臺灣臺中地方法院民事-TCDV,110,訴,951,20240411,2

臺灣臺中地方法院民事判決
110年度訴字第951號
原 告 富信建設股份有限公司

法定代理人 張左昇
訴訟代理人 吳俊龍律師
複代理人 羅誌輝律師
被 告 張淑妮
被 告 王麗卿


共 同
訴訟代理人 唐光義律師
被 告 王笙庄

訴訟代理人 陳聰能律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年3月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

(一)門牌號碼為台中市○區○○路0段000號l至2樓、同段153號2樓、同段155號2樓房屋（下合稱系爭房屋）為原告所有。

原告於民國108年5月31日與甲○○○○當時之合夥團體負責人即訴外人戊○○簽訂3份房屋租賃契約（下合稱系爭契約），約定甲○○○○向原告承租系爭房屋，租賃期間自108年9月10日起至116年9月9日止，每月租金為新臺幣(下同)9萬8000元，應於每月10日支付，原告並同意甲○○○○於系爭房屋為商業登記。

(二)原告否認被告有合法受讓戊○○所經營之甲○○○○。退步言之，108年5月31日當時與原告成立系爭契約之甲○○○○合夥團體為戊○○及梁世杰(下稱原甲○○○○)，嗣梁世杰於108年9月20日將其合夥出資額登記轉讓予被告乙○○，自該時起甲○○○○之合夥團體即已不具同一性(變更為戊○○及乙○○)，不因二者名稱、統一編號、地址未變更而有不同，遑論戊○○之出資額嗣又登記轉讓予辛○○，甲○○○○之登記合夥人更已變更為乙○○及辛○○(下稱現甲○○○○)，益難認二者具有同一性，故現甲○○○○自非系爭契約之承租人，現甲○○○○不得以系爭契約為其占用系爭房屋之正當權源。

又被告己○○前以現甲○○○○合夥人之身分自居，向原告之法定代理人丙○○提出刑事毀損告訴(臺灣臺中地方檢察署110年度偵字第20963號)，足見己○○亦為現甲○○○○之合夥人。

(三)再退步言之，縱認現甲○○○○為系爭契約之承租人，惟甲○○○○未依約於109年3月10日、同年4月10日繳付租金，原告乃依系爭契約上所載地址，於109年4月11日以台中文心路郵局第386號存證信函(下稱386號存證信函)催告甲○○○○於3日內給付上開積欠之2個月租金合計19萬6000元，並表明如逾期未繳則依系爭契約第8條第6項、民法第440條第2項規定，終止系爭契約，甲○○○○仍未予置理，未於催告期限內給付租金。

原告且另於同年月16日發函解除租賃契約。

且戊○○嗣於同年月30日與原告協商系爭契約事宜時，原告向戊○○表示戊○○變相將系爭房屋交由他人，違反系爭契約第5條第2項約定，復有未經原告同意而拆除屋內女兒牆等損害建築物等行為，違反同條第5項約定，故依系爭契約第8條第6項約定終止系爭契約等語，戊○○表示其已就系爭房屋支出上百萬元裝修，如予以拆除實屬可惜，故其同意將相關設備留予原告，讓原告得以出租他人使用，僅請求原告同意取回當時之保證金，故原告同意返還保證金予戊○○，雙房乃合意終止系爭契約。

故縱原告於109年4月所為終止系爭契約之意思表示違反土地法第100條規定，雙方亦已合意於109年4月30日終止系爭契約。

系爭契約既至遲於109年4月30日即告解除或終止。

(四)原告未與現甲○○○○間有租賃關係存在，縱有，亦經合法解除或終止，被告組成之合夥團體即現甲○○○○自無占用系爭房屋之正當權源。

再退步言之，縱認系爭契約猶存在於原告與現甲○○○○間，惟被告所稱有人霸店鬧事、派員砸店暨持刀威脅店內人員，打傷當時駐店之庚○○等情，均與原告無關，而係被告與戊○○、丁○○(為戊○○之前配偶)等人間之經營權糾紛，且被告迄今猶未曾給付原告租金，時間已逾3年，原告爰再對被告為終止、解除系爭契約之意思表示，被告亦已無占用系爭房屋之正當權源。

原告爰依民法第767條、第455條規定，請求被告將系爭房屋返還原告，並將甲○○○○之商業登記及被告戶籍遷出系爭房屋。

(五)並聲明： 1、被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告，並應將被告之戶籍地址及甲○○○○之商業登記自系爭房屋遷出。

2、原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

(一)己○○、庚○○、辛○○3人係姐妹關係，且己○○僅係甲○○○○之員工，並非合夥人。

又辛○○、乙○○係合法受讓甲○○○○出資額而成為合夥人，系爭契約仍存在於現甲○○○○與原告間。

又現甲○○○○於109年2月前均有依約給付租金予原告，且原甲○○○○於108年5月31日與原告簽訂系爭契約時，有交付原告2個月押金19萬6000元(下稱系爭押金)，原告從未將系爭押金退還予甲○○○○或戊○○，足見原告於109年4月11日所為之催告不符土地法第100條規定。

又戊○○於109年4月30日時，已非甲○○○○之合夥人，無權與原告合意終止一心飲商店與原告間之系爭契約。

況訴外人庚○○(108年11月27日起至109年5月29日止之甲○○○○合夥人)，已因原告之催告，而將當時所欠之上開2個月租金19萬6000元給付予原告，然遭原告於109年5月4日以轉帳存入方式，退還予庚○○，顯屬受領遲延。

系爭契約迄未經合法解除或終止。

(二)原告於系爭契約存續期間內，即陸續以將系爭房屋出租予其他承租人、更換「鐵捲門」搖控器及主機、後門門鎖、申請停水、停電（並自行拔掉電錶）、更換保全公司，及自109年5月6日起霸店鬧事、派員砸店暨持刀威脅店內人員，打傷當時駐店之庚○○等干擾經營之手段，長期以直接或間接方式，使現甲○○○○自109年5月6日起即無法對外正常營業，足見原告自109年5月6日起即未依債之本旨，將系爭房屋提供與甲○○○○使用收益，甲○○○○自得就該時起迄今之租金，以原告未依民法第423條規定履行應於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益之狀態之對待給付義務，而為同時履行之抗辯，及拒絕給付自000年0月間起之每月租金。

被告亦否認甲○○○○有未經原告同意，而違反約定損壞建築物情事。

原告之訴並無理由。

(三)並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

(一)原告主張系爭房屋為原告所有，原告於108年5月31日與原甲○○○○當時之合夥負責人戊○○簽訂系爭契約，約定甲○○○○向原告承租系爭房屋，租賃期間自108年9月10日起至116年9月9日止，每月租金為9萬8000元，應於每月10日支付，原告並同意甲○○○○於系爭房屋為商業登記，嗣甲○○○○未依約於109年3月10日、同年4月10日繳付租金，原告乃依系爭契約上所載地址，於109年4月11日以386號存證信函催告甲○○○○於3日內給付上開積欠之2個月租金合計19萬6000元，並表明如逾期未繳則依系爭契約第8條第6項、民法第440條第2項規定，終止系爭契約之事實，業據提出系爭契約、386號存證信函及投遞證明影本(見中簡卷第29-45頁、第47-51頁)、建物登記謄本(見本院卷一第61-71頁)為證，並有系爭房屋之稅籍資料(見中簡卷第89-95頁)在卷可按，且為被告所不爭執(見本院卷三第13頁，惟被告爭執系爭契約手寫戊○○同意終止契約，取回押金記載之真正)，堪信屬實(不含系爭契約手寫戊○○同意終止契約，取回押金之記載部分)。

(二)按執行合夥事務之合夥人，在其權限內以本人名義代表合夥與他人訂立租賃房屋契約，其租賃權應屬於合夥，而不屬於該執行合夥之合夥人，故在合夥存續期間內，縱令出名訂約之合夥人有變更，其與出租人之租賃關係仍為繼續，不得視為消滅。

是合夥契約係以各合夥員為權利義務之主體，故合夥員中之一人，於其他合夥員退夥後，仍繼續營業時，其與第三人原訂之租賃契約，如定有期限尚未屆滿，自應繼續存在，租主不得無故聲明終止契約(最高法院37年度上字第6987號、18年度上字第2596號裁判先例要旨參照)。

查：1.系爭契約之承租人為甲○○○○合夥團體而非戊○○：原告雖一度主張系爭契約之承租人為戊○○，因甲○○○○係獨資云云(見本院卷一第30頁)。

惟甲○○○○自99年間起即屬合夥組織迄今，且甲○○○○自108年5月31日系爭契約簽訂時起之負責人及合夥人變更情形，如附表所示，有台中市政府函檢送之甲○○○○商業登記文件(見本院卷第43-59頁)、商業登記資料(見本院111年度全字第114號卷第109-133、165-214頁)可按。

且系爭租約載明承租人為甲○○○○(見中簡卷第29、35、41頁)，簽約人欄亦載明「承租人：甲○○○○」、「負責人：戊○○」(見中簡卷第33、39、45頁)，原告所寄386存證信函亦載明收件人為甲○○○○(見中簡卷第47頁)，足見系爭契約之承租人為原甲○○○○之合夥團體，而非戊○○，洵足認定。

2.戊○○代表原甲○○○○與原告簽訂系爭契約後，甲○○○○之負責人及合夥人變更情形如附表所示，業如前述，又梁世杰退夥並將其甲○○○○之出資額轉讓與乙○○，係經戊○○及梁世杰之同意，有全體合夥人同意書在卷可按(見全字卷第173頁)，原告抗辯梁世杰將其甲○○○○之出資額轉讓與乙○○，未經戊○○同意，尚難採信。

原甲○○○○之合夥人與原告簽訂系爭契約後，原甲○○○○之合夥人及負責人雖迭有變更，惟甲○○○○之合夥團體既未消滅，原告復自陳一心飲餐店至少有繼續營業至109年7月或9月間(見本院卷三第199頁)，且甲○○○○確有遭不詳之人騷擾、遭丁○○更換保全、鐵捲門搖控器、遭原告於000年0月間將系爭房屋出租予他人、向台電申請停止供電、遭原告以重物擋住後門等情事，為原告所是認(見本院卷一第237頁、卷三第192、197、198-202頁、217-218頁)，被告亦抗辯甲○○○○自109年5月6日之後即沒法正常經營等語，並經證人庚○○到庭結證屬實(見本院卷三第202-216頁)，復有本院110年度中簡字第3365號民事判決、110年度勞小字第20號民事判決(見本院卷三第241-251頁、第253-257頁)、臺灣臺中地方檢察署109年度偵字第31528號不起訴處分書(本院卷三第355頁)、109年偵字第35854號不起訴處分書(本院卷四第27-33頁)、109年偵字第35835號、35831號、110偵續字第97號不起訴處分書(卷四第35-47頁)、臺中地檢110年偵字第6875號、110偵續字第98號不起訴處分書(卷四第49-63頁)、臺灣高等檢察署臺中檢察分署110年度上聲議字第1905號、第1680號處分書(卷四第65-73頁)、臺中地檢110年偵緝字第428號不起訴處分書(卷四第75-83頁)、109年偵字第27821號不起訴處分書(卷四第85-87頁)、原告另將系爭房屋出租他人之契約書(見本院卷三第377-381頁)、被告提出之相關資料(見本院卷五第21-367頁)可參，足見甲○○○○係遭外力干擾始無法繼續在系爭房屋經營，而非甲○○○○自己有意不繼續在系爭房屋營業至明。

揆諸上開說明，現甲○○○○之合夥團體與出租人即原告間之租賃關係即仍繼續存在。

原告主張原甲○○○○之合夥團體與現甲○○○○之合夥團體不具同一性，原告與現甲○○○○之合夥團體即被告間，無租賃關係存在云云，尚非可採。

(三)按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第421條、第440條第1項、第2項定有明文。

且承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋，此觀土地法第100條第3款之規定即明。

又土地法第100條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言(最高法院51年度台上字第370號裁判意旨、94年度第3次民事庭會議決議意旨參照)。

次按支付租金之催告，固屬意思通知之性質，其效力之發生，應準用民法關於意思表示之規定，而民法第95條第1項前段規定「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。」

惟催告通知到達相對人，僅使催告之內容發生效力，不能使未包含在催告內、於催告通知到達後履行期始屆至之遲延給付租金，亦發生催告之效力（最高法院106 年度台上字第2336號判決意旨參照）。

再按「民法第四百四十條第一項載，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。

此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第十七條第三款終止契約時，亦適用之。

上訴人就系爭耕地對被上訴人之欠租兩年，雖曾派員面催剋速清繳，但『所謂剋速清繳一語，仍與未定相當期限之情形並無二致，故其催告，依法尚難謂為有效』。」

(最高法院45年度台上字第205號民事判決意參照)。

查：1.原告之法定代理人雖稱甲○○○○另有積欠108年11月之租金云云(見本院卷一第236頁)，惟嗣又改稱：原告於109年3月前確實都有收到匯款(見本院卷三第319頁)，且甲○○○○如真有積欠108年11月之租金，則原告於109年4月11日催告甲○○○○繳納租金時，何以竟僅催討109年3月及4月之租金(見中簡卷第47-49頁)，而未催討108年11月之租金，要與常情有悖，而難採取。

況戊○○代表甲○○○○與原告簽訂系爭契約時，有交付押金19萬6000元予原告，為原告所是認，並據證人丁○○結證屬實(見本院卷三第303頁)，洵足認定。

依據上開說明，原告於109年4月11日催告甲○○○○給付所積欠之109年3月及4月2個月租金計19萬6000元時，除擔保金抵償外，顯尚未達2個月之租金總額19萬6000元，堪認甲○○○○當時並無遲付租金總額達二個月租額情事，依前開說明，原告自無取得終止系爭契約之權利，是其主張系爭契約已因甲○○○○積欠2個月租金總額，經原告催告並於000年0月間合法終止云云，即非可採。

2.系爭契約3份每份最後一頁下方，雖有手寫「甲○○○○負責人戊○○同意終止本合約」、「已取回押金.現金參萬元整」及下方有「戊○○」之簽名(見中簡卷第33、39頁)、「甲○○○○負責人戊○○同意終止本合約」、「已取回押金.現金壹拾參萬陸千元整」及下方「戊○○」之簽名(見中簡卷第45頁)。

惟查：⑴原告先係陳稱：本件訂約時係分為3個租賃契約，153號2樓每月租金為1萬5000元，押金為3 萬元；

155號2樓每月租金為1萬5000元，押金為3萬元；

151號1至2樓，每月租金為6萬8000元，押金為13萬6000元，承租人當時均有給付上開押金計19萬6000元，嗣經戊○○取回上開押金3萬元、3萬元及13萬6000元計19萬6000元，原告有實際交付19萬6000元予戊○○。

戊○○取回押金之記載處未填載日期，係因當時忘了填載，戊○○與原告於109年4月30日合意終止系爭契約云云(見本院卷一第138、155、235-236頁)。

惟甲○○○○既積欠原告109年3月及4月之租金計19萬6000元，則原告何以於109年4月底或5月初不以所積欠之租金抵充押金，反將押金19萬6000元實際返還予戊○○，實值存疑。

經本院以上情質之原告後(見本院卷一第236頁)，原告旋即具狀改稱：原告未實際給付押金19萬6000元予戊○○。

而係戊○○於系爭房屋安裝冷氣之資金為80萬元，復因資金缺乏，而以所安裝之冷氣於租約到期後不可能搬離，請求原告負擔半數，待將來租約到期後，冷氣歸原告所有，原告因而允諾出資，然原告嗣與戊○○合意終止租約，原告請求戊○○返還前開原告出資之冷氣金額，復因戊○○、丁○○無力給付違約金，故以押金抵充應返還之冷氣金額，原告為免戊○○反悔，戊○○始於契約上為前揭手寫內容之記載云云(見本院卷一第252頁)，核原告所陳情節先後反覆，要難採信。

⑵證人丁○○於112年11月29日雖到庭證稱：伊裝潢時有動到女兒牆，當時沒有先知會房東。

當初是伊與戊○○去找原告解約，房東有補助伊冷氣設備，伊有跟房東說以上開冷氣補助款抵扣押金，房東係以租金扣抵冷氣設備補助款，沒有拿現金出來補貼云云(見本院卷三第305至第317頁)。

惟丁○○與己○○間有借款等糾紛，有上開不起訴處分書在卷可按，所證本有附和偏頗原告說詞之虞。

況證人丁○○所稱冷氣設備補助款係以租金扣抵云云，亦與原告所稱原告因而允諾出資云云不符，自難採為有利於原告之認定。

況戊○○於109年4、5月間早非甲○○○○之合夥人，自無權代表甲○○○○與原告合意終止系爭契約，原告復未舉證證明甲○○○○事前同意或事後承認戊○○之無權代理行為，自對甲○○○○不生合意終止系爭契約之效力。

⑶原告於000年0月間以甲○○○○未依限給付欠繳之2個月租金為由，終止系爭契約之意思表示不合法定要件，不生終止系爭契約之效力，且不能認於催告通知到達後履行期始屆至之遲延給付租金，亦發生催告之效力，業如前述。

且被告抗辯甲○○○○000年0月間之合夥人庚○○接獲原告催告繳納109年3月及4月之租金後，即於109年5月2日匯款所欠之2個月租金計19萬6000元予原告，然遭原告於109年5月4日匯還庚○○，有被告提出之庚○○帳戶交易明細可按(見本院卷三第23-25頁)，並據證人庚○○到庭結證無誤(見本院卷第205頁)，且為原告所是認(見本院卷三第196頁、第217-218頁)。

則原告於本件繫屬後雖復多次為終止系爭契約之意思表示(見本院卷一第99頁、267頁、卷二第151頁、206頁、312頁、卷三第15頁、第237頁)，惟原告既均未依民法第440條第1項規定，定相當期限催告被告支付欠繳之租金，則原告此部分所為終止系爭契約之意思表示，自與上開規定不符，要難認原告已依首揭說明為合法之催告，更難認系爭契約已經原告合法終止。

3.系爭契約第5條第5款係約定「房屋有改裝設施之必要，乙方(即承租人)取得甲方(即出租人)同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築。

乙方交還房屋時，以營業現況返還。」

，有系爭契約在卷可按，第8條第8款約定「乙方如有違約情事，經甲方催告及限期改正，而仍未改正或改正不完全時，甲方得終止本租賃契約。」

，原告並未舉證證明甲○○○○更動女兒牆，已達損害原有建築程度，復未舉證證明有催告甲○○○○改善，則其以甲○○○○有更動女兒牆為由，主張終止系爭契約，即不生合法終止系爭契約之效力。

(四)基上，系爭契約既未經原告合法解除或終止，被告基於系爭契約占有使用系爭房屋，在系爭租約合法終止前，即難認係無權占有使用，原告依民法第455條前段、系爭租賃契約約定及民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並將被告之戶籍地址及甲○○○○之商業登記自系爭房屋遷出，即屬無據，不應准許。

四、綜上所述，原告依民法第455條前段、系爭租賃契約約定及民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並將被告之戶籍地址及甲○○○○之商業登記自系爭房屋遷出，為無理，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法，經審酌後，認與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 4 月 11 日
民事第二庭 法 官 江奇峰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 11 日
書記官 許馨云
附表
編號 變更登記時間 變更後之合夥負責人 變更後之合夥人 備註 1 107.1.26 戊○○ 梁世杰 本院卷一第53頁 2 108.9.20 同上 乙○○ 本院卷一第57頁、全字卷第167-175頁 3 108.11.27 乙○○ 庚○○ 本院卷一第59頁、全字卷第177-186頁 4 109.4.13 庚○○ 辛○○ 全字卷第187-193頁 5 109.5.29 乙○○ 辛○○ 全字卷第113-123頁、第202-207