臺灣臺中地方法院民事-TCDV,95,訴,201,20060922,1

臺灣臺中地方法院民事判決 95年度訴字第201號
原 告 丙○○
訴訟代理人 謝萬生律師
複代理人 楊承彬律師
被 告 乙○○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師
上列當事人間請求返還押租金等事件，經本院於中華民國95年9月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告乙○○○應給付原告新臺幣貳拾柒萬元，及自民國九十五年一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告乙○○○負擔百分之十二，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行；

但被告乙○○○如以新台幣貳拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、原告起訴主張：原告前於民國92年5月26日向被告乙○○○（其代理人即被告甲○○）承租坐落台中市○○○路106號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自92年6月1日起至96年5月31日止，租金每年新台幣（下同）100萬元（下稱系爭租約）。

原告於簽訂租約同時並給付27萬元押租金予被告乙○○○，約定俟租期屆滿不續租並如期交還租賃標的物，由被告乙○○○無息全數退還原告；

且因原告承租系爭房屋作為餐廳經營使用，投入之裝潢設備所費不貲，兩造乃於系爭租約第14條約定，被告乙○○○應保證租賃期間系爭房屋有不受法院查封拍賣之危險，如有受法院查封未能即時撤銷以致受有拍賣之危險時，被告乙○○○即應補償原告次年度以1年期租金計算之裝潢損失（亦即第2年被查封未撤銷，即應補償第3年之損失）。

詎被告乙○○○因積欠營業稅，致系爭房屋遭法務部行政執行署台中行政執行處（下稱台中行政執行處）於92年5月29日查封，並已訂期於94年3月30日進行拍賣，原告本已無意願續繳次年度租金，但被告一再保證債務問題可獲解決，系爭房屋不會被拍賣，原告始於94年6 月13日預付下年度租金即指明受款人為被告甲○○之如附表所示支票，其中如附表編號1所示支票業經提示兌現，其餘支票尚在被告甲○○持有中。

嗣系爭房屋於94年7月27日遭拍賣，由訴外人羅文雄、羅李員拍定取得，雖拍賣條件未除租，而有買賣不破租賃之適用，但此係原告所得主張之權利，非被告所得據以主張。

而因被告乙○○○已將94年6月1日起至95年5月31日止一年份租金107萬元全數收執完畢，致造成拍定人與原告糾紛履行，爭執不休，嚴重影響原告承租該處作為餐廳營業之順遂，故原告自94年8月起，即已與拍定人終止租約，搬離該處，原告預付被告乙○○○之租金，在原告與拍定人終止租約後，原租賃關係已不復存在，前所預收尚未到期租金之法律上原因已不復存在，且被告甲○○係代理被告乙○○○收取如附表所示支票，與原告為直接前後手關係，被告甲○○復係無相當對價取得支票，依不當得利之法則，被告甲○○自應返其利益，即如附表編號2至6所示支票；

另依系爭租約第3條之約定，被告乙○○○應返還原告27萬元押租金；

又原告僅使用原約定租期之一半，系爭房屋即受法院查封旋因拍定由他人取得，嚴重影響原告使用租賃標的之順遂，依系爭契約第14條約定，被告乙○○○亦應補償原告以1年期租金即100萬元作為所受裝潢損失，為此爰依上開法律關係，提起本訴等語。

並聲明：⑴被告甲○○應返還原告如附表編號2至6所示5紙支票；

⑵被告乙○○○應給付原告127萬元及自起訴狀繕本送達翌日即95年1月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

⑶第2項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告甲○○則以：原告將訴外人周天球所簽發之如附表所示支票作為支付租金，被告乙○○○因之取得支票所有權，嗣被告乙○○○為清償債務將支票所有權轉讓被告甲○○，被告甲○○已合法有效且非惡意或無償取得支票之權利，原告與被告甲○○非直接前後手關係，原告以其與被告乙○○○間已無租賃關係為由，主張依不當得利之法律關係，請求返還支票，顯無理由等語資為抗辯。

被告乙○○○則辯稱：系爭租約第14條係就租期第1年遭銀行查封為約定，且僅係讓原告無償繼續使用房屋亦無給付之意思，而系爭房屋非因被告乙○○○未繳貸款利息被抵押權人聲請拍賣，係遭台中行政執行處違法拍賣，又因拍賣程序未除去租賃關係，有買賣不破租賃之適用，原告有權繼續使用系爭房屋，被告乙○○○仍有權受領系爭房屋所有權存在期間之租金，原告應未與拍定人協議終止租約，縱曾協議終止，亦屬可歸責於原告之事由，原告主張1年租金之損害，顯無理由，亦與系爭租約第14條之約定不合等語。

被告並均聲明：判決駁回原告之訴；

被告乙○○○另聲明：如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。

參、兩造不爭執之事實：

一、原告曾向被告乙○○○承租系爭房屋，租期、租金數額均如原告所述。

二、原告有給付27萬元押租金予被告乙○○○，該押租金迄未返還原告。

三、被告乙○○○因積欠營業稅，致系爭房屋於89年間遭稅捐稽關為禁止處分之限制登記，另遭台中行政執行處先於92年5月29日辦理查封登記，於93年6月29日至現場執行查封張貼公告，進而於94年7月27日遭拍賣，由訴外人羅文雄、羅李員拍定取得，但拍賣條件未除租，而有買賣不破租賃之適用。

四、原告為給付94年6月1日起至95年5月31日止租金，曾交付載明被告甲○○為受款人之如附表所示6紙支票交付系爭租約之代理人甲○○，其中編號1部分已兌現，編號2至6部分，現在甲○○持有中。

以上雙方所不爭執之事實，並有原告提出之房屋租賃契約書1件、支票6件（均影本）、本院調取之台中行政執行處90年度營稅執專字第00071257號營業稅法執行案件卷宗可證，上述事實，本院採為判決之基礎。

肆、主要爭點之所在：

一、系爭房屋遭台中行政執行處拍賣，是否因有買賣不破租賃之適用，原告仍負有給付租金給被告乙○○○的義務？

二、被告甲○○取得如附表所示6紙支票，與原告是否為直接前後手關係？是否無相當對價取得支票？又，是否因系爭房屋之遭拍賣，取得之法律上原因因之不存在？

三、原告就系爭房屋之租約是否業已終止，被告乙○○○並因之應返還原告27萬元押租金？

四、被告乙○○○是否因系爭房屋遭查封拍賣，而應依系爭租約第14條約定給付原告1年份之租金？

伍、得心證之理由：

一、返還支票部分：

（一）除未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者外，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條定有明文，此即學說上所謂「買賣不破租賃」之具體規定。

而上開條文所稱「對於受讓人仍繼續存在」之意義，究何所指，學者間固有爭議。

有認為僅係租賃契約之效力，對於受讓人繼續存在，租賃契約仍存在於原出租人與承租人間。

惟通說及實務上則認為：所謂租賃契約繼續存在，係指無須另立租約，於受讓之時當然發生租賃關係（法定契約承擔），亦即租賃契約本身轉而存在於受讓人與承租人之間，非僅契約效力對於受讓人存在；

且受讓人既然承繼出租人地位，基於原租約所生權利義務，當然亦在承受範圍內；

又租金如有預付之情形時，因承租人得對受讓人主張，亦即移轉成為對於受讓人之債權，至於原出租人已超收之租金，對於受讓人則為不當得利，應由受讓人向原出租人請求返還利益（最高法院23年上字第3092號、26年上字365號、41年台上字第1100號、44年台上字第30號、45年台上字第590號、60年台上字第4615號判例、36年3月10日民刑庭總會決議意旨參照；

另參照邱聰智著「新訂債法各論（上）」第402、403、404頁、元照出版有限公司總經銷、91年10月初版1刷）。

（二）系爭房屋雖遭台中行政執行處查封，於94年7月27日拍賣，由訴外人羅文雄、羅李員拍定取得，但拍賣條件既未除租，而有買賣不破租賃之適用，則揆諸前揭說明，原告與拍定人無須另立租約，系爭租約本身轉而存在於拍定人與原告之間，並由拍定人承繼出租人即被告乙○○○之地位，基於原租約所生權利義務，當然亦在承受範圍內，被告乙○○○並因之由原租約關係中脫離，原告所預付94年6月1日起至95年5月31日止之租金即如附表所示支票，即移轉成為對於拍定人之債權，雖買賣不破租賃之立法目的在保護承租人，但其法律性質既屬法定契約承擔，自不待當事人主張即發生效力，原告所陳：此係原告所得主張之權利，非被告所得據以主張云云，自屬無據。

而原告所陳業已與拍定人終止租約之事實，縱使屬實，但此僅屬原告如何向系爭租約之繼受人即拍定人主張權利之問題，非可謂被告乙○○○預收尚未到期之租金，對原告之法律上原因已不復存在，被告甲○○就如附表所示支票，不論與原告是否為直接前後手關係，或是否有相當對價取得支票，對原告亦無不當得利返還責任可言（被告就預收之租金是否應對拍定人負責，乃另一問題）。

從而原告本於不當得利之法則，請求被告甲○○返還如附表編號2至6所示支票，為無理由，應予駁回。

二、返還押租金部分：

（一）買賣不破租賃性質上雖屬法定契約承擔，由受讓人承繼出租人地位，基於原租約所生權利義務，當然在承受範圍內。

惟承租人為擔保租金給付所支付之押租金，是否亦在前開當然承受範圍內，實務上之見解前後不一。

早期實務曾採「受讓人返還主體說」，認為：除當事人間關於終止租約返還押租金，另有特約外，不問受讓人於受讓時，是否知悉原出租人受有承租人之押租金，及曾否由賣價內扣除，均應由承租人向受讓人為返還之請求，不得再對原出租人有所主張（司法院院解字第1266號、1421號、1816 號、1843號解釋參照）。

但嗣後實務業已變更見解，改採「押租金實際占有人說」，而認為：民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第421條第1項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，除原出租人將押租金交付受讓人外，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務，亦即承租人僅能對原出租人請求返還（司法院院解字第1909號解釋、最高法院51年台上字第2858號、65年台上字第156號判例參照；

另參照邱聰智著前揭書第407、408頁），本院從之。

至於承租人交與原出租人之押租金既未隨同租賃物併同移轉與租賃物之受讓人，則承租人之押租金返還請求權，於出租人將租賃物讓與第三人時，即得主張，無待租約終止日（最高法院58年度台上字第1753號判決要旨參照，判決引自台灣高等法院93年度法律座談會民事類第1號提案參考資料）。

（二）依前所述，原告給付予被告乙○○○之27萬元押租金，應係有別於系爭租約之另一契約，不在民法第425條買賣不破租賃之當然承受範圍內，且該押租金於系爭房屋遭拍定時，即得請求返還。

是以，原告本於系爭租約第3條之約定，請求被告乙○○○返還27萬元押租金及自起訴狀繕本送達翌日即95年1月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為由理由，應予准許。

三、裝潢損失補償部分：

（一）解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17 年上字第1118號判例參照）。

（二）依原告提出之房屋租賃契約書影本所載，原告與被告乙○○○於契約條款第14條係約定：「甲方（即被告乙○○○）保證於收受年度租金時，關於租賃標的物銀行貸款之繳息正常，如有繳息不正常之情形，甲方不得收取租金；

如於第1年期間，租賃標的物受法院查封，未能於93年5月31日前撤銷時，出租人同意由乙方（即原告）無償使用第2年（即93年6月1日至94年5月31日），以補償乙方裝潢損失」等語。

是對照上開契約條文記載之前後文義，應係指被告乙○○○未按期繳納系爭房屋之銀行貸款，致系爭房屋於租期第1年內遭銀行查封且未能於93年5月31日前撤銷時，原告始得無償使用第2年，此與系爭房屋係因積欠營業稅遭台中行政執行處查封拍賣之情形，尚有不符。

其次，原告與被告乙○○○僅係就承租之第1年期間，系爭房屋若遭法院查封未能於93年5月31日前撤銷時，第2年（即自93年6月1日起至94年5月31日止）原告得無償使用系爭房屋有所約定，絕非如原告所言，祇要在租賃期間系爭房屋遭查封未能即時撤銷，即應補償次年度以1年期租金計算之裝潢損失；

又房屋裝潢之價值，本應隨著時間經過逐年遞減，若謂不問租期已至第幾年，只要系爭房屋有遭查封未能於年度終了前撤封時，原告次年度即得免費使用以彌補其裝潢損失，非但對被告乙○○○極為不公，亦與理不合，自難認係上開約款約定之真意，原告該部分所陳，顯屬無據。

況且，上開契約條文僅係讓原告取得免付租金之權利（消極的免為給付），亦非賦予原告得積極請求被告乙○○○為給付之權利，原告提起給付之訴，要求被告乙○○○給付，亦非有理。

至於證人周天球於本院95年度訴字第450號遷讓房屋等事件95年7月6日行言詞辯論時，雖證稱：「．．．簽約時我在場，當時有討論到契約第14條內容，意思是說如果房屋被查封或拍賣，隔年就不能收租金，每年都一樣，一直到契約屆滿（96年5月31日）止」云云，此有本院調取之上開事件卷宗可證，惟證人周天球之上開證詞，顯與系爭租約第14條約定之文義不符，而有瑕疵，亦不能作為有利於原告之判斷。

是以，原告徒憑系爭房屋遭台中行政執行處查封並於94年7月27日拍定，即本於系爭租約第14條之約定，請求被告乙○○○給付100萬元（即次年度1年期之租金額），作為裝潢損失補償，亦無理由，應併予駁回。

四、本判決原告勝訴部分係所命給付金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行；

另被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應予駁回。

陸、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 95 年 9 月 22 日
民事第二庭 法 官 劉長宜
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 │ 附表                                                     │
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 │編│發 票 日│支票號碼  │發票人  │付款人  │票 面 金 額 │
 │號│（民國）│          │        │        │ （新臺幣） │
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 │１│94.06.14│0000000   │周天球  │彰化商業│ 170000元   │
 │  │        │          │        │銀行中港│            │
 │  │        │          │        │分行    │            │
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 │２│94.08.01│0000000   │同上    │同上    │ 180000元   │
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 │３│94.10.01│0000000   │同上    │同上    │ 180000元   │
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 │４│94.12.01│0000000   │同上    │同上    │ 180000元   │
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 │５│95.02.01│0000000   │同上    │同上    │ 180000元   │
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 │６│95.04.01│0000000   │同上    │同上    │ 180000元   │
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上為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 9 月 22 日
書記官