設定要替換的判決書內文
臺灣臺中地方法院民事判決
112年度重訴字第444號
原 告 郭昇旺
訴訟代理人 吳佩書律師
複 代理人 凃奕如律師
被 告 鄭貴容
兼
訴訟代理人 郭靜霓
被 告 郭明宗
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之不動產，其中編號1之房地應予合併變價分割，所得價金依不動產之應有部分比例分配。
兩造共有如附表一所示之不動產，其中編號2之房地應予合併變價分割，所得價金依不動產之應有部分比例分配。
兩造共有如附表一所示之不動產，其中編號3 、4 、5之土地應予合併變價分割，所得價金依不動產之應有部分比例分配。
被告應給付原告新臺幣15萬649元，及自112年5月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用以附表二所示之比例分擔。
本判決第四項得假執行。
但被告以新臺幣15萬649元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但被告因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第4款定有明文。
又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，為民事訴訟法第256條所明定。
經查，本件原告原起訴請求將附表一所示之不動產（下稱系爭房地）、坐落臺中市○○區○○段000地號土地及其上同段2943建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路00號，下合稱系爭寧夏路房地）合併變價分割，所得價金依各不動產之應有部分比例分配（見中司調卷第13-14頁）。
嗣於訴狀送達後，變更聲明為如後述原告聲明（見本院卷二第115-116頁）。
原告所為聲明之變更，係因被告於訴訟繫屬中將系爭寧夏路房地出賣予訴外人之情事變更，並就其所提出之分割方案補充事實上之陳述，核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠系爭房地為兩造共有，各共有人應有部分比例如附表二所示。
茲因系爭房地並無依物之使用目的不能分割之情形，兩造亦未訂有不分割之契約，而兩造間未能達成分割之協議，且系爭房地中之建物均為單一出入口之房屋，無法分層使用，如附表編號3至5所示之土地則均為農地，倘實體分割有違反農業發展條例第16條最小面積限制之情形，系爭房地如以原物分配，顯有困難，爰依民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第831條規定，請求變價分割系爭房地。
㈡系爭寧夏路房地原屬兩造共有，兩造應有部分如附表二所示，嗣被告於民國112年9月8日依土地法第34條之1規定，將系爭寧夏路房地出售並辦理移轉登記予訴外人，買賣價金為新臺幣（下同）1210萬元，惟被告僅將原告之分配款287萬4033元提存於本院提存所，被告無法律上原因受有價款差額15萬0967元之不當利益，致原告受有損害，爰依民法第179條規定，請求被告返還原告15萬0967元之分配款。
㈢聲明：⒈兩造共有如附表一所示之不動產，其中編號1之房地應予合併變價分割，所得價金依各不動產之應有部分比例分配。
⒉兩造共有如附表一所示之不動產，其中編號2之房地應予合併變價分割，所得價金依各不動產之應有部分比例分配。
⒊兩造共有如附表一所示之不動產，其中編號3 、4、5之土地應予合併變價分割，所得價金依各不動產之應有部分比例分配。
⒋被告應給付原告15萬0967元，及自112年5月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則均以：㈠對於附表編號1、2之部分出賣沒有意見，但希望由原告跟被告私底下賣就好，不要由法院賣，價格會比較好。
附表編號3、4、5部分，因為要列管5年，如果現在賣要扣重稅，這樣不利於共有人，希望不要現在變價分割，等5年後變價分割被告沒有意見。
㈡系爭寧夏路房地於112年9月8日經被告以多數決出賣，所得價金1210萬元。
該筆交易有服務費48萬4000元、履約保證專戶費用3630元及代書代辦費7萬2018元、押金轉買方4萬4000元、地價稅補貼買方683元，核計60萬4331元(計算式：484000+3630+72018+44000+683=604331)，應由共有人分擔，是每共有人應分擔交易費用15萬1082元(604331÷4=151082，元以下無條件捨去)，計算後原告得分配到287萬3917元，被告已經為原告提存287萬4033元，已經足額分配，被告並無不當得利。
㈢聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、不爭執之事項：㈠原告及被告為系爭房地之共有人，各共有人應有部分比例如附表二所示。
㈡兩造共有之系爭寧夏路房地，經被告於112年9月8日以多數決出賣，出售價金1210萬元。
㈢被告出售系爭寧夏路房地，支出履約保證費3630元（見本院卷一第351、415頁）、仲介服務費48萬4000元（見本院卷一第415頁）、代書代辦費7萬2018元（見本院卷一第217頁）、押金轉買方之支出4萬4000元（見本院卷一第219頁）、地價稅貼補683元（見本院卷一第221頁）。
㈣被告出售系爭寧夏路房地所獲得之價金，已為原告提存287萬4033元。
四、本件爭點：㈠原告聲請系爭房地合併變價分割有無理由？㈡被告主張，系爭寧夏路房地出售獲得之價金，應扣除仲介服務費48萬4000元、履約服務費3630元、代書代辦費7萬2018元、押金轉買方之支出4萬4000元、地價稅補貼買方683元後，由兩造均分，有無理由？㈢原告以不當得利請求被告返還出賣系爭寧夏路房地之價款差額15萬967元有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠聲請變價分割共有物部分 ⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。
查原告主張系爭房地為兩造共有，應有部分比例如附表二所示，系爭房地並無不能分割之情形，兩造亦無不分割之約定，復兩造迄今未能以協議定分割之方法等事實，業據提出系爭房地之登記第一類謄本為憑（見本院卷一第65-99頁），被告亦未爭執，自堪認為真。
是原告訴請分割系爭房地於法有據，應予准許。
⒉共有物分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第第2項定有明文。
次按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號判決意旨參照）。
準此，本院即應依共有物之性質，斟酌各共有人之利害關係，其使用之狀況、當事人之意願，及分割後之經濟效用等，定分割方法，以符合公平經濟原則，並兼顧全體共有人之利益。
①查附表一編號1之建物為一棟、二層之加強磚造建物，附表一編號2之建物為鋼鐵造，有建物登記謄本及臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書為憑（見本院卷一第25-32頁），而被告表示對於拍賣附表一編號1、2不動產並無意見，然希望由兩造私底下賣，不要透過訴訟之方式（見本院卷一第194頁）等情，然依法共有人得隨時請求法院分割，此乃共有人法律上之權利，而兩造亦無定有不分割協議，是被告上開主張應無理由。
且附表一編號1、2之建物對外出入口僅有一個，構造上無從區隔不同部分等情，亦有系爭建物現場照片（見本院卷一第51-56頁）為證，並為兩造所不爭執，均堪認為真，則顯然難以就建物為原物分割；
而附表一編號1、2之建物坐落土地上，使用上具有不可分性，故本件就附表一編號1、2房地之分割方法，以原物分割方式顯有困難。
本院兩造均未提出原物分割方案，對於拍賣附表一編號1、2不動產並無意見，而原物分割有現實上之困難，不利於附表一編號1、2不動產經濟價值最大化，是原告主張附表1、2不動產以分別合併變價分割為適當。
②而附表一編號3、4、5土地部分，使用地類別為農牧用地，此有土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、現場照片在卷可佐(見中司調卷第57-67、79頁，本院卷一第61頁)，而被告表示對於合併變價分割沒有意見，但現在出賣將有賦稅過高之問題，希望能等到5年後再賣出（見本院卷一第194頁）等語，然兩造間未定有不分割之協議，而不動產變動之所產生稅捐負擔乃法律之規定，是難以變價分割將生稅捐之負擔作為不分割之理由，核先敘明；
本院斟酌並兩造對於合併變價分割並無意見，且土地合併分割後可為更多元化之利用，避免共有物更加細分，亦無任何共有人表示願意受原物分配，而以金錢補償其他未分得土地之共有人，進行實體分割，反之，如採變價分割方式，於自由市場良性公平競價情形下，將使附表一編號3、4、5土地之市場價值極大化，共有人如欲買回自行使用，亦有行使優先承買權之機會，可保持土地完整使用，並得確保土地價值能公平分配予各共有人。
本院審酌附表一編號3、4、5土地之性質、共有人之意願、全體共有人之利益、經濟效用等一切情狀，認附表一編號3、4、5土地採合併變價分割，所得價金由按如附表二所示之應有部分比例分配，應屬適當，並符合公平。
⒊綜上，被告則未提出其他具體之方割方案，並考量為發揮系爭房地之最高經濟利用價值，採公開拍賣良性公平之競價方式，兩造能分配之金額可能因而增加，且共有人若有意買回，亦有依法行使優先承買之權利（民法第824條第7項規定參照），應屬對兩造最適當有利之分割方案，而附表一之不動產共有人均相同，亦符合民法第824條第5項規定，得分別請求合併分割。
從而，依系爭房地性質、經濟效用、兩造之利益、共有人意願及公平性等一切情形，本院認為將兩造共有系爭房地分別予以合併變價分割，將所得價金依各共有人應有部分即附表二之比例予以分配，應屬適當及公平。
㈡請求被告返還出賣系爭寧夏路房地之價款差額15萬967元部分⒈經查，兩造共有之系爭寧夏路房地，經被告於112年9月8日以多數決出賣，出售價金1210萬元，此為兩造所不爭執，並有價金履約專戶明細暨點交證明書（見本院卷一第415頁）在卷可佐，上開金額扣除交易費用後，應由共有人平分，即各四分之一。
以下針對被告主張應扣除之項目一一論述。
①仲介服務費48萬4000元及履約服務費3630元部分⑴按部分共有人依土地法第34條之1第1項，將共有土地之全部出賣於人，就為處分之共有人而言，係出賣其應有部分，並對未同意出售之共有人之應有部分有權一併處分出賣，此種處分權乃係基於實體法規定而發生。
未同意出售之共有人並未與買受人訂立買賣契約，自不能因其應有部分一併出售並移轉與買受人，且得領取買賣價金，而謂與買受人間有買賣關係存在(此觀最高法院111年度台上字第1415號判決意旨自明)。
⑵經查，被告出賣系爭寧夏路房地，支出仲介服務費48萬4000元及履約保證服務費3630元，此乃雙方所不爭執，然系爭寧夏路房地於出賣時，原告並未同意，故被告依土地法第34條之1第1項之規定，以共有人過半數及其應繼分即潛在應有部分合計過半數之同意，作成出賣系爭寧夏路房地之決定，原告既未同意出售系爭寧夏路房地，亦無與買受人及仲介公司簽約，揆諸前揭說明，自難據以認定被告與買受人及仲介間有契約關係，而原告與仲介公司間既無何仲介委任關係存在，則原告自無支付仲介服務報酬之義務，而內政部102年9月6日內授中辦地字第1026038384號函示：「本案共有人依土地法第34條之1處分共有土地，並委託不動產經紀業銷售該共有土地，其服務報酬之計收自應依委託契約書約定由委託人支付，至於不同意處分之他共有人，若與經紀業者無委託關係，自無支付服務報酬之義務」亦同此旨（見本院卷一第273頁），況我國法律亦無強制不動產交易必須使用履約保證帳戶及透過仲介為之，難認為不動產交易固定必要費用，是被告支付仲介報酬48萬4000元及履約保證帳戶費用3630元，係為履行被告自己依仲介委任契約應負之給付報酬義務，非為原告本人管理事務，原告亦未因此受有何利益，亦非不動產交易之固定必要費用，故上開費用自不得扣除。
②代書代辦費7萬2018元⑴依代書費用明細表（見本院卷一第217頁）可知，各項目為存證信函代擬代辦費6000元、郵資568元、實價登錄代辦費3000元、法律提存手續費1000元、法院提存代辦費6萬元、開立本票支票50元、登報公告費1400元。
⑵郵資568元部分，為以存證信函通知原告是否履行優先承買權及通知是否前往領取應分得之款項之作業，乃多數決出賣土地之態樣下應支付之固定必要費用，此部分應得扣除。
⑶被告委請代書處理存證信函(6000元)、實價登錄(3000元)及提存代辦費(60000元)之部分，依前開㈡①⑴⑵之論述，因原告未與代書成立委任契約，法律又無強制上開行為須委託他人代為處理，難認為不動產交易固定必要費用，上開費用自不得扣除。
⑷提存手續費1000元之部分，原告表示於112年7月左右有收到被告寄發存證信函（見本院卷二第95頁），但該存證信函的意思是，通知原告攜帶所有權狀及印鑑章前往代書事務所，且原告需簽名在買賣契約上，成為出賣人，原告方可以分到錢，這件事情原告不同意，所以沒有去，當時系爭寧夏路並未出售，價金亦未入帳，嗣價金入帳後，被告並未催告原告領取價金，原告並未陷於受領遲延，被告即自行提存價金，應不合法（見本院卷二第95頁）等情，且與該存證信函之文字「於產權移轉予新所有權人並結案時，將該價金撥付台端」及寄發時間(112年7月20日)相符(見本院卷一第97-99頁)。
按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起負遲延責任，固為民法第234條所明定。
惟所謂已提出之給付，係指債務人依債務本旨，於適當之處所及時期實行提出給付者而言(最高法院48年台上字第271號判決意旨)；
而債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之，民法第229條第2項前段及第326條定有明文。
而出賣系爭寧夏路房地之價金於112年9月15日方全部入帳，此有價金履約專戶明細暨點交證明書（見本院卷一第415頁）在卷可佐，而被告所寄之存證信函皆在112年9月15日前，此有存證信函影本（見本院二卷第91-99頁）在卷可憑，是被告並未本於債務本旨，於適當之處所及時期(即於112年9月15日收受全額價金後)向原告實行提出給付，自難謂原告陷於受領遲延，被告逕自提存，該提存之費用，自不得扣除。
③押金轉買方之支出4萬4000元因系爭寧夏路房地出賣予訴外人吳啟豪，原本承租人繳交之房租押金本應交付予新屋主吳啟豪，該押金本非被告等人之財產，僅為租賃契約之擔保金，移轉予新屋主，被告財產上並無任何損失，自無扣除之理。
被告亦對此點無爭議，一併敘明（見本院卷一第465頁）。
④補貼買方地價稅683元吳啟豪表示確實有收到該補貼683元（見本院卷一第464頁），針對扣除該683元，原告表示不爭執（見本院卷一第464頁），是該筆金額自應扣除。
⒉是系爭寧夏路房地之價金為1210萬元，扣除568元、683元，為1209萬8749元(計算式：00000000-000-000=00000000)，依附表二所示比例平分，原告可分得302萬4687元(計算式：00000000÷4=0000000元【元以下無條件捨去】)。
而被告僅提存287萬4033元，仍不足15萬654元(計算式：0000000-0000000=150654)，是原告請求被告給付150654元之部分，應有理由。
六、綜上所述，本院認原告方案應屬妥適，並符合公平，爰依原告分割方案，判決如主文第1項至第3項所示；
原告依不當得利之法律關係，請求被告給付15萬654元，及自112年5月18日(兩造均不爭執，見本院卷一第402頁)起至清償日止按年息百分之5計算之利息為有理由，逾此部分，為無理由，應予駁回。
七、本判決所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，本院應依職權宣告假執行。
並依民事訴訟法第392條第2項之規定，職權酌定相當之擔保金額，准被告供擔保後免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
九、各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；
又因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第79條、第80條之1定有明文。
本件共有物分割事件，在性質上並無訟爭性，兩造本可互易其地位，裁判結果仍無不同，故令被告負擔全部費用顯失公平，且參酌原告主張給付之訴情況，被告確實有提存大部分之金額，僅係對於扣除項目有所爭議，本院審酌上情，認訴訟費用宜由附表二所示比例分擔，方屬公平，爰諭知訴訟費用負擔如主文第6項所示。
中 華 民 國 113 年 8 月 21 日
民事第五庭 法 官 陳冠霖
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 21 日
書記官 廖日晟
附表一
編
號
不動產標的
備註
臺中市○區○○○段000000地號土地
共有人應有部
分如附表二
臺中市○區○○○段000000地號土地
共有人應有部
分如附表二
門牌號碼：臺中市○區○○里○○○路○段00
0號(未辦保存登記建物)
共有人應有部
分如附表二
臺中市○區○○段000000地號土地
共有人應有部
分如附表二
臺中市○區○○段000○號建物
(門牌號碼：臺中市○區○○里○○街0號)
共有人應有部
分如附表二
臺中市○○區○○段0地號土地
(面積：975平方公尺)
共有人應有部
分如附表二
臺中市○○區○○段0地號土地
(面積：1500平方公尺)
共有人應有部
分如附表二
附表二
臺中市○○區○○段0地號土地
(面積：1671平方公尺)
共有人應有部
分如附表二
編
號
共有人
應有部分
郭昇旺
4分之1
郭靜霓
4分之1
鄭貴容
4分之1
郭明宗
4分之1
(續上頁)
還沒人留言.. 成為第一個留言者