臺灣臺中地方法院民事-TCDV,113,訴,1382,20240709,1

臺灣臺中地方法院民事判決
113年度訴字第1382號
原 告 許麗卿
被 告 林泓錩

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年6月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼臺中市○區○○路000號5樓之6房屋騰空遷讓返還予原告。

二、被告應自民國113年1月11日起至返還第1項所示房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣2萬1000元。

三、訴訟費用由被告負擔。

四、本判決第一項於原告以新臺幣79萬4122元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣238萬2365元為原告預供擔保，得免為假執行。

五、本判決第二項於原告就各到期部分以新臺幣7000元為被告供擔保後，得假執行；

但被告就各到期部分如以新臺幣2萬1000元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序事項：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

原告起訴時第2項聲明為：被告應自民國112年11月11日起至至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2萬1000元（本院卷13頁）；

嗣於113年6月25日變更聲明為：被告應自113年1月11日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告2萬1000元（本院卷78頁），係屬減縮應受判決事項之聲明，核與上開規定相符，應予准許。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張：兩造於112年8月7日簽訂租約，由被告向原告承租坐落台中市○區○○路000號5樓之6房屋（下稱系爭房屋），約定租期自112年8月11日起至113年8月10日止，每月租金2萬1000元，於每月11日給付（下稱系爭租約）。

惟被告自112年11月起未依約給付租金，原告於113年1月18日以存證信函定期催告被告給付，被告仍未給付，經扣除2個月押租金，自000年0月間已積欠超過2個月之租金，原告依民法第440條第1項、第2項之規定，以113年5月20日陳報狀（下稱系爭陳報狀）對被告為終止系爭租約之表示，該陳報狀於113年6月6日送達被告，系爭租約已於當日終止。

依系爭租約請求被告給付自113年1月11日起至終止前每月2萬1000元之租金；

系爭租約終止後，被告無權占用系爭房屋受有相當租金之不當得利，依不當得利之法律關係，請求被告給付自終止後至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬1000元，故被告應自113年起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬1000元。

並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

被告應自113年1月11日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬1000元。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院之判斷： ㈠原告主張系爭房屋為其所有，兩造於112年8月7日簽訂系爭租約。

被告自112年11月起未依約給付租金，原告於113年1月18日以存證信函定期催告被告給付，被告仍未給付，經扣除2個月押租金，自000年0月間已積欠超過2個月之租金，原告依民法第440條第1項、第2項之規定，以113年5月20日陳報狀繕本對被告為終止系爭租約之表示，該陳報狀於113年5月24日送達被告，系爭租約已於113年6月6日經原告合法終止等情，有系爭房屋登記謄本、系爭租約、存證信函、系爭陳報狀及本院送達證書可證（本院卷21至27、41、65至67、73頁），又被告已於相當時期受合法之通知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認，堪信原告之主張為真實。

㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。

次按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。

然土地法第100條係就出租人得收回租賃房屋之事由所為之規定，與民法第440條第1項出租人定期催告承租人支付租金之規定，乃屬二事。

故出租人基於土地法第100條第3款承租人欠租之事由收回房屋，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付（最高法院105年度台上字第1841號判決參照）。

查被告自112年11月11日起即遲付租金，業如前述，而原告曾於113年1月18日以存證信函催告被告應於30日內清償積欠之租金，有該存證信函可證（本院卷25、27頁），然被告迄未清償，堪認原告已合法催告被告給付租金。

又被告既自112年11月11日起即遲付租金，經依土地法第100條第3款規定先扣2個月押租金，被告仍積欠自113年1月11日起租金，迄至113年3月11日被告遲付租金之總額，仍達2個月之租額，且已遲延給付逾2個月，原告主張以系爭陳報狀送達被告為終止系爭租賃契約之意思表示，應屬有據。

而系爭陳報狀於113年6月6日送達被告（本院卷73頁），足認原告於113年6月6日合法終止系爭租約。

原告依民法第455條前段規定，請求被告返還系爭房屋，核屬有據。

㈢另依系爭租約第3條第1項約定，每月租金2萬1000元，應於每月11日以前繳納；

被告應於訂約時，交付押租金4萬2000元（本院卷21頁）。

又押租金在擔保承租人租金之給付及租賃契約之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院108年度台上字第128號判決參照）。

被告自112年11月11日起為給付租金，經以2個月押租金抵充，被告尚積欠自113年1月11日起至112年6月6日原告終止之租金，原告依系爭租賃契約請求被告給付此部分租金，核屬有據。

㈣無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院106年度台上字第326號判決參照）。

原告為系爭房屋之所有權人，系爭租賃契約並已於113年6月6日終止，被告占用系爭房屋之原因，其後已不存在，卻自113年6月7日起仍繼續占用系爭房屋，核係無權占有，並因而受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害。

原告依民法第179條規定，請求被告自113年6月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬1000元，亦屬有據。

四、綜上所述，原告依民法第445條前段之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；

依系爭租賃契約第3條第1項及民法第179條之規定，請求被告自113年1月11日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬1000元（含租金及不當得利），均有理由，應予准許。

五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額，予以准許，並依民事訴訟法第392條第2項規定，職權酌定相當之擔保金額，准被告供擔保後免為假執行。

六、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊及防禦方法及證據，經本院斟酌後，認不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 7 月 9 日
民事第四庭 法 官 吳國聖
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 9 日
書記官 游語涵