臺灣臺中地方法院民事-TCDV,105,訴,3405,20170525,1

臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第3405號
原 告 吳啓萍
被 告 吳家琦
訴訟代理人 吳宗軒
上列當事人間請求拆除違建事件，本院於民國106年4月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將原告及其他共有人所共有坐落臺中市○○區○○段○○○地號土地上如臺中市中興地政事務所一百零六年三月十五日土地複丈成果圖編號A 所示之地上物（面積為二十平方公尺）拆除，並將土地返還予原告及其他共有人。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、原告主張：兩造同住於白天下社區（下稱系爭社區），而坐落臺中市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）為系爭社區之防火巷道區域，為兩造與系爭社區其他住戶等共有人所共有，然被告未經原告與其他共有人同意，竟以其地上物占用系爭土地上如臺中市中興地政事務所106 年3 月15日土地複丈成果圖（即附圖所示，下簡稱附圖）編號A 所示面積20平方公尺土地作為私用，無視該部分土地應作為防火巷道，嚴重影響系爭社區消防安全，已妨害原告與其他共有人之所有權，爰依民法所有權相關規定提起本件訴訟，請求被告將上開地上物拆除，並將占用部分土地返還予原告及其他共有人等語。

並聲明：如主文所示。

二、被告則以：上開地上物為既存之違建，乃被告於81年間購買系爭社區房屋時即由建商建造完成，而告知被告屬合法使用範圍，且該部分土地並無其他通道供其他住戶到達，樓上住戶亦均裝設有鐵窗，顯未影響或危及其他住戶安危，迄今已使用逾20年，除原告之外，並未有其他共有人提出異議。

又上開地上物經臺中市都發局於105 年9 月間認定為既存違章建築而由該局列管，臺中市政府地方稅務文心分局另發函表示自105 年8 月起按自住用稅率課徵房屋稅。

系爭社區管委會並針對系爭社區之違章建築拆除一事於105 年9 月間召開105 年度第2 次區分所有權人會議並以21票贊成多數決議：本案違章建築已由權責主管機關臺中市政府都市發展局列管辦理，應由該局依相關法規規定辦理，並依權責主管機關拆除之進度配合拆除，可見系爭社區已有決議同意被告繼續使用上開地上物，並配合建管單位進度拆除等語資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：㈠原告主張兩造同住於系爭社區，系爭土地為兩造與其他共有人所共有，被告未經原告與其他共有人同意，即以其地上物占用系爭土地上如附圖編號A 所示面積20平方公尺部分等情，業據其提出土地登記謄本、現場拍攝相片（見本院卷第9-11頁）等為證，並據本院會同臺中市中興地政事務所履勘測量屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖（見本院卷第62-63 、67頁）在卷可稽，堪信為真實。

㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。

又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。

民法第767條第1項前段、中段及第821條分別定有明文。

又各共有人對於無權占有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，依民法第821條但書之規定應求為命占有人向共有人全體返還共有物之判決（最高法院37年上字第6703號判例參照）。

次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。

如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院85年度台上字第1120號裁判意旨參照）。

另各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人如欲對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益而就共有物之全部或一部，任意為使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例意旨參照）。

本件被告就系爭土地為兩造與系爭社區其他住戶等共有人所共有之事實並無爭執，僅以其具有事實上處分權之上開地上物乃建商告知屬於被告之合法使用範圍，且於105 年9 月間業經系爭社區區分所有權人會議決議，同意被告可繼續使用上開地上物，並非無權占有為辯，依前引最高法院裁判之意旨，自應由被告就其非無權占用，即被告有合法占用權源之事實，負其舉證責任，被告如不能舉證所抗辯之事實為真，即應受不利益之裁判。

經查：⒈被告雖抗辯建商曾告知其可合法使用上開地上物云云，而公寓大廈等集合住宅之買賣，我國實務上認為經建商與各承購戶分別約定，就公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，然被告於本院審理中始終未能提出由建商與各承購戶分別訂有約定前揭地上物占用之系爭土地由特定共有人分管之買賣契約或相關約定為憑，亦未舉其他證據以佐其說，自難認為上開地上物所占有之系爭土地已藉由建商與各承購戶間之各別約定，形成共有人之合意為特定共有人之分管範圍，而得由被告單獨使用。

⒉觀之被告所提出系爭社區105 年度第2 次區分所有權人會議紀錄（見本院卷第31頁至第35頁），其上就「有關本大樓加蓋違章建築拆除案，提請討論」之議案決議記載：「本案經以無記名投票方式表決結果：21票贊成、7 票無意見，即本案表決通過本案違章建築已由權責主管機關臺中市政府都市發展局列管辦理，應由該局依相關法規規定辦理，並依權責主管機關拆除之進度配合拆除。」

等語，可見上開會議僅係決議系爭社區內屬於違章建築之上開地上物應回歸法制由行政權責機關依相關法規規定辦理拆除，而非全體共有人均同意由被告繼續使用上開地上物並合法占有系爭土地，自無從由部分共有人投票決議以建管行政之暫緩拆除行政措施，推認被告因此取得合法使用權源，即無從免除被告已造成侵害全體共有人系爭土地共有私權財產之責，是被告抗辯其業經其他共有人同意繼續使用上開地上物，尚不足採。

⒊被告所有之上開地上物占用系爭土地如附圖編號A 所示部分既無正當權源，即屬無權占有，原告依民法所有權之上開規定，請求被告拆除之並返還占用之系爭土地予原告及其他共有人，自屬有據。

四、綜上，上開地上物未經共有人同意，占用系爭土地如附圖編號A 所示面積20平方公尺部分，被告為該地上物之事實上處分權人，原告依民法所有權之規定訴請被告拆除上開地上物，並將土地返還予原告及其他共有人，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 5 月 25 日
民事第二庭 法 官 李昇蓉
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 25 日
書記官 呂偵光