臺灣臺中地方法院民事-TCDV,105,訴,3326,20170531,1

臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第3326號
原 告 陳贊竤
訴訟代理人 吳榮昌律師
賴盈孜律師
複代理人 洪柏鑫律師
蔡逸軒律師
被 告 麗堡企業行
法定代理人 鄭麗晴
被 告 陳杜叔娟
共 同
訴訟代理人 謝曜焜律師
複代理人 吳篤維
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國106年5月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

原告追加之訴駁回。

訴訟費用及追加之訴訴訟費用均由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分

一、按「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加」，民事訴訟法第256條定有明文。

查原告原起訴請求「被告鄭麗晴即麗堡企業行、陳杜叔娟應連帶給付原告新臺幣（下同）55萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」。

嗣因調取麗堡企業行之商業登記抄本，得知麗堡企業行係由鄭麗晴及鄭林碧鳳共同合夥出資所設，並以鄭麗晴為執行業務之代表人，於106年3月10日以民事更正暨準備書狀更正聲明為「被告麗堡企業行、陳杜叔娟應連帶給付原告55萬元，及自民事更正暨準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」

，係屬更正事實上及法律上之陳述，應予准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者，二、請求之基礎事實同一者，三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者，七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255條第1項定有明文。

又按所謂請求之基礎事實同一係指追加之訴得利用原訴訟資料或證據資料而為判斷者而言。

另按於第一審為訴之變更，係為利用第一審原訴訟程序，就變更之新訴為審理及裁判。

訴之變更經第一審法院以不合法裁定駁回後，當事人雖提起抗告，惟原訴訟程序如已經第一審判決，並因上訴而繫屬於上級法院，已無從利用原訴訟程序為訴之變更，抗告業已失其目的，抗告法院仍應以抗告無理由而駁回之（最高法院85年度台抗字第272號民事裁判參照）。

查本件依原告於105年11月2日提出之起訴狀所載，係認被告違反不動產經紀業管理條例第23條、第24條及第24條之2規定，被告應依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條第2項、第185條第1項規定，對原告所受損害負連帶損害賠償責任，顯見原告係主張依侵權行為之法律關係，對被告提起損害賠償之訴，且歷經本院半年審理後，原告始於本院106年5月18日最後一次言詞辯論時，提出民事爭點整理狀，主張兩造爭執事項其中之一為被告麗堡企業行有無債務不履行之情事，並當庭主張係依民法第227條第2項請求。

經查，被告對原告之追加起訴不同意，有該日言詞辯論筆錄在卷可稽，且原告追加之原因事實係主張被告麗堡企業行有債務不履行之情事，與本件原告主張被告應負連帶賠償責任之基礎事實不同，則追加之訴之債務不履行之法律關係，係主張新事實，基礎事實非同一，尚需重新調查，有礙訴訟之終結及被告之訴訟防禦，亦不符合情事變更之情形，依上規定所示，追加之起訴自不應准許，復參照前揭最高法院裁判意旨，本件既經本院辯論終結並判決，已無從利用原訴訟程序為訴之追加，為訴訟經濟起見，本件併於判決內駁回原告此部分之追加，而不另以裁定駁回，併予敘明。

貳、實體部分

一、原告方面：㈠起訴主張：⒈被告麗堡企業行為有巢氏房屋之加盟業者，被告陳杜叔娟為被告麗堡企業行之受雇人。

訴外人王文虎於民國104年間，將其所有坐落澎湖縣○○鄉○○○段000○000地號，面積分別為850平方公尺（約257坪旱地）及412平方公尺（約125坪建地）之土地（下稱系爭土地)，以總價1100萬元委由被告麗堡企業行辦理出售（原證一：委託事項變更契約書影本），並由被告陳杜叔娟辦理銷售事宜。

原告偶知系爭土地出售消息，於104年6月1日與被告陳杜叔娟一同前往系爭土地現場察看標的物現況。

斯時被告陳杜叔娟除未交付系爭土地之現況說明書及相關文件（依據不動產經紀業管理條例第24條規定，被告應告知標的價額或系爭不動產交易資訊，也包含地籍圖及謄本登記文書）外，亦未提供相關交易標的之市價，即一再遊說原告購買系爭土地。

原告請被告陳杜叔娟向王文虎詢價並協商後續買賣事宜，被告陳杜叔娟卻於未履行其依據不動產經紀業管理條例所規定對原告應盡之告知義務下，不斷以「價格已經很便宜」為由，催促原告辦理簽約。

被告並於2日後即6月3日上午，即持土地買賣契約書（原證二：土地買賣契約書影本）至臺中清泉崗航空站，於未附有任何不動產相關說明文件之情形下，要求原告簽名，並要求原告於隔日即104年6月4日將買賣訂金100萬元匯入合泰建築經理股份有限公司之第一銀行信託專戶（即履約保證專戶），原告因誤信被告等而相應辦理。

惟經原告事後查詢（原證三：澎湖縣湖西鄉之土地買賣行情），始發現系爭土地相關交易行情，即農地每坪市價僅約1.1萬元至1.5萬元、建地每坪市價則為2.8萬元至3萬元，以價高者計算，系爭土地之總價格僅約760萬元。

原告遂聯絡被告，要求渠等向王文虎協商減價事宜，並發函（原證四之台中西屯郵局556號存證信函影本）通知被告協同王文虎或經王文虎授權出面協議減價，惟被告拒不肯辦理。

後因被告未應原告要求向王文虎協商減價事宜，出賣人王文虎誤以為原告不願履約，而以馬公中正路郵局197號存證信函（原證五之馬公中正路郵局197號存證信函影本）通知原告儘速給付價款。

惟原告並非不願購買，係因自始即未曾與王文虎見面且未有聯繫方式，無法親自聯絡減價事宜，被告等復又相應不理，致王文虎發函（原證六：馬公中正路郵局204號存證信函影本）通知原告解除買賣契約，並沒收原告已給付之訂金。

原告乃訴請求王文虎返還訂金，後原告與王文虎於前案訴訟中達成調解（原證七：調解筆錄影本），王文虎同意退還原告45萬元訂金。

查原告因被告自始均未曾出具系爭土地相關權利及現況說明文件，亦未依據不動產經紀業管理條例提供相類似標的之交易價格，於洽談過程僅其口頭一再慫恿，原告要求被告陳杜叔娟依法提供相關書面資料，被告陳杜叔娟竟稱「澎湖不吃這一套」云云，且被告麗堡企業行於後續聯繫之通話中亦表示「（原告：她說你們澎湖沒有在提供這些東西）真的啦」、「沒有提供這個」、「（我一直覺得說，你一直強調說，澎湖跟臺灣不一樣）真的啦」（原證八：通話錄音譯文）等語，即自認未履行法定告知義務。

而被告陳杜叔娟受王文虎委託辦理土地出售事宜，於簽約過程並未確實遵守不動產經紀業管理條例，故意隱瞞系爭土地之市場成交價格，又未交付應提供之不動產相關說明文件，仲介過程手法粗糙。

原告信任被告會秉持誠信處理議價事宜，詎被告竟未妥善處理，致原告所付訂金遭王文虎沒收，後原告雖與王文虎達成調解取回45萬元，惟原告仍受有其他損害。

爰請求被告等損害賠償。

⒉按不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第24條之2、第26條第2項之規定之規範目的，除在於建立不動產交易秩序外，更寓有保護參與不動產交易之交易者之用意，而具體課予經紀業者相當之義務。

又依「公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明」第1點訂明：「不動產經紀業者於成屋交易過程中，一方面接受賣方（出租方、互易人）委託仲介不動產交易，另一方面又代為傳達買方（承租方、互易人）之要約，係交易過程中，唯一全盤掌握相關交易資訊者，相較不動產交易雙方而言，明顯居於資訊優勢之地位，故在不動產經紀服務市場，不動產經紀業者與賣方（出租方、互易人），以及不動產經紀業者與買方（承租方、互易人）間具有資訊不對稱之特性。

倘不動產經紀業者能秉持資訊透明及信實服務的行業規範，則將能消弭交易糾紛於無形，有益不動產經紀業之發展。」

，顯見不動產經紀業管理條例課予經紀業者相當義務之目的，係為保護參與不動產交易者。

參照最高法院19年上字第1202號判例意旨、103年度台上字第1243號、100年台上字第390號判決意旨，不動產經紀業管理條例乃屬民法第184條第2項所謂「保護他人之法律」。

⒊被告麗堡企業行經營不動產之代銷（售），並經營不動產買賣仲介業務；

被告陳杜叔娟為被告麗堡企業行之受雇人，受被告麗堡企業行指揮辦理仲介業務，被告均屬上開不動產經紀業管理條例所規範之不動產經紀業者，於受託辦理不動產銷售或仲介時，應受不動產經紀業管理條例拘束，公平提供交易雙方對等之資訊及並履行相關義務，以保障交易雙方之資訊對等及相關權益。

惟被告陳杜叔娟於104年6月1日帶原告看系爭土地時，並未提示不動產說明書予原告而為說明，亦未提供相類似交易標的物之市價等資訊予原告，原告問及系爭土地每坪市價時被告陳杜叔娟亦未予以答覆，一直以系爭土地價格「已經很便宜」云云，慫恿原告簽約購買；

被告並於帶看土地後2日即約原告至臺中清泉崗航空站，草率完成簽約，簽約時仍未對原告履行渠等法定告知義務，並提供不動產之相關資訊，致原告以高於市價之價格購買系爭土地。

後原告要求被告就渠等違法行為負責，向出賣人王文虎協議減價，被告亦未置理，致原告所給付訂金遭王文虎通知沒收，被告顯已違反不動產經紀業管理條例。

而被告陳杜叔娟曾於另案原告與王文虎返還價金事件（臺灣澎湖地方法院104年度訴字第59號，下稱另案，該另案中陳杜叔娟及麗堡企業行同為被告）中，曾由訴訟代理人自認「要約書部分，我們承認沒有不動產說明書當作要約的附件」、「（在臺中機場簽契約書的時候，就沒有再提示不動產說明書？）沒有。」

等語；

另就未交付不動產說明書之部分事實，被告陳杜叔娟亦於另案返還價金事件中自認「（當時有無製作一份給原告？）沒有。

因為要等到正式簽約完成的時候，代書才會把所有的資料給他。」

、「（這些流程有無預先跟原告說明嗎？）無。」

等語，足證被告於帶原告看系爭土地及仲介過程中，均未遵守不動產經紀業管理條例規定應盡履行告知義務，違反不動產經紀業管理條例第23條、第24條及第24條之2規定，被告應依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條第2項、第185條第1項規定，對原告所受損害負連帶損害賠償責任。

⒋查原告因被告未依法進行不動產買賣仲介，致原告在交易資訊上無法公平取得所需資訊，以較高之價格與出賣人王文虎訂約並匯付訂金100萬元，該訂金嗣後遭王文虎沒收。

經原告與王文虎達成調解，得取回其中45萬元，惟就另外55萬元遭沒收之訂金，乃被告因違反不動產經紀業管理條例所致之損害，被告既共同違反屬於民法第184條第2項「保護他人之法律」之不動產經紀業管理條例，就上開原告所受55萬元之損害，被告等依不動產經紀業管理條例第26條、民法第185條第1項規定，應負連帶賠償責任。

㈡對被告抗辯之陳述：⒈被告麗堡企業社先受訴外人王文虎之委託，辦理系爭土地出售事宜（另案104年訴字第59號卷第113頁），後又與原告簽訂要約書（見同卷第115頁），由原告給付土地成交價金百分之2作為被告麗堡企業社之服務費，被告麗堡企業社亦於要約書之「受託人」欄中用印，故被告麗堡企業社係同時受買賣雙方委託辦理系爭土地買賣之仲介，即有遵守上開管理條例之義務。

而不動產經紀業管理條例乃在於藉由課予經紀業者法定義務，以保護參與不動交易之雙方得公平取得所需資訊。

蓋於不動產委由經紀業者出售之情形，於交易完成前，出賣人與買受人並無任何方式得相互聯繫；

仲介業者為避免買賣雙方私下完成交易，亦會拒絕向買受人或出賣人提供對方資訊，則不動產經紀業管理條例「顯然除管理規範不動產經紀業並促進不動產交易市場之健全發展之外，亦同時兼及保障交易者權益」（臺灣高等法院96年上字第253號判決參照），而寓有保護個案中參與交易當事人之意旨，應認屬民法第184條第2項所定「保護他人之法律」，臺灣高等法院104年消上字第1號判決亦肯認上揭管理條例為保護他人之法律。

是被告如有違反該管理條例所定義務而致生損害於他人，應依民法第184條第2項負損害賠償責任。

⒉被告未曾交付不動產說明書予原告一節，被告於澎湖地院104年訴字第59號返還價金事件中，委由訴訟代理人自承並未將不動產說明書座為要約之附件，於臺中機場簽約時亦未交付不動產說明書（見澎湖地院104年訴字第59號卷第211頁反面、第240頁），故被告陳杜叔娟顯有違反上開管理條例規定之情事。

雖被告稱其於另案亦曾主張陪同原告至現場看土地時有提示不動產說明書予原告，並指摘原告僅摘錄有利之言詞筆錄內容為主張云云。

惟查：就被告未曾交付不動產說明書一節，已由被告於另案所自認，而原告並不爭執，基於禁反言原則，應認定被告於另案中關於未交付不動產說明書一節之陳述為真實。

至就被告於另案中辯稱曾提示不動產說明書予原告一事，原告於另案中有表明爭執（見澎湖地院104年訴字第59號卷第188、233頁），故不應以被告於另案中就此部分之片面陳述，即認定被告曾提示不動產說明書，被告以此指摘原告斷章取義云云，顯不足採。

⒊系爭土地分別為125坪之建地及257坪之旱地，位於成功國小附近，依原告事後透過內政部不動產交易實價登錄網站查詢104年度該區域土地價格，系爭土地周圍建築土地每坪價格為2.1萬元、農業用地每坪價格為1.7萬元（原證十一：實價登錄網頁截圖），以此計算系爭土地之總價僅約700萬元，惟系爭契約之總價竟為1100萬元，高達1.5倍有餘，顯見原告確實以高於市場行情之不合理價格購買系爭土地。

至被告所提成功南段241至270地號之實價登錄價格，因該筆交易之條件及內容與本件不同（原證十二：成功南段241-270地號實價登錄內容截圖），價格自不得相提並論。

被告雖辯稱系爭土地係以總價方式託售云云，惟查縱以總價方式出售，亦非無法推算得知系爭土地之每坪價格，況被告經營不動產經紀業，對土地行情價格及計算應具有專業，於出賣人王文虎託售時，應有能力知悉系爭土地分別合理之價格，難謂出賣人王文虎以總價方式託售即無法計算每坪價格並分析價格合理性，故被告等辯稱系爭土地係以合併總價方式出售無法計算每坪價格云云，顯不足採。

被告復辯稱自101年8月1日起已全面實施『不動產實價登錄』制度，任何人均得於內政部架設之不動產交易實價查詢服務網查詢各地不動產實際交易價格，於我國落實不動產交易資訊透明化後，『鄰近類似土地之交易價格』已非限於不動產仲介業始可蒐集取得之專業資訊云云。

惟我國實施不動產實價登錄制度，亦無解於被告等依不動產經紀業管理條例所負之資訊提供義務，且原告與被告麗堡企業社間亦存有契約關係，被告依約本應提供不動產經紀業管理條例所定最低度之資訊提供服務（此亦為被告之法定義務），原告基於消費者身份，本得期待被告應主動依法提供交易所需資訊，無庸再以己力蒐集資訊，亦即原告並無主動蒐集資訊之義務，反係被告依法有主動提供資訊之義務。

故被告辯稱渠等未提供此等資訊並無過失云云，實不足採。

原告確實有以高於市場行情之不合理價格與王文虎締結買賣契約，而被告並非無法知悉王文虎開價之合理性，且未提供原告鄰近相類似交易標的之價格，違反不動產經紀業管理條例所定義務，被告等自應負賠償責任。

⒋本件肇因於被告於辦理不動產仲介業務時，同時受買賣雙方委託，卻違反法定告知義務，致使原告以不合理之價格與出賣人締結買賣契約。

原告原無不願意應買之情事，故曾分別寄發原證四、五之存證信函，要求被告等應負責與王文虎聯繫調整價金，詎被告均相應不理。

被告違反法定告知義務，刻意隱瞞鄰近土地交易價格，致原告無法獲取資訊以形成理性不動產交易者對本件買賣之合理判斷，而與王文虎締結系爭契約並給付訂金100萬元。

姑不論出賣人王文虎是否知悉上情，原告乃係受被告不當仲介締結買賣契約而給付100萬元訂金，倘被告如實履行法定告知義務，原告必不會給付訂金。

原告訂金遭沒收後，另與王文虎達成和解而退回45萬元，乃原告自行努力與王文虎協議解決紛爭以減低損害，無解於被告責任之成立，況原告就已和解退回之金額，於本件並未重複請求。

且權利人就權利之行使本具有選擇權，於本件事實，原告除與王文虎主張解除契約取回訂金外，亦得向被告主張損害賠償，此二請求權可同時存在，僅於行使後存有競合關係，原告得於損害範圍內自行選擇權利之行使方式，非謂原告僅得擇一為全部金額之主張。

即原告對王文虎與對被告之請求權既分別同時存在，原告本得自行選擇行使方式，原告另案與王文虎之和解並無解於本件被告之責任。

⒌被告爭執原證8之通話譯文，惟依被告麗堡企業社之法定代理人鄭麗晴於譯文中向原告稱「那天我們都有帶啦，只是沒有拿給你簽啦。」

等語，可知被告麗堡企業社及陳杜叔娟於簽約時，未提示土地相關文件予原告。

衡諸常情，倘被告曾提示相關文件予原告，依被告從事不動產仲介之業務經驗，豈會忘記要求原告簽名，故由鄭麗晴之陳述可知渠等未曾提示該等文件。

而被告未告知系爭土地周圍土地實際行情價格，致原告無法合理判斷交易之合理性，以1100萬元與王文虎簽約。

惟系爭土地之合理市價僅700萬元至800萬元間，價差400萬元，已難期待理性交易人在知悉上開情事後仍願繼續給付價金而不議價。

原告事後願忍痛以900萬元退讓為議價，被告等執行業務具有重大瑕疵在先，竟指摘原告簽約反悔，未妥為處理，被告等之惡性甚明。

⒍查就出賣人王文虎委售系爭土地一節，被告僅提出王文虎事後簽具之「委託事項變更契約書」（見另案卷第113頁），該變更契約書所載簽約日期顯與原告簽訂要約書之時間相同，惟原告簽具要約書當日未曾見王文虎，顯見該委託事項變更契約書乃被告與王文虎事後補簽倒填日期，為釐清王文虎最初託售之委任實際內容，實有必要命被告提出王文虎最初所簽訂之銷售委託契約。

另就被告主張另案之爭點效，因原告已於本件訴訟中提出系爭土地鄰近類似交易標的之實價登錄價格，為另案卷證所無之證據資料，故本件不應援引另案判決之爭點效。

⒎被告麗堡企業社與原告間存有委任契約，同時受買賣雙方委任，惟被告於仲介系爭買賣契約時，顯有違反不動產經紀業管理條例之情事，致原告因缺乏資訊無法形成理性交易判斷，以高於市場行情之不合理價格締結契約甚明。

原告因被告等隱匿資訊且不願與王文虎協商減價事宜，又無王文虎之聯繫方式，遭王文虎認定違約而沒收100萬元訂金，實與被告等間之行為具有因果關係，原告請求被告賠償損害，於法有據。

又如被告麗堡企業行有意避免原告與王文虎私下完成交易，則其於處理交易過程時應使買賣雙方同時間見面並當場簽約，以度爭議，惟綜觀系爭買賣契約簽訂之過程，原告與王文虎未曾謀面，而係由買賣雙方分別於契約書上簽名，此亦與不動產交易之常態相違。

㈢聲明：⒈被告應連帶給付原告55萬元，及自民事更正暨準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒉願供擔保請准宣告假執行。

二、被告方面：㈠按「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任」，民法第184條第2項固定有明文。

惟所謂「違反保護他人之法律」，係指違反以保護他人為目的之法律，自以該法律具個別保護性質，被害人係該法律所欲保護之人，且所請求賠償之損害，其發生亦係該法律所欲防止者，始足當之，最高法院96年度台上字第296號判決意旨參照。

且民法第184條第2項的成立，須具備如下要件：⑴其所違反的，須為保護他人的法律、此指以保護個人權益為內容的法律規範，包括法律及命令，個人權益的保護的與一般利益併存，但不包括保護專以維護國家社會秩序的法律；

⑵被害人須屬於受保護人的範圍；

⑶其所受的損害，須為法律所要保護的利益。

（王澤鑑教授民法概要第217頁參照）；

並不包括習慣法及法律所反射之利益。

而依不動產經紀業管理條例第1條之規定，可知不動產經紀業管理條例之立法目的係作為主管機關行政上管理不動產經紀業之內容，雖不動產交易者得因該法律規範之反射作用而享受不動產市場受規範之利益，然保障消費者僅為不動產市場受規範的一種反射利益，該條例之規範目的所直接保護之法益係國家公益或社會秩序，個人或特定範圍之人之利益則不包括在內，應認不動產經紀業管理條例非屬民法第184條第2項之保護他人之法律，業經臺灣高等法院101年度上字481號民事判決闡釋在案，並有臺灣臺北地方法院90年度訴字第883號民事判決意旨可資參照，原告主張該條例係屬民法第184條第2項之保護他人之法律，容有誤會。

再者，該條例第26條第2項規定係一種「法定連帶賠償責任」之規定，既已直接賦予交易當事人有請求連帶賠償之權利，即無再認此規定係「保護他人法律」而輾轉引用民法第184條第2項規定之餘地。

㈡於104年6月1日原告由澎湖友人及被告陳杜叔娟陪同，前往系爭土地現場查看，被告陳杜叔娟於陪同查看時，已將系爭土地及地上物之使用情形及不動產說明書（內含土地登記謄本、地籍圖）等交予原告過目；

被告陳杜叔娟於原告簽立要約書前，又再將不動產說明書及系爭買賣契約書之條款交予原告審閱。

此從本件之要約書第一條已載明：「本要約書有關不動產買賣標的之土地標示…均詳如不動產說明書…」、另在要約書右下方「買方簽章」欄亦已註明：「本人於簽章同時，已詳閱本約各條文…」（被證二）可證。

原告仔細過目後，簽署該份要約書，自係已明確表明已審閱被告陳杜叔娟所提供之不動產說明書及買賣契約書之條款，是被告並無違反系爭管理條例第23條之規定。

不動產經紀業管理條例第24條規範目的乃為確認相對人已審閱該不動產說明書之內容，並法定該不動產說明書為買賣契約之一部分的效力，故規定應由交易相對人在不動產說明書上簽章，惟尚非得僅以未簽章於不動產說明書，或未將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，遽謂經紀人員已違反不動產經紀業管理條例第24條規定，或令其負民法第184條第2項之侵權行為責任。

至該條例第24條之2之規定僅為避免不動產仲介經紀業之利益衝突，要求不動產仲介經紀業以公平原則告知雙方「類似不動產之交易價格」或其他必要之資訊，以保障雙方委託人之利益，非積極承認經營仲介業務者之委託人有「充分獲悉交易資訊權」，有臺灣臺南地方法院102年度訴字第1593號民事判決意旨可參。

姑不論被告在仲介過程中已有將系爭土地鄰近之交易價格告知原告，或被告未將當時系爭土地區段之「實價登錄資料」提供予原告，亦不得遽認被告因違反系爭管理條例第24條之規定，而應負民法第184條第2項之侵權行為責任。

原告雖依另案言詞辯論程序筆錄，主張被告未盡告知義務云云，惟查：另案被告之共同訴訟代理人謝曜焜律師於105年3月8日另案言詞辯論程序所陳述完整內容為：「（就原告聲請調查證據有何意見？）要約書的部分，我們承認沒有不動產說明書當作該要約的附件，在仲介員陳杜叔娟陪同原告前往土地現場查看及回到被告麗堡企業行的辦公室辦理簽定要約手續時，都有給不動產說明書給原告看過，還有影印一些資料給原告帶回去。」

、「（在臺中機場簽契約書的時候，就沒有再提示不動產說明書？）沒有。

因為我們在六月一日有影印不動產說明書內的地籍圖、謄本、土地現況說明書等資料讓原告帶回去。」

等語，顯證原告於簽約前已詳閱系爭不動產說明書，並已取得其中地籍圖、謄本及土地現況說明書等足資保障原告於買賣系爭土地所需之交易資訊。

原告片面摘錄對其有利之言詞筆錄內容，斷章取義，實不足取。

再依該條例第23條第1項、第24條等規定，可知經紀人僅需於「簽訂租賃或買賣契約書時」，交付不動產說明書於交易相對人即可，而該不動產說明書係「視為契約書之一部分」，至實際上是否以書面作為契約附件，並非上開法規範課予經紀人之義務範圍。

經查，被告陳杜叔娟已於104年6月1日原告由澎湖友人及被告陳杜叔娟陪同前往系爭土地現場查看時，將系爭土地及地上物之使用情形及不動產說明書（內含土地登記謄本、地籍圖）等交予原告過目。

至被告陳杜叔娟於105年3月21日陳述：「（要約書有無附件不動產說明書？）我們是當場將不動產說明書交給原告審閱，並沒有將不動產說明書作為要約書的附件。

因為不動產說明書內，有土地登記謄本及賣方資料，如果當作附件，買方可能會私下與賣方聯絡交易。」

等語，僅足證明「簽訂要約書時，被告陳杜叔娟並未將不動產說明書作為要約書的附件」，惟依該條例第24條第1項規定，不動產說明書之交付時點係「簽訂買賣契約書時」，而非「簽訂要約書時」。

況104年6月3日簽約當天，鄭麗晴亦有將不動產說明書交付予原告（但未讓原告簽收）。

故被告等未違反系爭管理條例第23條、第24條及第24條之2規定之情事。

再衡諸社會常情，購買土地乃重要之事，一般人交付定金或簽訂要約書前必然會詳查土地現況，焉有可能於未知系爭土地相關資訊前，率爾簽訂被證二之要約書並於103年6月4日匯付100萬元簽約款至本件履保專戶內？尤以本件買賣契約當時有效之內政部公佈之「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定，土地買賣之應記載事項僅須載明「土地交易價金」，至於「土地每坪單價或臨近土地單價」、或「實價登錄表」等相關資訊，則非應記載之事項。

況我國自101年8月1日起已全面實施「不動產實價登錄」制度，任何人均得於內政部架設之不動產交易實價查詢服務網（http://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action）查詢各地不動產實際交易價格。

於我國落實不動產交易資訊透明化後，「鄰近類似土地之交易價格」已非限於不動產仲介業始可蒐集取得之專業資訊，故依交易上一般觀念，縱被告等並未提供相關價格資訊予原告，亦難謂被告等有任何過失，自不應負民法第184條第2項之侵權行為責任。

而「不動產經紀業管理條例」第26條第2項規定，乃以經紀業之經紀人員執行仲介業務有侵權行為責任為其前提，如經紀業之經紀人員執行仲介業務無侵權行為責任，經紀業自無損害賠償責任可言。

承前所述，本件並無發生原告所稱被告經紀人員執行仲介業務有侵權行為情事，被告麗堡企業行自亦不負賠償責任。

㈢參照最高法院19年上字第363號判例意旨及100年度台上第390號判決意旨，本件依被證2之要約書所載，系爭土地總價1100萬元，並未記載每坪之單價，且雙方簽立系爭買賣契約書復未載明每坪之單價，原告爭執單價過高，顯然無據。

且依內政部實價登錄記錄，系爭成功南路261、263地號土地係位於該實價登錄區段之「成功南路241-270地號」範圍內，該區段於104年12月（距系爭土地成交日期約晚半年）之成交單價每坪10.2萬元，再溯及系爭土地成交日以前之103年7月，每坪成交單價為每坪8.1萬元，雖上開所成交之土地可能為「建地」，然該區段農地在該時期之價格，即使以建地之一半價格計算，每坪亦在5萬元左右。

訴外人王文虎出售系爭土地為建地、農地各一筆，均位於202號縣道旁，面臨成功水庫，附近土地已有多筆用於經營民宿，以104年6月系爭土地併同出售當時之行情，每坪行情單價應在5萬元以上。

另鄰近系爭土地之成功南段241-270地號土地於103年7月成交之行情亦顯示為每坪單價8.1萬元。

原告雖主張「系爭土地周圍建地每坪2.1萬元、農地每坪1.7萬元，合理市價僅為700萬至800萬元間」，並舉原證十一之「實價登錄網頁截圖」為證。

然查，該原證十一之「實價登錄網頁截圖」第1頁所標示之「成功南段691-720地號」、第2頁標示之「成功南段1-30號」，位置與系爭土地已有一般距離，依該成交價格判斷應是農地。

而第3頁標示之「成功南段241-270地號」即為前開被證五之實價登錄資料，依該成交價格判斷應是建地，104年12月成交價每坪10.2萬元。

原告竟稱「系爭土地周圍建地每坪2.1萬元」，顯與上開「10.2萬元」之實價登錄相距甚遠，足證原告所述與事實不符。

觀之原告以1100萬元價格購買之系爭土地合計約382.78坪，每坪僅約2.87萬元，並無原告所指「被告王文虎以較高之價格出售」之情。

原告並未因被告之違反規定而受損害，被告自無賠償責任可言。

原告另提出原證八之通話錄音譯文為據。

然上開對話係原告與鄭麗晴於簽約後之對談內容，而104年6月1日原告與陳杜叔娟赴土地現場查看時，鄭麗晴並未在場，故當日原告與陳杜叔娟間就系爭土地所討論之內容，鄭麗晴並不知悉，原告雖提及「陳杜叔娟未提供不動產說明書及實價登錄表」、「陳杜叔娟有說澎湖和台灣不一樣」等語，此乃原告片面說詞，僅為禮貌性回應，無從辨明原告所述是否屬實，故無從依上對談內容證明被告陳杜叔娟之仲介行為有何違反相關規定。

況鄭麗晴亦有回說：「我們的程序都是正確的」等語。

至104年6月3日簽約當天，鄭麗晴亦陳述：「那天（指104年6月3日簽約日）我們都有帶啦（指系爭土地相關文件），只是沒拿給你簽啦（指有交給原告，但未讓其簽收）」等語。

則在被告鄭麗晴與原告之對話中，原告亦自承：「朋友陳志源先生，他是本地人，應該知道當地的行情，所以說我相信他說的話」等語，顯見原告之友人陳志源對於系爭土地之市價行情頗為知悉，才會建議原告以1100萬元價格購買，則原告何來價格認知錯誤？另從全部對話錄音譯文內容，可知本件應為原告在簽約後心生反悔，要求鄭麗晴與王文虎重新以900萬元議價，但鄭麗晴以價格差距太大為由拒絕。

嗣原告收到王文虎解約並沒收定金之存證信函後，還曾主動與鄭麗晴聯絡稱「可以再加一點，你不要那麼堅持」、「我們在900與1000之間協調一下」等語，意即原告仍執意要求降價。

嗣鄭麗晴有與王文虎洽商，王文虎同意降為1050萬元，但原告仍不接受，執意要以900萬元購買，顯證本件完全係原告簽約後反悔，乃以「仲介未完全照規定辦事」為藉口，企圖降低買價，但不為被告所接受，原告心有未甘，方以「意思表示有錯誤」做為本件爭訟之論據。

㈣依原證八之「通話錄音譯文」第2頁所示，原告已自承：「介紹我去看的朋友陳志遠先生是本地人，他應該知道當地的行情，所以說我才相信他說的話」等語，可見原告是因相信其友人之介紹而決定購買系爭土地。

且原告既已於相同事實之另案對被告等撤回第二審上訴，一方面又於另案上訴繫屬中與王文虎以45萬元達成和解，並拋棄其餘之請求，則無法繼續於另案中以訴訟向王文虎請求之剩餘55萬元簽約金，乃係本於上開訴訟上和解所生之效果，應由原告自行承擔此損害。

故原告稱其所受之55萬元損害，自與「於簽約時，被告等是否違反『交付系爭土地不動產說明書』或『告知系爭土地每坪單價或臨近土地單價』等交易資訊義務」之間，並無因果關係。

㈤參照最高法院42年台上字第1306號判例意旨，可知所謂「爭點效」乃法院於確定判決理由中就訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言，以符民事訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理。

本件應審究者為「被告陳杜叔娟及鄭麗晴於簽約時是否違反告知義務並隱瞞系爭土地相關交易資訊」；

而「被告等是否即構成系爭管理條例第23條、第24條及第24-2條規定之違反」、「原告是否因此受有損害」等情之判斷，實屬足以影響本件判決結果之重要爭點。

經查，本件兩造同為另案當事人，主張依民法第88條規定撤銷錯誤應買之意思表示，並依民法第179條之規定，請求被告等及訴外人王文虎應連帶返還已付之簽約金100萬元。

惟兩造就「簽約時，被告陳杜叔娟及鄭麗晴是否違反告知義務並隱瞞系爭土地相關交易資訊」之爭點，於另案已有詳細之攻防，並經另案法院本於兩造辯論之結果而以104年度訴字第59號民事判決駁回原告之訴，原告雖有上訴第二審，然針對被告等上訴部份，經原告於105年7月1日撤回上訴而告確定。

則本件關於「原告與王文虎簽約前及簽約時，被告是否違反告知義務並隱瞞系爭土地相關交易資訊」之爭點，既於另案已有詳細之功防，並經另案法院本於兩造辯論之結果而以104年度訴字第59號民事判決駁回原告之訴，並於該判決內詳細說明其心證理由，核另案法院民事確定判決所為判斷並無何顯然違背法令之處，佐以兩造於該另案訴訟程序中，均一再就上開爭點互為攻防，並提出相關證據，且原告於本件亦未提出新訴訟資料足以推翻原判斷，上開爭點於本件應有爭點效之適用，兩造不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷。

㈥聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下：㈠兩造不爭執之事項：⒈原告欲購買系爭土地，乃於104年6月1日偕同友人及被告麗堡企業行之業務員即被告陳杜叔娟共同前往看地。

⒉原證一之委託事項變更契約書、被證二之要約書、原證二之系爭土地買賣契約均未載明系爭土地每坪之單價。

⒊訴外人王文虎將其所有系爭土地委由被告麗堡企業行銷售。

王文虎與被告麗堡企業行於104年6月3日簽定委託事項變更契約書，將系爭土地之出售價格變更為1000萬元。

⒋系爭土地買賣契約書記載買賣總價為1100萬元，簽約日期為104年6月3日。

⒌原告於104年6月4日將簽約款100萬元匯入合泰建築經理股份有限公司之第一銀行信託專戶。

⒍王文虎以馬公中正路郵局204號存證信函通知原告沒收已給付之100萬元簽約金。

經原告另以王文虎、被告麗堡企業行及陳杜叔娟為被告，向臺灣澎湖地方法院提起返還定金訴訟，後原告於該事件第二審撤回對被告麗堡企業行及陳杜叔娟之上訴部分，並與王文虎達成調解，由王文虎返還原告45萬元。

⒎原告確曾出具被證二之要約書，就系爭兩筆土地總價1100萬元為要約。

⒏對於兩造所提證物，形式上真正均不爭執。

⒐原告確曾以原證四存證信函通知被告麗堡企業行及王文虎，並經被告麗堡企業行收受該存證信函無誤。

㈡兩造爭執之事項（依本院論述予以調整順序及文字）：⒈原告依「不動產經紀業管理條例」第23條、第24條及第24條之2規定為請求，此部分與另案判決有無「爭點效」之適用？⒉不動產經紀業管理條例是否屬民法第184條第2項規定所指之「保護他人之法律」？⒊如認不動產經紀業管理條例係屬民法第184條第2項之保護他人之法律，被告有無違反不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第24條之2、第26條第2項規定之義務，應負民法第184條第2項、第185條第1項之連帶侵權行為責任？⒋如認被告有違反上開規定，原告是否因而受有損害？⒌原告於向臺灣澎湖地方法院對被告等及王文虎提起「請求返還訂金」之民事事件中，與王文虎以45萬元達成和解，並拋棄其餘55萬元請求，此項損害與被告違反上開規定之行為，有無相當因果關係？

四、法院之判斷：㈠按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。

但能證明其行為無過失者，不在此限。

數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。

不能知其中孰為加害人者亦同。

民法第184條第2項、第185條第1項一定有明文。

㈡原告依「不動產經紀業管理條例」第23條、第24條及第24條之2規定為請求，此部分與另案判決有無「爭點效」之適用：查原告另案於臺灣澎湖地方法院提起104年度訴字第59號事件，該案之當事人除訴外人王文虎外，其餘與本件相同，被告雖爭執本件有爭點效之適用，惟查，該案原告係以意思表示有錯誤，因此起訴主張撤銷錯誤意思表示，並依不當得利規定請求返還定金，雖臺灣澎湖地方法院於該案曾認定：『（一）原告自陳於簽訂系爭買賣契約前即104年6月1日，曾偕同友人及被告陳杜叔娟，至澎湖縣湖西鄉看系爭土地，並發現其上有地上物，另原告於104年6月3日出具之要約書已載明系爭土地之地段、地號，並於第一條約定：「本要約書有關不動產買賣標的之土地標示、建築改良物標示、單位標示，均詳如不動產說明書。」

另系爭買賣契約亦載明系爭兩筆土地之區段、地號、地目、面積等資訊，甚至於契約後附加協議載明：「由賣方授權買方拆除地上物，拆除地上物之費用由買方負擔。

但土地整地、鑑界費用由賣方負擔。」

足證原告於簽約當時對於系爭土地坐落位置、地號、面積、地上物均已知悉，實難認被告陳杜叔娟及麗堡企業社有何隱瞞系爭土地相關資訊之情事。

（二）系爭兩筆土地一為建地、一為農地，此為兩造所不爭執，並於系爭買賣契約書上記載甚詳。

又被告王文虎就系爭兩筆土地係以總價一併委託被告麗堡企業行出售，而原告出具之要約書，亦以系爭兩筆土地總價1100萬元為要約，並未記載每坪之單價，且系爭買賣契約復未載明系爭土地每坪之單價，可知原告於簽訂系爭契約時即已知悉系爭兩筆土地之性質、面積、被告訂價方式等交易資訊，並同意以總價承購之方式購買系爭土地，其再以被告未告知每坪單價為爭執，顯然無據。

又原告並未提出任何證據證明澎湖縣湖西鄉一般土地之交易價格，更未能證明被告陳杜叔娟有蓄意隱瞞附近土地交易行情之行為，是原告就其上開主張之事實顯難認已盡舉證責任，自不足採。』

等語，僅係就原告主張被告有刻意隱瞞系爭土地相關資訊、蓄意隱瞞附近土地交易行情之行為而為判斷，核與本件原告主張被告有違反保護他人法律，並構成侵權行為之情節不同，難認另案判決對本件有爭點效之適用。

㈢不動產經紀業管理條例是否屬民法第184條第2項規定所指之「保護他人之法律」？⒈按民法第184條第2項規定，揆其旨趣乃因保護他人為目的之法律，意在使人類互盡保護之義務，倘違反之，致損害他人權利，與親自加害無異，自應使其負損害賠償責任。

惟其性質上屬於「轉介條款」及「概括條款」，自須引入連結該條以外之其他公私法中之強制規範，使之成為民事侵權責任的內容，俾該項不明確之法律規範得以充實及具體化。

而所謂「保護他人之法律」，亦屬抽象之概念，應就法規之立法目的、態樣、整體結構、體系價值，所欲產生之規範效果及社會發展等因素綜合研判之；

凡以禁止侵害行為，避免個人權益遭受危害，不問係直接或間接以保護個人權益為目的者，均屬之。

依此規定，苟違反以保護他人權益為目的之法律，致生損害於他人，即推定為有過失，而損害與違反保護他人法律之行為間復具有因果關係者，即應負損害賠償責任。

至於加害人如主張其無過失，依舉證責任倒置（轉換）之原則，則應由加害人舉證證明，以減輕被害人之舉證責任，同時擴大保護客體之範圍兼及於權利以外之利益（最高法院103年度台上字第1242號民事裁判意旨參照）。

⒉查不動產經紀業管理條例為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易巿場健全發展而制定（該條例第1條規定參照）。

而不動產經紀業管理條例第23條係規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。

前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」

、第24條規定：「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。

前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」

、第24條之2規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。

二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。

三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。

四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。

五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。

六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」

，上開條文除管理規範不動產經紀業並促進不動產交易市場之健全發展外，亦同時兼及保障交易者權益，是因不動產交易受有財產上損害之特定相對人，亦在該條所保護之範圍內，該條屬民法第184條第2項之「保護他人之法律」，若被告有違反該條例之上開規定，致原告於系爭土地交易受有損害，原告自得依民法第184條第2項、該條例第26條第2項、民法第185條第1項連帶負損害賠償之責任。

故被告抗辯該條例非保護他人之法律，自不可採。

㈣被告有無違反不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第24條之2、第26條第2項規定之義務，應負民法第184條第2項、第185條第1項之連帶侵權行為責任？⒈原告雖主張被告有違反不動產經紀業管理條例之上開規定，惟此為被告所否認，自應由原告舉證以實其說，始得推定被告為有過失。

⒉就原告主張被告違反不動產經紀業管理條例第23、24條規定部分，被告辯稱：被告陳杜叔娟於陪同查看時，已將系爭土地及地上物之使用情形及不動產說明書（內含土地登記謄本、地籍圖）等交予原告過目；

被告陳杜叔娟於原告簽立要約書前，又再將不動產說明書及系爭買賣契約書之條款交予原告審閱等語。

此核與被證二，由原告所簽具之要約書第一條已載明：「本要約書有關不動產買賣標的之土地標示…均詳如不動產說明書…」、另在要約書右下方「買方簽章」欄亦已註明：「本人於簽章同時，已詳閱本約各條文…」等情相符，故原告於仔細過目後，簽署該份要約書，自係已明確表明已審閱被告陳杜叔娟所提供之不動產說明書及買賣契約書之條款，是被告並無違反不動產經紀業管理條例第23條之規定。

至不動產經紀業管理條例第24條固規定：「經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。」

等語，惟此僅係為主管機關督促不動產經紀業遵守相關之程序規定，如有違反，僅係主管機關是否予以行政處罰之規定，尚難憑此即認被告無法提出經原告簽章之不動產說明書，即反面認被告確未提供不動產說明書予原告閱覽。

⒊至原告雖主張依另案言詞辯論程序筆錄及錄音譯文，主張被告有自認未盡告知義務云云，惟查：另案被告共同訴訟代理人謝曜焜律師於105年3月8日另案言詞辯論程序所陳述之完整內容為：「（就原告聲請調查證據有何意見？）要約書的部分，我們承認沒有不動產說明書當作該要約的附件，在仲介員陳杜叔娟陪同原告前往土地現場查看及回到被告麗堡企業行的辦公室辦理簽定要約手續時，都有給不動產說明書給原告看過，還有影印一些資料給原告帶回去。」

等語（見該案卷第212頁），核與被告陳杜叔娟於另案105年3月21日陳述：「（要約書有無附件不動產說明書？）我們是當場將不動產說明書交給原告審閱，並沒有將不動產說明書作為要約書的附件。

因為不動產說明書內，有土地登記謄本及賣方資料，如果當作附件，買方可能會私下與賣方聯絡交易。」

等語（見該案卷第241頁）相符，足證被告並未承認有未交付不動產說明書或其他必要文件之情形。

又原告另提出原證八之通話錄音譯文為據。

然上開對話係原告與鄭麗晴於簽約後之對談內容，而104年6月1日原告與陳杜叔娟赴土地現場查看時，鄭麗晴並未在場，故當日原告與陳杜叔娟間就系爭土地所討論之內容，鄭麗晴並不知悉，原告雖提及「陳杜叔娟未提供不動產說明書及實價登錄表」、「陳杜叔娟有說澎湖和台灣不一樣」等語，惟依鄭麗琴之回答內容可知，其亦表明：「如果說我們的疏忽齁」等語，足證其僅為禮貌性回應，無從辨明原告所述是否屬實，故無從依上對談內容證明被告陳杜叔娟之仲介行為有何違反相關規定。

況鄭麗晴亦有回說：「我們的程序都是正確的啊」等語（見本院卷第24頁），自難以此認被告確已坦承有未提供不動產說明書之情形。

又被告共同訴訟代理人謝曜焜律師於105年3月8日另案言詞辯論程序陳述：「（在臺中機場簽契約書的時候，就沒有再提示不動產說明書？）沒有。

因為我們在六月一日有影印不動產說明書內的地籍圖、謄本、土地現況說明書等資料讓原告帶回去。」

等語，惟依前述說明，被告既早於先前已提供不動產說明書予原告閱覽，自難以在臺中機場簽契約書的時候，而沒有再提示不動產說明書，即認被告有違反該條例第23條之情形，併予敘明。

⒋原告主張被告違反不動產經紀業管理條例第24條之2規定：查依被告所提，本件買賣契約當時有效之內政部公佈之「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定，土地買賣之應記載事項僅須載明「土地交易價金」，至於「土地每坪單價或臨近土地單價」、或「實價登錄表」等相關資訊，則非應記載之事項。

況我國自101年8月1日起已全面實施「不動產實價登錄」制度，任何人均得於內政部架設之不動產交易實價查詢服務網，查詢各地不動產實際交易價格。

於我國落實不動產交易資訊透明化後，「鄰近類似土地之交易價格」已非限於不動產仲介業始可蒐集取得之專業資訊，況依原告所提原證八之對話中，原告亦自承：「就是那個杜小姐她的朋友嘛，那個陳志遠先生啦」、「他是本地人，他應該知道當地的行情，所以說我相信他說的話。

妳懂嗎」等語（見本院卷第22頁），及原告事後亦知再上網查詢等情，足證原告若認附近行情為重要資訊，自亦可於簽約前自行上網查詢，故難認被告有違反該條例第24條之2之情形。

⒌綜上所述，被告匹無違反不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第24條之2之義務，自無庸負民法第184條第2項、第185條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第2項之連帶侵權行為責任。

㈤如認被告有違反上開規定，原告是否因而受有損害？再原告雖爭執本件其買受系爭土地單價過高，惟依被告所提被證五之內政部實價登錄記錄，系爭成功南路261、263地號土地係位於該實價登錄區段之「成功南路241-270地號」範圍內，該區段於104年12月（距系爭土地成交日期約晚半年）之成交單價每坪10.2萬元，再溯及系爭土地成交日以前之103年7月，每坪成交單價為每坪8.1萬元，雖上開所成交之土地可能為「建地」，惟系爭土地既包括建地，自可為本件之參考。

原告雖主張「系爭土地周圍建地每坪2.1萬元、農地每坪1.7萬元，合理市價僅為700萬至800萬元間」，並舉原證十一之「實價登錄網頁截圖」為證。

然查，該原證十一之「實價登錄網頁截圖」第1頁所標示之「成功南段691-720地號」、第2頁標示之「成功南段1-30號」，位置與系爭土地已有一般距離，而第3頁標示之「成功南段241-270地號」即為前開被證五之實價登錄資料，依該成交價格判斷應是建地，104年12月成交價每坪10.2萬元，則原告自行認為購買價格太高，顯係依其主觀認定，難認原告確已證明其受有損害，故原告憑此主張侵權行為，亦難認有理由。

五、綜上所述，原告請求依侵權行為規定，被告應連帶賠償55萬元及法定遲延利息部分均無理由，應予駁回。

至原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應予駁回。

六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，於訴訟判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併予敘明。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第三庭 法 官 黃建都
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書記官 吳慕先