主張有益費用部分：⒈被告另抗辯其就系爭房屋有支出有益費用部分，然兩造租賃契約第四條第5項及第七條第2項分別約定：「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後，得自行裝設，所需費用由乙方自行負擔。

但不得損害原有建築結構。

乙方交還房屋時，並應負責回復原狀。」

、「乙方遷出時，如遺留傢俱或其他任何物品不搬離者，視為放棄其所有權利，甲方得任意處分之，乙方不得有任何異議或要求賠償。

」等情。

上開約定，顯然係針對承租人遺留於租賃地點之「雜物」為規範，且約定內容係將所遺留現場之傢俱雜物視為承租人放棄權利，並任憑出租人處置。

依上開約定內容，留置現場之物品，均已視為被告拋棄權利，且依其文義觀之，顯見兩造係約定，於契約終止後，被告除應將其置放於屋內之物品遷出，並應將租賃物現時裝潢之現狀交還原告，而不得破壞現有裝潢或向原告請求裝潢之有益費用，是被告此部分之抗辯亦無可採。

⒉承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。

但以其現存之增價額為限。

民法第431條第1項固有明文。

本件兩造間契約既已約定被告為任何改裝設施，均必須取得原告之同意後始得自行裝設，被告所為之修繕裝潢及加蓋違建物，並未依上開契約約定向原告提出並取得其同意，亦無以證明原告有明知而不為反對之表示，被告主張適用民法第431條關於租賃之規定，請求償還費用，仍屬無憑。

是以，被告必須經原告同意而裝設，始得請求有益費用。

而被告未舉證證明裝潢項目，也無法證明經原告同意為之，且由系爭租約約定即知，不論裝潢項目為何，兩造間對於契約終止後之法律關係，即為回復至承租前之狀態，故認被告就此部分未善盡其舉證責任，應以原告主張為可採。

二、綜上所述，兩造間之契約於105年7月31日終止，被告自105年8月1日之後，即無權再繼續占有使用系爭建物，原告依民法第455條及民法第767條第1項前段之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，即屬有據。

又被告無權占有使用系爭建物，顯然受有相當於免付租金之利益，並致原告受有無法使用收益之損害，則原告依不當得利之法律關係，訴請被告給付相當於租金之不當得利，應有理由。

故原告請求被告給付原告8,000元，並自106年8月1日起，至遷讓房屋交付給原告日止，按月給付原告20萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍為無理由，應予駁回。

三、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許．至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

四、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決之結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。

五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第79條、第390條、第392條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 11 月 29 日
民事第三庭 法 官 林慶郎
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 29 日
書記官 陳采瑜