臺灣臺中地方法院民事-TCDV,112,重訴,204,20240711,1

臺灣臺中地方法院民事判決
112年度重訴字第204號
原 告 林瑞經
訴訟代理人 周進文律師
被 告 林瑞坤

林延晟

林水波
上三人共同
訴訟代理人 王乃民律師
上列當事人間請求行使優先購買權等事件，本院於民國113年6月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告林延晟應將臺中市○○區○○○○段00地號土地之所有權應有部分100分之51，經臺中市大里地政事務所於民國112年1月12日、權狀字號112里地字第001217號，以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。

被告林水波應就前項土地所有權應有部分100分之51，以被告林水波與林延晟於民國111年11月28日所訂立不動產買賣契約書之相同條件及價格新臺幣8,200,000元，與原告訂立買賣契約，並移轉所有權應有部分100分之51予原告。

被告林瑞坤應將臺中市○○區○○○○段00地號土地之所有權應有部分100分之49，經臺中市大里地政事務所於民國112年2月15日、權狀字號112里地字第002857號，以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。

被告林水波應就前項土地所有權應有部分100分之49，以被告林水波與林瑞坤於民國111年11月30日所訂立不動產買賣契約書之相同條件及價格新臺幣7,880,000元，與原告訂立買賣契約，並移轉所有權應有部分100分之49予原告。

訴訟費用由被告林水波負擔2分之1、被告林瑞坤負擔4分之1、被告林延晟負擔4分之1。

事實及理由

一、原告主張：㈠原告為被告林水波之次子；

被告林瑞坤為被告林水波之長子；

被告林延晟則為被告林瑞坤之子。

㈡臺中市○○區○○○○段00地號土地（重測前烏日鄉頭前厝段2-89地號土地，下稱系爭土地）原為被告林水波所有；

被告林水波於民國76、77年，出資雇工於系爭土地上興建門牌號碼臺中市○○區○○路000巷0號建物（下稱系爭建物），並以指定原告為建造執照起造人之方式，將系爭建物贈與原告，嗣經原告於78年6月13日辦理系爭建物之保存登記（所有權第一次登記）為臺中市○○區○○○○段00○號建物。

㈢系爭建物興建完成後，由原告出租予訴外人瑞椿興業股份有限公司（下稱瑞椿公司）作為工廠使用，每月租金為新臺幣（下同）25,000元。

又瑞椿公司每月支付原告租金25,000元，係以每月開立支票或匯款之方式為之，原告收受支票或匯款後，再將支票存入被告林水波或母親即訴外人林吳嬌燕之銀行帳戶兌現，或匯款予被告林水波，其中15,000元為原告父母親之生活費，其餘10,000元則係支付系爭土地租金予被告林水波（本院卷一第153、205、390、393頁）：⒈111年10月前，瑞椿公司每月以新光商業銀行帳號0000000000000號甲存帳戶（戶名：林瑞坤、黃興財）開立25,000元之支票1張予原告【詳如112年6月14日民事補充起訴理由一狀附表⑴所示（本院卷一第207至247頁）】，原告再將該支票交付被告林水波，由被告林水波將該支票存入自己或林吳嬌燕之銀行帳戶請求兌現（本院卷二第261頁）【詳如112年11月2日民事陳報狀附表⑵所示（本院卷二第221至225頁）】。

⒉111年11月起，瑞椿公司每月匯款25,000元至原告之新光銀行南臺中分行帳號0000000000000號帳戶（戶名：林瑞經）【詳如112年6月14日民事補充起訴理由一狀附表⑴所示（本院卷一第247至249頁）】，原告收受匯款後，再自其合作金庫商業銀行烏日分行帳號0000000000000號帳戶（戶名：林瑞經），分別於112年3月29日匯款100,000元（111年11月至112年2月份租金）、112年5月3日匯款50,000元（112年3、4月份租金）、112年6月6日匯款25,000元（112年5月份租金）至被告林水波之合作金庫商業銀行烏日分行帳號0000000000000號帳戶（戶名：林水波）。

㈣被告林水波與林延晟於111年11月28日簽立土地買賣契約書，以8,200,000元出賣系爭土地所有權應有部分100分之51予被告林延晟，並於112年1月12日以買賣為原因辦理所有權移轉登記；

及被告林水波與林瑞坤於111年11月30日簽立土地買賣契約書，以7,880,000元出賣系爭土地所有權應有部分100分之49予被告林瑞坤，並於112年2月15日以買賣為原因，辦理所有權移轉登記。

㈤依上開說明，系爭土地及建物原同屬被告林水波所有，由被告林水波原始取得系爭建物所有權後，以原告為建造執照起造人而將系爭建物贈與原告，原告因此取得系爭建物之事實上處分權，依民法第425條之1第1項規定或該規定修正前之實務見解，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將房屋所有權讓與他人，應推定原告與被告林水波在系爭建物得使用期間內，有租賃關係存在，爰先位主張原告與被告林水波就系爭土地間，有民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係；

如認本件未符合民法第425條之1第1項規定之要件，備位主張原告與被告林水波於91年4月前，就系爭土地成立意定之土地租賃契約關係（本院卷一第207、卷三第9頁），則被告林水波出售系爭土地時，原告依土地法第104條第1項或民法第426條之2規定，自有優先承買權，惟被告林水波未依法為出賣通知，逕將系爭土地售予被告林瑞坤、林延晟，爰依民法第426條之2、土地法第104條第1項之規定，向被告林水波行使優先承買權，並提起本件訴訟等語。

並聲明：⒈被告林延晟應就系爭土地、應有部分100分之51、以臺中市大里地政事務所於112年1月12日、權狀字號112里地字第001217號，以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。

⒉被告林水波應就前項所示土地應有部分，以被告林水波與被告林延晟於111年11月28日所訂立不動產買賣契約書之同樣條件與原告訂立書面契約，並將所有權移轉登記予原告，由原告取得前項所示土地應有部分。

⒊被告林瑞坤應就系爭土地、應有部分100分之49、以臺中市大里地政事務所於112年2月15日、權狀字號112里地字第002857號，以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。

⒋被告林水波應就前項所示土地應有部分，以被告林水波與被告林瑞坤於111年11月30日所訂立不動產買賣契約書之同樣條件與原告訂立書面契約，並將所有權移轉登記予原告，由原告取得前項所示土地應有部分。

二、被告則以（本院卷一第117至125、343至348頁）：㈠被告林水波於75年11月25日取得系爭土地所有權，76、77年間，無償提供系爭土地予原告興建廠房與倉庫。

原告於77年1月27日以「瑞興工業社林瑞經」取得77建管建字第414號建造執照，建築地點為系爭土地重測前之地號「烏日鄉頭前厝段2-89地號土地」，規定竣工期限為77年10月20日，起造人為「瑞興工業社林瑞經」。

「瑞興工業社」為原告獨資設立，建造執照之請領及變更設計均係由原告委託建築師事務所辦理，77年6月2日變更設計，亦係由原告申請辦理，系爭建物所落之基地，其中重測前「烏日鄉頭前厝段2-90地號土地」所有權人為林三等6人、重測前「烏日鄉頭前厝段2-89地號土地」所有權人為被告林水波，均有出具土地使用同意書予原告，而非給予被告林水波，可見被告林水波並非系爭建物起造人。

又系爭建物竣工日期為77年6月4日，由原告於77年6月13日提出申請使用執照，經臺中縣政府建設局於77年6月25日發給「瑞興工業社林瑞經」77建都營使字第414號使用執照，並經烏日鄉公所於77年6月13日核發門牌證明書予原告，而非被告林水波（本院卷二第211、362、383、385至389頁）。

依上可證，原告為系爭建物起造人，系爭建物從一開始興建即由原告原始取得所有權，且系爭建物一興建完成即取得使用執照，原告於78年6月13日第一次登記取得系爭建物所有權，於原因發生日期77年6月4日即為原告所有，並非繼受取得。

從而，系爭土地與系爭建物分屬被告林水波、林瑞經所有，從未「同屬一人」，被告林水波從未有系爭建物所有權，自無可能贈與原告。

㈡系爭土地為被告林水波所有時，系爭土地由瑞椿公司作為廠房及倉庫使用，瑞椿公司之股東為被告林水波、林水波之子女、媳婦與女婿，屬於家族公司，被告林水波係將系爭土地無償出借予瑞椿公司使用（本院卷一第390頁），從未將系爭土地出租予原告。

㈢瑞椿公司固有向原告租賃系爭建物作為廠房（本院卷一第390頁），然查：⒈原告主張每月租金為25,000元，與其90年度至112年度綜合所得稅核定通知書及扣繳憑單所載，原告每年自瑞椿公司收取之租金均在45,000元以下，且自101年以來，每一年均不超過22,000元，不相符合（本院卷二第234頁）。

⒉瑞椿公司之新光商業銀行甲存帳戶，係於85年4月17日設立，與原告起訴主張自76、77年起，原告將系爭建物出租予瑞椿公司，每月租金25000元，瑞椿公司係以上開帳戶開立支票支付不符，顯見原告主張不實，又原告既然未收到租金支票，其主張將支票交予被告林水波支付租金之說法，亦不可採（本院卷二第334頁）；

又上開新光商業銀行甲存帳戶幾乎每月均有開立面額25,000元之支票，係為感念被告林水波夫妻，每月自瑞椿公司提撥盈餘25,000元作為被告林水波夫妻之生活費，支票開立後交給被告林水波或林吳嬌燕存入帳戶，並非支付系爭建物租金予原告之用（本院卷二第232頁）；

況且，給付租金有固定時間，即使按月給付，一般會固定於每月之特定日期，然由該上開新光商業銀行甲存帳戶明細所示，該帳戶支票面額25,000元之支出，係每月不定時支出，有時沒有支付，有時一月數次，由此觀之，亦可證明該等支出並非租金（本院卷二第234至236、334至335頁）。

⒊依原告提出新光銀行南臺中分行帳號0000000000000號帳戶（戶名：林瑞經）交易明細表所示，可見原告主張瑞椿公司匯款予原告之25,000元，並非每月定時支付，該筆金錢往來是否為廠房租金，已有可疑。

原告所為112年6月14日民事補充起訴理由一狀之附表⑴所示內容，僅為其自行製作之內容，並非實在（本院卷一第390頁、卷二第231至232頁）。

原告與瑞椿公司間之資金往來關係，與原告與被告林水波就系爭土地是否成立租賃關係，係為二事，原告將之混為一談，亦屬無稽。

㈣原告對於系爭土地租金係如何支付予被告林水波之說詞反覆，相互矛盾（詳參本院卷一第345至346頁）。

合作金庫銀行烏日分行帳號0000000000000號帳戶（戶名：林水波）開戶日期為112年1月11日，為系爭土地買賣簽訂之後，該帳戶為原告帶被告林水波前往開戶，開戶之後存摺、印章均由原告取走，實則為原告控制之帳戶。

原告主張其於112年3月29日匯款100,000元（111年11月至112年2月份租金）、112年5月3日匯款50,000元（112年3、4月份租金）、112年6月6日匯款25,000元至上開帳戶，亦與原告起訴狀所稱其系爭土地租金係「每月支付」被告林水波不符，已不堪採信。

原告於112年3月30日提起本案訴訟，其於112年3月29日即起訴前1日匯入上開帳戶100,000元，佯稱為111年11月至112年2月份租金，實屬臨訟編織，並非事實。

系爭土地買賣契約於000年00月間簽訂，原告提出112年3月29日之後之匯款證明，自不足以證明原告與被告林水波間就系爭土地有租賃關係存在。

㈤依系爭建物之登記謄本所示，系爭建物之用途為「廠房」、「倉庫」，並非房屋，並無土地法第104條有關承租人優先承買權規定之適用（本院卷一第123頁）㈥原告與被告林水波間於系爭土地買賣契約成立時，亦無意定租賃關係存在，蓋「租金」、「租賃標的」為租賃契約之要素，原告與被告林水波就系爭土地間未曾就「租金」、「租賃標的」為任何意思表示合致，租賃期間究竟自何時起算？租賃標的範圍為何？每月租金具體數額為何？且被告林水波根本未收到原告支付之任何租金，遑論有任何租賃契約存在可言（本院卷一第346至347頁）等語資為抗辯。

㈦並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（本院卷三第26至27頁）：㈠被告林水波於75年11月25日取得系爭臺中市○○區○○○○段00地號土地所有權（本院卷一第183、291頁）。

㈡系爭建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷0號）係於77年間起造興建，建造執照（77建管建字第414號）之登記起造人為「瑞興工業社林瑞經」，發照日期為77年1月27日（本院卷一第131、199頁）；

竣工日期為77年6月4日，並由「瑞興工業社林瑞經」於77年6月13日提出申請使用執照，經臺中縣政府建設局於77年6月25日發給「瑞興工業社林瑞經」77建都營使字第414號使用執照（本院卷二第211、362、385至389頁）。

㈢系爭建物於78年6月13日（原因發生日期：77年6月4日）辦理所有權第一次登記為臺中市○○區○○○○段00○號建物，登記所有權人為原告（本院卷一第15頁）。

㈣瑞椿公司於78年10月18日申請設立登記；

股東為訴外人黃興財（林水波之女婿）、林美鈴（林水波之女）、麥玉李（林瑞坤之配偶）、賴惠蘭（原告之配偶）、原告、被告林瑞坤、林水波等7人；

公司所在地設於系爭建物，董事長為黃興財，董事為原告、被告林瑞經，監察人為被告林水波（本院卷一第377至379、382頁）。

㈤瑞椿公司自設立登記起，向原告承租系爭建物作為廠房及倉庫迄今。

㈥被告林水波與被告林延晟於111年11月28日簽立被證7土地買賣契約書，以8,200,000元出賣系爭土地所有權應有部分100分之51予被告林延晟，並於112年1月12日以買賣為原因，辦理所有權移轉登記（本院卷一第203、349至359頁）。

㈦被告林水波與被告林瑞坤於111年11月30日簽立被證8土地買賣契約書，以7,880,000元出賣系爭土地所有權應有部分100分之49予被告林瑞坤，並於112年2月15日以買賣為原因，辦理所有權移轉登記（本院卷一第203、361至371頁）。

四、兩造爭執事項：㈠系爭建物之原始起造人為何？原告先位主張被告林水波為原始起造人，以指定建造執照起造人之方式，將系爭建物贈與原告，依民法第425條之1或該規定修正前之司法實務見解，在房屋得使用期限內，原告與被告林水波就系爭建物成立法定租賃關係，有無理由？㈡原告備位主張與被告林水波間，有意定租賃關係，有無理由？㈢系爭建物是否為「房屋」？原告主張依土地法第104條第1項規定，對系爭土地具有優先承買權，有無理由？

五、本院之判斷：㈠原告先位主張被告林水波為原始起造人，以指定建造執照起造人之方式，將系爭建物贈與原告，依民法第425條之1或該規定修正前之司法實務見解，在房屋得使用期限內，原告與被告林水波就系爭建物成立法定租賃關係，有無理由？⒈按房屋之原始取得，係指出資建築房屋，不基於他人既存權利而獨立取得房屋所有權而言（最高法院107年度台上字第1437判決意旨參照）。

因自己出資而建築之房屋，不待登記即原始取得其所有權（最高法院98年度台上字第2167號判決意旨參照）。

至於建築執照及使用執照，僅係行政主管官署為實施建築管理措施核發之文書，亦難單獨憑以判斷原始所有權孰屬（最高法院71年度台上字第1522號判決要旨參照）。

主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為申請主管機關核發建造執照之人而已，非謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人（最高法院70年度台上字第976號判決要旨參照）。

據此，新建建物之所有權，應於建造完成後由出資興建之起造人原始取得所有權，至建造執照、使用執照僅係行政主管機關為實施建築管理措施所核發之文書，尚難僅以該文書記載起造人為判斷建物原始所有權之歸屬。

另建物辦理第一次保存登記僅需提出建物使用執照，此與信賴登記而依法律行為取得之新登記有別，無土地法第43條所定登記絕對效力之適用。

準此，系爭建物於78年6月13日辦理第一次所有權登記（保存登記）前，系爭建物究屬何人所有，須以系爭建物係由何人出資興建，並因此原始取得該建物所有權為斷，而非以系爭建物之建造執照、使用執照申請人為原告，即認原告為系爭建物之所有權人。

又原告雖於78年6月13日完成系爭建物所有權第一次登記，然依69年1月23日修正土地登記規則第70條規定：「申請建物所有權第一次登記，應提出建物平面圖、位置圖及使用執照。

其有下列情形之一者，並應添附其他相關文件：一、區分所有之建物申請登記時，如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配協議書。

二、申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。」

，建物辦理第一次保存登記僅需提出建物使用執照，自不能以此推認原告為系爭建物之原始取得人，且該登記並非本於信賴現存之登記而為取得權利之新登記，被告抗辯系爭建物登記有土地法第43條所定登記絕對效力之適用云云，尚有誤會。

⒉原告主張系爭建物為被告林水波興建，並於興建完成後，將系爭建物贈與原告等情，業據原告提出被告林水波、林吳嬌燕簽名之證明書（本院卷一第73頁）、111年11月1日家族錄音譯文（本院卷三第15頁）。

又當事人在訴訟外所為不利於己之陳述，雖未可與民事訴訟法第279條第1項所謂之自認同視，然亦為證據原因。

若經法院審究其與實際情形相符，非不得以為裁判之基礎。

查依上開證明書之內容記載：「本人林水波在民國76年，在台中市○○區○○○○段00地號土地興建房屋，興建完後，將該房屋贈與給次子林瑞經，林瑞經再以每月二萬五千元將該房屋出租給瑞椿興股份有限公司當作工廠，林瑞經每月跟瑞椿興業股份有限公司收到二萬五千元租金後，再將該租金二萬五千元交給本人，其中一萬元是付給本人土地租金，其餘一萬五千是孝敬本人夫妻的生活費用,特立本書證明書之。」

，佐以111年11月1日家族會議錄音譯文所示：「林瑞坤：瑞椿的廠房剛開始沒算錢。

林延晟租金嗎？林瑞坤：不是啦，這個工廠股份要多一份給老爸，就是因為這個廠房是老爸蓋的，所以那份是這樣來的……林延晟：阿公建廠房？林瑞坤：對，因為當時三兄妹，所以分3份，那一份。

林延晟：阿公建廠房。

林瑞坤：那一份要給老爸老媽收租金。」

等語，及瑞椿公司於78年10月18日申請設立登記時，股東為黃興財（林水波之女婿）200股、林美鈴（林水波之女）100股、麥玉李（林瑞坤之配偶）150股、賴惠蘭（原告之配偶）100股、原告150股、被告林瑞坤150股、林水波150股等7人（見兩造不爭執事項㈣、本院卷一第377至382頁），與前述被告林瑞坤與林延晟之對話中提及，因被告林水波出資興建系爭建物，對瑞椿公司有1份股權等情，互核相符，自足佐證前揭證明書之內容所載，系爭建物係由被告林水波出資興建等情，應與事實相符。

又參以系爭建物竣工日期為77年6月4日，並由「瑞興工業社林瑞經」於77年6月13日提出申請使用執照，經臺中縣政府建設局於77年6月25日發給使用執照（見兩造不爭執事項㈡），並於78年6月13日（原因發生日期：77年6月4日）辦理所有權第一次登記為臺中市○○區○○○○段00○號建物，登記所有權人為原告（見兩造不爭執事項㈢），原告主張系爭建物為被告林水波興建，以指定起造人名義之方式，將系爭建物興建完成後，贈與原告等情，堪認屬實。

⒊被告雖主張被告林水波不識字，原告於112年3月28日將已經繕打完成之證明書持至被告林水波之住處，要求被告林水波與林吳嬌燕簽名，被告林水波簽立上開證明書有意思表示錯誤之情形，依民法第88條第1項前段規定，以民事答辯㈠狀繕本送達原告，為撤銷簽立上開證明書之意思表示乙節，並無理由：⑴按民法第88條第1項本文規定，意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。

前段屬意思表示內容錯誤，後段屬意思表示行為錯誤（最高法院83年度台上字第2960號判決意旨參照），且依同法第1項但書之規定，亦須表意人對該錯誤之發生無過失為限，始得主張撤銷，此觀民法第88條第1項但書之規定自明。

⑵依系爭土地於112年1月4日送件申請辦理所有權移轉登記予以被告林延晟後，被告林水波曾於112年1月6日提出異議書，表示其因不諳法律，亦不識字，誤簽買賣契約書，要求地政事務所暫緩審核，又於同日提出撤銷異議書，表示因家族人員提出異議，為家庭和諧暫停買賣交易流程，現因意思表示及買買交易雙方取得共識，請求地政機關繼續辦理所有權移轉登記，故撤銷原異議書等語，此有前開異議書及撤回異議書在卷可稽（本院卷一第174、176頁），可見被告林水波應瞭解兩造間就系爭土地買賣交易所生之爭議問題，而被告林水波既不識字，原告要求被告林水波及林吳嬌燕簽立系爭證明書時，被告林水波若不瞭解該證明書之內容，衡情應要求原告說明其意，若其認為證明書之內容與事實不符，亦可拒絕簽名，而被告未舉證證明原告對證明書之內容有何說明不實之情事，自難認被告林水波有意思表示內容錯誤之情形，是被告林水波主張不識字、不清楚證明書之內容，依民法第88條第1項前段撤銷簽立上開證明書之意思表示云云，並無理由，而不可採。

⒋次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制，88年4月21日增訂之民法第425條之1第1項定有明文。

而土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判決意旨參照）。

又民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。

若房屋及土地轉讓（不限於買賣）之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號判決意旨參照）。

準此，房屋及土地轉讓（不限於買賣）之事實，倘發生於民法第425條之1增訂前，基於法律不溯及既往原則，固無從直接適用該條規定，惟仍得以上開判決所揭示之法理為基礎，以斷是否成立租賃關係。

經查： ⑴系爭建物及土地原屬被告林水波所有，系爭建物於77年6月25日取得使用執照，經被告林水波將系爭建物贈與原告，並由原告於78年6月13日辦理所有權第一次登記為系爭建物所有權人，已如前述，雖民法第425條之1於77、78年間尚未形諸明文，惟揆諸前揭說明，為平衡建築物所有人與基地所有人之利益，保障原存建物不致拆除之社會公益，仍應認定被告林水波將系爭建物贈與原告時，推定被告林水波在系爭建物得使用期限內，與原告間有法定租賃關係存在甚明。

⑵又民法第425條之1第1項所定土地受讓人與房屋所有權人間成立之租賃關係係基於法律推定而來，如欲主張該受推定之法律關係不存在，自應由為此主張之人提出反證予以推翻。

查被告對於原告主張其將系爭建物出租予瑞椿公司乙節，並無爭執（本院卷一第121至122頁），被告抗辯被告林水波係將系爭土地無償出借予瑞椿公司使用乙節，未據提出任何事證加以證明，被告抗辯瑞椿公司並未按月給付原告所主張每月租金25,000元，原告主張其將瑞椿公司每月給付租金25,000元，其中10,000元作為系爭土地租金，另15,000元作為孝親費，並非事實云云，至多僅生兩造間就系爭土地協議租金數額為何，原告是否現實交付租金或被告林水波得否向原告追償租金債務之問題，是在被告未提出其他具體事證足以推翻法定租賃關係存在之情形下，應認其等所辯，洵難憑採。

㈡另按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。

且按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，藉以充分發揮土地利用價值，依其立法目的預設之規範價值，其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人（最高法院112年度台上字第134號判決意旨參照）。

且按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權；

前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。

出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，此觀土地法第104條規定自明。

是此項優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。

因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記（最高法院97年度台上字第2219號判決意旨參照）。

又按土地法第104條第1項規定承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。

出賣人如未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，依同條第2項規定，其契約不得對抗優先購買權人，故承租人之優先購買權具有物權之效力。

此項效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異。

又買賣價額屬買賣主要條件之一，出租人通知承租人優先承買時自應將出賣與他人之買賣價額一併通知，承租人始能抉擇是否願優先承購，不得僅以承租人知悉買賣土地之事實，即謂已盡通知之義務（最高法院101年度台上字第1716號判決意旨參照）。

經查：⒈原告與被告林水波間就系爭土地有法定租賃關係存在，業如前述，則依前揭說明，原告自可依土地法第104條規定就系爭土地對被告林水波主張有優先承買權。

嗣被告林水波與被告林延晟於111年11月28日簽立被證7土地買賣契約書，以8,200,000元出賣系爭土地所有權應有部分100分之51予被告林延晟，並於112年1月12日以買賣為原因，辦理所有權移轉登記；

及被告林水波與被告林瑞坤於111年11月30日簽立被證8土地買賣契約書，以7,880,000元出賣系爭土地所有權應有部分100分之49予被告林瑞坤，並於112年2月15日以買賣為原因，辦理所有權移轉登記，此為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈥、㈦），並有前揭買賣契約書在卷可稽（本院卷一第349至371頁），而被告林水波迄今並未舉證證明其有踐行通知優先購買權人即原告之程序，揆諸前揭說明，被告林水波與被告林延晟、林瑞坤等2人間，於112年1月12日、112年2月15日就系爭土地應有部分各100分之51、100分之49，以買賣為登記原因而成立之物權移轉行為不得對抗原告。

⒉被告雖抗辯系爭建物之用途為「廠房」、「倉庫」，並非房屋，無土地法第104條第1項有關優先承買權之適用乙節。

惟所謂房屋，係指外觀上具備基本生活功能設施，可供人日常住居生活作息之用，固定於土地上之建築物；

所謂建築物，則係指定著於土地上或地面下，具有覆蓋牆垣，足以遮風蔽雨，供出入並可達經濟上使用目的者而言。

查系爭建物為加強磚造1層，並有辦理保存登記，此有系爭建物登記第一類謄本在卷可稽（本院卷一第15頁），並非被告所指非屬房屋構成部分之簡陋倉庫，被告復未舉證證明系爭建物之建築結構有何崩塌毀壞而致不足以遮風蔽雨，喪失經濟上使用目的之情況，逕以土地第一類登記謄本記載系爭建物用途為「廠房」、「倉庫」，即謂系爭建物並非房屋云云，要無可採。

⒊基上，原告在系爭建物得使用期限內，與被告林水波間就系爭土地有法定租賃關係存在，且被告林水波與被告林延晟、林瑞坤等2人間，於112年1月12日、112年2月15日就系爭土地應有部分各100分之51、100分之49，以買賣為登記原因而成立之物權移轉行為不得對抗原告，已如前述。

則原告依土地法第104條第1項規定，請求塗銷被告林水波與被告林延晟、林瑞坤等2人間就系爭土地於112年1月12日、112年2月15日所有權移轉登記，將系爭土地回復為被告林水波所有，自屬有據。

⒋原告已依土地法第104條規定對被告林水波行使優先購買權，業經認定如前。

按土地法第104條之優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。

因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及依同樣條件補訂書面契約，暨塗銷所有權移轉登記，並協同辦理所有權移轉登記（最高法院97年度台上字第2219號、106年度台上字第1307號判決意旨參照）。

則原告請求被告林水波就系爭土地應有部分各100分之51、100分之49，以與被告被告林延晟、林瑞坤等2人簽訂買賣契約之相同條件，包括價金8,200,000元、7,880,000元，與其訂立買賣契約，並依約移轉系爭土地所有權應有部分各100分之51、100分之49，即屬有據，應予准許。

六、綜上所述，原告就系爭土地有土地法第104條第1項所定承租人之優先購買權，從而，原告訴請系爭土地之登記所有權人即被告林延晟、林瑞坤塗銷系爭土地之所有權移轉登記，回復至被告林水波之名下，及被告林水波應就系爭土地，與其訂立相同條件之買賣契約，並應依約移轉系爭土地之所有權應有部分各100分之51、100分之49予原告，即有理由，爰判決如主文第1至4項所示。

又原告所提先位之訴既經本院認定有理由，其所提對被告3人所提備位之訴，自無再予審究之必要，附此敘明。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但書。

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中 華 民 國 113 年 7 月 11 日
民事第六庭 法 官 孫藝娜
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 11 日
書記官 陳科維