臺灣臺中地方法院民事-TCDV,112,訴,2238,20240729,1

臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第2238號
原 告 王燕雀（李中正之繼承人）

李怡儒（李中正之繼承人）

李怡穎（李中正之繼承人）

李怡靜（李中正之繼承人）

上四人共同
訴訟代理人 吳宜星律師
被 告 財政部國有財產署中區分署

法定代理人 趙子賢
訴訟代理人 蔣志明律師
複 代理人 楊榮富律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國113年7月1日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。

前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項及第2項前段定有明文。

查兩造就坐落臺中市清水區海濱段176、176-3、302、303、304、305、306、306-1、306-3、307、307-1、307-5、308、308-1、308-5、309、314、315地號土地（下稱系爭耕地）之耕地三七五租約發生爭議，經原告向臺中市清水區公所耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立移送臺中市政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立而由臺中市政府移送前來，有臺中市政府民國112年8月8日府授地權一字第1120221813號函及所附調處程序筆錄及相關卷證在卷可佐（見本院卷第9至115頁），是本件租佃爭議事件之起訴程序合於首揭規定，先予敘明。

二、原告主張：被告乃以原告之被繼承人李中正前所承租系爭18筆土地即系爭耕地中之315地號土地經被告分別於104年12月14日、111年6月30日勘查後，因見地上物分別為土石雜草地、水泥地、鐵皮棚房、貨櫃屋及棚架等情，乃認非自任耕作使用，而主張自104年12月14日起原訂租賃契約無效云云；

然而，系爭耕地緊鄰西濱快速道路，平時砂石車、大卡車、聯結車進出頻繁，因而該地區不易種植農作物，而被繼承人李中正乃改以種植火龍果、香蕉等經濟型農作物，是被繼承人李中正仍有積極耕作甚明。

又系爭18筆土地面積廣泛，被繼承人李中正為順利大型機具進場施作，乃鋪設水泥地路面作為大型機具進出使用，另因系爭耕地原並無搭建圍離以防竊賊進入竊取如割草機之農用機具及種植之農作物，是李中正另搭建貨櫃屋置放農用機具，並以棚架放置農作物，此均屬李中正為保持耕地原有性質及效能外，以增加勞力資本之結果，致增加耕地生產力或耕作便利者之耕地特別改良而言，是當認李中正搭建上開鐵皮屋、棚架等應屬合宜，則被繼承人李中正之繼承人即被告為此請求確認兩造間就坐落臺中市清水區海濱段176、176-3、302、303、304、305、306、306-1、306-3、307、307-1、307-5、308、308-1、308-5、309、314、315地號土地依(88)國耕租字第22號國有耕地租賃契約書所定條件之租賃關係存在，應於法有據。

並聲明：確認兩造間就系爭耕地依(88)國耕租字第22號國有耕地租賃契約書所定條件之租賃關係存在。

三、被告則以：系爭耕地均為國有土地，管理者為被告，原告之被繼承人李中正前向被告承租上開176地號內35平方公尺（編為第二錄）、176-3地號内985平方公尺（編為第二錄）及上開其餘土地之全部，詎李中正於承租土地上設置鐵皮棚房3棟、棚架、置放貨櫃及鋪設水泥地等地上物，而有不自任耕作之情事，被告遂於111年8月10日以台財產中租字第11195022210號函通知李中正就承租之上開土地有部分不自任耕作使用，自104年12月14日起原訂租約無效。

嗣經臺中市政府耕地租佃委員會調處，亦認定本件耕地租約因租約土地上有鋪設水泥、設置貨櫃屋及搭建鐵皮房屋等情事，違反耕地三七五減租條例第16條之規定而無效。

原承租人李中正就上開承租之土地，即令有供堆置農具、肥料或供臨時之用而設置農舍之必要，亦僅須於土地上置放一貨櫃或一小間鐵皮棚房供臨時休息或擺放上開物品之用即可，然李中正卻於土地上設置水泥、棚架、貨櫃及3棟鐵皮棚房等設施，顯已逾越供臨時休息或堆置農具及把料所必要。

再者，觀諸111年6月30日現況照片圖第3頁左下方之照片，可知李中正設置之紅色鐵皮屋牆面掛有2台冷氣之室外機，顯非簡陋之農舍可比。

是以，原承租人李中正確有不自任耕作之情事，依耕地三七五減租條例第16條之規定，其租約當然無效，即令被告嗣後有繼續收租，亦不使無效之租約恢復其效力，是原告請求確認系爭耕地之耕地租賃關係存在，自無理由等語，以資抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

四、本院得心證之理由：

（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年度台上字第1031號判決意旨參照）。

查原告主張兩造間就系爭耕地所簽訂之國有耕地租賃契約仍有效存續，既為被告所否認，則兩造就前開租賃契約關係是否仍存在即處於不明確之狀態，且此種不明確之狀態能以確認判決將之除去，揆諸上開說明，原告提起本件確認之訴即有受確認判決之法律上利益，合先敘明。

（二）查原告主張系爭耕地即臺中市清水區海濱段176、176-3、302、303、304、305、306、306-1、306-3、307、307-1、307-5、308、308-1、308-5、309、314、315地號土地均為中華民國所有，管理者為財政部國有財產署即被告，而原告之被繼承人李中正前向被告承租上開176地號內35平方公尺、176-3地號内985平方公尺及其餘土地之全部等情，有土地建物查詢資料、國有耕地租賃契約書等在卷可稽（見本院卷第129至156頁），亦為被告所是認，則堪認原告上開部分之主張，洵屬真正。

（三）至原告主張系爭耕地之租約仍屬有效，為此請求確認兩造間租賃關係存在等情，則為被告所否認，且以上情置辯。

是本件爭點，當為原告有無未自任耕作而使系爭租約無效之情。

按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租；

適用耕地三七五減租條例之租約，承租人不自任耕作或將耕地全部或一部轉讓或轉租他人時，原訂租約無效，承租人應騰空交還土地，並不得請求任何補償，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文，且有系爭租約第4點（十二）在卷可參（見本院卷第153至154頁）。

三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己耕作而言，如承租人以承租土地轉租、借予他人使用、交換耕作或承租人變更用途，供其他非耕作之用，均在不自任耕作之列（最高法院84年度台上字第105號民事判決要旨參照）。

又所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；

如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，如築巷道、堆置物品等而言，均屬不自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。

而耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在，故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明（最高法院70年度台上字第4637號、91年度台上字第1311號、80年度台再字第15號民事裁判意旨參照）。

又耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，如有違反，原訂租約無效，得由出租人收回。

所謂原定租約無效，係以租約所訂之土地全部為準，如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地併請求收回（最高法院73年度台上字第112號、81年度台上字第2180號民事裁判意旨參照）。

申言之，承租人此項不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效。

且耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，並不因出租人依減租條例於原訂租約租期屆滿後換訂租約，或繼續收取租金而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院86年度台上字第97號判決參照）。

此乃減租條例係因早年扶植自耕農之農業政策之所需，規定出租人必須容忍租賃期限屆滿後，其所有土地，無限制繼續續租予承租人，倘若容許承租人得以依其個人主觀能力，即為部分耕作，而任令其餘耕地作為他用或荒蕪，不僅為地力之浪費外，相對出租人必須承受所有權長年被法律限制之利益而言，顯失平衡，故爾自應就相關要件作嚴格之解釋適用。

（四）經查，被告主張系爭耕地前經被告於104年12月14日及111年6月30日先後至現場會勘，發現原告之被繼承人李中正於承租之系爭耕地上設置鐵皮棚房3棟、棚架、置放貨櫃及鋪設水泥地等地上物，而有不自任耕作之情事，被告乃於111年8月10日通知李中正就承租之系爭耕地有部分不自任耕作使用，自104年12月14日起原訂租約無效等情，業據被告提出104年12月14日、111年6月30日土地勘清查表、使用現況略圖及照片圖、財政部國有財產署中區分署111年8月10日台財產中租字第11195022210號函等附卷為證（見本院卷第157至212頁），此部分亦為原告所是認，是可徵原告之被繼承人李中正確就渠所承租系爭部分耕地有未為自任耕地使用之情形，允無疑義。

又查，審之系爭耕地之使用現況，復經臺中市○○區○○於000○00○0○○○○○○○○段000地號土地之結果，亦認有未作農業使用，而係鋪設水泥作停車使用，設置貨櫃屋及鐵皮棚房（架）之事實，此亦有清水區公所111年耕地租佃委員會調處案件處理意見表、現場紀錄及使用現況照片等在卷可參（見本院卷第64至75頁），是由臺中市清水區公所會勘紀錄顯示，益徵原告之被繼承人李中正就上開海濱段315地號土地確有未為自己從事耕作之情形甚明。

況且，觀諸臺中市政府耕地租佃委員會再於112年2月24日至現場會勘後所為調處程序筆錄亦載明：「現況系爭耕地上有建物、搭建鐵皮棚架及擺放貨櫃屋，其中海濱段304、305地號上現有台灣中油施作液化天然氣工程，且被告就此液化天然氣工程並不知情。

」等語，此有臺中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、現場會勘照片圖及臺中市政府112年第2次耕地租佃委員會調處案件處理意見表等在卷可佐（見本院卷第11至21頁、第51至52頁、第54至56頁），復原告亦自承系爭海濱段315地號土地上紅色鐵皮藍色屋頂之鐵皮屋及該鐵皮屋後方之白色貨櫃係供檳榔攤在使用等語詳實，亦有本院113年4月8日言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第263頁），在在足見原告之被繼承人李中正除部分承租之耕地有不自任耕作之情形外，渠是否有將系爭耕地之一部轉讓、轉租或借予他人使用，亦非無疑。

基此，綜觀上開相關證據，當堪認原告之被繼承人李中正就系爭海濱段315、304、305等地號土地顯確有未自任耕作使用之情形，容無疑義。

揆諸上開說明，自堪認被告辯稱原告就系爭耕地有未自任耕作之事實，依三七五減租條例第16條規定，系爭租約為無效等語，洵屬有據，核為可採。

（五）至原告固主張系爭耕地因緊鄰西濱快速道路，平時砂石車、大卡車、聯結車進出頻繁，該地區不易種植農作物，被繼承人李中正乃改以種植火龍果、香蕉等經濟型農作物，是李中正仍有積極耕作，又系爭18筆土地面積廣泛，李中正為順利大型機具進場施作，乃鋪設水泥地路面作為大型機具進出使用，又為防止竊賊進入竊取如割草機等農用機具及種植之農作物，李中正搭建貨櫃屋置放農用機具，並以棚架放置農作物，均屬李中正為保持耕地原有性質及效能外，以增加勞力資本之結果，致增加耕地生產力或耕作便利者之耕地特別改良，故兩造間系爭耕地租約關係仍存在云云；

然則，觀諸被告所提系爭耕地之土地勘清查表及土地使用現況照片圖（見本院卷第157至210頁），既可見系爭耕地多為土石雜草地、柏油地道路，僅有部分土地種植香蕉、玉米、果樹等作物，自已難認原告之被繼承人李中正就系爭耕地確有積極耕作之情事。

又按，所謂耕地特別改良，係指於保持耕地原有性質及效能外，以增加勞力資本之結果，致增加耕地生產力或耕作便利者而言，此觀耕地三七五減租條例第13條第2項之規定自明。

而查，原告既自承海濱段315地號土地上紅色鐵皮藍色屋頂之鐵皮屋及該鐵皮屋後方之白色貨櫃係檳榔攤在使用等語，而審之該貨櫃屋檳榔攤，顯無增加耕地之生產力或耕作便利之效果，復顯已變更系爭耕地之原有使用性質，核與耕地特別改良之要件顯然不符，是堪認原告主張貨櫃屋或棚架係供農作使用或為農耕便利，屬耕地三七五減租條例第13條第2項所定之耕地特別改良云云，當嫌無據。

基上，原告就系爭耕地確有不自任耕作之情事，既經本院審認如前，則依前開說明，系爭租約當自原告違反不自任耕作之規定時起，即當然向後失其效力。

又三七五減租條例第16條係為規範承租人切實履行耕作土地之義務，並防杜承租人將土地移作其他非耕作之用，其所著重者，係在於承租人不自任耕作之事實之有無，而非在於不自任耕作之面積多寡，是原告縱僅一部土地有不自任耕作之事實，全部租約均同歸於無效。

從而，系爭租約既已因耕地三七五減租條例第16條之規定及系爭租約第4點（十二）而歸於無效，則兩造間之租賃關係當然亦歸於消滅，是原告請求確認兩造間系爭國有耕地之租賃關係存在云云，當屬無據。

五、綜上所述，原告請求確認兩造間就系爭耕地依耕地三七五減租條例所訂系爭租約之租賃關係存在，為無理由，無從准許，當予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 7 月 29 日
民事第五庭 法 官 許惠瑜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 29 日
書記官 丁于真