臺灣臺中地方法院民事-TCDV,113,訴,1629,20240729,1

臺灣臺中地方法院民事判決
113年度訴字第1629號
原 告 張清基
兼
代 收 人 黃琡媜
被 告 高鐵家天下大樓管理委員會

法定代理人 黃文功
訴訟代理人 賴色貞
饒美玲
上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於113年7月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：原告黃琡媜、張清基分別為門牌號碼臺中市○○區○○路00號1、2樓及同路83號1、2樓建物所有權人，同為高鐵家天下大樓（下稱系爭大樓）區分所有權人之店面住戶。

系爭大樓分別於民國111年11月13日舉行111年度區分所有權人會議及112年11月5日舉行112年度區分所有權人會議所通過決議事項「一、一樓店面取消管理費折扣。

二、113年1月1日起店面管理費每坪80元計算繳納。」

，原告前與訴外人楊惠矞向本院提起113年度訴字第513號確認上開決議無效之訴（下稱前案）。

嗣被告於前案訴訟進行中之113年3月27日召開113年臨時區分所有權人會議（下稱系爭會議），就「議題一、店面管理費調整討論案」及「議題二：店面電梯更新分攤費討論案」，決議略以店面管理費自113年1月1日起計算，並調整店面管理費為每坪65元，及店面共同分攤電梯更新費用每戶3萬元（下稱系爭決議）。

後前案於113年4月2日就確認被告於112年11月5日112年度區分所有權會議決議內容「一、一樓店面取消管理費折扣。

二、113年1月1日起店面管理費每坪80元計算繳納。」

之決議無效達成和解後，被告隨即以存證信函依系爭決議向原告追討管理費及電梯更新費用，等同禁止原告以原本管理費5折之每坪約30元計算，及電梯更新費用3萬元亦不比照5折優待。

而系爭決議固達系爭大樓住戶管理規約第3條第10項所定表決門檻，惟系爭大樓管理費原就非店面收取每坪60元，店面則以5折即每坪30元計算，應係考量非店面住戶進出皆有管制門，店面則直接面臨馬路，相較一般非店面住戶使用公共設施服務即電梯、管制門等受益較低。

系爭大樓縱有調漲管理費及更新電梯之需求，自應考量符合公平原則，系爭決議卻未給予店面住戶電梯更新費負擔之折扣優待，且將店面管理費自原本每坪30元調高成每坪65元，顯高於一般非店面管理費自原本每坪65元調高成每坪80元增幅顯不相當，及平均分攤每戶3萬元電梯更新費，無異以多數暴力，刻意損害少數店面住戶為目的，不符公平法理，更違反誠信原則及公序良俗，並有權利濫用，爰依公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第1條第2項規定類推適用民法第56條第2項、第148條之規定，請求確認系爭決議無效。

並聲明：確認113年3月27日高鐵家天下113年度臨時區 分所有權人會議之決議（原告誤繕為會議記錄逕予更正）無效。

二、被告答辯：兩造前於113年4月2日就112年11月5日區分所有權會議決議內容之決議無效事件成立和解確認無效，惟原本店面之管理費較低乃是當年特別給予之優惠，因系爭大樓建築完工迄今近30年，設備設施老化，電梯亦確有修繕需求等原因，管理費用等經費入不敷出，多年未曾調整，無法繼續維持如原告所稱其他單一個案社區店面優惠之大幅度特別恩惠，被告始於113年3月27日另行召集系爭會議，通過店面管理費調整為每坪65元，電梯修繕費用由區分所有權人共同分攤之系爭決議，尚非惡意侵害原告權利，反在管理費調漲上為一次性考量，仍有考量原告之店面實際狀況予以特別恩惠優待，未加諸額外不利益，不違反公序良俗，自受私法自治原則保護。

且原告除店面外，亦各有1地下停車位，無論自住或出租，事實上均有使用系爭大樓電梯，自不得逕稱未使用電梯，必須提供電梯修繕費用之折扣，況店面有招攬客人需求，往來進出較非店面複雜，加劇社區管理成本等，又是否提供店面電梯修繕費優待，本屬額外恩惠，如以各樓層分攤不同比例之樓梯修繕費用，反額外增添管理成本，致生各樓層衝突等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：㈠按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起；

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號裁判意旨參照）。

查本件原告為系爭大樓之區分所有權人，其主張系爭決議內容違反公平原則及權利濫用，應屬無效乙節，為被告以前詞置辯，堪認兩造就系爭決議之店面管理費及店面分攤電梯更新費之計算標準發生爭執，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，而此不明確之狀態得以本件確認判決除去之，是原告提起本件訴訟，自有即受確認判決之法律上利益。

㈡原告主張其為系爭大樓店面區分所有權人，被告分別於111年11月13日舉行111年度區分所有權人會議、112年11月5日舉行112年度區分所有權人會議，及113年3月27日召開113年臨時區分所有權人會議，系爭決議符合表決門檻，原告與楊惠矞對被告曾提起前案，前案已於113年4月2日成立和解等情，業據其提出建物所有權狀、高鐵家天下社區111年度、112年度之區分所有權人會議紀錄、113年度臨時區分所有權人會議會議公告、高鐵家天下113年度臨時區分所有權人會議會議紀錄，及本院113年度訴字第513號和解筆錄在卷可稽（見本院卷第19至36頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實。

㈢按總會決議之內容違反法令或章程者，無效。

權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。

民法第56條第2項、第148條亦有明文。

而公寓大廈之區分所有權人會議，係公寓大廈最高意思機關，依公寓條例第25條規定區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人，於發生重大事故有及時處理之必要，經管理委員會請求者，應召開臨時會議。

又按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。

但另有約定者從其約定。

公寓條例第9條第1項亦有明文。

且公寓大廈應設置公共基金，其來源可由區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之，而公共基金之作用在支出共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護、共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良之相關費用，此觀公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第10條第2項、第11條第2項之規定自明。

是各區分所有權人就共用部分之使用、收益，原則上應按共有之應有部分比例使用、收益，並負擔與其應有部分比例相對應之管理費，但公寓條例第18條第1項第2款既未就由區分所有權人會議決議繳納之管理費分擔比例為明文限制，區分所有權人會議自得就各區分所有權人所應分擔之數額另為決議。

又按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。

區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。

且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院71年台上字第737號裁判要旨及97年度台上字第2347號裁判見解參照）。

㈣原告主張其使用電梯頻率遠低於非店面住戶，系爭會議就議題二：店面電梯更新分攤費討論案，決議由系爭大樓住戶共同分攤電梯更新費用每戶3萬元顯失公平云云。

然被告抗辯原告2人各有地下停車位1格，並將之出租他人，且原告黃琡媜居住於社區1樓，本人有使用電梯，原告張清基將其所有店面出租他人，承租人亦有使用電梯等情，業據提出監視器畫面為證（見本院卷第75頁），應可認定。

而原告2人既然配有地下停車位，衡情即有使用電梯之需求，與非店面住戶同樣享有使用電梯等公共設施之服務。

且系爭大樓屋齡已近30年，電梯設備老化即有使用上安全之虞，電梯更新費用之收取，係使被告有充足資金為區分所有權人促進電梯更新之合理管理使用，如必須依使用者實際上使用公共設施之情節、次數而為不同數額之收取，顯將造成管理上之困難而使管理成本提高，例如必須耗費人力、物力，完整統計區分所有權人使用各公共設施之次數。

且如必須就電梯利用行為強予區別分別計價，將因與生活密不可分之利用行為，遭不當計算切割而難為合理使用，如本得由個人依其喜好、需求及生活型態而自由選擇使用電梯或樓梯上下樓層，倘必須依利用次數計價，使區分所有權人因考量負擔電梯更新數額之多寡，須權衡選擇搭乘電梯或利用樓梯，致生活之自由、品質受損，與收取電梯更新費用係為促進電梯合理管理使用之宗旨顯然不符，難謂可達公平目的，其代價更屬過高而欠缺正當比例性，在實際運作上僅須區分所有權人經賦予使用各電梯之權利，對其收取電梯更新分攤費即應具有正當性，而不應以區分所有權人實際上使用電梯之次數作為認定分攤數額之依據，以免造成管理上不經濟及妨礙區分所有權人生活上合理利用電梯。

且系爭會議作成系爭大樓維持共同分攤電梯更新費用每戶3萬元，非有差別待遇，並無更不利原告之店面住戶，難認系爭會議就議題二：店面電梯更新分攤費討論案，決議維持共同分攤電梯更新費用每戶3萬元，有何權利濫用或不公允之情形。

則系爭決議就議題二：店面電梯更新分攤費討論案分擔計算基準，符合公寓條例之規定，此部分決議內容未對原告有何顯失公平之處，亦未違反誠信原則、比例原則，尚不構成權利濫用，應屬有效。

從而，原告主張就議題二電梯費用分攤部分之決議無效，核屬無據。

㈤原告主張系爭決議就店面管理費由每坪35元調為65元，調漲30元，非店面管理費則由每坪65元僅調漲15元等情，為被告所不爭執，並據原告提出112年度區分所有權人會議會議紀錄、系爭會議紀錄，及本院113年訴字第513號和解筆錄在卷可按（見本院卷第27至30、33至36頁)。

惟查：⑴原告雖主張系爭決議關於店面管理費調漲幅度為非店面之2倍，調整比例相差甚鉅，而有權利濫用之情形云云。

然被告業已說明原本係給予店面優惠之管理費，現因公共支出之需求取消優惠，並非全屬調漲，且系爭決議有考量店面之情形，所繳納之管理費仍比非店面住戶低等語。

而各區分所有權人就共用部分之使用、收益，原則上應按共有之應有部分比例使用、收益，故負擔與其應有部分比例相對應之管理費，亦屬合理。

查系爭大樓店面管理費原為每坪35元，非店面管理費原為每坪65元，相差近一倍，當初為何會決議為此差別待遇，兩造並未舉證證明，但系爭決議使兩者拉近，形式上觀之應符合管理費與應有部分比例相對應之原則，原告主張系爭決議違反公平原則為權利濫用，自應舉證證明之。

⑵原告主張非店面較店面住戶進出尚有管制門，得以保障居住安全，店面則直接面向外界等情，被告並未爭執，且合於社會常情，堪認屬實，此部分確實為店面住戶無法享有之好處。

但原告另主張其較少使用電梯云云為不可採，已如前述。

依一般大樓之情形，主要之公用設施應為機電設備、水塔、抽水馬達等自來水相關設備、化糞池或其他排污設備、垃圾子母車、電梯等基礎生活必須之設施，均為原告必須使用之設施。

但除上開管制門及電梯之外，原告並未說明並舉證系爭大樓有何種公用設施或服務為其無法使用。

是由卷內證據資料，無法看出店面住戶就系爭大樓之公共設施或服務受益程度有大幅低於非店面住戶之情事，則兩者繳納相近之管理費，應屬合理。

店面住戶確實仍有管制門之服務未能使用，但系爭決議僅係將店面住戶應繳納之管理費拉近非店面住戶之水準，仍有考量店面之情形而僅收取65元，相較於非店面住戶之80元相差約19%（[80-65]÷80＝0.19，小數點第二位以下四捨五入），難認有何違反公平或權利濫用之情形。

被告抗辯系爭決議僅係取消原本優惠，且仍有考量店面之情形收取較低費用等語，應可採信。

而原告主張維持原有繳納標準，無異是認為其僅需繳納非店面住戶約五成之管理費，但其等究竟有多少公共設施服務未能使用？為何讓其繳納非店面住戶約一半之費用才是公平合理？原告未能為足夠之說明，其單以店面住戶管理費增加之數額高於非店面住戶，即認為系爭決議違反公平原則，卻未曾考量其所繳納之數額原本即遠低於非店面住戶，其主張自不足採。

⑶至原告雖提出「三采市政天地社區管理收費與催繳款辦法」及其自製之表格，主張在系爭大樓附近之社區就店面住戶之管理費均為非店面住戶之一半以下等情。

但每個社區之情況不同，店面是否使用公共設施亦不同，其他社區為何願意給予店面住戶優惠，亦不得而知，自不能以其他社區對店面收取較低之管理費，即認為系爭決議顯失公平。

㈥綜上所述，系爭會議就議題一：店面管理費調整討論案及議題二：店面電梯更新分攤費討論案之決議，均未違反比例、誠信及公平原則，亦不構成權利濫用，原告請求確認系爭會議就議題一、二作成之決議無效，為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 7 月 29 日
民事第五庭 法 官 王奕勛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 29 日
書記官 張祐誠