- 主文
- 事實及理由
- 壹、原告方面:
- 一、訴之聲明:
- 二、原告主張略以:原告於95年4月11日與被告簽訂房屋買賣合
- 三、對被告抗辯之陳述:原告向被告所買受之系爭房屋為新成屋
- 貳、被告部分:
- 一、答辯聲明:
- 二、被告答辯略以:
- 參、兩造經法官試行整理並簡化爭點,結果如下:
- 一、兩造不爭執事項:
- 二、本件爭執事項在於:原告主張變電箱(受電廠)、F棟鼓風
- 肆、法院之判斷:
- 一、關於污水處理設備之鼓風機及F棟中繼水塔馬達運轉噪音過
- 二、關於變電箱過於靠近系爭房屋部分:
- 三、按「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之
- 四、綜上所述,本件原告主張變電箱、F棟鼓風機距離系爭房屋
- 五、又本案事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及舉證,於判
- 伍、據上論結,原告之訴為無理由,依民事訴訟法第78條判決如
- 法官與書記官名單、卷尾、附錄
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臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第1202號
原 告 乙○○
被 告 德邑建設股份有限公司
法定代理人 陳祐德
訴訟代理人 陳建良律師
複 代理人 林永貹律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件,本院於民國98年1月8日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及其假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由甲、程序方面:按訴狀送達後,原告不得將原訴變更他訴,但經被告同意者,不在此限,民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。
本件原告起訴時原主張,其於民國95年4月11日向被告德邑建設股份有限公司及訴外人甲○○(業經原告撤回)購買門牌號碼台中縣沙鹿鎮○○路紅竹巷90之26、90之27、90之36及90 之35號等四戶房地(即「致富商學院」社區F棟編號F101、F102、F119、F120,下稱系爭房屋、土地),系爭房屋具有嚴重滲漏水、未依預售屋廣告內容栽種綠草樹木等瑕疵,故依民法第354條、第359條及消費者保護法第7條、第22條規定,主張解除系爭房地之買賣契約,並請求被告應給付原告新台幣(下同)328萬元,自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
嗣於97年10月28日本院言詞辯論期日,原告當庭變更其主張為系爭房屋具有:⑴變電箱設置地點過於靠近系爭房屋,⑵系爭房屋所屬F棟及對面D棟污水處理設備之鼓風機噪音過大,⑶F棟中繼水塔馬達之運轉噪音過大等瑕疵,致系爭房屋之價值有所減損,爰改依民法第359條之規定,主張減少系爭房屋之買賣價金,並依民法第179條不當得利定之規定,請求被告給付60萬元,及自97年10月29日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
被告對於原告所為上開訴之變更,業已當庭表示同意(參閱本院97年10月28日言詞辯論筆錄),合先敘明。
乙、實體方面:
壹、原告方面:
一、訴之聲明:㈠被告應給付原告60萬元,及自97年10月29日起自清償日止,按年息百分之五計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢願供擔保,請准宣告假執行。
二、原告主張略以:原告於95年4月11日與被告簽訂房屋買賣合約書,並於同日與訴外人甲○○簽訂土地買賣合約書,約定由原告以總價328萬元,向被告及甲○○買受系爭房屋、土地(房屋、土地價金各164萬元)。
買賣雙方並於96年4 月16日訂立土地暨建築改良物所有權買賣移轉契約書,嗣於96年5月17日辦竣所有權移轉登記,於同年月29日完成交屋、結清價款。
孰知交屋完畢未幾,原告即發見系爭房屋所屬F棟及其對面D棟之污水處理設備其鼓風機運轉噪音過大(68-70分貝),且該F棟之中繼水塔加壓馬達抽水噪音惱人(80-90分貝),另被告復於96年7月底,社區內設置預售屋廣告上所未顯示之變電箱,而該變電箱距離系爭房屋過近;
凡此種種均足以減損系爭房屋之價值,且經原告分別委託不動產經紀人江峰光及歐亞不動產估價師聯合事務所就系爭房屋所作之估價,均顯示系爭房屋因可歸責原告之上開瑕疵,而受有30萬元至90萬元間之市價減損。
原告購買系爭房屋,原希冀以此新屋出租予鄰近學生,以賺取租金收益,被告本應以無損於可合理期待之安全性、價值及其通常效用,將此新屋交付予原告,以符債之本旨。
詎料,系爭房屋除有未符合被告以預售屋廣告所描述之環境外,亦因施工品質粗糙而未具新屋應有之品質,且與廣告上所述不相吻合,為此爰依民法第354條、第359條及第179條規定,提起本件訴訟等語。
三、對被告抗辯之陳述:原告向被告所買受之系爭房屋為新成屋,較之中古屋,依一般社會之通念,理應具有更佳之品質,如此始符合一般買受人對新成屋合理之期待。
被告辯稱:變電箱之設置,純係因台灣電力股份有限公司公司(下稱台電公司)要求,不得不爾云云。
惟變電箱係大型社區重要之設備,於開工設計規劃之初,被告即應參考台電公司營業規則第5章「配電場所之設置」第42條第2款第1目之規定,告知消費者變電箱之確實位置,或遇有必要之情事時,其可能設置之位址,以供消費者購買之參考,且該變電箱雖屬重要設備,然非僅為裝飾物品,其隱存可能因放射電磁波而傷害人身安全之風險,尤有應提示予消費者知悉之必要,俾利其決定是否購買或應為何價格購買之準據。
今被告未盡告知之義務事後又以似是而非之理由,以圖開脫,實與公平原則有違。
被告所辯,不足採信。
系爭房屋確有上述令人無法忍受之瑕疵,而得作為原告單方減少價金之理由。
是原告依民法第354、359條及第179條規定,主張應減少系爭房屋之價金,並請求被告給付60萬元及其遲延利息,實有理由。
貳、被告部分:
一、答辯聲明:㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利判決,請准供擔保免為假執行。
二、被告答辯略以:㈠系爭污水處理設施與中繼水塔,均為生活必要設施,被告有設置之義務。
附屬之加壓馬達則為設備之一部,機器運轉時所產生之聲響為無可避免之生活噪音,顯不得認係瑕疵。
故不論為污水處理設施或中繼水塔之加壓馬達,均屬必要之公共設施,其存在為生活上不可或缺,縱因此而產生噪音或影響觀瞻,與其所增加之生活便利相較,應認並非滅失或減少房屋價值之瑕疵,或縱有減少,但其程度並無關重要者,而不得視為瑕疵。
㈡另關於變電箱(配電場)設置之問題,被告於取得系爭房屋之使用執照後,依法向台電公司申請設計供電,而依台電公司營業規則第5章「配電場所之設置」第42條第2款第1目之規定,「致富商學院」依所在地區(非公告實施地下配電地區或工業區)及建築樓層(5層)、總樓地板面積等條件,原無庸設置配電場所,然台電公司卻要求被告需設置配電場所始願供電。
因各購買戶均急於在學校開學前將房屋出租學生使用,若因申請供電時程延宕,實有礙購買戶權益,被告乃依台電公司之要求,挪騰出足供設置配電場所之位置,因而使原規劃之烤肉區、籃球場、污水處理設施機械設備、公有汽車停車位、機車停車位之位置均生變動。
惟被告為考量對視覺景觀及公共設施使用之影響,已請台電公司選擇妨害最小處設置,對於視覺景觀之影響甚微,且變電箱之設置既為台電公司認係必要,顯無損於系爭房屋之價值,原告主張因此減損房屋價值云云,並無理由。
而關於變電箱之設置,一則此為台電公司為「地下配電」之必要所設置,依其營業規則第21條及第22條之規定,除其產權屬台電公司所有外,其施工及維護同由該公司負責,非被告所得置喙。
再則此變電箱同為使用電力所必要之公共設施,捨此台電公司即無法為降壓供電,故變電箱屬必要之公共設施,其存在為生活上不可或缺,縱因此而產生噪音或影響觀瞻,與其所增加之生活便利相較,亦應認並非滅失或減少房屋價值之瑕疵,或縱有減少,但其程度並無關重要者,而不得視為瑕疵。
㈢另原告雖舉訴外人江峰光及馮錦典所各自作成之估價報告書,欲證變電箱及加壓馬達之存在已致其房屋市價減損云云。
惟查:訴外人江峰光並非具有不動產估價師資格之專家,並不具備不動產估價鑑定之專業,其所作成估價報告書之可信度已堪疑。
況其報告書中斷言變電箱為「嫌惡性公共財」,其所產生之電磁波一般而論率皆認有危害人體健康之虞,侈言以「比較法」分析對原告所有系爭房屋價值之影響。
然觀其論述,卻均為斷言式之陳述,根本不曾舉出相關可供檢驗之數據或論述資料,既言以比較法分析,卻不曾舉出比較之標的何在(依不動產估價技術規則第27條規定,比較標的應有三件以上),其稱因此可能影響之價金為30-40萬元顯為無據空言,不足採信。
至其關於加壓馬達所產生噪音之陳述亦同,既不曾實際於室內、室外分別量測聲響之分貝值,復不曾提出比較之標的,空言論斷因此影響房屋價值10-20萬元,同不足採。
而訴外人馮錦典雖為不動產估價師,然一則其雖將系爭變電箱定性為「鄰避設施」、「嫌惡性公共財」,但其所舉對於鄰避性設施或嫌惡性公共財之研究、論述中,卻無一語提及「變電箱」屬之,其將之認定為「嫌惡設施」,已屬乏據。
再則其所提出之「鄰避效果指數」中,根本即無變電箱之指數,其所據者竟為「變電所」之指數,其所據資料已非正確。
三則不動產估價技術規則第三章明定估價方法為「比較法」、「收益法」及「成本法」,且不動產估價師於估價時應兼採二種以上估價方法 (不動產估價技術規則第14條),訴外人馮錦典顯然根本不曾採用上開任何一種法定估價方法,其結論如何可採?四則所謂「鄰避指數」顯然為一種統計上之結果(即一百人中不願意或非常不願意人數之比例),與不動產之價值並無直接關係;
而「影響住宅用地地價區域因素評價基準表」則為直轄市或縣(市)地政機關於估計區段地價時,對於無買賣實例及收益實例之區段,用以修正區段地價之基準,顯非實際買賣或收益之實例甚明,除其中同無關於「變電箱」之影響事項外(訴外人同以變電所為變電箱),何以其最大影響百分比與鄰避指數之積即為對房地價格影響之程度?根本未見訴外人馮錦典說明。
末則變電箱為地下配電必要之存在,若未設置同將影響地下配電,則其存在使地下配電成為可能,顯然同時有提高房地價格之效果,卻未見訴外人於估價時考量,其結論自有偏頗。
縱上所陳,訴外人馮錦典之估價報告,顯然並非依據法令規定所為之報告,內容不足採信。
㈣退步言之,原告於訴訟程序上固有權於請求之基礎事實同一之條件下為訴之變更。
惟原告所主張之瑕疵,關於變電箱設置位置之問題,原告第一次對被告提出係於本件起訴時於起訴狀中主張「有礙觀瞻」;
關於污水處理設施及公用中繼水塔加壓馬達噪音之問題,原告則係於97年10月28日庭訊時以言詞主張。
按「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。
如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。」
民法第356條第1、2項定有明文。
原告所主張之變電箱係設於地面上,一望可知,污水處理設施之加壓馬達則為24小時運轉,均非依通常之檢查不能發現之問題。
原告自承被告早於96年5月29日即將系爭房屋交付使用,若被告認上開問題果為原告應負擔保責任之瑕疵,自應即時通知被告,否則即應視為承認所受領之物。
原告於提起本件訴訟前,曾於96年12 月24日以龍井新庄郵局第279號存證信函主張因房屋有漏水瑕疵向原告主張解除買賣契約,復於97年1月3日向臺中縣消費爭議調解委員會以同一事由申請調解,然原告卻從不曾提及變電箱之設置位置與上開馬達噪音之問題。
原告首次向被告提及上開問題已在交屋近一年後之起訴時及近一年五個月後之訴訟中,原告不論為怠於檢查或怠於通知,依上開民法規定均應認已「視為承認」所受領之系爭房屋,並無其所主張之瑕疵存在。
㈤綜上所述,原告本件起訴並無理由,應予駁回。
參、兩造經法官試行整理並簡化爭點,結果如下:
一、兩造不爭執事項:㈠原告以164萬元向被告買受其所興建,坐落台中縣沙鹿鎮○○路洪竹巷90之26、90之27、90之36、90之35號等系爭房屋,並於96年5月17日辦妥所有權移轉登記。
㈡系爭房屋於96年5 月29日完成交屋手續,原告並已付清價款。
㈢系爭房屋滲水致牆壁受損部分,業經被告修復,原告撤回起訴狀主張解除契約部分。
㈣經本院會同兩造至現場勘驗,系爭房屋所在社區之受電場(變電箱)距離系爭房屋約5.1 公尺,污水處理設備之鼓風機則緊鄰系爭房屋之東側,D棟之鼓風機距離系爭房屋約6公尺,F棟中繼水塔坐落在該棟西側,距離系爭房屋約30.2公尺。
二、本件爭執事項在於:原告主張變電箱(受電廠)、F棟鼓風機距離系爭房屋過近,且D棟污水處理設備之鼓風機、F棟中繼水塔之馬達運轉時會產生過大噪音,認為屬減少其價值之瑕疵,依據民法第359條、第179條規定,請求被告給付60萬元,及自97年10月29日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息,有無理由?
肆、法院之判斷:
一、關於污水處理設備之鼓風機及F棟中繼水塔馬達運轉噪音過大部分:㈠本院於97年11月17日會同兩造前往現場勘驗,經勘驗結果F棟污水處理設備之鼓風機緊鄰系爭房屋之東側,D棟之鼓風機距離系爭房屋約6公尺,F棟中繼水塔坐落在該棟西側,距離系爭房屋約30.2公尺等情,有勘驗筆錄附卷可佐。
㈡查該F棟污水處理設備之鼓風機雖緊臨系爭房屋之東側,惟系爭房屋係以實心水泥磚牆將該組鼓風機隔絕在戶外,且該面牆壁並未設置有任何對外窗戶,則該組鼓風機運轉時之聲響當不致傳入屋內,且依據本院當日於現場勘驗時之實際感受,期間均未曾聽聞有如原告所述、足致減損房價之鼓風機運轉巨大噪音存在,足證該F棟大樓所配置之鼓風機,其運轉聲響尚應在一般人所能接受之範圍內,而未臻瑕疵之程度。
㈢至D棟污水處理設備之鼓風機係配置於D棟之大樓外側,而該組鼓風機經實測結果距離系爭房屋已有6公尺之遙,雖進入90之27號房屋打開窗戶後,可以聽到該鼓風機運轉之聲音,然顯未達原告所稱之68-70分貝。
是該鼓風機運轉聲響是否有如原告所述,屬足以減損房價之噪音瑕疵,即有疑問。
況且,被告已與系爭房屋所屬之「致富商學院社區管理委員會」就上開鼓風機噪音爭議部分達成和解,由被告支付該社區管理委員會25萬元之工程改善補助款,並委由管委會自行改善缺失,將鼓風機馬達改為沈水式馬達,且該管理委員會亦同意於收受被告上揭金額之補助款後,鼓風機噪音之缺失即視同改善完畢,此有被告於97年12月30日言詞辯論期日庭呈之「致富商學院社區管理委員會」97年12月17日(97)致富字第0904號函影本乙份在卷可稽,原告對此亦不爭執。
是上開D、F棟二組鼓風機之運轉聲響,縱如原告所述已達瑕疵之程度,惟因該社區管委會已同意收受被告25萬元工程改善後,視同缺失已改善完畢,原告對此亦不爭執,則原告自不得再據此主張被告應負減少價金之責,其理甚明。
㈣另原告主張F棟之中繼水塔之馬達運轉噪音過大部分,查該中繼水塔馬達係坐落於F棟房屋之最西側處,而系爭房屋則係坐落於該F棟房屋之最東側位置,兩者間之間隔距離經本院實測結果達30.2公尺,則該馬達之運轉縱或有聲響產生,衡情其干擾程度應屬微小。
參以,該馬達僅係於樓頂水塔缺水時,間歇性運轉,俟樓頂水塔滿水位時即停止運轉。
本院當日在現場勘驗期間,並未曾聽聞該組馬達有發出足資干擾居民正常生活之巨大噪音。
而依上述社區管理委員會函說明一記載:「貴公司(指被告)來函說明,於民國97年8月27日第一次公共設施點交所列之缺失中,除污水處理設施瀑氣鼓風機噪音尚未改善外,其餘缺失均已改善完畢」等語,益足證該中繼馬達之運轉聲響實為該社區居民所能接受,而未臻瑕疵之程度,則原告主張該馬達運轉噪音太大,而謂被告應負減少價金之責,即無理由。
㈤原告雖提出訴外人江峰光所出具之系爭房屋估價報告為據,主張系爭房屋確因上述噪音瑕疵存在,而受有10萬元至20萬元之價值減損云云。
然查,該份報告於評估上開噪音瑕疵對系爭房屋價值之影響時,並未以科學儀器就原告所指陳之噪音於現場實際測量其分貝數值,且亦未就該等瑕疵之改善可能性進行評估,僅依原告陳述及撰文者自身之主觀感受,旋即得出系爭房屋已然受有上揭金額價值減損之結論,考其論述過程殊嫌跳躍且失之率斷,自不足以逕採為認定上開瑕疵確係存在之基礎。
㈥綜上,原告主張F棟鼓風機距離系爭房屋過近,且D棟污水處理設備之鼓風機、F棟中繼水塔之馬達運轉時會產生過大噪音,屬減少系爭房屋價值之瑕疵,為無理由。
二、關於變電箱過於靠近系爭房屋部分:㈠查該變電箱坐落之位置,經本院於現場勘驗時實際測量之結果,距離系爭房屋之外牆已有5.1公尺之距離,而此一間隔內尚設置有機車停車格,扣除該機車停車格之長度後,剩餘空地間隔內尚有充裕之空間供人員行走或機車行駛之用,此有現場照片及本院勘驗筆錄附卷可稽,足見該變電箱距離系爭房屋仍有相當距離而非緊鄰其側,且系爭房屋與變電箱間之阻隔牆面,係以實心水泥磚牆砌成,並未設置任何對外窗戶,已如上述,則該變電箱對系爭房屋用戶而言,是否仍存有生理方面之干擾,甚至導致系爭房價減損,已有疑義。
㈡原告雖提出訴外人江峰光及歐亞不動產估價師聯合事務所就系爭房屋所作之估價報告為據,主張系爭房屋確因該變電箱之配置,而受有30至40萬元金額不等之價值減損云云。
然查,該二份估價報告並未就該變電箱之運作方式、體積及電磁波發散功率等影響重大之基礎事實作充分調查,甚且未就變電箱與系爭房屋間之距離,進行實際測量並以此作為評估房價減損之參考依據。
按一般常識判斷,社區專用之小型變電箱必然與大型高壓電塔之電波發散功率有所差異,而變電設施所產生之電磁波對其週邊房價之影響,亦必隨距離之增加而有所遞減,是變電箱之功率大小以及其與周邊房屋間之遠近距離,顯然應為影響房屋價值甚鉅之重要因素,乃上揭二評估報告皆未論述及此,僅泛言系爭房屋附近因有變電箱之設置即認其受有30至40萬元金額不等之價值減損,其論述過程不免失之簡陋而有所不足,自無法據此即謂系爭房屋已然受有原告所述之價值減損。
㈢至原告陳稱:被告未於預售屋廣告上明確標示該變電箱之設置地點,此非但構成廣告不實,且亦屬原告交付之物有未依廣告內容建造之瑕疵云云。
經查,依兩造所簽訂之系爭房屋買賣合約附件三「建材設備表」備註㈠之約定,被告對於系爭房屋之各項立面設計、社區園藝及結構、弱電系統保有修正權(參閱被證⑴第15頁),是被告依上揭約定本有權於建造房屋時進行必要之修正。
此外,關於該預售屋廣告是否有廣告不實情事,行政院公平交易委員會業已認定,依現有事證,被告並無廣告不實或違反公平交易法規定之情形,此有被告於98年1月8日言詞辯論期日庭呈之行政院公平交易委員會97年3月17日公參字第0970002214號函影本1份在卷可稽。
㈣綜上,依原告所提出之證據,尚難證明系爭房屋確因該變電箱之設置而受有房價減損之損失。
三、按「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。
如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。」
民法第356條第1、2項定有明文。
縱認原告所指變電箱、F棟鼓風機距離系爭房屋過近,且D棟污水處理設備之鼓風機、F棟中繼水塔之馬達運轉時會產生過大噪音等情,屬系爭房屋之瑕疵。
然查,原告所謂之三項瑕疵,依其性質,皆非依通常檢查程序不能發現之瑕疵。
而被告係於96年5月29日即已將系爭房屋交付原告使用,其中污水處理設備之鼓風機及中繼水塔之馬達,均為系爭房屋交付當時即已存在者。
又原告係於96年7月底即已發現變電箱設置在系爭房屋附近,此為原告所自認。
乃原告遲至系爭房屋交付近一年後,於97年5月9日提起本件訴訟時,始於起訴狀中主張變電箱「有礙觀瞻」;
另關於污水處理設備之鼓風機及中繼水塔之馬達噪音部分,原告則係於97年10月28日庭訊時始以言詞主張。
不論原告係怠於從速進行檢查,或怠於於知悉上揭瑕疵後即通知被告,揆諸上開規定,應視為原告已承認其所受領之系爭房屋為無瑕疵。
四、綜上所述,本件原告主張變電箱、F棟鼓風機距離系爭房屋過近,且D棟污水處理設備之鼓風機、F棟中繼水塔之馬達運轉時會產生過大噪音,認為屬減少其價值之瑕疵,依據民法第359條、第179條規定,請求被告給付60萬元,及自97 年10月29日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息,為無理由,應予駁回;
其假執行聲請亦因而失所附麗,應併駁回之。
五、又本案事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及舉證,於判決結果不生影響毋庸逐一論列,附此敘明。
伍、據上論結,原告之訴為無理由,依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 98 年 1 月 22 日
民事第四庭 法 官 陳文燦
正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 1 月 22 日
書記官 林玉門
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