臺灣臺中地方法院民事-TCDV,106,重訴,192,20171107,1

臺灣臺中地方法院民事判決 106年度重訴字第192號
原 告 林建宏
訴訟代理人 楊佳勳律師
被 告 沈麗娟
訴訟代理人 蔡振修律師
複代理人 陳盈如律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國106 年10月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：緣被告將其所有坐落臺中市西屯區上石碑段1471、1471-1、1444、1444-1地號土地（下稱系爭土地）暨其上同段304 建號建物（下稱系爭建物）委託於臺中市○○區○○路○段00號之太平洋房屋台中文心捷運加盟店擔任房仲之訴外人王淑靜銷售買賣。

而系爭建物原為二層樓建物，現三、四樓及前方空間為增建之違章建築，原告有意購入系爭房地，但擔心違章建築之問題，經王淑靜及被告屢屢表示沒有問題，要原告不用擔心，並經被告於買賣契約之標的物現況說明書上註記「違建曾被報拆，後已解決」、現況調查及詢問調查表上註記「本案曾被報拆違建，後已處理好」字句，兩造因而於民國104 年1 月24日就系爭土地及建物簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並約定買賣總價為新臺幣（下同）1,560 萬元。

又兩造原本約定於104 年3 月25日前交屋，原告提早於104 年3 月6 日付清交屋尾款900 萬元，被告即於隔日辦理交屋完成。

然系爭建物不久旋遭臺中市政府都市發展局張貼紅色通知單，原告事後始知臺中市政府都市發展局於104 年1 月20日即已公告系爭建物為危害公共安全之頂樓垂直增建達二層以上之違章建築，並命違建人應立即停止使用，且應於104 年3 月31日前自行拆除。

更於104 年1 月29日以中市都違字第1040014480號違章建築限期改善（自行拆除）通知單，通知內容亦載明系爭建物應於104 年3 月31日前自行改善（自行拆除），逾期未自行改善（自行拆除），臺中市政府都市發展局將依序依規執行拆除。

即系爭建物三、四樓之違建部分，須於104 年3 月31日前自行拆除，否則臺中市政府都市發展局將前往拆除。

而被告及王淑靜在原告看屋及簽約過程中，均向原告陳稱違章沒問題，並於系爭契約上特別註記如前，原告基於信賴被告及房仲之保證而簽定系爭契約，卻於交屋後隨遭通知要拆除違建之三、四樓部分，可見系爭建物之上開違建部分不能使用，且日後會被拆除，不符被告簽定系爭契約時保證之狀態，其交易價值亦有所減少。

被告既為系爭建物之出賣人，且已保證系爭建物違建部分不會遭拆除，自應將系爭建物減損之價值計算價金，而將差額部分退還給原告。

且系爭建物經送華聲科技不動產估價師事務所進行估價，亦認定系爭建物若遭拆除三、四樓部分，剩餘二層樓建物與原四層樓建物於104 年1 月間之之房地價格差額為3,970,015 元，交易價值確有減損。

爰依物之瑕疵擔保及不完全給付之法律關係提起本訴，求為擇一判決，並聲明：（一）被告應給付原告700 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

（二）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：兩造於104 年1 月24日簽定系爭契約時，被告已於契約中明確記載系爭建物之增建範圍，並為王淑靜特別告知系爭建物增建部分，於被告購入系爭建物前，曾經臺中市政府都市發展局發函通知違建報拆之後續結果，被告已盡告知義務，並無違反契約責任。

且被告自購入系爭建物後，未曾收受臺中市政府都市發展局之通知，系爭契約之標的物現況說明書上註記「違建曾被報拆，後已解決」、現況調查及詢問調查表上註記「本案曾被報拆違建，後已處理好」字句，係針對被告前手即訴外人陳俊宏之狀況所寫，被告並無保證系爭建物嗣後無須被拆除承諾，更非被告應負擔保責任之範圍。

原告疏未向臺中市政府都市發展局查證，逕向被告主張物之瑕疵擔保責任，自屬無據。

且原告於系爭契約簽約後至交屋前均自行前往系爭建物查看而無張貼公告通知，縱有臺中市政府都市發展局之104 年1 月29日限期改善通知書，亦非對原告或被告為之，對兩造應不生效力，本件顯不符合系爭契約第7條第6 點違章建築物部分約定，被告並未違反契約責任。

則原告提起本訴，顯無理由等語置辯。

並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲明均駁回。

（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院得心證之理由：

（一）系爭土地、建物原為被告所有，嗣其委託於臺中市○○區○○路○段00號之太平洋房屋台中文心捷運加盟店擔任房仲之王淑靜銷售買賣；

而系爭建物原為二層樓建物，現三、四樓及前方空間為增建之違章建築；

兩造於104 年1 月24日就系爭土地及建物簽定系爭契約，約定買賣總價為1,560 萬元，並約定於104 年3 月25日前交屋；

原告於104年3 月6 日支付尾款後，被告於104 年3 月7 日完成交屋；

而系爭契約第1條已載明買賣標的包含未依法申請增建之違章建築物，區域在一樓空地、頂樓增建至四樓；

系爭契約第7條第6 點約定違章建築物部分：在簽約後至交屋前被通知需拆除（或被拆除）者，買賣雙方同意得按估價師事務所拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；

若再交屋後被通知需拆除（或被拆除）時，則由買賣自行負擔風險。

但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而故意未告知者，賣方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責；

標的物現況說明書第25點其他重要事項說明欄載明「本案一樓空地及前臨道路有含私設巷道。」

，該點備註說明欄載明「頂樓增建」，並經被告簽名其上；

現況調查及詢問調查表上約定事項欄載明「1 、本案一樓空地及頂樓增建。

2 、本案曾被報拆違建，後已處理好。」

，並經兩造簽名其上等情，有系爭契約、標的物現況說明書、現況調查及詢問調查表、安新建築經理公司專戶資金及利息結算明細表、交屋明細表（本院卷第19頁至第38頁、第85頁至第96頁）在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真。

則原告於購買系爭建物時，即已知悉系爭建物僅有一、二樓為合法建物，三、四樓為違建。

（二）原告雖主張被告於簽定系爭契約前，已知悉系爭建物三、四樓之違建部分經臺中市政府都市發展局公告應立即停止使用，及於104 年3 月31日前自行拆除，否則臺中市政府都市發展局將前往拆除，卻於原告看屋及簽約過程中，均向原告以違章沒問題，及於系爭契約之標的物現況說明書上註記「違建曾被報拆，後已解決」、現況調查及詢問調查表上註記「本案曾被報拆違建，後已處理好」字句，對原告保證系爭建物三、四樓違建部分不會被拆除，自應就系爭建物之交易價值負保證責任等語，為被告所否認，並以前詞置辯。

經查： 1、原告主張被告於簽定系爭契約前即已知悉系爭建物三、四樓違建須於104 年3 月31日拆除，卻未告知原告，且仍於104 年3 月7 日完成交屋等語，雖據其提出臺中市政府都市發展局104 年1 月20日中市都違字第1040010517號公告、104 年1 月29日中市都違字第1040014480號違章建築限期改善（自行拆除）通知單、紅色通知單（本院卷第39頁至第42頁）為證。

然上開公告及限期改善通知單係寄送至陳俊宏位於彰化縣芳苑鄉之住址，紅色通知單係於104 年3 月24日張貼於系爭建物門牌下方，有臺中市政府都市發展局105 年10月3 日中市都違字第1050162745號函暨檢附之公告、限期改善通知單、送達證書、照片（臺灣臺中地方法院檢察署105 年度他字第5747號卷第35頁至第40頁）在卷可參。

足認上開公告、限期改善通知單係寄給陳俊宏，而非被告。

再紅色通知單雖張貼於系爭建物門口，但係於104 年3 月7 日交屋後始張貼。

尚無從認定被告於原告看屋、簽定系爭契約時，即已知悉臺中市政府都市發展局有通知要拆除系爭建物三、四樓違建部分。

是原告此部分主張，尚無可採。

2、原告雖又主張被告於系爭契約之標的物現況說明書上註記「違建曾被報拆，後已解決」、現況調查及詢問調查表上註記「本案曾被報拆違建，後已處理好」字句，已保證系爭建物違建部分不會遭拆除，自應負保證責任等語。

然臺中市政府都市發展局於98年10月20日即認定系爭建物三、四樓為違建，並於98年11月13日中市都廣字第0980301791號違章建築認定通知書通知陳俊宏，有該違章建築認定通知書（臺灣臺中地方法院檢察署105 年度他字第5747號卷第36頁）可佐。

是系爭建物三、四樓違建部分，早於98年間即經臺中市政府都市發展局認定為違章建築，並通知陳俊宏。

再參以被告未曾收受臺中市政府都市發展局寄發之公告、限期改善通知單等，業如前述。

則被告辯稱其於系爭契約上註記「違建曾被報拆，後已解決。」

、「本案曾被報拆違建，後已處理好。」

，係針對陳俊宏先前的情況所記載，應屬為真。

而被告既係以陳俊宏先前之情況記載，自無保證違建不會被拆除之意。

原告此部分主張，亦無可採。

3、再按上訴人向被上訴人購買房屋時，已知該屋有一部分在必須拆除之列，乃不向市政府預為查詢明確，難謂無重大過失，而兩造所訂買賣契約，又未有出賣人保證該房屋絕無拆除危險之記載，依民法第三百五十五條第二項規定，被上訴人自不負擔保責任，即無賠償義務可言（最高法院49年臺上字第2544號判例意旨參照）。

參以原告於本院審理中自承：原告知道負責決定違建是否拆除之機關為臺中市政府都市發展局，且原告買受時就知道系爭建物有違建，但因被告、仲介都已經確認解決好、不會被拆除，原告相信仲介會盡調查義務，而且標的現況說明書、現況調查及詢問調查表部分都是賣方與仲介要提供的文件，這是他們契約上的義務，因此原告就沒有再去跟臺中市政府都市發展局確認等語（本院卷第63頁背面至第64頁）。

則原告於買受系爭建物時已知三、四樓為違建，有遭拆除之風險，卻未向臺中市政府都市發展局預為查詢，被告於系爭契約上之註記，又非保證系爭建物違建不會遭拆除之意，原告要求被告就違建不被拆除，系爭建物仍保有違建部分存在之交易價值負擔保責任，自無理由。

（三）從而，原告既無從證明被告於交屋前已知悉臺中市政府都市發展局有以公告及限期改善通知書表示系爭建物違建部分要於104 年3 月31日前拆除，亦未證明被告於系爭契約上之標的物現況說明書上註記「違建曾被報拆，後已解決」、現況調查及詢問調查表上註記「本案曾被報拆違建，後已處理好」字句，具有保證系爭建物違建部分不會被拆除之意，則系爭建物即便違建部分將遭拆除，而致其交易價值受有減損，亦非基於可歸責被告之事由，被告自不負賠償及擔保責任。

四、綜上所述，原告主張債務不履行及物之瑕疵擔保請求權，請求被告應給付原告700 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失其依據，應予一併駁回之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 11 月 7 日
民事第六庭 法 官 楊珮瑛
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 7 日
書記官 葉俊宏