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臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第1247號
原 告 許誌倫 住○○市○區○○路000巷00號
訴訟代理人 陳隆律師
被 告 陳敏加
方文邦
上1人
訴訟代理人 林殷世律師
複代理人 許珮寧律師
追加被告 蔡承叡即蔡明鑫承受訴訟人
蔡承哲即蔡明鑫承受訴訟人
兼上2人
法定代理人 黎玉香即蔡明鑫承受訴訟人
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國103年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按「當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。」
、「第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明(第1項)。
他造當事人，亦得聲明承受訴訟(第2項)。」
，民事訴訟法第168條及第175條分別定有明文。
原告起訴時原列己○○為被告當事人之一，嗣己○○於起訴後即民國112年5月11日死亡，其法定繼承人為配偶庚○○、長子戊○○(98年9月出生、尚未成年，法定代理人為庚○○）、次子丁○○(101年1月出生、尚未成年，法定代理人為庚○○)等3人(以下合稱庚○○等3人)乙節，已據原告於112年5月29日具狀聲明承受訴訟，並有該日聲明承受訴訟狀及提出己○○除戶戶籍謄本、繼承系統表及全體法定繼承人戶籍謄本為證(參見本院卷第65～76頁)。
本院審酌原告上揭承受訴訟聲明，核與前揭法條規定相符，應予准許，先予敘明。
二、又確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所請求確認為他人間之法律關係，亦非不得提起(參見最高法院42年度台上字第1031號民事裁判意旨)。
原告起訴聲明第1、3項主張己○○與被告甲○○、乙○○間就坐落台中市北區乾溝子段123-36地號土地(下稱系爭土地)，及其上同段925建號即門牌號碼台中市北區健行路865巷14號房屋(下稱系爭房屋，以下與系爭土地合稱系爭房地)，於112年1月11日所為買賣之債權行為及於112年2月13日以買賣為原因之所有權移轉登記之物權行為，均係出於通謀虛偽意思表示而無效，致原告之優先購買權受有無法行使之損害等情。
本院審酌原告就起訴聲明第1、3項請求，攸關其基於系爭房地共有人之優先購買權是否得以行使，其私法上地位即有受侵害之危險，而此項危險得以法院確認判決予以除去，依前揭民事訴訟法第247條第1項前段規定及最高法院42年台上字第1031號民事判決先例意旨，應認原告具有受確認判決之法律上利益存在，故原告就聲明第1、3項部分提起消極確認訴訟，即無不合， 亦應准許。
三、另民事訴訟法第256條亦規定：「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」
，原告起訴時原聲明請求：「一、確認被告甲○○及己○○間就坐落台中市北區乾溝子段123之36地號、面積106平方公尺、權利範圍100分之48之土地(下稱系爭土地之一)，及其上同段925建號即門牌號碼台中市北區健行路865巷14號、權利範圍100分之48之房屋(下稱系爭房屋之一，以下與系爭土地之一合稱系爭房地之一)，於112年1月11日所為買賣之債權行為，及於112年2月13日所為所有權轉登記之物權行為，均不存在。
二、被告甲○○應將系爭房地之一於112年1月11日以買賣為原因向台中市中正地政事務所(下稱中正地政所)辦理之所有權移轉登記應予塗銷，並回復為己○○所有。
三、確認被告乙○○及己○○間就坐落台中市北區乾溝子段123之36地號、面積106平方公尺、權利範圍100分之2之土地(下稱系爭土地之二)，及其上同段925建號即門牌號碼台中市北區健行路865巷14號、權利範圍100分之2之房屋(即系爭房屋之二，以下與系爭土地之二合稱系爭房地之二)，於112年1月11日所為買賣之債權行為，及於112年2月13日所為所有權轉登記之物權行為，均不存在。
四、被告乙○○應將系爭房地之二於112年1月11日以買賣為原因向中正地政所辦理之所有權移轉登記應予塗銷，並回復為己○○所有。」
等情(參見本院卷第9、11頁)。
嗣於112年9月25日具狀更正聲明請求為：「一、確認被告甲○○及己○○間就系爭房地一於112年1月11日所為買賣之債權行為，及於112年2月13日所為所有權轉登記之物權行為，均不存在。
二、上開房地於112年1月11日以買賣為原因向中正地政所辦理之所有權移轉登記應予塗銷。
三、確認被告乙○○及己○○間就系爭房地二於112年1月11日所為買賣之債權行為，及於112年2月13日所為所有權轉登記之物權行為，均不存在。
四、上開房地於112年1月11日以買賣為原因向中正地政所辦理之所有權移轉登記應予塗銷。」
等情，有該日民事更正聲明暨調查證據聲請狀可憑(參見本院卷第185、187頁)。
本院審酌原告上揭更正聲明請求，係因己○○已於起訴後死亡而為之，其訴訟標的法律關係並未變更，僅更正事實上陳述而已，並非訴之變更或追加，依前揭民事訴訟法第256條規定，亦無不合，併准許之。
四、被告庚○○等3人、乙○○均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告方面：(一)原告起訴主張： 1、原告與被告庚○○等3人之被繼承人己○○間具有親屬關係，原同為系爭房地之共有人，權利範圍各2分之1，同住在系爭房地，而依當地市場行情，系爭房地總價應至少在新台幣(下同)2000萬元左右。
嗣己○○於111年7月28日將系爭房地應有部分設定650000元普通抵押權予訴外人蔡正育，而蔡正育於000年00月間聲請對己○○及被告庚○○核發支付命令，並取得鈞院111年度司促字第36163號支付命令。
詎 己○○與被告甲○○、乙○○於112年1月11日以買賣為登記原因向中正地政所申請辦理系爭房地應有部分所有權移轉登記，並於112年2月13日完成所有權移轉登記及抵押權塗銷登記，實價登錄交易總價為450萬元，且被告乙○○旋於112年3月23日向鈞院訴請分割共有物即系爭房地，並主張變價分割，目前仍在鈞院審理中。
2、被告等人就系爭房地所有權應有部分移轉登記之行為，存有諸多不合理及違反常情，顯然意在規避通知原告行使優先購買權，堪認被告等人並無買賣之真意存在，而係通謀而為虛偽意思表示，依民法第87第1項規定，其等意思表示無效： (1)系爭房地市值在2000萬元以上，己○○之債務僅650000元，且已設定抵押權作為擔保，己○○並非無償債能力，何以急於變賣系爭房地應有部分？並以450萬元賤價出售之急迫性？尤其鈞院於111年12月16日對己○○核發支付命令，20日異議期間尚未屆滿，被告等人即於112年1月11成立買賣契約，顯與一般不動產買賣流程，雙方對於價格議定、付款方式等條件之磋商，均應審慎為之，卻於短期內以賤價出售，違反社會經驗及交易常情。
(2)蔡正育聲請鈞院核發支付命令時係委由陳慧英為送達代收人，住址設在「台南市北區小東路295之3號」，而該址即「大揚代書事務所」地址，是被告等人背後應有代書協助處理，對於出售共有土地時應事先通知其他共有人行使優先購買權後，始得以切結方式送件地政事務所辦理過戶登記乙節，自難諉稱不知。
况己○○罹有身心障礙情形，表達及社交能力均未及於一般人，故應調查被告等人間相關資金流向之必要。
3、並聲明：(1)確認被告甲○○及己○○間就系爭房地一於112年1月11日所為買賣之債權行為，及於112年2月13日所為所有權轉登記之物權行為，均不存在。
(2)上開房地於112年1月11日以買賣為原因向中正地政所辦理之所有權移轉登記應予塗銷。
(3)確認被告乙○○及己○○間就系爭房地二於112年1月11日所為買賣之債權行為，及於112年2月13日所為所有權轉登記之物權行為，均不存在。
(4)上開房地於112年1月11日以買賣為原因向中正地政所辦理之所有權移轉登記應予塗銷。
(二)對被告抗辯之陳述： 1、依被告甲○○提出如被證1所示即己○○於111年5月10日委託有巢氏房屋簽訂「專任委託銷售書」記載觀之，其中第17條特約條款記載：「依土地法34條之1，持分者有優先購買權，若仲介媒合成功，因為優先承購權，也是要付4％的服務費。」
等語，並由己○○於該條款另行簽章確認；
另依111年6月11日己○○與有巢氏房屋簽訂「委託事項變更約書」記載，其中第4條特約條款亦約定：「買賣雙方各付各的稅金，賣方服務為4％，皆已經告知買方，持分的人有優先承購權，若屆時通知另1持分時間內告知，若願意承購，賣方仲介達成與持分者買賣完成，賣方己○○仍需支付房仲公司4％服務費用。」
等語，並由己○○於該條款另行簽章確認；
堪認己○○應知悉出售系爭房地應有部分時，其他共有人有優先購買權，且通知等相關事宜亦均委由房仲公司處理，故仍需支付房仲公司4％服務費用。
2、依被告甲○○提出如被證2所示，己○○於111年10月7日委託群義房屋簽訂「不動產一般委託銷售契約書」記載，於第21條約定：「本案件如由仲介介紹達成買賣成交時，若因賣方房屋持分共有人執行優先承購權時，賣方認同仲介公司已完成賣屋服務，賣方願意給付仲介公司房屋成交總價百分之6價金服務費。」
等語，並由己○○另行簽章於該條款後，堪認己○○應知悉出售系爭房地應有部分時，其他共有人有優先購買權，且通知等相關事宜亦均委由房仲公司處理，故仍需支付房仲公司6％服務費用。
3、依據被告甲○○提出如被證3所示，在群義房屋(即益旺不動產仲介經紀有限公司，下稱益旺公司)居間仲介買賣雙方於112年1月11日簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約)，並共同委託陳振德地政士辦理買賣標的之產權移轉登記，其中第15條第3款約定：「本買賣案件為持分買賣，雙方確已知悉。」
等語。
堪認系爭契約之買賣雙方均知悉買賣標的是持分買賣，且雙方均委由群義房屋仲介公司代理本件買賣事宜，仲介公司應知悉不動產應有部分出售時，共有人有優先購買權之規定，處理仲介事務，並應以善良管理人注意為之。
又債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。
另依被證5所示，房仲公司亦知悉共有人有優先購買權，及出售應有部分時依法應通知其他共有人之規定，房仲公司收受服務費用，依法負有代買賣雙方通知其他共有人之義務，詎房仲料公司僅以口頭告知原告父親關於己○○出售系爭房地應有部分之事實，然原告父親並非系爭房地登記之共有人，己○○及房仲公司於出售系爭房地應有部分時確有故意不對原告為優先購買權之通知之情事。
4、被告甲○○雖提出被證6切結書，但原告否認己○○於簽名時知道該該切結書內容，因依被證5錄音檔案及譯文，房仲公司人員與原告父親洽談己○○出售系爭房地相關議題時，皆可用錄音方式加以存證，則焉有可能不知通知其他共有人行使優先購買權時應以書面為之，顯然刻意規避依法應通知其他共有人行使優先購買權之法律上義務。
5、被告甲○○雖一再提出己○○或己○○配偶即被告庚○○與原告父親間之對話，證明確有通知原告行使優先購買權云云。
惟原告始為系爭房地之共有人，己○○出售系爭房地應通知行使優先購買權之對象為原告，而被告甲○○提出其等業已履行通知行使優先購買權人之對象均非原告，自難認本件已對原告為行使優先購買權之通知。
况優先購買權之通知，應將出售價格及出售條件明確記載始為合法有效之通知，故應於共有人出售共有土地並經簽訂買賣契約後為之，但依被告甲○○提出上揭對話記錄，並依證人丙○○之證述，均係於系爭契約正式簽訂前所為之對話，然當時系爭契約尚未簽訂，出售價格及條件尚未確定，當時縱有相關詢問，亦僅係一般買賣議價或要約性質，尚非行使優先購買權之通知。
6、依證人即系爭房地銷售仲介人員丙○○證稱：「我任職群義房屋擔任仲介人員約5年，委託銷售價格當初並沒有提供附近成交行情給己○○參考，被告甲○○是我同事乙○○找的買方，我知道僅出售應有部分時共有人有優先購買權，需要先通知共有人，而系爭契約是112年1月11日當天中午在我們公司簽立，簽訂後，我們告知賣方要以書面通知，但賣方堅持說不用書面，因賣方說同住在1個屋簷下，且銷售1年多，早已告知其他共有人，最後我也有陪同到原告父親住處詢問3次，最後1次就是簽訂買賣契約的當天早上，當時告知對象不是系爭房地共有人，是共有人的父親，系爭契約正式簽訂後，沒有再以其他方式正式通知其他共有人，代書有跟賣方談過，賣方很堅持，他會自己處理，所以代書要賣方寫1個切結書，確定賣方之共有人有同意並書立切結書，買方後來評估本物件可能比較麻煩，以後會跑法院，因乙○○介紹的，希望乙○○一起處理，所以才要乙○○購買部分之應有部分。」
等語。
據此可知： (1)系爭房地買賣係由證人丙○○、被告乙○○擔任買賣雙方仲介人員，而被告乙○○同時登記為系爭房地之買受人，顯然亦為實質買方。
因仲介人員均明知出售共有土地依法應通知其他共有人，而系爭房地買賣於112年1月11日中午簽訂契約後，竟未將出售價格及出售條件依法通知其他共有人行使優先購買權，顯然刻意規避法律規定，使共有人無從行使優先購買權。
(2)系爭房地經佳宏不動產估價師事務所鑑定結果，系爭房地應有部分於000年0月00日出售當時之客觀價格應為832萬元，相較系爭契約記載交易價格450萬元，可見該成交價格明顯低於客觀市場行情。
(3)依被證4所示不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書(賣方)之記載，賣方應得價款另遭扣減500000元保留款予仲介公司，證人丙○○亦無法說明該500000元保留款之用途及目的，可見系爭房地買賣另有其他法律關係存在，而通謀虛偽辦理不實之買賣交易，原告訴請塗銷被告等人間就系爭房地應有部分之所有權移轉登記，於法有據。
7、系爭房地買賣仲介人員丙○○縱曾於簽訂系爭契約前詢問原告父親有無優先購買之意願，然該項詢問在性質上均不能等同於法律規定之優先購買權通知，且縱使原告父親未將上開詢問告知原告，亦無類推適用民法第100、101條之情形。
二、被告方面：(一)被告甲○○部分： 1、被告就系爭房地應有部分買賣並無通謀虛偽意思表示情事，茲說明如次： (1)系爭房地之前手己○○因有資金需求，早於110年間即以698萬元價格委託有巢氏房屋仲介出售系爭房地應有部分(此有被證1即己○○專任委託銷售書影本可稽)，而該價格因長時間無人應賣，己○○主動降價為600萬元仍無人問津，始於000年00月間改委託群義房屋銷售，委託價降為450萬元(此有被證2即一般委託銷售契約書影本可證)，迄至112年1月11日才由被告承買(亦有被證3即系爭房地買賣契約書影本可憑)，而被證3契約係經地政士及仲介人員在場見證，並於112年2月25日點交完畢(復有被證4即買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書可參)。
若被告無買賣系爭房地應有部分之真意，豈有在兩造發生糾紛前即在上開人士見證下簽立系爭契約，徒使被告等人各自負擔支付價金及移轉系爭房地己○○應有部分2分之1義務，是被告等人應有買賣系爭房地應有部分之真意。
(2)依系爭契約記載，買賣標的為己○○所有系爭房地應有部分2分之1，價金為450萬元。
被告於訂約時給付簽約款150萬元，第2期款於112年1月18日給付備證用印款150萬元，第3期完稅款150萬元亦依約匯入履約保證專戶，則被告就系爭房地確已給付買賣價款450萬元無誤，而賣家即己○○亦依約辦理系爭房地過戶登記完畢，是被告等人確依系爭契約各自履行支付價金及移轉所有權之義務，原告主張被告等人就系爭房地應有部分買賣係基於通謀虛偽意思表示而為之，即非事實。
(3)己○○在以450萬元價格出售系爭房地應有部分前後，曾多次委託仲介人員前往原告住處詢問原告父親，先於000年00月間由仲介人員丙○○、己○○配偶前往原告住處 ，與原告父親就己○○委託銷售價格部分提出請原告表示 是否要優先承買，當時原告父親出示其與原告間LINE對話紀錄，原告父親表示「房子超過30年，……超過350不考慮啦，樓下……買了，樓下還要整理，這也是錢啦，400、450外面可以買整修好的啦」等語，可見原告早已知悉 己○○欲以450萬元價格出售，且原告認為該價格太高，遂有「超過350都不考慮」之表示。
嗣於被告甲○○欲以450萬元購買系爭房地應有部分時，仲介人員及己○○配偶又於112年1月3日前往原告住處詢問「那個我要賣掉房子，450萬你要不要買下來」等語，原告父親表示要等原告回來云云。
仲介人員再於112年1月11日前往原告住處詢問，得到原告父親「不買」之明確回覆乙節，此有被證5即錄音檔案及譯文、被證7即仲介人員、己○○配偶、及原告父親分別於111年10月12日、112年1月3日及000年0月00日間錄音對話及譯文可參。
再己○○亦曾多次向原告確認是否優先承買，亦得其「拒絕承買」後，始提出被證6即切結書予被告，故原告主張被告等人間就系爭房地應有部分買賣行為有通謀虛偽意思表示，己○○就系爭房地未通知其優先承買，或其對於己○○欲以450萬元出售系爭房地應有部分乙事均不知情，或「450萬元係屬賤賣」一事，皆屬無稽。
2、依最高法院68年台上字第3141號民事裁判先例意旨，土地法第34條之1僅有債權效力，是其他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷依法所為之所有權移轉登記，則原告係依據何請求權基礎主張被告等人應回復原狀即塗銷系爭房地所有權移轉登記，要屬無憑。
又己○○生前並無任何身心障礙，其與被告洽談系爭房地買賣事宜時，神智清楚，應答如流，其管理個人財產之能力顯然並無任何影響。
原告主張己○○有身心障礙或遭強迫賣房云云，不足採信。
3、被告就佳宏不動產估價師事務所估價報告(下稱系爭鑑定報告)陳述意見如下： (1)系爭鑑定報告係以不動產交易市場上「產權完整之不動產」作為估價及比價標的，並未考量交易場上「持分買賣」之特殊性。
而不動產價格依地理位置、附近環境、房屋年齡以及使用屋況、買賣雙方是否急用或急需資金需求等，本由交易市場自由決定價格。
系爭房地應有部分雖經鑑價為832萬元，然鑑定人未考量系爭房地屬「持分買賣」，購買後可能有諸多法律及訴訟程序要進行，曠日廢時，資金回收時間冗長及有風險，金融機關又不允許「持分買賣」申辦貸款，且共有不動產亦無法自行使用收益等問題，故持分買賣價格顯非以一般成屋價格做比價基礎，系爭鑑定報告之估價基礎已有違誤。
(2)「持分買賣」多有大樓應有部分以「所謂」之「賤價」出賣仍無人願意承買，此有臺中龍心百貨應有部分法拍第3拍仍無人承買之社會新聞可參。
是一般不動產交易價格本受買賣雙方資金需求等眾多因素影響，更何況是「持分買賣」？此由系爭房地應有部分經己○○以698萬元持續委託銷售，長達1年餘仍無人應買可證。
4、系爭房地買賣仲介人員既曾3度通知原告父親上情，應認為已合法通知原告行使優先購買權，即有民法第101條第1項規定之適用或類推適用，原告自不得再主張優先購買權。
5、並聲明：如主文所示。
(二)被告乙○○部分：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，惟據其提出準備書狀所為聲明及陳述略以： 1、己○○於110年間即就系爭房地應有部分以698萬元價格委託有巢氏房屋仲介銷售，該委託價格持續銷售近1年仍乏人問津，己○○始主動降價至600萬元，仍無法成交，嗣己○○改委託群義房屋仲介銷售，因當時被告任職群義房屋而負責系爭房地銷售事宜，然市場上「持分買賣」困難，包括後續可能有法律及訴訟程序要處理，金融機構亦不同意持分買賣申辦貸款，及持分買賣之共有房地利用等問題，是持分買賣價格即非一般成屋價格可比擬，故己○○在銷售仲介人員勸說後同意將銷售價格降至450萬元。
被告事後尋覓買家，多因顧慮持分買賣上開因素而不願出價，最後僅由被告甲○○同意承買，遂於112年1月11日與己○○達成買賣合意，並簽訂系爭契約。
2、又因持分買賣多屬投資性質，後續有共有物之分割利用或分割訴訟等法律程序要處理，被告甲○○不願單獨處理，而要求被告必須參與投資，被告當時為促成系爭房屋買賣成交，而應被告甲○○要求參與投資，遂於112年1月31日匯款款450000元至己○○名下之系爭房地買賣價金履約保證專戶內，事後被告甲○○將系爭房地所有權應有部分2分之1，依被告出資比例10分之1即100分之2之應有部分指定登記在被告名下，此為社會常見之共同投資行為，符合常情，原告主張系爭房地應有部分買賣行為屬於通謀虛偽意思表示云云，即與事實不符。
3、不動產買賣價格依房地位置、環境、屋况、使用及權利分配、買賣雙方是否急用或急需資金而不同，並由市場自由決定。
系爭房地應有部分雖經鑑價為832萬元，但被告認為系爭鑑定報告並未考量系爭房地為持分買賣，購買後有上揭諸多問題亟待解決，卻以一般產權完整之房價作為計算基礎，顯不可採。
4、並聲明：如主文所示。
(三)被告庚○○等3人部分： 被告3人均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執事項：(一)系爭房地原為己○○與原告共有，應有部分各2分之1，嗣己○○於112年1月11日將系爭房地所有權應有部分以450萬元價格出售予被告甲○○，並於112年2月13日辦妥所有權移轉登記，其中所有權登記為被告甲○○應有部分100分之48，被告乙○○應有部分100分之2。
(二)己○○曾於110年8月23日與有巢氏房屋簽訂專任委託銷售契約書，以698萬元委託銷售系爭房地應有部分，並於111年6月11日降價為600萬元後繼續委託銷售，均無法成交；
嗣於111年10月7日與群義房屋簽訂不動產一般委託契約書，以450萬元委託銷售系爭房地應有部分，並由被告乙○○及丙○○擔任仲介，尋得買家即被告甲○○同意以450萬元承買，於112年1月11日簽訂系爭契約，於112年2月13日辦妥所有權移轉登記。
(三)被告乙○○於系爭契約簽訂後參與投資系爭房地應有部分買賣，出資450000元，於112年1月31日將款項匯入履約保證專戶。
(四)己○○於112年5月11日死亡，被告庚○○等3人均為其法定繼承人。
(五)己○○於簽訂系爭契約前，曾委由其配偶即被告庚○○及證人丙○○先後於111年10月12日、112年1月3日、112年1月11日上午前往原告住處，詢問原告父親關於原告是否願意以450萬元價格購買系爭房地應有部分，原告父親或以原告曾表示超過350萬元即不願購買，或以原告於112年1月10日才會從中國大陸返回台灣，屆時再詢問其意見，或以不願向原告轉達意見，不必再談，己○○得自行出售等語，己○○即於112年1月11日中午與被告甲○○簽訂系爭契約，約定買賣價金為450萬元。
(六)己○○於系爭契約簽訂前、後，均未曾以書面通知原告行使優先購買權，僅於112年1月12日書立被證6切結書，表示原告已放棄行使優先購買權等語，但上揭3次前往原告住處詢問時，原告均不在場。
(七)原告於上揭(五)之期間並未前往中國大陸，均在台灣，且經常與原告父親見面。
(八)依系爭鑑定報告記載，系爭房地應有部分於000年0月間出售時之市場價格為832萬元，但系爭鑑定報告比對之標的物均為「完整產權」(即應有部分全部)之房地，與系爭房地係「持分買賣」不同。
四、兩造爭執事項：(一)原告主張己○○與被告甲○○、乙○○等人間就系爭房地應有部分買賣為通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定為無效，是否有據？(二)原告主張己○○出賣系爭房地應有部分，未依土地法第34條之1規定通知其他共有人行使優先購買權，是否有理由？ (三)原告訴請確認己○○與被告甲○○、乙○○等人間就系爭房地應有部分買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為均無效，並請求被告甲○○、乙○○等2人塗銷系爭房地應有部分之所有權移轉登記，是否可採？
五、法院之判斷：(一)原告主張己○○與被告甲○○、乙○○等人間就系爭房地應有部分買賣為通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定為無效，並訴請確認己○○與被告甲○○、乙○○等人間就系爭房地應有部分買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為均無效，均為無理由： 1、查民法第87條第1項規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。
但不得以其無效對抗善意第3人。」
，而第3人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第3人應負舉證之責(參見最高法院48年台上字第29號民事判決先例意旨)。
又民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立(參見最高法院86年度台上字第3865號民事裁判意旨)。
2、原告主張己○○與被告甲○○、乙○○等人間於上揭時間就系爭房地應有部分買賣為通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定為無效云云，已為被告甲○○、乙○○等人所否認，並以上情抗辯。
本院認為原告既主張上情，即應就己○○與被告甲○○、乙○○等人於何時、何地關於系爭房地應有部分買賣成立通謀虛偽意思表示之有利於己事實負舉證責任。
然查： (1)依系爭契約記載，締約當事人為己○○及被告甲○○，而被告乙○○為益旺公司之仲介人員，並非締約當事人，則己○○及被告甲○○、乙○○等人究竟如何合意就系爭房地應有部分買賣為虛偽買賣？原告迄至本件言詞辯論終結時並未提出積極證據證明，僅泛稱系爭房地市價約2000萬元以上，己○○僅以450萬元出售為賤價出售，違反社會經驗及交易常情云云，卻無視己○○曾分別以698萬元及600萬元價格委託有巢氏房屋銷售1年餘仍無法成交，及系爭房地應有部分經鑑價後價格為832萬元等事實，尤其己○○自000年0月間即委託房仲公司銷售系爭房地應有部分，原告與己○○設籍同一地址，原告父親復住在上址，且依被證5、7之錄音光碟及譯文等內容，原告或原告父親對於己○○欲出售系爭房地應有部分乙事不可能毫無所悉，且原告父親對於被告庚○○及證人丙○○分別告知出售價格為450萬元至500萬元乙節，亦表示超過350萬元即不考慮購買等語，足見原告或原告父親於000年00月間主觀上認為系爭房地應有部分價值應不超過350萬元，否則己○○以450萬元價格出售，應屬高價出售，豈為賤價出不考慮購買等語(參見本院卷第233頁)，足見原告或原告父親於000年00月間主觀上認為系爭房地應有部分價值應不超過350萬元，否則己○○以450萬元價格出售，應屬高價出售，豈為賤價出售之理？是原告既未就己○○及被告甲○○、乙○○等人如何成立通謀虛偽意思表示之事實舉證以實其說，其主張即嫌無憑。
(2)依被告甲○○提出被證3即系爭契約、被證4即不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書(賣方)，及被告乙○○提出國泰世華商業銀行崇德分行匯出匯款憑證等記載，可知己○○確有受領被告甲○○、乙○○交付之買賣價金共450萬元之事實，並經己○○及益旺公司分別簽名或蓋章確認無誤。
倘系爭房地應有部分買賣確係己○○及被告甲○○、乙○○等人間之通謀虛偽意思表示，而屬無效之法律行為，被告甲○○、乙○○等人何必給付全額買賣價金予己○○受領？及益旺公司有何配合己○○及被告甲○○、乙○○等人作虛偽買賣之必要？至原告主張「買賣雙方間應另有其他法律關係存在，而通謀虛偽辦理不實之買賣交易」乙事(參見本院卷第317頁)，則己○○及被告甲○○、乙○○等人間究竟存在何種「其他法律關係」，原告亦未提出任何積極證據證明，此部分主張要屬個人主觀臆測之詞，委無可採。
(3)本院另依原告聲請於112年11月27日言詞辯論期日訊問證人丙○○，經到庭具結後證稱：「我任職群義房屋擔任仲介人員約5年，銷售系爭房屋是從網路上看到訊息，調資料後找己○○洽談，當時訂定委託銷售價格並沒有提供附近房地之成交行情給己○○參考，因己○○曾委託有巢氏房屋仲介銷售1年多仍無法賣出系爭房屋，我有告知己○○系爭房屋僅有1半之產權，可能無法賣到己○○理想之價格，我曾找過許多買家，無人願意購買僅有1半產權且無法點交之房屋。
又被告甲○○是我同事乙○○找的買方，我知道出售應有部分時共有人有優先購買權，需要先通知共有人，而系爭契約是112年1月11日當天中午在我們公司簽立，簽訂後，我們告知己○○要以書面通知，但己○○堅持說不用書面，因己○○說同住在1個屋簷下，且銷售1年多，早已告知其他共有人，最後我也有陪同到原告父親住處詢問3次，最後1次就是簽訂買賣契約的當天早上，當時告知對象不是系爭房地共有人即原告，是原告之父親，系爭契約簽訂後，沒有再以其他方式通知原告，代書有跟己○○談過，己○○很堅持，表示他會自己處理，所以代書要己○○寫1個切結書，確定己○○之共有人有同意並書立切結書。
被告甲○○後來評估本物件可能比較麻煩，以後會跑法院，因是乙○○介紹的，希望乙○○一起處理，所以才要乙○○購買部分之應有部分。
至於被證4即不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書(賣方)記載之保留款500000元部分，我不記得有該筆款項，但該筆保留款後來有退還賣方即己○○。」
等語屬實(參見本院卷第269～273頁)。
是依證人丙○○之證述內容，可知己○○及被告甲○○、乙○○等人間就系爭房地應有部分之買賣應為真正，並非通謀虛偽意思表示而為虛偽買賣甚明，否則證人丙○○僅為受僱於益旺公司之不動產仲介人員，與己○○及被告甲○○、乙○○等人並無任何利害關係存在，要無甘冒觸犯刑法偽證罪嫌之風險而為不實證述，至於證人丙○○不記得該筆500000元保留款之保留目的及用途為何，在原告提出積極證據彈劾其證述內容確屬虛偽不實以前，應不影響證人丙○○所為證詞之真實性。
3、依前述，原告提出之證據資料尚無法證明己○○與被告甲○○、乙○○等人間就系爭房地應有部分之買賣合意有何通謀虛偽意思表示存在，即應認定己○○與被告甲○○ 就系爭房地應有部分買賣行為確屬合法有效(被告乙○○並非系爭契約之締約當事人)，故原告訴請確認己○○與被告甲○○、乙○○等人間就系爭房地應有部分買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為均無效，均無理由，不應准許。
(二)原告主張己○○出賣系爭房地應有部分，未依土地法第34條之1第4項規定通知其他共有人行使優先購買權，即有理由： 1、又土地法第34條之1第1、2、4項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算(第1項)。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以『書面』通知他共有人；
其不能以書面通知者，應公告之(第2項)。
……。
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購(第4項)。」
，而土地法第34條之1第4項固規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，但此項規定，並未如同條第2項規定須以「書面」通知他共有人，且又無準用之明文，自不以書面通知為必要(參見最高法院79年度台上字第1397號民事裁判意旨)。
另土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，係債權性質，僅得對於應有部分出賣人與其買受人間之買賣債權主張之。
若該應有部分之買賣，已因登記而發生物權效力時，他共有人即不得再對買受人主張其優先承購權存在(參見最高法院69年度台再字第225號民事裁判意旨)。
2、另民事訴訟法第280條第1、3項規定：「當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。
但因他項陳述可認為爭執者，不在此限(第1項)。
……。
當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第一項之規定。
但不到場之當事人係依公示送達通知者，不在此限(第3項)。」
，原告主張己○○於上揭時間出賣系房地予被告甲○○後，未依土地法第34條之1第4項規定通知其他共有人即原告行使優先購買權乙事，雖為被告甲○○所否認，並抗辯稱己○○之配偶即被告庚○○及證人丙○○先後3次詢問原告父親優先購買之意願，均表示價格過高而無意購買等語，亦提出被證6即己○○書具切結書1紙為證。
然依前揭土地法第34條之1第4項規定及最高法院69年度台再字第225號民事裁判意旨，原告取得系爭房地應有部分優先購買權之時點，在系爭契約成立後，系爭房地應有部分所有權移轉登記完竣前，且優先購買權之通知普通人應為出賣人己○○(或其委託之人)，但系爭契約係於112年1月11日中午簽訂成立，而己○○之配偶即被告庚○○及證人丙○○先後3次詢問原告父親關於原告是否優先購買意願之日期均於112年1月11日中午以前，系爭契約簽訂後即未再以任何方式通知原告是否行使優先購買權之情事，亦據證人丙○○於上揭言詞辯論期日到庭證述明確，均如前述，則己○○自112年1月11日中午與被告甲○○簽訂系爭契約以後，迄至112年2月13日將系爭房地應有部分所有權移轉登記予被告甲○○、乙○○等2人之日止，既未曾通知原告行使優先購買權，自屬違反前揭土地法第34條之1第4項規定之意旨。
况被告庚○○等3人均已於相當時期受合法通知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執者，依前揭民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視為被告庚○○等3人自認，故原告此部分主張應認為真正。
(三)原告訴請被告甲○○、乙○○等2人塗銷系爭房地應有部分之所有權移轉登記，亦無理由： 1、又土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，惟該條項並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第3人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力。
優先承購權人於他共有人出賣其應有部分予第3人時，固得行使優先承購權而與該共有人訂立同樣條件之買賣契約，然倘該共有人本於其與第3人之買賣契約而將出售之應有部分移轉登記予第3人，優先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記。
此因土地法第34條之1第4項所定之優先承購權僅係共有人間之權利義務關係，並無對抗第3人之效力，故出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力。
再土地法第34條之1第4項規定，旨在防止共有土地或建物之細分，以簡化或消除共有關係，減少土地使用增加之成本，俾利共有土地或建物之管理與利用，行使優先承購權之人及對象限於共有人。
部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地全部，並已辦畢所有權移轉登記，原共有關係於標的土地所有權移轉登記後消滅，原共有人亦均喪失共有人身分。
縱為出售、處分者違反通知義務，然未受通知者於土地所有權移轉登記後，已無從再行使共有人優先承購權，且為出售、處分者亦無與之訂立買賣契約之意願，渠等間自未成立買賣契約，該未受通知者即不得依給付不能之法律關係請求出賣之共有人賠償損害(參見最高法院65年台上字第853號、68年台上字第3141號等民事判決先例及大法庭109年度台上大字第2169號民事裁判等意旨)。
2、是依前述，土地法第34條之1第4項規定之共有人優先購買權僅屬債權性質，並無物權效力，而己○○於上揭時間將系爭房地應有部分出賣予被告甲○○，縱令未依上揭土地法第34條之1第4項規定通知原告行使優先購買權，但因系爭房地應有部分所有權已辦妥移轉登記完畢，而由被告甲○○、乙○○等人取得所有權登記，即發生物權之效力，故原告依其與己○○間之債權關係主張塗銷物權之系爭房地應有部分所有權移轉登記，顯屬無據，不應准許。
六、綜上所述，依原告提出之證據資料尚無法證明己○○與被告甲○○、乙○○等人間就系爭房地應有部分之買賣合意有何通謀虛偽意思表示存在，是己○○與被告甲○○就系爭房地應有部分買賣行為確屬合法有效，且系爭房地應有部分所有權移轉登記予被告甲○○、乙○○等人共有，並發生物權效力，縱令己○○未依土地法第34條之1第4項規定通知原告行使優先購買權，亦不影響被告甲○○、乙○○取得系爭房地應有部分所有權之效力。
準此，原告訴請確認己○○與被告甲○○、乙○○等人間就系爭房地應有部分買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為均無效，並請求被告甲○○、乙○○等2人塗銷系爭房地應有部分之所有權移轉登記，均無理由，應予駁回。
七、再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
參、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 4 月 1 日
民事第四庭 法 官 林金灶
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 1 日
書記官 莊金屏
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