臺灣臺中地方法院民事-TCDV,112,重訴,699,20240814,1

臺灣臺中地方法院民事判決
112年度重訴字第699號
原      告  陳麗娟 
訴訟代理人  張富閎 
            張育銜律師
被      告  廖財盛 
訴訟代理人  劉明福 
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，經本院於民國113年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主      文
被告應將如附表所示土地及建物之所有權移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
經查，原告起訴時，先位聲明第二項原請求：被告應自民國112年10月7日起至清償日止，按日給付原告新臺幣（下同）7,700元（見本院卷第11頁）。
嗣後，原告訴訟代理人於113年1月24日及同年7月1日本院言詞辯論期日陳稱：被告應自112年10月8日起至其將如附表所示所示土地及建物(下稱系爭不動產)之所有權移轉登記予原告之日為止，按日給付原告7,700元（見本院卷第77、78、207頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。
乙、實體方面：

壹、原告主張：

一、先位之訴部分：

（一）兩造於112年10月3日簽訂「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），並約定被告將其所有系爭不動產出售予原告，買賣總價為3850萬元。

且依系爭買賣契約第3條記載：「付款期限及移交不動產方法：第壹次付款：本約簽訂之時甲方（指原告，下同）應付乙方（指被告，下同）價款之一部份計新台幣壹佰伍拾萬元整，乙方亦即日親收足訖。

第貳次付款：所有權移轉登記完峻10日內，甲方代乙方清償原銀行貸款本金及利息視為第二次付款款項。

第叁次付款：乙方於原銀行核發抵押塗銷相關文件三日內應到地政機關辦理抵押權塗銷，乙方完成銀行抵押權塗銷後7日內甲方應給付乙方扣除上列全部款項後餘額全部，乙方並同時交屋。」

等語，及依第4條記載：「乙方應於前條第壹款付款同時交付所有權狀，印鑑證明書、戶籍資料等產權移轉應備全部證件，並蓋妥印鑑章辦理移轉登記等有關書表予指定之登記…地政士。

日後如需乙方本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等時，乙方應無條件即時交件，不得藉詞拖延拒絕或要求任何求償行為。

甲方亦應於契約簽訂日交付配合…地政士作業及過戶所需一切證件，送交林玉璇地政士處憑辦理。

甲乙雙方交付所有權移轉登記文件予林玉璇地政士後至本契約未全部履行前，非經買賣雙方同意任何一方均不得向受託人取回文件，終止委託或向相關機關申請撤回。

但未違約之一方行使法定程序後不在此限。」

等語，足見兩造約定第1次付款金額為150萬元，且被告應於收受原告交付150萬元之後，先將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，以供原告代被告清償系爭不動產所擔保抵押債權即銀行貸款本金及利息，而為第2次付款。

（二）原告已依約於112年10月2日將150萬元交予被告，被告卻遲未辦理系爭不動產之所有權移轉登記，並於112年10月7日向原告表示拒絕履行系爭買賣契約，及於同年月11日以台中西屯郵局存證號碼000588號存證信函，向原告表示欲解除系爭買賣契約。

而系爭買賣契約並無約定或法定解除事由，故被告應依系爭買賣契約第3、4條約定，將系爭不動產之所有權移轉登記予原告。

（三）依系爭買賣契約第12條記載：「本契約所訂定之交屋日(即甲方付清尾款之同時），乙方應確實依約履行，甲方給付價金亦同，不得藉故拖延或遲延。

甲方有遲延給付價金或乙方有延遲交屋，應賠償自遲延日起以每逾一日按買賣總價萬分之二計單利計算給付他方，作為賠償金。」

等語，係兩造就給付遲延所生損害，約定損害賠償總額預定之違約金，並以買賣總價3850萬元，按萬分之2計算，每日違約金計7,700元。

（四）兩造雖未約定具體交屋日期，然被告於112年10月7日向原告為拒絕履行系爭買賣契約之通知，被告自112年10月8日起即有遲延交屋之情形，故被告應依系爭買賣契約第12條約定，自112年10月8日起至其將系爭不動產之所有權移轉登記予原告之日為止，按日向原告給付違約金7,700元。

（五）原告於112年10月2日在臺中市西區中興地政事務所，將150萬元交予被告，被告即簽發本票及收據交予原告，當時被告並無精神狀況不好、沒時間思考等情形。

（六）綜上所述，爰依系爭買賣契約之法律關係，提起本件訴訟等語。

（七）並聲明：1.被告應將如附表所示土地及建物之所有權移轉登記予原告。

2.被告應自112年10月8日起至其將如附表所示土地及建物之所有權移轉登記予原告之日為止，按日給付原告7,700元。

3.願供擔保，請准宣告假執行。

二、備位之訴部分：

（一）依系爭買賣契約第11條記載：「本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約，如乙方不賣或不依約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」

等語，此為兩造約定保留解除權之代價。

（二）原告已依約於112年10月2日將150萬元交予被告，倘若被告無法依系爭買賣契約第11條約定加倍返還300萬元，自無從解除系爭買賣契約，被告仍負有將系爭不動產之所有權移轉登記予原告之給付義務，為此爰依系爭買賣契約第11條約定，提起備位之訴。

（三）並聲明：1.被告應給付原告300萬元，及自112年10月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

2.願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告則以：

一、兩造為相識多年之友人，並於112年10月3日就系爭不動產簽訂系爭買賣契約。

二、因系爭不動產之市價約8000萬元，故系爭買賣契約記載買賣總價3850萬元，顯不合理。

且當初簽約，原告故意選在晚上，係被告精神狀況最不好之際，及當時原告要求被告立刻簽約，亦係在被告急迫用錢之際，強迫被告馬上決定，以及當晚發現原告以A、B不同合約施以詐術，將借款方式變成買賣行為，故系爭買賣契約無效。

三、正常買賣不用辦理抵押權設定，原告將借貸150萬元轉為第1期訂金時，未依約定程序，即委由其指定地政士對系爭不動產辦理抵押權設定登記，擔保債權總金額為500萬元，違反誠信原則，故系爭買賣契約無效，並應撤除抵押權設定登記。

四、被告於112年10月4日在通訊軟體群組中，預告進行違約補償之意思，並向臺中市西屯區公所申請調解，然調解未果。

且被告於同年月11日以台中西屯郵局存證號碼000588號存證信函，向原告為違約補償之宣告，故系爭買賣契約無效。

五、被告尚未將150萬元返還原告，係因被告前向原告表示欲返還150萬元，連同代書、一些補償費用等約10萬元，共計160萬元，但原告不同意並要求被告給付300萬元。

六、被告於112年10月3日有簽發面額150萬元之本票1張，原告卻未提及此事。

況臺中市有許多地政士，原告為何委託住在臺北市大安區之地政士林玉璇，並於辦完設定之後，迄未歸還權狀。

再者，原告尚未歸還被告於借款時所交付資料等語資為抗辯。

七、並聲明：原告之訴駁回。

參、本院之判斷：

一、關於原告請求被告移轉登記系爭不動產之所有權部分：

（一）原告主張：兩造於112年10月3日簽訂「不動產買賣契約書」（即系爭買賣契約），並約定被告將其所有如附表所示土地及建物(即系爭不動產)出售予原告，買賣總價為3850萬元，及依系爭買賣契約第3條記載：「付款期限及移交不動產方法：第壹次付款：本約簽訂之時甲方（指原告，下同）應付乙方（指被告，下同）價款之一部份計新台幣壹佰伍拾萬元整，乙方亦即日親收足訖。

第貳次付款：所有權移轉登記完峻10日內，甲方代乙方清償原銀行貸款本金及利息視為第二次付款款項。

第叁次付款：乙方於原銀行核發抵押塗銷相關文件三日內應到地政機關辦理抵押權塗銷，乙方完成銀行抵押權塗銷後7日內甲方應給付乙方扣除上列全部款項後餘額全部，乙方並同時交屋。」

等語，以及原告已依約於112年10月2日將第1次付款金額150萬元交予被告等情，業據其提出與所述相符之「不動產買賣契約書」影本為證（見本院卷第23至27頁），核與被告於113年1月24日本院言詞辯論期日陳稱：「（提示『民事起訴狀』原證一『不動產買賣契約書』影本〈見本院卷第21頁以下〉，被告有無簽署此份文件？）我有簽名。

（承上，『民事起訴狀』第2頁第2行記載原告主張其於112年10月2日將新臺幣〈下同〉150萬元交予被告乙節〈見本院卷第13頁〉，有無意見？被告有無收到此筆款項？）一、沒有意見。

二、我有收到150萬元。」

等語（見本院卷第80、81頁），大致相符，亦與卷附被告所提土地及建物登記謄本記載如附表所示土地之所有權於108年間8月15日以繼承為原因登記於被告名下，及如附表所示建物之所有權於87年3月6日辦理第1次登記於被告名下等情（見本院卷第91至97頁），互核一致，是以，本院依調查證據之結果，堪信原告主張前情為真正。

（二）依卷附系爭買賣契約書影本第4條記載：「乙方應於前條第壹款付款同時交付所有權狀，印鑑證明書、戶籍資料等產權移轉應備全部證件，並蓋妥印鑑章辦理移轉登記等有關書表予指定之登記…地政士。

日後如需乙方本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等時，乙方應無條件即時交件，不得藉詞拖延拒絕或要求任何求償行為。

甲方亦應於契約簽訂日交付配合…地政士作業及過戶所需一切證件，送交林玉璇地政士處憑辦理。

甲乙雙方交付所有權移轉登記文件予林玉璇地政士後至本契約未全部履行前，非經買賣雙方同意任何一方均不得向受託人取回文件，終止委託或向相關機關申請撤回。

但未違約之一方行使法定程序後不在此限。」

等語（見本院卷第23頁），及依第6條記載：「辦理產權移轉登記時，有關權利人名義，由甲方自定，乙方絕無異議，但甲方及登記名義人應負連帶履約之連帶保證責任。

惟移轉登記手續甲方至遲應於取得乙方交付證件之日起五日內委託林玉璇地政士配合提出辦理。

甲乙雙方應於增值稅單、契稅單核下5日內完稅，不得藉故拖延，若因而造成對方損害，應負賠償責任。」

等語（見本院卷第25頁），綜上，足認關於系爭買賣契約記載買賣總價3850萬元，兩造約定第1次付款金額為150萬元，且於原告將150萬元交予被告之後，被告應先將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，以供原告代被告清償系爭不動產所擔保抵押債權即銀行貸款本金及利息，而為第2次付款。

然後，被告應於取得塗銷抵押權文件3日內辦理塗銷抵押權登記，及原告應於抵押權登記塗銷後7日內向被告給付尾款，被告始應同時交屋。

（三）被告固辯稱：當初簽約，原告故意選在晚上，係被告精神狀況最不好之際，及當時原告要求被告立刻簽約，亦係在被告急迫用錢之際，強迫被告馬上決定，以及當晚發現原告以A、B不同合約施以詐術，將借款方式變成買賣行為，故系爭買賣契約無效等情。

惟查：1.按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。

但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。

查被告所辯前情，充其量僅涉及得否撤銷其意思表示，然遍查全卷並無任何證據顯示被告曾撤銷其意思表示，則被告辯稱系爭買賣契約無效，容有誤會。

2.復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

查被告所辯前情，已為原告所否認，揆諸前揭說明，被告應就其所辯前情，負舉證責任，然被告並未就此提出任何證據以實其說，自難信為真實。

3.從而，被告所辯前情，尚非可採。

（四）被告雖辯稱：正常買賣不用辦理抵押權設定，原告將借貸150萬元轉為第1期訂金時，未依約定程序，即委由其指定地政士對系爭不動產辦理抵押權設定登記，擔保債權總金額為500萬元，違反誠信原則，故系爭買賣契約無效，並應撤除抵押權設定等情。

然查，系爭不動產於112年10月4日登記最高限額抵押權，擔保債權總金額為500萬元，權利人為原告，債務人為被告等情，有被告所提土地及建物登記謄正本及土地登記申請書、抵押權設定契約書、印鑑證明等影本附卷可稽（見本院卷第91至97頁、第149至159頁），自堪信為真實。

而被告所辯前情，充其量僅涉及前揭最高限額抵押權之設定登記事宜，系爭買賣契約之效力並未因此而受影響。

則被告辯稱系爭買賣契約無效，尚非可採。

（五）另被告辯稱：被告於112年10月4日在通訊軟體群組中，預告進行違約補償之意思，並向臺中市西屯區公所申請調解，然調解未果。

且被告於同年月11日以台中西屯郵局存證號碼000588號存證信函，向原告為違約補償之宣告，故系爭買賣契約無效等情，經查：1.按解約定金係保留解除權之代價所交付之定金。

授與人得拋棄定金而解除契約；

收受者得加倍償還而解除契約。

申言之，付定金者欲解約，依意思表示為之即可，無須另為拋棄定金之表示；

受定金者欲解約，須於為解約之意思表示前或同時提出定金之倍額，否則，不生解約之效力（最高法院82年度台上字第1325號民事裁判意旨參照）。

2.依系爭買賣契約第3條記載兩造約定第1次付款金額為150萬元，及原告已依約於112年10月2日將第1次付款金額150萬元交予被告等情已如前述，且依系爭買賣契約第11條記載：「本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約，如乙方不賣或不依約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」

等語（見本院卷第25頁），足見兩造約定被告保留解除權之代價，係被告應將已收價款如數退還與原告，並加倍賠償所收價款同額之損害金，合計300萬元（計算式：150萬元＋150萬元＝300萬元），揆諸前揭說明，被告欲解約，須於為解約意思表示之前或同時提出300萬元，否則不生解約之效力。

3.觀諸卷附被告所提112年10月11日台中西屯郵局存證號碼000588號存證信函影本記載：「一、緣本人於民國112年10月3日與台端所簽立之不動產買賣契約書，因為個人不察特殊之家庭因素，與因當時一時因借貸失慮而思考未周慮，特函請台端解除原約定之不動產買賣契約，…」等語，（見本院卷第61頁），可見被告係以其個人因素為由，要求解除系爭買賣契約。

4.參以，被告於113年1月24日本院言詞辯論期日陳稱：「我有跟原告講要還她150萬元，目前還沒有還，因為原告不答應，因為原告要求要再加給她150萬元，所以總共要給她300萬元。」

、「我願意付給原告150萬元，再加上這段期間她的代書、及一些補償費用，如果沒有加上利息，大約10萬元。」

等語，並陳稱：「（依被告前開所述，是否指被告願意給付原告之金額共計160萬元？）是。」

等語（見本院卷第81、82頁），可見被告迄未向原告給付300萬元，自不生解約之效力。

則被告所辯前情，尚非可採。

（六）從而，原告主張依系爭買賣契約之法律關係，請求被告應將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。

二、關於原告請求被告給付違約金部分：

（一）按債務不履行包括給付不能、給付遲延及不完全給付三種，其形態及法律效果均有不同。

所謂給付不能，係指依社會觀念，其給付已屬不能者而言；

若債務人僅無資力，按諸社會觀念，不能謂為給付不能。

給付遲延，則指債務人於應給付之期限，能給付而不為給付；

倘給付可能，則債務人縱在期限前，預先表示拒絕給付，亦須至期限屆滿，始負遲延責任。

至於不完全給付，則指債務人提出之給付，不合債之本旨而言（最高法院 93 年度台上字第 42 號 民事裁判意旨參照）。

復按倘債務人拒絕給付，如係在履行期以前，因其履行之責任尚未發生，自無債務不履行之問題（最高法院102年度台上字第2345號民事裁判意旨參照）。

又按債務人於履行期屆至前預示拒絕給付，因其履行之責任尚未發生，自無債務不履行可言（最高法院104年度台上字第816號民事裁判意旨參照）。

（二）依系爭買賣契約第12條記載：「本契約所訂定之交屋日(即甲方付清尾款之同時），乙方應確實依約履行，甲方給付價金亦同，不得藉故拖延或遲延。

甲方有遲延給付價金或乙方有延遲交屋，應賠償自遲延日起以每逾一日按買賣總價萬分之二計單利計算給付他方，作為賠償金。」

等語，足見兩造約定被告須有遲延交屋之情形，始自遲延日起，按日給付以買賣總價依萬分之2計算之違約金。

（三）關於系爭買賣契約記載買賣總價3850萬元，兩造約定第1次付款金額為150萬元，且於原告將150萬元交予被告之後，被告應先將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，以供原告代被告清償系爭不動產所擔保抵押債權即銀行貸款本金及利息，而為第2次付款。

然後，被告應於取得塗銷抵押權文件3日內辦理塗銷抵押權登記，及原告應於抵押權登記塗銷後7日內向被告給付尾款，被告始應同時交屋等情已如前述，足見兩造約定於原告向被告給付尾款之同時，被告始應履行交屋之義務，兩造並未約定具體交屋日期。

（四）參以，原告訴訟代理人於113年3月20日本院言詞辯論期日陳稱：「（提示原證一『不動產買賣契約書』影本第參條記載第壹、貳、參次之付款方式〈見本院卷第23頁〉，請問目前原告已給付哪幾筆款項？）一、第壹次付款150萬元，原告已經給付完畢。

二、第貳次、第參次付款，原告尚未給付，因為第貳款付款應該要於所有權移轉登記完畢十日內，原告代被告清償銀行貸款本金及利息作為第貳次付款，第參次付款是被告將第貳次付款所設定的抵押權塗銷之後，原告再給付被告扣除上列全部款項後的餘額。」

等語（見本院卷第130頁），可見於112年10月7日原告主張被告向其表示拒絕履行系爭買賣契約之際，因原告尚未給付尾款，被告自無須交屋，亦即當時交屋之履行期尚未屆至，揆諸前揭說明，被告於交屋之履行期屆至之前，即預示拒絕給付，因其履行交屋之責任尚未發生，自無適用系爭買賣契約第12條之餘地。

（五）從而，原告主張依系爭買賣契約第12條約定，請求被告應自112年10月8日起至其將系爭不動產之所有權移轉登記予原告之日為止，按日給付原告7,700元，為無理由，不應准許。

三、綜上所述，原告主張依系爭買賣契約之法律關係，請求被告應將如附表所示系爭不動產之所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

五、按訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事人就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即要求就後順序之請求加以裁判，法院審理應受此先後位順序之拘束。

於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸裁判。

必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判。

此與法院應擇對原告最有利之訴訟標的而為判決之選擇合併之審理原則有別（最高法院97年度臺上字第111號民事裁判意旨參照）。

查原告主張聲明有先位、備位之分，而本院既認為原告之先位聲明請求為有理由，揆諸前揭說明，本院即毋庸就原告之備位聲明另為裁判，附此敘明。

六、另按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示。

前項意思表示有待於對待給付者，於債權人已為提存或執行法院就債權人已為對待給付給予證明書時，視為債務人已為意思表示。

公證人就債權人已為對待給付予以公證時，亦同，強制執行法第130條定有明文。

又按因法院判決確定之登記，由權利人或登記名義人單獨申請之，土地登記規則第27條第1項第3款亦有明定。

再按持有判令對造應辦理所有權移轉登記之確定判決時，原得依強制執行法第130條規定單獨向地政機關申請辦理登記，是執行法院對此確定判決，除依強制執行法第130條規定發給證明書外，並無開始強制執行程式之必要（最高法院49年度臺上字第1225號民事裁判意旨參照）。

查本件判決主文第1項係判命被告應將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，揆諸前揭說明，必待本件判決確定後始生擬制被告已為意思表示之效力，自無宣告假執行之餘地，則原告之假執行聲請，於法不合，應予駁回。

肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 8 月 14 日
民事第六庭  法  官 賴秀雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 14 日
                              書記官  楊思賢

附表：
一、土地部分：
二、建物部分：
編
號
土      地      坐      落
縣  市鄉鎮市區   段
地  號使用
地類
別
面積（平方公尺）權利範圍
臺中市西屯區
西屯段
2032 之
空白132
全部（1 分
之1）
編建號基  地  坐  落
--------------
建  物  門  牌
層次及
主要建
材
建物面積（平方公尺）
權利範圍
層   次及面  積
附屬建物用途及
面積
號
9335 臺中市○○區○
○段0000○00地
號
--------------
臺中市○○區○
○路000○0號
鋼筋混
凝
土
造，5
層
5層總面積：453.07
1層面積：63.26
2層面積：83.94
3層面積：83.94
4層面積：83.94
5層面積：83.94
屋頂突出物面積：
33.08
騎樓面積：20.97
陽台：31.07
全部（1 分
之1）
備考  無
(續上頁)