臺灣臺中地方法院民事-TCDV,112,訴,1421,20240417,2

臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第1421號
原 告 張銘盛
林瑞滿
共 同
訴訟代理人 許景鐿律師
被 告 徐斌銓

訴訟代理人 陳大俊律師
張秀瑜律師
上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國113年1月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣12萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔，餘由被告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告如以新臺幣12萬元預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：訴狀送達者，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條分別定有明文。

本件原告原起訴聲明：一、被告應將坐落在門牌號碼「臺中市○○區○○街00號與82號、鋼筋混凝土造二棟各參層樓（含加蓋）之租賃物」返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣（下同）73萬1千元及自民國112年5月24日起至返還上開租賃物為止，按月給付4萬3千元予原告。

三、原告願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第9頁）。

嗣於112年10月30日具狀變更聲明：如後述原告訴之聲明所示（見本院卷第281頁），原告所為應屬不變更訴訟標的而補充法律上之陳述，合於規定，應予准許，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：兩造於000年0月間訂立臺中市○○區○○街00號及86號房屋（下稱82號建物、86號建物，合稱系爭建物）之租賃契約，約定租期自108年7月1日起至113年6月30日止，租金每月4萬3千元（下稱系爭租約）。

系爭租約第6條第5項約定被告就系爭建物不得為非法或不正當使用，並應維護公共安全，若被告違反規定，原告得隨時終止租約，被告須立即搬遷。

然被告於房屋使用同意書偽造原告名義，作為向臺中市政府經濟發展局審核文件，在系爭建物虛設商號成立空頭公司精學企業社，並以精學企業社向中租迪和股份有限公司騙得貸款145萬餘元，原告乃依系爭租約第6條第5項，於112年5月22日以存證信函通知被告終止系爭租約，契約既經終止，被告即屬無權占用系爭建物，故請求被告返還租賃物，並依民法第179條請求被告給付自111年1月至112年5月合計17個月租金73萬1千元及每月相當於租金之不當得利4萬3千元。

並聲明：（一）被告應將坐落在門牌號碼「臺中市○○區○○街00號與82號，鋼筋混凝土造二棟各三層樓（含增建在82號房屋一樓如豐原地政事務所測量之Ａ部分44.65平方公尺、82號房屋四樓如豐原地政事務所測量之Ｂ部分45.12方公尺、Ｃ部分28.25平方公尺）之租賃物返還予原告。

（二）被告應給付原告73萬1千元及自112年5月24日起至返還上開租賃物為止，按月給付4萬3千元給原告。

（三）前二項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告自96年7月起承租系爭建物作為精輔文理短期補習班（下稱精輔補習班）教室及辦公室用，並簽訂定期租約，每期租約期滿前，及再行簽立新約。

系爭租約簽立後，於000年00月間，因被告與其妻林雅惠長期感情不睦，林雅惠為使被告經營之精輔補習班無法繼續經營，於系爭租約尚未屆期，即與原告就系爭建物另簽訂新租賃契約（下稱乙租約），並逕自110年1月1日起占用系爭86號建物經營補習班。

被告雖有申設精學企業社，惟並非空頭公司，係為多角化經營並單獨課稅，且已於110年就停止營業，僅因便宜行事，未事先徵得原告林瑞滿同意而以其名義簽立房屋使用同意書，否認有欺騙中租迪和股份有限公司貸款，亦與非法或不正當使用系爭建物或影響公共安全無關，原告不得以此終止系爭租約。

被告依約使用系爭建物，有法律上原因，非不當得利，況原告另有向林雅惠間收取系爭建物之租金，難認受有損害。

又86號建物為林雅惠占有使用，原告未能依約提出此部分之給付，被告僅需給付所使用82號建物部分之租金，其餘部分為同時履行抗辯。

且因被告就系爭建物之租金亦有向法院提存38萬7千元，就被告應給付之租金，指定清償110年1月至9月租金17萬5,500元後，餘額21萬1,500元清償111年1月至112年5月部分之租金。

並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院協同兩造簡化爭點(見本院卷第151至152頁)：

(一)兩造不爭之事項：1.被告於000年0月間向原告承租82號及86號建物，並簽立系爭租約，約定每月租金4萬3千元，租賃期期自108年7月1日起至113年6月30日止。

作為精輔補習班營業使用。

2.訴外人林雅惠另於109年12月29日就82號、86號建物全部與原告另行簽立乙租約，每月租金3萬9千元，租賃期限自109年12月27日起至112年12月26日止。

3.109年12月25日後被告仍占有使用82號建物，訴外人林雅惠占有使用86號建物。

4.82號建物之租金以1萬9,500元為合理；

86號建物之租金亦以1萬9,500元為合理。

(二)本件爭點：1.原告主張業已合法終止系爭租約，被告否認，其中：⑴原告主張被告偽造原告名義於系爭建物址成立空頭公司，被告否認，原告是否已盡舉證之責？⑵承上，如被告有偽造原告名義於系爭建物址成立空頭公司，原告主張得依系爭租約第6條第5項終止系爭租約，被告抗辯不合於約定；

何者可採？2.原告請求被告給付111年1月至112年5月合計17個月租金73萬1千元；

被告抗辯原告已將86號建物交由訴外人林雅惠占有使用，有未依債之本旨為給付之情形，而為同時履行抗辯。

何者可採？3.原告依不當得利法律關係請求被告自112年6月起，按月給付4萬3千元相當於租金之不當得利；

被告否認原告請求權。

另林雅惠如有給付全部之租金即無所謂受有損害，原告主張是否有據？

四、本院之判斷：

(一)當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；

當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第280條第1項前段、第279條第1項定有明文。

查，上開三、(一)所示之事項為兩造所不爭執（見本院卷第151至152頁），依上開規定，無庸舉證，本院得逕採認為存在於兩造間之事實。

是被告於000年0月間向原告承租系爭建物，並簽立系爭租約，約定每月租金4萬3千元，租賃期間自108年7月1日起至113年6月30日止。

作為精輔補習班營業使用。

訴外人林雅惠另於109年12月29日就82號、86號建物全部與原告另行簽立乙租約，每月租金3萬9千元，租賃期限自109年12月27日起至112年12月26日止。

109年12月25日後被告仍占有使用82號建物，訴外人林雅惠占有使用86號建物等節，均堪認定。

另被告自認就系爭建物，林雅惠有於110年1月1日至112年7月10日，於每月10日支付現金4萬3千元予原告等節（見本院卷第211、213頁），此部分之事實，亦堪認定。

(二)原告未合法終止系爭租約：1.「（五）本租賃標的物乙方（即被告）承諾絕不供非法或不正當之使用、存放危險物品以確保公共安全，倘若乙方違反規定時，甲方（即原告）得隨時逕行終止本租約，而乙方則應立即依本契約履行一切義務並搬遷，…」系爭租約第6條第5項定有明文（見本院卷第15頁）。

1.原告主張被告有未經原告林瑞滿同意而以其名義簽立房屋使用同意書，並持之申請而於系爭建物之地址上成立精學企業社等語，此經被告所自認（見本院卷第295頁），並有房屋使用同意書在卷足參（見本院卷第199頁），自堪認定。

又精學企業社雖址設於系爭建物之地址，然系爭建物並非不能開設公司行號，此見原告亦同意被告於系爭建物經營精輔補習班並為相關之申請即明，是於系爭建物之地址上設立精學企業社難認屬非法或不當使用系爭建物。

至於被告未經原告林瑞滿同意而以其名義簽立房屋使用同意書，即原告所指稱偽造原告林瑞滿之簽名，其非法性在被告偽造被告之林瑞滿簽名，不在使用系爭建物，難認合於系爭租約第6條第5項所約定非法或不當使用系爭建物之情形，原告此部分之主張，同無可採。

2.原告另主張被告於系爭建物址成立空頭公司等語，然何謂空公司（或虛設行號），此與非法或不當使用系爭建物有何關係，本院諭知原告為完整陳述為何設立精學企業社是非法或不當使用系爭建物（見本院卷第294頁），對此原告僅是主張被告偽造原告之簽名方能成立精學企業社，方能用精學企業社之名義向中租迪和股份有限公司騙得貸款145萬元等語（見本院卷第294、325、327頁），惟中租迪和股份有限公司是否遭騙而貸予精學企業社145萬元？中租迪和股份有限公司貸予精學企業社145萬元是否是因為設址於系爭建物？如設於他址即不貸予？此部分因果關係等關連性之事實，原告均未陳明及舉證，自難認被告有何騙取中租迪和股份有限公司145萬元貸款之事實，遑論與非法或不當使用系爭建物之關係。

另撇除被告偽造林瑞滿簽名部分，為何系爭建物設立精學企業社即為非法或不當使用系爭建物，原告也未說明。

原告明顯係將被告偽造林瑞滿簽名之行為即逕予推論為非法或不當使用系爭建物，經諭知仍無法完整陳述此部分之事實，本院自無從採認。

4.又原告主張兩造間因被告偽造原告林瑞滿簽名而失相當信賴關係致無從再出租系爭建物等，而得合法終止租約等語（見本院卷第10頁）。

然查，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文，是其本質上，承租人與出租人間僅有交付租金、租賃標的及依約合法使用之關係，查無何法定上，所謂須具有對人之相當信賴關係，如失相當信賴關係，即得終止租約之依據。

另意定上，如出租人對承租人有資格之限制，亦應於簽立租約前或簽立租約時完成，作為契約之內容，然查兩造間之系爭租約，其上實無特別明定對何人之相當信賴關係，系爭租約第6條第5項所約定者係對承租物的非法或不當使用，並非對人之相當信賴關係，是原告所謂對被告之相當信賴關係，以及失相當信賴關係即得合法終止租約，於民法上及系爭租約上均查無依據，則原告此部分主張，亦無可採。

5.基上，被告於房屋使用同意書上偽造原告林瑞滿同意之簽名，並持申請於系爭建物之地址上成立精學企業社，並非系爭租約第6條第5項所定非法或不當使用系爭建物，原告以之為由，主張終止系爭租約，請求被告返還系爭建物，應屬無據。

(三)被告依其僅使用82號建物之情形，就111年1月至112年5月合計17個月租金，應支付原告33萬1,500元（計算式：19500*17=331500），並因提存而為債之清償：1.稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；

因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第421條、第264條第1項前段分別定有明文。

又租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未盡保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院76年度台上字第237號民事判決參照）。

2.查，原告另於109年12月29日，就系爭建物與林雅惠簽立乙租約，每月租金3萬9千元，租賃期限自109年12月27日起至112年12月26日止，且109年12月25日後林雅惠占有使用86號建物，認定已如上述，可知就系爭租約部分，原告實已不能再提供86號建物部分為被告所使用，又82號建物、86號建物可獨立使用，而82號建物、86號建物獨立使用之租金各以1萬9,500元為合理，為兩造所不爭執，亦堪認定，則被告以原告未盡保持86號建物合於約定使用收益狀態之義務，而致被告就86號建物部分不能達租賃之目的，因單獨使用82號建物，對其餘無法使用之租金行使同時履行抗辯權，即屬有據。

又82號建物之租金各以1萬9,500元為合理，說明如上，則被告使用82號建物應支付之金額為33萬1,500元（計算式：19500*17=331500），而其餘得行使同時履行抗辯權拒絕支付之租金金額為39萬9,500元（計算式：43000*00-000000=399500）。

3.對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文。

所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院95年度台上字第1124號民事判決參照）。

原告另主張林雅惠為被告之家屬，係被告之占有輔助人等語。

然查，占有實係一事實問題，以對於物有事實上管領之力者，為占有人，僅是事實上管領之力，可以透過如家屬關係等占有輔助人，而為占有，並非單純因法律上夫妻、家屬即得逕予認定有占有輔助關係而為占有，本件被告與林雅惠雖於原告交付系爭建物時，為夫妻關係，有占有輔助之情形，然事後渠等間有家暴事件發生，各自經營補習班，帳目獨立，82號建物、86號建物亦築牆隔起，更互起民事訴訟，被告對86號建物根本無任何確定或繼續之支配關係，更遭林雅惠排除干涉，被告實無從透過林雅惠對86號建物有何事實上管領之力，是原告此部分主張，實無可採。

4.就系爭租約之租金，被告另抗辯業已提存租金合計38萬7千元等語（見本院卷第170頁），此為原告所自認（見本院卷第211、213頁），應堪認定。

就上開提存之租金，被告抗辯扣除同時履行抗辯之金額後，指定清償110年1月至9月之租金及111年1月至112年5月之租金（見本院卷第170頁）。

基此計之，被告扣除同時履行抗辯之金額，即毎月應支付1萬9,500元，則110年1月至9月應給付之租金為17萬5,500元（計算式：19500*9=175500），則被告尚得抵償之金額為21萬1,500元（計算式：000000-000000=211500），而被告111年1月至112年5月合計17個月應支付原告之租金為33萬1,500元，已如上述，則扣除上開得抵償之金額為21萬1,500元，被告仍應支付原告租金12萬元（計算式：000000-000000=120000）。

(四)無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

查，系爭租約既仍為合法有效存在，已如前述，原告主張於112年6月起依民法第179條規定，請求被告給付每月相當於租金之不當得利4萬3千元，即屬無據。

且查，林雅惠實亦有依乙租約就系爭建物於110年1月1日至112年7月10日，按月10日支付現金4萬3千元予原告，是該範圍內，難認原告受有何損害，實亦不合於不當得利之要件。

五、綜上所述，原告主張依系爭租約請求被告給付111年1月至112年5月合計17個月之租金，經被告部分清償後，尚得請求12萬元，為有理由，應予准許，其餘及超過部分之請求，均無理由，應予駁回。

六、本件所命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權為假執行之宣告，原告就此部分所為供擔保假執行之聲請，僅在促使本院發動職權，無庸另為准駁之裁判。

本院並依被告之聲請酌定相當之擔保金額，准被告供擔保後得免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失其依據，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第389條第1項第5款、第392條第2項、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 17 日
民事第一庭 法 官 王詩銘
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 17 日
書記官 黃英寬