臺灣臺中地方法院民事-TCDV,112,訴,1261,20240430,1

臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第1261號
原 告 徐士和
訴訟代理人 蔡得謙律師
蔡奕平律師
複代理 人 洪睿敏 臺中市○區○○路○段000號11樓
被 告 陳克珏
訴訟代理人 陳琮涼律師
李思怡律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國113年3月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款定有明文。

原告原起訴聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）400萬元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日為止，按年息5％計算之利息（本院卷9頁）。

嗣於民國112年12月12日以民事追加備位聲明狀追加備位聲明請求：㈠原告與被告就臺中市○區○○街000號建物及其所坐落之臺中市○區○○段000000地號土地之不動產於112年3月6日所成立之不動產買賣契約，應予撤銷。

㈡被告應給付原告500萬元（本院卷第442頁）。

上開追加部分與原起訴部分核均係本於兩造間買賣房地之同一事實而為請求，另先位聲明則變更請求金額為500萬元，係屬擴張應受判決事項之聲明，核均與上開規定相符，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：原告於112年3月6日與訴外人大家好地產公司（下稱大家好公司）簽訂不動產買賣意願書（下稱系爭買賣意願書），委由大家好公司與被告洽談被告所有之臺中市○區○○段000000地號土地及坐落其上同段7816建號建物（門牌號碼：臺中市○區○○街000號，下稱系爭房地）買賣事宜，嗣兩造於112年3月8日簽訂系爭房地不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定買賣價金為2,436萬元，原告另以120萬元向被告購買系爭房地內設備項目、家具、家電等物品，原告於112年3月6日分別交付大家好公司斡旋金100萬元及簽約款150萬元；

復於112年3月14日匯款130萬元至履約保證專戶（下稱履保專戶）；

又於112年3月22日給付購買設備項目及家電、家具之120萬元，以上共計500萬元。

依大家好公司刊登之廣告中載「目前租金6萬9,500元，上有1樓店面代租中，年收租金超過百萬」，以及系爭買賣契約書所附之「標的現況說明書」中項次9「本標的物是否有出租情形」中勾選為「有」，並有「租金69,500元/月；

押金139,000元」之記載，被告及大家好公司亦皆曾向原告表示系爭房地於簽約時實收租金為6萬9,500元，惟原告於簽約前多次要求被告及大家好公司提出系爭房地租賃契約供原告核對，渠等均藉詞不願提出，嗣於兩造簽訂系爭買賣契約書後，被告於112年4月22日始提出相關租賃契約，經原告審視後，上開租賃契約於112年3月8日兩造簽約時之租金總額為6萬8,500元，與「標的現況說明書」及廣告記載有1,000元之差距，且系爭房地於收取租金後，每月尚須負擔水費、公共電費、網路費、清潔費、管理費等費用高達1萬7,000元以上，實收租金顯低於被告所表示之6萬9,500元，嚴重影響原告購買系爭房地之意願，另被告於簽約後3日仍未能提供系爭房地租賃契約予原告，顯違反系爭買賣契約書應盡之從給付義務及附隨義務，有可歸責於被告之不完全給付情形而不可補正，爰依民法第88條第1項本文、第2項、第92條第1項本文之規定，第227條第1項準用第256條之規定，撤銷系爭買賣契約書，並以民事準備㈠狀向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，另依民法第179條規定請求被告返還不當得利等語，並先位聲明：㈠被告應給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

另大家好公司係被告之履行輔助人，被告應就大家好公司履約過程之故意過失負同一責任，而原告與大家好公司於112年3月6日簽訂系爭買賣意願書後（未提供3日以上審閱期間），短短不到3日，旋即於同年月8日與被告簽立系爭買賣契約書，又被告與大家好公司遲至112年4月22日始將系爭房屋之租賃契約交予原告，係乘原告急迫、輕率、無經驗而與原告簽訂系爭買賣契約書，且依兩造簽約當時情形對原告顯失公平，爰依民法第74條規定，請求撤銷系爭買賣契約書，並依民法第179條規定請求被告返還500萬元之不當得利等語，並備位聲明：㈠系爭買賣契約書應予撤銷。

㈡被告應給付原告500萬元。

㈢第2項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭買賣契約書並無被告所稱保證租金收入、租金為實收、所有權登記前有交付租賃契約義務之約定，被告對此無履行義務，不成立民法第227條給付不能。

原告雖以現況說明書主張被告違反從給付義務、附隨義務，惟現況說明書第9項旨在確認系爭房地使用現況，避免日後買受人有遭承租戶主張買賣不破租賃之情形，並非如原告所述兩造約定實收租金6萬9,500元。

系爭買賣契約書之目的在於使原告取得買賣標的所有權，而非擔保原告主張之租金收入，其租金收入與買賣給付義務之履行或原告財產上利益無關，不影響買賣契約目的之達成，自難認屬系爭買賣契約書之附隨義務。

退步言之，兩造簽訂系爭買賣契約書時，雖因出租代管公司或大家好公司之計算失誤而誤算當時租金，惟簽約當時租金總額為6萬8,500元，僅差1,000元，且依原告交屋後（即112年4月30日）或原告給付第3期款價金後之可取得權利時為計算時點，原告可取得之租金收益合計為7萬元，顯逾原告主張之6萬9,500元，另系爭房屋1樓店面亦已於000年0月00日出租，每月租金1萬9,800元，原告主張收取租金之目的已達成。

系爭買賣意願書載明委託人為原告，受託人為大家好公司，渠等之簽約有無符合審閱期間，被告無從知悉，亦非屬被告與大家好公司之代理事宜，而係大家好公司與原告間之內部關係。

又兩造均為自然人，被告並非消費者保護法所稱企業經營者，無從因系爭買賣契約書係以大家好公司提供之定型化契約條款而訂立，而遽認有消費者保護法第11條之1及民法第247條之1的適用，況依原告與大家好公司簽訂之權益確認書所示，原告自行於「已知悉並提前簽約」後方簽名，應已知悉其有要求審閱系爭買賣契約書之權利，且原告於簽約後至112年12月12日審理期日前，均未表示因未攜回審閱而對於系爭買賣契約書內容有何不清楚或不明瞭，縱認有原告所稱未提供3日以上審閱期間之事實亦早已治癒，故原告並無任何急迫、輕率而簽訂系爭買賣契約書之情事，況系爭買賣契約書既經被告於112年5月9日解除，被告自得依第8條約定沒收已支付之價款及本票500萬元作為違約金，原告自無從再就系爭已屬無效之買賣契約再為解除或撤銷，及請求不當得利等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院協同兩造整理不爭執事項如下（本院卷第611頁至第612頁）：㈠原告與大家好公司於112年3月6日簽訂系爭買賣意願書，約定由大家好公司就系爭房地與被告居間斡旋買賣之相關事宜。

㈡兩造於112年3月8日在大家好公司所在地（址：臺中市○○區○○路○段0000號）簽立系爭買賣契約書，約定系爭房地買賣價金為2,436萬元，被告並應於簽約時給付第1期簽約款250萬元，於112年3月15日給付第2期用印款130萬元，於112年4月15日給付第3期完稅款120萬元，於112年4月28日將尾款1,936萬元匯入系爭買賣契約書約定之履保專戶，於112年4月30日交屋。

㈢原告於112年3月6日簽發面額100萬元（票號：XA0000000）支票1紙給付斡旋金、於112年3月8日簽發面額150萬元（票號：XA0000000）之支票1紙交付大家好公司，大家好公司業已將之存入履保專戶。

原告於112年4月15日未給付第3期完稅款120萬元。

㈣系爭買賣契約書其他約定事項載明，原告同意以120萬元向被告承買系爭房地內設備項目、家具及電器等物品，並約定原告應於112年3月15日以現金1次付清。

原告有於112年3月22日簽發面額120萬元之支票1張（票號：XA0000000）予被告，由張文彥地政士代收。

㈤大家好公司刊登之廣告中載有「高投報中醫大一中商圈賺錢金透店」、「目前租金每月69500元 上有1樓店面代租中 年收租金超過百萬」等語。

㈥系爭買賣契約書所附之「標的現況說明書」其中項次9「本標的物是否有出租情形」之欄位有「3.租金：69500元/月；

押金139,000元」之記載，於「2.租期」並勾選「不定期租約」。

㈦被告於112年4月25日以存證信函催告原告於7日內將完稅款120萬匯入履保專戶，屆時未履行將解除系爭買賣契約書，嗣原告仍未給付，被告則於112年5月8日以存證信函表示解除系爭買賣契約書。

㈧原告於112年4月27日委託律師寄發存證信函向被告主張撤銷系爭買賣契約書，被告於112年4月28日收到前揭之存證信函。

㈨被告有於112年2月13日與大家好地產公司簽訂不動產委託銷售契約書，後由被告委託大家好公司銷售系爭房地。

四、本院之判斷：㈠系爭買賣契約書有無經兩造合法撤銷或解除？⒈原告簽約後於112年4月27日以臺中民權路郵局第000703號存證信函（下稱系爭存證信函）表示，被告於簽約前告知系爭房地每月實收租金為6萬9,500元，經核算被告於簽約後提供之系爭房地租賃契約，系爭房地於簽約時之租金僅有4萬500元，此2萬9,000元之差距，嚴重影響本人購買系爭房地之意願，除依民法第88條第1項前段、第2項、第92條第1項前段撤銷系爭買賣契約書及系爭不動產買賣意願書外，並請被告及大家好公司於文到3日內返還本人前已給付之500萬元之契約價金等語，有系爭存證信函可稽（本院卷171至185頁），核原告係以被告於簽約前所提供之租金訊息不實，影響原告對於是否購買系爭房地之決定，作為撤銷系爭買賣契約書之理由，惟查不動產買賣價格，涉及金額之龐大，買方應審慎決定，賣方所提供之資訊，其目的在吸引買者，與現實狀況間容有差距，買方應經過調查驗證賣方所提供之資訊正確後，再作決定。

被告提供租金6萬9,500元之訊息，此固為原告決定是否購買之重要因素，原告自承購買系爭房地之目的為取得租金收入，自應對於系爭房地每月之租金收入甚為重視，且此資訊任何人均可輕易查知，原告自可調查評估後再為本件買賣，原告要無可能全然未經查證，即依據原告所提供租金6萬9,500元之資訊，而與被告成立買賣契約，自不能謂被告之行為致原告陷於錯誤。

是原告認受被告詐欺，而與被告簽立系爭買賣契約書為由，寄發系爭存證信函，對被告為撤銷系爭契約之意思表示，即屬無據。

⒉兩造約定原告應於112年4月15日給付第3期完稅款120萬元（不爭執事項㈡），足見兩造對於完稅款120萬元之給付乃定有確定期限，原告未依約給付完稅款120萬元，經被告以存證信函催告後仍未給付（不爭執事項㈦），已陷於給付遲延，且可歸責於原告，依系爭買賣契約書第8條約定，買方（即原告）違反契約之義務時，每逾1日按應付期款萬分之2計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止）；

經賣方定7日期限催告仍未履行，賣方（即被告）得解除契約。

原告既未依系爭買賣契約書約定於112年4月15日給付第3期完稅款120萬元，且其未給付完稅款係可歸責於己之事由，被告依系爭買賣契約書第8條約定解除系爭買買契約書，有法院郵局1083號存證信函、玉鼎法律事務所112年5月8日112年度玉律字第1120508001號函可稽（本院卷193至199頁），自屬有據，堪認系爭買賣契約書業經被告合法解除。

㈡被告有無於簽約後3日內提供系爭房地租賃契約予原告之附隨義務？原告得否以被告未履行該義務為由解約？⒈契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。

所謂從給付義務係為準備、確定、支持及完全履行主給付義務之具有本身目的之獨立附隨義務，其功能在於使債權人之主給付利益獲得滿足。

所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護當事人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務。

⒉原告主張被告於簽約後3日內仍未提供系爭房地租賃契約予原告，違反系爭買賣契約書之從給付義務云云，應由原告就被告負有於簽約後3日內仍未提供系爭房地租賃契約予原告之義務負舉證之責，查證人即原告之系爭買賣契約書簽約經紀人廖清棋證稱：系爭買賣契約書簽約時沒有人要我提供系爭房地租賃契約書，只有確認一點，就是交屋時，要點交換約給原告等語（本院卷540頁），證人即系爭房地開發承辦人員廖志遠證稱：原告在簽約前後，沒有要求被告或大家好地產人員提供租賃契約以供核對。

簽約現場也沒有。

我從業32年，習慣是交屋日那天會把租金部分會分算切割，水電、瓦斯、管理費等交屋日切割，這是買賣的習慣。

所以才會勾選買方承接租賃合約。

租金會分算，賣方收的2個月押金會退給買方，合約要換，交屋日才會去做換約的動作等語（本院卷609至610頁）。

可見兩造於簽訂系爭買賣契約書時均未提及被告須於簽約後3日內提供系爭房地租賃契約予原告，且系爭不動產買賣契約書對此亦未約定，自難認被告負有此一附隨義務。

被告依系爭買賣契約書所負之從給付義務或附隨義務，應僅在促成系爭買賣契約書之履行，亦即促使系爭房地買賣交易圓滿達成、順利履行完畢，至原告與系爭房地承租人間就系爭房地能否順利完成承租換約，與被告依系爭買賣契約書所負之義務應無關聯。

準此，實難認被告依系爭買賣契約書負有如原告所稱應提供系爭房地買賣契約書之從給付義務或附隨義務。

被告既無如此之從給付義務與附隨義務，原告主張被告未履行前述義務而構成不完全給付，依民法第227條第1項規定準用第256條之規定，解除系爭買賣契約書云云，自無可採。

㈢上訴人依民法第74條規定撤銷系爭買賣契約書之法律行為，有無理由？⒈按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條第1項定有明文。

⒉原告另主張其於112年3月6日與被告之履行輔助人大家好公司簽訂系爭買賣意願書後，旋於同年月8日與被告簽立系爭買賣契約書，大家好公司未給予3日以上審閱期間，大家好公司乘原告急迫、輕率、無經驗，原告得依民法第74條撤銷系爭買賣契約書云云。

經查，原告為00年0月生，有系爭買賣契約書在卷可參（本院卷第29頁），距其於112年3月8日簽定系爭買賣契約書時為53歲，其為機械工廠負責人，業據原告自承在卷（本院卷549頁），且原告自行尋覓系爭房地貸款之貸款銀行，業據證人即系爭房地移轉承辦地政士張文彥證述明確（本院卷393頁），由此足見原告並非輕率、無經驗之人。

再者，原告透過黃清棋友人，告知黃清棋原告想買系爭房地，且原告與廖志遠就系爭房地之購買價格均已談妥，請黃清棋向原告收斡旋，並委由黃清棋擔任原告之仲介員等情，業據黃清棋證述明確（本院卷538頁），顯見原告於簽訂系爭買賣契約書前已清楚瞭解系爭房地相關情形，難認原告購買系爭房地有急迫之情。

從而，原告依民法第74條規定撤銷系爭買賣契約書之法律行為，洵屬無據。

㈣系爭買賣契約書既經解除，契約效力自始歸於消滅，原告仍先位聲明以被告表示簽約時實收租金為6萬9,500元，經核算後實收租金為6萬8,500元，原告因此不實租金資訊，受被告詐欺，而與被告簽立系爭買賣契約書之同一撤銷事由為由，撤銷買受系爭房地之意思表示，另以被告未於簽約後3日內提供系爭房地租賃契約予原告，違反附隨義務，依民法第227條第1項規定準用第256條之規定，解除系爭買賣契約書，又依民法第74條規定撤銷簽立系爭買賣契約書，均屬無據，已如上述，況系爭買賣契約書業經被告合法解除，原告於系爭買賣契約書合法解除後再行撤銷或解除，亦屬無據。

㈤不當得利返還請求權之成立，須當事人間財產之損益變動，即一方受財產上之利益致他方受財產上之損害，係無法律上之原因。

在給付型之不當得利，關於有無法律上之原因，應視當事人間之給付行為是否存在給付目的而定；

倘當事人一方基於一定之目的而對他方之財產有所增益，其目的在客觀上即為給付行為之原因，自非無法律上之原因。

而主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的（最高法院104年度台上字第1832號判決參照）。

查原告主張撤銷或解除系爭買賣契約書後，被告應返還之500萬元係原告為支付系爭房地買賣價款，其目的乃係基於系爭買賣契約書之法律關係，此即為原告給付行為之原因，自非無法律上原因，故原告依不當得利請求被告返還該500萬元，亦屬無據。

五、綜上所述，原告依民法第88條第1項本文、第2項、第92條第1項本文之規定，第227條第1項準用第256條之規定，撤銷或解除系爭買賣契約書，並依民法第179條之規定，請求被告應給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，而為先位聲明；

另民法第74條規定，請求撤銷系爭買賣契約書，並依民法第179條之規定，請求被告給付原告500萬元，而為備位之聲明，均無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
民事第四庭 法 官 吳金玫
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 1 日
書記官 張筆隆