臺灣臺中地方法院民事-TCDV,95,訴,81,20060619,1

臺灣臺中地方法院民事判決 95年度訴字第81號
原 告 台中市中區合作社
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 吳志清律師
被 告 陽光花園管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 王傳賢律師
複代理人 陳麗如律師
被 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○
當事人間拆屋還地事件，本院於95年6月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：㈠坐落台中市○○區○○段第375地號、375-10及392地號，面積分別為138平方公尺、13平方公尺及44平方公尺土地係原告所有，民國（下同）92年間遭被告陽光花園管理委員會無權占有上開375地號土地、被告丁○○無權占用上開375-10地號及392地號土地，均搭蓋建物使用；

本件被告無正當權源而占用原告所有上開土地，原告自得依民法第767條規定，請求拆除地上物，交還土地於原告。

㈡系爭土地因被告無權占有，致不能為正當之使用收益，原告自得依民法第184條第1項規定及不當得利之規定，請求被告賠償因無法利用所生之損害。

因被告陳稱自92年11月間，始占用系爭土地搭蓋建物，原告請求按各筆土地申報地價年息10%計算損害金，顯未逾土地法第105條及第97條第1項所定租金限額；

衡諸系爭土地申報地價低於公告現值及市值甚多之情形，應屬適當。

㈢系爭土地，係原告單獨所有，非與被告共有，原告交付被告管理委員會使用者，僅為如附圖所示Ｃ部分警衛室所占基地部分，而非系爭土地全部。

除警衛室以外土地，原告並未規劃供作共同使用，尤無移交被告管理委員會管理之情事；

再者，系爭土地依台中市都市計畫屬於第一種住宅用地，且無公共設施負擔比例，得為住宅建築使用。

從而，被告等對系爭土地，並無用以搭蓋建物之權源者，至為顯然。

至於被告管理委員會所謂原告曾承諾提供會議場所，或同意該被告使用系爭第三七五地號土地搭建會議室；

及被告丁○○辯稱被告同意其得優先使用系爭第375之10與392地號土地者，均非事實，併此敘明。

㈣被告提出之廣告海報上社區配置圖顯示，系爭陽光社區內，並無所謂千坪庭園之設置。

至於廣告海報所載「1000坪絢麗繽紛庭園」，應係廣告商製作該海報時，對於社區外環境之描述，非指社區內設有該千坪庭園而言。

另由該被告自陳「警衛室後方土地上之鐵皮建築物，原係空地」者，亦可得同一結論。

是則，被告管理委員會以廣告海報關於「1000坪絢麗繽紛庭園」之記載，主張其有權使用系爭土地者，即非可採。

何況，系爭地號土地縱屬所謂庭園，茲被告管理委員會將之建築房屋變更用途，依民法第472條第2款規定，原告亦得主張終止使用，收回土地。

㈤訴之聲明：⒈被告陽光花園管理委員會應將坐落台中市○○區○○段第375地號內，如附圖所示Ｆ部分，面積72平方公尺土地上建物拆除，交還土地與原告；

並給付新台幣（下同）47,616元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

暨自民國95年1月1日起至交還土地之日止，按上開土地申報總價額年息百分之10計算之損害金。

⒉被告丁○○應將坐落台中市○○區○○段第375之10地號內，如附圖所示Ｈ部分，面積1平方公尺及同段第392地號內，如附圖所示Ｊ部分，面積28平方公尺土地上建物拆除，交還土地與原告；

並給付12,084元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

暨自民國95年1月1日起至交還土地之日止，按上開土地申報總價額年息百分之10計算之損害金。

⒊原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告陽光花園管理委員會則以：㈠被告社區係由原告於民國（下同）80年間左右所興建銷售，銷售時原告即一再強調社區為「『封閉式』警衛保全純花園別墅大社區」、「1000坪絢麗繽紛庭園景緻」，原告在社區房屋興建時亦於社區之周圍築立圍牆，將社區各棟房屋包圍在圍牆之內，只於臨台中市○○路位置設立出入口，並於系爭375地號土地上興建一座警衛室供社區使用，以建構原告所稱「封閉式警衛保全純花園別墅大社區」。

82年間原告並輔導成立管理委員會，將圍牆以內之公共空間及相關設施移交被告委員會使用，其中包括社區○○○○道路及警衛室坐落之土地移交被告管理使用至今，可見圍牆內原告所有土地，確是由原告依買賣契約之約定，提供予被告使用之範圍，被告並非無權占有。

㈡位於系爭375地號土地上警衛室後方之鐵皮建築物，是被告自原告原設置磚造圍牆上方，再以鐵皮往上搭建屋頂而成之建築物，做為被告社區集會及康樂活動場所，並未超出原告所設置圍牆範圍，原告並曾表示同意提供社區公共用途使用，故該部份建物之土地被告亦非無權占有。

系爭375地號土地均係屬於在原告所移交社區圍牆範圍內公共空間之土地，且警衛室後方之空地，無法另為其他用途，長期以來亦均閒置，足見是否供作被告之社區活動中心使用，對原告均無損害可言，原告訴請每年依申報地價百分之十之標準計算賠償金額云云，請求亦有不實或過高之情形。

該警衛室係原告依買賣契約之約定，興建後交予被告使用，屬於原告應行履約之內容，故其所坐落土地供被告使用，並非無法律上原因，被告亦無不當得利之情形。

㈢原告於銷售陽光花園社區房屋時，均以封閉型社區為訴求，於交屋時亦將社區之圍牆及警衛室興建完成，且移交被告管理使用，而社區○○道路雖登記為原告所有，但向來亦供作社區○道路使用，而且如不使用該社區道路，該社區之住戶對外根本無法通行，由此足証該社區內雖仍存有登記為原告名義之空地及警衛室，以及圍牆坐落之土地，但此部份土地確實已一併移交給被告管理使用，依買賣契約之約定，此部份土地均應繼續提供被告使用，否則原告顯然有債務不履行之情形，應賠償被告等住戶之損害，未料，原告於94年11月17日竟已將社區○○○道路用地故意移轉予第三人，致使被告遭第三人要求將道路用地挪為他用，影響被告社區之完整性及封閉性，今原告更違反約定，要求拆屋還地，請求誠屬無理。

並聲明：⒈駁回原告之訴。

⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。

三、被告丁○○亦以：被告之房屋坐落於台中市○○區○○段第375之9及同段392之1號土地，緊鄰原告所有同段375之10及392號土地，系爭375之10及392號土地是三角畸零空地，位於社區水泥圍牆內，係原告提供予全體住戶使用，陽光花園委員會有絕對之管理權，住戶有絕對之使用權。

系爭三角畸零空地因多年未除草，雜草叢生，蚊蟲很多，甚至被告室內二次遭蛇入侵，被告不得不請人除草整頓、鋪水泥及空心磚，被告獲得陽光花園委員會同意動工興建使用，如陽光花園委員會有需要，被告保證無條件拆除簡易遮陽棚。

並聲明：⒈駁回原告之訴。

⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。

四、本院得心證之理由：㈠本件原告主張坐落台中市○○區○○段第375、375之10、392號土地為原告所有，被告陽光花園管理委員會占用系爭375號土地上興建如附圖所示Ｆ部分之鐵皮建物，被告丁○○占用系爭375之10、392號土地上興建如附圖所示Ｇ、Ｈ部分之涼棚等事實，業據本院會同兩造履勘現場，並囑託台中市中正地政事務所派員測量屬實，有台中市中正地政事務所於95年3月22日中正地所二字第0950004407號函檢附之土地複丈成果圖，及本院勘驗測量筆錄附卷可憑，堪信為真實。

㈡兩造之爭執在於被告陽光花園管理委員會興建鐵皮建物、被告丁○○興建涼棚占用上開土地是否有正當的權源？茲分述之：⒈查原告所有系爭375、375之10、392號土地位於陽光花園社區之圍牆及大門範圍內，系爭社區係原告所興建、銷售，原告於銷售時即於廣告銷售傳單標示「100戶封閉式警衛保全純花園別墅大社區」，並於房屋土地預定買賣合約書附件載明付款期別第31期為圍牆完成，且系爭社區別墅、圍牆、大門及警衛室完成後，系爭土地即由系爭社區住戶使用迄今等事實，為兩造所不爭執，且據被告提出房屋土地預定買賣合約書、廣告銷售單影本附卷事可稽，並經本院會同兩造至現場履勘屬實，有勘驗筆錄在卷足憑，堪信為真實。

⒉按消費者保護法施行之前，購屋人倘係受建商所為預售屋廣告之引誘後，進而以此廣告之內容與建商洽談買賣，則該廣告內容之記載，自已構成雙方買賣契約內容之一部分 （最高法院95年台上583號判決可參）。

原告興建系爭社區房屋出售，為系爭社區房屋之出賣人，於售屋廣告上記載「100戶封閉式警衛保全純花園別墅大社區」，誘發客戶購屋之動機，並於房屋土地預定買賣合約書之附件上載明付款期別第31期為圍牆完成時，顯見封閉式社區為住戶購買社區房屋之要素之一，自應為買賣契約內容之一部，參照上開說明，亦即銷售廣告內容所載「封閉式警衛保全大社區」已為構成買賣契約內容之一部分，則原告負有依買賣契約（包括廣告內容）履行交付封閉式社區之義務，堪予認定。

⒊承上所述，依買賣契約（包括廣告內容）之約定，原告負有興建系爭社區為封閉式社區之義務，所謂封閉式社區，即社區範圍內之土地、設施由社區住戶共同使用，非可由社區住戶以外之人使用，故原告依約負有將社區範圍內之土地交付社區住戶使用之義務。

系爭土地坐落於系爭社區範圍內，雖為原告所有，惟如前述，原告依約應將系爭土地交付社區全體住戶使用，以履行原告應負之出賣人義務。

原告否認將系爭土地交付全體住戶使用，主張除警衛室所占基地外，其餘土地未規劃共同使用，亦無移交被告管理委員會使用云云。

惟查，系爭社區圍牆範圍內之系爭土地自社區興建完成起，即由社區住戶使用迄今，原告並未就警衛室占用之基地部分與其他部分土地作何區分，亦未劃分系爭土地非屬社區範圍土地，排除社區住戶使用，足認原告已依買賣契約交付系爭土地予系爭社區住戶使用，以履行其所負出賣人之義務。

原告上開主張顯不足採。

⒋被告陽光花園社區管理委員會為社區住戶所組成，被告丁○○為社區住戶，分別於原告依約交付使用之系爭土地上興建鐵皮建物、涼棚，自屬依買賣契約占有使用系爭土地，具有法律上之正當權源。

㈢綜上所述，原告以被告無權占有系爭土地為由，依民法第767條之規定，訴請被告陽光花園社區管理委員會、丁○○拆除系爭土地上之鐵皮建物、涼棚，返還占用之土地，並依不當得利規定，訴請被告等給付損害金，即屬無據，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

㈣本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與本案判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 95 年 6 月 19 日
民事第一庭 法 官 吳蕙玟
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 6 月 21 日
書記官 黃鴻鑑