臺灣臺中地方法院民事-TCDV,94,訴,2743,20060920,2

臺灣臺中地方法院民事判決 94年度訴字第2743號
原 告 甲○○○
訴訟代理人 許博堯律師
被 告 庚○○
訴訟代理人 寅○○
被 告 子○○
辛○○
寅○○
壬○○
己○○
癸○○
丑○○
戊○○
丁○○
丙○○
乙○○
當事人間拆屋還地事件，本院於94年7月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告子○○、辛○○、寅○○、壬○○、己○○、癸○○、丑○○、戊○○、丁○○、丙○○及乙○○應將坐落台中縣神岡鄉○○段三六九地號上如附圖所示編號Ｂ部分、面積一百五十六平方公尺及同段三七０地號上如附圖所示Ｂ部分、面積一百三十九點三六平方公尺土地上建物即門牌號碼台中縣神岡鄉○○路一百五十巷七十九號建物拆除，並將上開土地交還原告。

原告其餘之駁回。

訴訟費用由被告子○○、辛○○、寅○○、壬○○、己○○、癸○○、丑○○、戊○○、丁○○、丙○○及乙○○連帶負擔二分之一，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新台幣伍拾參萬元為被告子○○、辛○○、寅○○、壬○○、己○○、癸○○、丑○○、戊○○、丁○○、丙○○及乙○○供擔保後，得假執行。

但被告子○○、辛○○、寅○○、壬○○、己○○、癸○○、丑○○、戊○○、丁○○、丙○○及乙○○如以新台幣壹佰伍拾玖萬肆仟玖佰肆拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或該訴訟標的對於數人必要合一確定時，加其原非當事人之人為當事人者，不在此限；

又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、5款及第2項分別定有明文。

本件原告起訴原僅請求被告庚○○、子○○拆屋還地，被告子○○表示系爭房屋係伊與其已往生之母盧增葉所有，按公有共有物之訴訟，為其訴訟標的之公同共有法律關係，對於共同訴訟之各公同共有人必須合一確定，本件原告於95年1月24日追加系爭房屋之其餘共有人即被告子○○、辛○○、寅○○、壬○○、己○○、癸○○、丑○○、戊○○、丁○○、丙○○及乙○○為被告，核其所為，乃於基礎事實同一所為，且係追加須合一確定之當事人，被告對之亦無異議而為本案之言詞辯論，揆諸首開說明，於法並無不合，合先敘明。

二、本件被告己○○、癸○○、丑○○、戊○○、丁○○、丙○○、乙○○經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告主張：坐落於台中縣神岡鄉○○段369及370地號（下稱系爭土地）為原告經本院民事執行處94年度執字第12041號強制執行事件拍賣取得所有權。

系爭土地上有被告庚○○所有門牌號碼台中縣神岡鄉○○路150巷77號建物（下稱77 號房屋)，及被告子○○及其母盧曾葉所有門牌號碼台中縣神岡鄉○○路150巷79號建物（下稱79號房屋）坐落其上，其中77號房屋係系爭土地前地主寅○○興建後，贈與其子即被告庚○○，且經庚○○之訴訟代理人即原地主寅○○明白表示伊與其子庚○○間並無任何租約存在，而79號房屋興建時房屋所有權人子○○及盧曾葉雖曾為系爭土地共有人之一，然期間既不曾取得系爭土地之全部所有權，且目前亦非系爭土地之所有權人或共有權人，無民法425條之1之所指房地同屬一人之情形，自無適用該規定之餘地。

系爭土地於原告經拍賣取得所有權後，上開77號及79號房屋坐落系爭土地即喪失合法使用權源，原告爰依所有權法律關係，請求被告返還系爭土地，聲明：（一）被告庚○○應將門牌號碼台中縣神岡鄉○○路150巷77號房屋拆除（坐落基地為神岡鄉○○段369 地號土地如附圖所示Ａ部分232.42平方公尺及同段370地號土地如附圖Ａ部分109.89平方公尺)，並將土地交還原告。

（二）被告子○○、辛○○、寅○○、壬○○、己○○、癸○○、丑○○、戊○○、丁○○、丙○○及乙○○應將門牌號碼神岡鄉○○路150巷79號房屋拆除（坐落基地為神岡鄉○○段369地號土地如附圖所示Ｂ部分156平方公尺及同段370地號土地如附圖Ｂ部分139.36平方公尺)，並將土地交還原告。

且願供擔保請准宣告假執行。

二、被告庚○○、子○○、辛○○、寅○○、壬○○及癸○○則均以：77、79號房屋興建當時，系爭土地原為辛○○、寅○○、壬○○、癸○○、丑○○、子○○及盧曾葉等七人共有，77、79號房屋於民國（下同）64年分別由系爭土地當時共有人之一之寅○○、盧曾葉興建完成，其中77號房屋於92年由寅○○贈與庚○○，79號房屋則於70年由子○○出資擴建，因盧曾葉於74年往生，79號房屋現應屬子○○及盧曾葉之全體繼承人所共有。

雖系爭369、370地號土地分別於78、75年間所有權已全部歸屬被告寅○○所有，寅○○將系爭土地供77、79號房屋使用雖出租之意思，然77、79號房屋早於64年已興建完成至今，當然有權使用等語抗辯，並聲明原告之訴及假執行之聲請均駁回，訴訟費用由原告負擔，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

三、坐落系爭土地上77號、79號房屋分別係64年由寅○○及盧曾葉所興建，其中77號房屋於92年由寅○○贈與庚○○，另79號房屋係64年間由盧曾葉興建完成，70年間子○○雖曾擴建，然既附屬於盧曾葉已興建完成之79號房屋，故79號仍屬盧曾葉所有，但盧曾葉於74年往生，是79號建物應屬盧曾葉之全體繼承人即被告子○○、辛○○、寅○○、壬○○、己○○、癸○○、丑○○、戊○○、丁○○、丙○○及乙○○（下簡稱子○○等11人）公同共有。

目前77號房屋是由庚○○及其占有輔助人庚○○之家人及其父親寅○○居住使用，79號房屋則由子○○及其占有輔助人子○○之家人居住使用，且分別占用系爭土地如附圖所示面積之事實，有被告提出台中縣神岡鄉公所出具之都市計劃以外地區○○○路○路除新建房屋完工證明申請書影本2紙可稽，並有原告提出土地登記謄本及現場占用相片6紙為證，復經本院到場勘驗及囑託台中縣豐原地政事務所人員測量明確，有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可憑，均為兩造所不爭執，自堪信為真正。

四、本件原告主張被告無權占有系爭土地，訴請被告等拆屋還地，既為被告所否認，並以前詞置辯，本件爭執要點厥為被告就系爭土地是否有占有使用之正當權源？經查：

（一）79號房屋占用系爭土地，無正當權源。１、按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，倘被告就此已為舉證，法院即應就其所舉證據是否足以證明其占有為有正當權源，予以調查認定。

土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因房屋所有權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。

故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣之情形，其間雖無地上權設定，原則上在房屋所有人與土地所有人間，雖應推定在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。

惟若有特別情事，可解釋為當事人之真意並無租賃之意思者除外，此觀民法第425條之1之規定即明。

又共有人基於分管契約得就共有物之特定部分為占有使用、收益，該分管契約且得對抗其餘共有人之後手，乃因其就共有物有應有部分使然。

一旦喪失其共有物之應有部分，其依該分管契約，所得行使之權利即失所附麗，不得再對其後手或其他共有人主張分管契約上之權利。

最高法院84年台上字第2886號著有判決可參。

是以，不動產之共有人與其他共有人間就系爭土地所得主張之分管契約上之權利，於該共有人喪失其應有部分，亦同時喪失該分管契約上之權利。

２、查本件被告即系爭土地之前手寅○○對於79號房屋占有系爭土地之權源為何，業已表明彼此間既無收取租金，亦無租賃關係，核與一般兄弟及母子間基於感情及就財產之處理而言，通常渠等間並不會訂立租賃關係或設定其他之權利，為具社會上一般常識者所皆知及習慣相符，顯見，被告子○○等11人所有79號房屋所占用之系爭土地，係本於使用借貸關係甚明，自無民法425條之1之推定被告子○○等11人與被告寅○○間有租賃關係存在之適用，而無償之使用借貸關係，本無租賃之準物權效力，系爭土地既因拍賣而移轉登記為原告所有，被告子○○等11人與原土地所有權人寅○○間之使用借貸法律關係之效力，本不及於原告，亦不得執該使用借貸關係對抗原告。

至於本件被告子○○等11人就系爭土地之應有部分分別於75年間及94年間因買賣及法院拍賣而喪失殆盡，有土地登記謄本在卷可按，且為兩造所不爭。

則縱令被告子○○等11人所有79號建物坐落之土地曾與其他共有人間訂有分管契約，亦因被告均已喪失系爭土地之應有部分，而不得再對其後手主張有何分管之權利，是以，本件被告子○○等11人所有79號房屋占有系爭土地既無法律上之權利，則原告本於所有權之法律關係，請求被告子○○等11人將坐落系爭土地上如附圖所示B部分，面積156平方公尺、139.69平方公尺土地上之建物拆除，並將上開土地交還原告，為有理由。

（二）77號房屋占用系爭土地，有正當權源。１、按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，為民法第876條第1項前段定有明文。

故抵押物為土地或其上之建築物，因拍賣之結果，建築物與土地之拍定人各異時，審酌於自有土地上興建建物者，因建物所有權人無法於自己土地上設定利用權，苟事後僅以土地設定抵押權，其後土地經強制執行拍賣拍定後，建物及土地各異所有權人時，將造成建物無從利用土地而難逃拆除之結果，及考量抵押權設定時，抵押權人已有預見土地上有建物之存在，自得以該土地之建築物將繼續存在，作為其抵押物價值之評價基準，對抵押權人亦屬無害等因素，基於解決建築物之基地使用權與顧全抵押權人之利益，遂規定民法第876條之法定地上權，以該合理預見與意思為基礎，擬制當事人間有設定地上權之意思，而於拍賣抵押物，以法定地上權之型態將之現實化，是以本條法定地上權之取得，乃抵押權實行之當然結果。

又土地於設定抵押權時，土地及建築物同其所有人，且抵押權人已有預見建築物之存在，則於抵押權實行前雖已異其所有人時，惟建築物於讓與時，當事人間就建築物對土地之關係，縱有約定利用權，惟此種利用權係發生在抵押權成立之後，無從對抗抵押權，已無法保護建築物之繼續存在，參酌前開民法第876條立法目的之精神，仍有本法之適用，方足以保護建築物之存在，且不損及抵押權人之利益。

２、查系爭77號房屋係被告寅○○於64年間興建而成，復於75年取得該建物坐落之系爭土地之所有權，則系爭土地及土地上之77號房屋自此均屬被告寅○○一人所有，已詳述如前，又被告寅○○於83年間以系爭土地設定抵押權予訴外人神岡鄉農會，嗣因合作金庫股份有限公司依財政部之函文概括承受原屬訴外人神岡鄉農會全部營業及資產、負債，並於91年間將系爭土地上開抵押權讓與登記予合作金庫，又因債務人寅○○未依約清償債務，經債權人即抵押權人合作金庫聲請對抵押物即系爭土地為強制執行，並於94年6月23日由原告拍定，有抵押權設定契約書、土地登記謄本、拍定公告、投標書及拍賣筆錄附本院94年度執字第12041號卷可稽，並經本院依職權調閱本院前開卷證核閱無訛，自堪信為真正。

３、系爭77號房屋原告雖於92年間以贈與方式，將該未保存登記建物讓與被告庚○○，有系爭房屋之稅籍資料可佐，77號房屋及所坐落之土地於92年起雖非同屬一人所有，然寅○○與庚○○為父子關係，且於77號房屋贈與庚○○起，既未向庚○○收取使用系爭土地之租金，亦不曾與庚○○間有租賃關係之意思，業經寅○○陳述在卷，則77號房屋於寅○○讓與庚○○時，關於建物所坐落之土地僅有無償之使用借貸關係，嗣因寅○○所有系爭土地經拍賣，由原告取得所有權，該使用借貸關係已無繼續存在之依據。

惟系爭土地於83年間經當時土地所有權人即被告寅○○持向訴外人神岡鄉農會設定抵押時，77號房屋業已坐落其上，則寅○○雖僅將土地設定於神岡鄉農會，復於92年間將土地上坐落之77號房屋贈與被告庚○○，然該抵押物即系爭土地既於94年間因拍賣由原告拍定，並於94年7月6日取得權利移轉證明書，有權利移轉證明書及送達證書附職權調閱之本院94年執字第12041號卷宗可考，揆諸首開法條意旨，77號房屋自原告於94年7月6日因拍賣取得系爭土地之所有權時起，即視為已取得坐落土地之地上權。

準此，77號建物占用系爭土地如附圖所示A部分，既已依法取得地上權，則原告主張被告庚○○所有77號房屋無權占有系爭土地，顯屬有誤，請求被告庚○○將77號房屋拆除後，將土地返還原告，自無理由，應予駁回。

五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；

原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條、第85條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 95 年 9 月 20 日
民事第三庭 法 官 林靜芬
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 9 月 20 日
書記官