臺灣臺中地方法院民事-TCDV,97,訴,1241,20090120,1

臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第1241號
原 告 日南建設股份有限公司
法定代理人 丙○○
原 告 乙○○
共 同
訴訟代理人 王耀賢律師
丁○○
被 告 甲○○
上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於中華民國98年1月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告日南建設股份有限公司新臺幣參拾參萬肆仟伍佰參拾參元，被告應給付原告乙○○新臺幣陸拾陸萬零肆佰貳拾伍元，及均自民國九十七年五月二十日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹萬壹仟玖佰捌拾玖元，其中新臺幣壹萬零捌佰參拾柒元由被告負擔，餘由原告日南建設股份有限公司負擔。

本判決原告勝訴部分，於原告日南建設股份有限公司、乙○○分別以新臺幣壹拾壹萬元、新臺幣貳拾貳萬元為被告供擔保後，各得對被告為假執行。

但被告如依序以新臺幣參拾參萬肆仟伍佰參拾參元、新臺幣陸拾陸萬零肆佰貳拾伍元為原告日南建設股份有限公司、乙○○預供擔保後，各得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請均駁回。

事實及理由甲、程序部分：本件原告主張兩造約定如因系爭土地及房屋買賣合約而發生訴訟時，雙方同意以台中地方法院為第一審管轄法院，業據其提出房屋買賣預定合約書及土地買賣預定合約書各1件為證，是本院就本件訴訟有管轄權，合先敘明。

乙、實體部分：

壹、原告起訴主張；

一、緣被告於民國84年8月3日以總價新臺幣（下同）1,776萬元，向原告乙○○購買如附表一之土地，及向原告日南建設股份有限公司（下稱原告日南公司）購買如附表一之門牌號碼苗栗縣苗栗市高苗里北龍岡66號鋼筋混凝土造四層住家建物，即本件房屋買賣預定合約書所載編號17加18戶建物，且系爭房地之所有權業於86年10月24日辦理移轉登記與被告所有，如附表一之建物亦於86年12月26日交付與被告使用管理。

原告已盡民法第348條第1項所定之出賣人責任，而被告卻猶未繳清買賣價金。

關於系爭房地之價款，被告原尚有應補繳金額2,147,450元，經扣除因工程減帳448,373元、203, 000元後，被告尚有餘款1,496,077元未繳清，再經扣除原告應對被告負擔之交屋遲延責任所應給付之違約金64,368元，與原告應對被告負擔之物之瑕疵擔保責任所應賠償之301,000元，及原告同意減免之瓦斯費用30,000元後，被告尚須給付原告等本件房屋價款之餘款1,100,709元（計算式為：1,496,077 元－64,368元－301,000元－30,000元＝1,100,709 元）。

因本件房、地買賣當時，原告乙○○係將其所出售被告之土地之嗣後收款及交付等事宜併委由原告日南公司經手、處理，而原告日南公司基於原告乙○○之授權委託及收款事務之處理方便，於向被告收取本件房、地價款時並未將房屋價款及土地價款個別獨立區分開來，係混合統括予以收取之，亦即在收受被告所繳付款項後，係按照本件房屋售價（按即710萬元）與土地售價（按即1066萬元）各佔房、地出售總價（按即房屋售價710萬元＋土地售價1066萬元＝1776萬元）之比例，即分別按房屋價款佔總價款之比例為0.4（710÷1776≒0.4）、土地價款佔總價款之比例為0.6（1066÷1776≒0.6），而計算應交付原告乙○○之土地款項數額及原告日南公司所應收取之房屋款項數額。

被告尚積欠原告共計1,100, 709元，經以前述比例方式計算後，上開1,100,709元中之660,425元（即1,100,709元×0.6 = 660,425元）係屬應交付原告乙○○之款項數額，餘440,284 元為原告日南公司應收取之房屋價款數額。

原告爰依民法第367條之規定，請求被告給付房、地價金餘額。

二、對被告抗辯之陳述：

（一）本件買賣標的僅限於被告現居住之房屋、土地及其宅前之私設道路，而不及於幼稚園、游泳池等設施，原告就本件房地買賣並無移轉前述公共設施所屬土地及建物之所有權予被告或社區管理委員會之義務，則原告已盡交付買賣標的物之義務。

原告既為該等設施之所有權人，自有自行處分所有物之權利，原告僅需依契約本旨，確保被告及社區全體住戶對上揭公共設施得以就近持續使用之權利（即使用之住戶可省卻外出而衍生之交通、勞費支出與風險，基於使用者付費原則住戶並非無償使用），原告縱將系爭設施所有權移轉與第三人所有，只要未剝奪被告等住戶對上開設施之就近持續使用權利，即無違約可言，且被告及社區全體住戶迄今仍在使用該等設施，原告自無違約情事，臺灣高等法院臺中分院（以下簡稱臺中高分院）95年度建上更（一）字第14號民事確定判決（以下簡稱上開確定判決）認定原告有違約等情及被告就此部分所為答辯，均非有理。

且該判決固認原告將上開設施所有權移轉第三人有影響被告及社區住戶使用該設施權益之虞，惟並未說明有何影響及妨礙情事，尚有可議。

（二）上開確定判決雖認：「其設置公共設施所花費之成本均已分攤在大將軍山莊房地之售價內，即因該公共設施之存在而提高房地之售價，故上訴人購買系爭房地所應支付之總價金1,776萬元，應非全係系爭房地之成本，有部分價金即為其使用公共設施之代價」等語，惟並未詳細說明其認定之事由，該判決尚難謂無判決理由不備及認定事實未依證據之情事。

原告於建造、銷售系爭房地之始，即未如坊間一般建案，將該等設施之房地成本及使用代價均計入房地銷售成本內，惟上揭判決竟把抽象的反射利益誤為具體的房地成本，殊屬可議。

（三）又上開確定判決認定：「上訴人既有支付使用公共設施之代價，公共設施之使用權仍在上訴人買受系爭房地之範圍內，依民法第348條第1項物之出賣人，負交付其物於買受人之規定，被上訴人自有義務將公共設施交付大將軍山莊七期全體住戶或社區管理委員會使用。」

，惟該判決既認定被告對上開設施擁有者係「使用權」，並非「所有權」，則原告既未出賣該等設施與被告等社區住戶，如何依民法第348條第1項規定將該等設施交付被告等社區住戶，該判決之認事用法，即悖離買賣契約之本旨，顯有違背法令之違誤。

且原確定判決認被告等住戶對該等設施有使用權，則原告僅須提供上開設施供住戶就近使用即可，何需將該等設施交予被告等住戶或社區管理委員會管理經營，該判決就此認定則有法律適用及理由不備及矛盾之違誤。

且該判決創造出原告依買賣契約所無之義務，而侵犯到原告受憲法保障之財產權。

（四）原告係將原本應屬社區外之游泳池、幼稚園設置在該社區內，係為便利社區住戶就近使用並提升生活機能。

原意並無欲將該等設施之成本置入社區全體住戶之購買房屋成本內，亦非僅欲提供社區全體住戶專用，而杜絕外來之學生或泳客。

原告有無對外招收幼稚園學生、或泳客等，要不影響被告就近使用該等設施之權利，更無違背原買賣合約之本旨。

上揭判決之理由欄認定被告與社區全體住戶有「專用」該等設施之權利云云，有所誤解。

（五）為維持幼稚園及游泳池之持續運作，有成本壓力，原告亦有繳交稅賦之壓力，原告自有對外開放與社區外人士有償使用之必要。

系爭幼稚園、游泳池等設施之地價稅及房屋稅每年即高達20餘萬元，而所有權人必須依法負擔稅捐，如尚須交付他人管理收益，則依司法院大法官解釋第107號及同院第164號解釋理由書所示意旨，將使已登記之不動產所有權人永久負擔義務，卻不能為管理收益，此顯失情法之平，且將發生權利上名實不符之現象，故前揭確定判決理由顯屬違法違憲。

（六）被告固於前案歷審中有為請求交付上開設施與社區管委會為管理之主張，惟其立論基礎在於主張上開設施均屬本件房地買賣契約之買賣標的物，故原告應將上開設施之所有權辦理移轉登記與被告或社區管委會，並交付予被告或社區住戶、或社區管委會為管理經營，是在前案歷審中兩造之攻防及審理之主要爭點亦集中在上開問題，並未就該等設施無庸移轉登記，除提供使用外，是否尚須交付予與社區全體住戶或社區管委會為管理或經營一節，作為兩造攻擊防禦及辯論之重點，上開確定判決驟然於理由欄中認定原告應將上開設施所屬土地及建物交付與社區全體住戶或社區管委會，且在交付前，被告得行使同時履行抗辯云云，應屬突襲性裁判，與法有違。

且上開案件之爭點與本件之爭點在立論基礎及攻防細節上尚非全然相同。

則原告於本件訴訟中再就此項爭點為主張，並無違背訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理。

爭點效理論並未於民事司法實務上形成定見，且上開確定判決有前揭認定違法失妥之處，亦有未經兩造充分攻擊防禦及辯論與突襲性裁判，本件應無爭點效之適用。

（七）況系爭大將軍社區之開發案是35,000坪整體開發，分期推出，目前尚有一萬餘坪土地未興建房屋，故全體住戶之管理委員會尚未成立，根本亦無所謂移轉交付之對象可言。

關於被告主張二、三期管理委員會已經成立，原告否認，其召集程序是否合法，應由被告提出召集程序合法證明。

（八）原告於銷售系爭房地之初，即曾於廣告宣傳單上明確印製大將軍山莊幼稚園經營伙伴招募中請速洽本工地，且原告於廣告宣傳中明白揭示欲自為管理經營、或委外管理經營，或以廣告招募大將軍山莊幼稚園經營伙伴（見原證8）。

顯徵原告於建造、銷售系爭房地伊始，即已明確表示欲將該等設施或仍由原告自為經營管理、或委外經營管理，即原告自始即無欲將該等設施交付予社區全體住戶或社區管委會管理經營之意，亦無意將上開設施交付全體住戶或交由社區全體住戶「專用」。

（九）竣工圖索引表、基地位置圖及現況圖亦僅在表明系爭35,000坪整體規劃之基地內，社區管理（交誼）中心之坐落位置或社區中心點略居何處，如此而已。

但被告竟指稱系爭房屋買賣之社區圍牆範圍內之基地，應僅指第二、三期房屋部分，進而擅認其他期別之住戶無權使用該等設施，顯屬恣意論斷之詞。

（十）被告同時引用民法第264條同時履行抗辯及同法第265條不安抗辯，作為其答辯之主張，與最高法院57年台上字第3049號判例意旨有違，其法律見解有誤。

且日南紡織公司並非本訴之當事人，其縱有設定最高限額抵押權之舉，亦與被告無關。

況被告指所謂苗栗市○○段第774-39 0 等地號土地所設定之抵押權，因並未實際借貸，故早經塗銷。

原告並無違約情事，亦無權利濫用、違反誠信原則之情事。

三、並聲明：請求被告各給付原告日南公司440,284元、原告乙○○660,425元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息；

原告願供擔保請准宣告假執行。

貳、被告則抗辯：

一、原告日南公司以被告因系爭買賣契約而於86年9月26日所簽發之本票乙紙（票號：TH0000000；

面額：177萬元，以下簡稱系爭本票）對被告行使票據上權利，並聲請強制執行（臺灣苗栗地方法院89年度執字第3263號強制執行事件，下稱上開強制執行事件），嗣經被告提起債務人異議之訴，請求撤銷強制執行程序，經臺中高分院95年度建上更（一）字第14號判決系爭強制執行程序應予撤銷確定，該判決理由認定：本件原告就大將軍山莊之公共設施未交付社區全體住戶使用，並將如附表二所示之管理中心、污水站、幼稚園、社區中心等土地及建物移轉登記為日南紡織公司所有，並使幼稚園及游泳池對外招收學生、泳客，向社區住戶收費，對本件被告均應負違約之責任，即應負不完全給付之債務不履行責任。

…。

本件被告在本件原告補正公共設施之瑕疵並交付社區全體住戶使用之前，應得行使同時履行抗辯權，拒絕尾款1,100,709元之給付」等語。

該判決既已明確揭示爭點所在，且為兩造攻擊防禦與審理辯論之重點，且於判決理由論證取捨綦詳而為判決，則原告請求被告給付系爭房地買賣價款，應受上列民事確定判決就本件相關爭點之爭點效效力之拘束。

二、依兩造所簽訂系爭房、地買賣合約，出賣人即原告保證完工交屋時施設交付保全警衛系統等，以上各項公共設施均屬兩造買賣契約書所示標的物範圍，此並有建造執照申請書、建造執照；

竣工圖索引表、基地位置圖、現況圖可稽。

系爭房、地買賣合約書第1條明定建物、土地標示及買賣權利範圍，建物標示及買賣權利範圍：其中「建造執照附於土地合約」、「建物如後附建造執照」均特別以文字另行書寫，並附註建造執照附於土地合約。

系爭房屋買賣合約書第5條第（一）項、第12條第（一）項明定：「本預定買賣房屋之建築工程標準，悉依主管機關核定之設計圖說辦理，並預定自開工日起七百個工作天內完工（含私設道路、公共設施）如有逾期壹日乙方（原告）應按本約所購房屋未完成工程造價千分之壹計付違約金予甲方（被告）。」

；

「本社區景觀部份、管理員室、私設道路、擋土設施等均係公共設施。」

其中 「未含私設道路公共設施」字句兩造因特別約定本約買賣標的施工範圍「含私設道路及公共設施」，故予以刪除未含私設道路公共設施。

又系爭房、地預定買賣合約書第一條明定：本件房地登記若誤差在百分之二以內（含）者，雙方同意不計加減帳，但若超過或不足百分之二時，應就超過或不足部分，依房、地每坪單價相互補貼價金。

假設要否定原確定判決之爭點效，原確定判決認定應移轉之所有權不含幼稚園、游泳池等設施，即非正確，上開設施屬於兩造買賣契約附件之建造執照標示之範圍，依照兩造買賣合約，移轉之面積不超過契約所定之誤差範圍內不互相找補，按照合約可以把幼稚園、游泳池、瓦斯站等設施（附表二）之持分移轉給全體住戶分擔，若面積超過契約約定部分，自依上開約定找補。

三、本件房屋及其公共設施為同一張建造執照，工程造價339,144, 000元，系爭房屋含公共設施所有權應有部分買賣價金約定以710萬元計，若以上列建造執照之使用執照所附起造人名冊所示合計有120戶建築物所有權人，原告所收取買賣價金以120戶計，其買賣價金約達85,200萬元（7, 100,000 元×120=852, 000,000元）。

是由被告等120戶建物所有權人買受人分擔其建築成本，原告藉前揭廣告內容銷售系爭房地，且其設置公共設施所花費之成本均已分攤在大將軍山莊房地之售價內，即因該公共設施之存在而提高房地之售價，故被告購買系爭房地所應支付之總價金1,776萬元，應非全係系爭房地之成本，有部分價金即為使用公共設施之代價。

被告既有支付使用公共設施之代價，公共設施之使用權即在被告買受系爭房地之範圍內，依民法第765條、第348條第1項規定，原告自有義務將公共設施交付大將軍山莊住戶或社區管理委員會使用，惟原告未交付公共設施予管理委員會，並將各該公共設施房地所有權移轉登記予訴外人日南紡織公司而由其使用收益，縱其後由管理、使用上列公共設施房地之收益者繳納其稅費，亦無顯失情法之平之情事。

前確定判決已認定系爭房地買賣標的尚包括系爭房、地公共設施之使用權，依系爭房、地買賣合約書與系爭房屋預售房屋廣告圖說內容，原告等應依約將上開公共設施交付各該買受人、大將軍山莊二、三期全體住戶或社區管理委員會使用。

四、原告於本訴中提出之原證8銷售廣告宣傳單並非兩造間買賣系爭房地之銷售廣告宣傳單。

此參諸上列原證8銷售廣告傳單所載「與第一期、第二期同樣的漂亮身段，大將軍第三期環保別墅... 」即明，上開廣告不得據為本件認定之證據。

五、原告所援引之司法院大法官會議解釋第107號、第164號解釋，乃係針對已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125條消滅時效規定之適用，所為之解釋，與本件之情狀顯不相當，原告應不得予以比附援引。

六、系爭大將軍山莊第二、三期社區房屋及附表二所示之土地、設施同屬一張建造執照。

系爭大將軍山莊第二、三期房屋社區之範圍詳如系爭房屋預定買賣合約書之附圖及系爭大將軍山莊第二、三期房屋社區竣工圖索引表、基地位置圖、現況圖。

足徵系爭房屋買賣之社區圍牆範圍內之基地應僅指第二、三期房屋部份而已，並不包括第一、五、六、七期。

因系爭房、地買賣合約書所約定之社區應僅指「系爭大將軍山莊第二、三期全體住戶之社區」，此部分原確定判決所認定「系爭大將軍山莊一至七期全體住戶之社區」應無爭點效之效力。

七、大將軍山莊第二、三期社區管理委員會已於88年8月14日即已成立，原告竟於87年7月30日即將如附表二所示之各項公共設施所在之土地及建物均移轉登記為訴外人日南紡織公司所有。

且依原告在本訴訟中提出之廣告宣稱系爭公共設施為日南紡織公司所有，並自為或委外經營（見本院卷一第123頁），足認日南紡織公司不同意原告將系爭公共設施交付大將軍山莊住戶或社區管理委員會使用。

原告顯已不能且無法提供原告等所稱：買受者即被告與社區全體住戶使用該等『物（即系爭設施）之使用』，並持續確保其等對於系爭『物（即系爭設施）』之使用權利之情狀。

原告就上列設施未交付社區全體住戶使用，並將如附表二所示之管理中心、污水站、幼稚園、社區中心等土地及建物移轉登記為日南紡織公司所有，並使幼稚園及游泳池對外招收學生、泳客，向社區住戶收費，對被告均應負違約之責任，即應負不完全給付之債務不履行責任。

被告在原告補正上列系爭房地公共設施之瑕疵並交付社區全體住戶使用之前，應得行使同時履行抗辯權，拒絕給付系爭房地買賣尾款。

八、原告任由日南紡織公司主張為該公司所有，並自為或委外經營，益證日南紡織公司已不同意原告將系爭公共設施交付大將軍山莊二、三期或加上其餘各期全體住戶或社區管理委員會使用。

且原告早已於其應行履約之際，即將系爭設施之建物、土地所有權登記予日南紡織公司，且原告所諉稱35,000坪其中第六、七期或特區部分之土地其中苗栗市○○段第774-390地號土地更早於85年1月6日即已移轉所有權登記予日南紡織公司，並與同段第774-11、774-13、774-80、774-86、774-385、774-386、774-387、774-388、774-389、774-391、774-392、774- 404、774-565、774-567等地號土地，設定柒億貳仟萬元之本金最高限額抵押權登記予訴外人泛亞銀行，否認原告稱上列最高限額抵押權登記已塗銷，原告提出之證物資料，均不能證明已塗銷。

原告前揭行為足徵原告之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞，如原告等未為待給付或提出擔保對待給付前，被告自亦得行使民法第265條之不安抗辯權，拒絕自己給付系爭買賣價金。

且原告上開所為應有民法第148條所示權利濫用、違反誠信原則之情事。

十、並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。

參、兩造不爭執事項：

一、兩造有簽訂如苗栗地院89年度訴字第375號卷宗第一宗原證三所示之房屋及土地預定買賣合約書。

被告於84年8月3日有以總價1,776萬元向原告等購買如附表一所示房地，依房屋買賣合約書之約定，被告有向原告日南公司購買坐落於苗栗縣苗栗市（下稱苗栗市○○○段第774之96等160筆地號土地上所興建系爭房屋買賣預定合約書（下稱房屋買賣合約書）所載編號A棟第17加18戶房屋乙戶建坪約120坪，嗣原告日南公司於86年10月24日已將苗栗市○○段第6399建號（建物門牌：苗栗市高苗里31鄰北龍岡66號）面積402.15平方公尺之建物所有權移轉登記與被告所有；

依土地買賣預定合約書（下稱土地買賣合約書）之約定，被告有向原告乙○○購買坐落上列建物之基地面積約131.98坪，私有土地面積約108.9坪，嗣原告乙○○於86年10月24日已將如附表一所示苗栗市○○段第774之98、第774之99地號土地面積共360平方公尺全部及第774之121地號土地面積1,893平方公尺，應有部分萬分之407等土地所有權移轉登記與被告所有。

二、兩造於86年9月26日訂立補充協議書，約定177萬元無息貸款之給付方式及時間，於兩造辦理交屋時另行協議，如未達成協議，則自交屋日起以一年期按月平均攤還。

兩造再於86年10月29日另立補充協議書，約定原告應於86年11月29日以前依買賣契約接通水電、瓦斯並完成各項設備辦理交屋予被告，如逾期未交屋，除依買賣契約辦理外，原告應自逾期日起至其依約辦理交屋日止，依被告已付1,243萬元按年息百分之九計算之利息連帶給付被告。

兩造於86年12月26日辦理系爭房屋之交屋，約定「加減帳及公共設施部分另行依約處理，除歷次修繕表外交屋」。

上開苗栗市○○段第6399號建號建物原告日南公司於86年12月26日，交付予被告使用管理。

三、依照前案的原證12廣告（即本院卷一第121頁之廣告）內容載有「警衛管理、社區門禁、皇家大門廳、日光大道、綠林步道、異國風情花園、觀景台、三溫暖、托兒中心、活動中心、韻律中心、健身房、幼稚園、兒童圖書館、遊戲區、視聽室、交誼廳、會議室、室內游泳池、撞球室、桌球室、社區整體規劃的綠意、休閒公園。」

原告已將警衛室、污水站所在之苗栗段774之338地號土地，瓦斯站、幼稚園所在之苗栗段774之115地號土地，社區中心（含游泳池）所在之苗栗段774之246、774之178地號土地，及幼稚園、社區中心之建物移轉登記為日南紡織公司所有; 並使幼稚園及游泳池對外招收學生、泳客，向社區住戶收費。

四、原告日南公司委請原告訴訟代理人王耀賢律師以97年4月22日台中大全街郵局第372號存證信函主張抵銷苗栗地方法院96年度聲字第434號民事確定裁定所示原告日南公司應負擔之105,751元訴訟費用額。

五、原告日南公司以被告所簽發之系爭本票其中之1,496,07 7元票款聲請苗栗地院89年度票字第167號裁定准許強制執行。

日南公司再以該裁定為執行名義，聲請苗栗地院89年度執字第3263號強制執行事件查封系爭房地，嗣被告提起債務人異議之訴，請求撤銷系爭房地之強制執行程序，經臺灣高分院95年度建上更（一）字第14號判決系爭強制執行程序應予撤銷確定。

肆、本件兩造爭執之事項：

一、附表二之設施是否屬於公共設施？

二、附表二之設施部分，原告是否應將土地及建物所有權移轉登記與被告及住戶或社區管理委員會，並交付使用？上開設施是否應供大將軍山莊（含一、二、三、五、六、七、八期）全體住戶專用？或只是社區住戶對該等設施就近使用之反射利益？原告將系爭設施建物及土地移轉登記與日南紡織公司所有，並使幼稚園及游泳池對外招收學生、泳客，向社區住戶收費，對被告是否應負不完全給付之債務不履行責任？

三、被告抗辯原告已將系爭公共設施建物及土地移轉登記與日南紡織公司所有，並自為或委外經營，證明其已不同意將上開公共設施交付大將軍山莊七期（即含一、二、三、五、六、七、八期）全體住戶或社區管理委員會使用，原告之財產於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞，在原告為對待給付或提出擔保對待給付前被告得行使民法第265條規定之不安抗辯權，拒絕給付買賣價金，有無理由？

四、如原告應負不完全給付之債務不履行責任，被告抗辯其得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償；

類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並主張在原告補正上列系爭房地公共設施之瑕疵並提供專供社區全體住戶使用之前，行使同時履行抗辯權，拒絕系爭房地買賣尾款之給付，有無理由？

五、如法院認定本件原告等之請求為有理由，被告是否尚得主張系爭房屋如仍有滲、漏水之情事，原告等尚應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任，而以原告等應賠償給付被告之金額386,000元主張抵銷原告等得對被告請求給付之買賣尾款？（此項爭點業經被告於本院98年1月6日言詞辯論期日陳述引用其97年12月29日之書狀表明撤回其前揭抗辯，原告就 此並未為異議，是上開兩造爭執事項五應予刪除）。

六、被告抗辯原告上開所為，有民法148條規定所示權利濫用、違反誠信原則之情形，被告並據以抗辯，有無理由？

七、本件原告提起本訴請求被告給付系爭房地買賣價款，關於上列爭點一、二、四（原筆錄誤載為三，應予更正）是否應受上列臺中高分院95年度建上更（一）字第14號民事確定判決爭點效效力之拘束？

八、如原告請求被告給付價金有理由，則原告各得向被告請求之金額若干？

伍、得心證之理由：

一、本件原告提起本訴請求被告給付系爭房地買賣價款，關於上列爭點肆、一、二、四（原筆錄誤載為三，應予更正）是否應受上列確定判決爭點效效力之拘束？

（一）按法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之「重要爭點」，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此「重要爭點」所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該「重要爭點」所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則（最高法院73 年度台上字第4062號判決、91年度台上字第790號、96年度台上字第1782號判決參照）。

（二）查本件原告前以被告簽發之系爭本票對被告行使票據上權利，並聲請強制執行，嗣經被告提起債務人異議之訴，請求撤銷上開強制執行程序，苗栗地方法院89年度訴字第375號判決該件原告（即本件被告）之訴駁回，經本件被告上訴後，臺中高分院91 年度上字第334號判決認本件原告得請求之本票金額為1,165,077元，故被上訴人（即本件原告）日南公司在上開執行事件超過前開金額及法定遲延利息部分之強制執行程序應予撤銷，其餘之訴駁回；

本件被告再上訴，經最高法院95年度台上字第58號判決廢棄發回，嗣臺中高分院95 年度建上更（一）字第14號判決系爭強制執行程序應予撤銷，並因該判決不得上訴第三審而判決確定（以下簡稱上開確定判決），上開前案訴訟過程之事實亦經本院調卷查明屬實。

（三）上開確定判決所列該案重要爭點與本件之爭執事項相關者為：「系爭房地之公共設施部分，被上訴人（下稱本件原告）是否應將所有權移轉登記予上訴人（下稱本件被告）及住戶或社區管理委員會，並交付使用？是否專屬大將軍山莊二、三期住戶使用？本件原告將如附表二所示之大將軍山莊管理中心、污水站、幼稚園、社區中心等土地及建物移轉登記為日南紡織公司所有，並使幼稚園及游泳池對外招收學生、泳客，向社區住戶收費，應否對本件被告負違約之責任？」就前揭爭點，該判決理由要旨如下：1、本件原告應提供上開公共休閒設施予大將軍山莊住戶使用。

2、本件原告依系爭房地買賣契約僅須將被告現居住之房屋、土地及其宅前之私設道路，移轉登記與被告，且本件原告移轉登記予本件被告所有之建物及土地面積符合房屋及土地買賣合約書之約定，系爭房地之其他公共設施並不在房屋及土地買賣合約書所定原告須移轉登記予被告之範圍。

本件被告主張本件原告應將屬公共設施之土地及建物移轉登記為大將軍山莊二、三期住戶或管理委員會所有，委無可採。

4、大將軍山莊之公共設施應係供全體七期住戶專用，而非二、三期社區住戶專用。

5、本件被告既有支付使用公共設施之代價，公共設施之使用權仍在被告買受系爭房地之範圍內，依民法第348條第1項「物之出賣人，負交付其物於買受人」之規定，本件原告自有義務將公共設施交付大將軍山莊七期全體住戶或社區管理委員會使用。

6、本件原告應將公共設施交付大將軍山莊全體七期住戶使用，本件原告未交付，對本件被告應負違約之責任。

7、本件原告將如附表二所示公共設施之管理中心（警衛室）、污水站、瓦斯站、幼稚園、社區中心（含游泳池等）等土地及建物移轉所有權登記予日南紡織公司，已足以影響本件被告使用該公共設施之權益。

再大將軍山莊之公共設施應歸全體七期住戶專用，未經全體七期住戶同意，本件原告不得任意讓大將軍山莊以外之居民使用，本件原告未將公共設施之幼稚園、游泳池交付全體七期住戶專用，且未並交由社區管理委員會管理，本件原告自行管理幼稚園、游泳池，擅自決定對外招收學生、游客，並對社區住戶收費，即未提供幼稚園、游泳池予大將軍山莊全體七期住戶專用，本件原告就公共設施之提供應對本件被告負違約之責任。

8、本件原告應對本件被告負不完全給付之債務不履行責任。

本件被告在本件原告補正公共設施之瑕疵並交付社區全體住戶使用之前，應得行使同時履行抗辯權，拒絕尾款1,100,709元之給付。

9、本件原告應不得對本件被告行使系爭本票之票據上權利，並聲請強制執行。

本件被告自得提起債務人異議之訴，請求撤銷系爭執行事件就系爭房地所為之強制執行程序等語。

（四）經查，前揭確定判決既已認定本件原告依系爭房地買賣契約僅須將被告現居住之房屋、土地及其宅前之私設道路，移轉登記與被告，且原告移轉登記予被告所有之建物及土地面積符合房屋及土地買賣合約書之約定，系爭房地之其他公共設施並不在房屋及土地買賣合約書所定原告須移轉登記予被告之範圍等語，則原告自無將系爭設施所在之土地及建物移轉登記與被告之義務。

又該判決理由認定：公共設施之使用權應屬兩造買賣系爭房地之範圍，則該判決係認定關於該買賣契約有關上開設施部分，應係買賣其「使用權」。

然該判決理由進一步認定：本件被告既有支付使用公共設施之代價，公共設施之使用權仍在本件被告買受系爭房地之範圍內，依民法第348條第1項物之出賣人，負交付其物於買受人之規定，本件原告自有義務將公共設施交付大將軍山莊七期全體住戶或社區管理委員會使用，本件原告應將公共設施交付大將軍山莊全體七期住戶使用，本件原告未交付，對本件被告應負違約之責任等語。

按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。

權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。

民法第348條定有明文。

經查，上開確定判決既認定上開設施部分僅有「使用權」在買賣契約範圍內，則被告並未買受上開設施之「所有權」，則原告既未將該等設施之「物」出賣與被告等社區住戶，為何應依民法第348條第1項規定將該等設施交付被告等社區住戶，則該確定判決此部分理由，於適用法令即有商榷餘地。

該確定判決進而認定「大將軍山莊之公共設施仍應供全體七期住戶專用，…，並交由社區管理委員會管理，…原告未交付，對本件被告應負違約之責任。」

等情，並未具體說明其認定上開設施限於被告等含大將軍山莊全體七期住戶專用及原告何以負有應交付上開設施與管理委員會管理經營之義務之依據何在？則該判決認定原告應負不完全給付之債務不履行責任，其理由構成上，容有再行商榷之餘地，本院因認本院關於本件訴訟前揭「參、一、二、四」部分之爭執事項之判斷與前揭最高法院判決見解採認爭點效之要件尚有不符，即不受上開確定判決就前開爭點所為判斷之拘束，就本件各項爭點仍由本院獨立判斷，不受前案確定判決爭點效之拘束。

二、附表二之設施是否屬於公共設施？經查，系爭房屋買賣合約書第12條第（一）項明定：「本社區景觀部份、管理員室、私設道路、擋土設施等均係公共設施。」

，是上開設施即屬該契約所謂之「公共設施」，惟所謂「公共設施」解釋上係與私人專用之設施有所區隔，縱認附表二之設施屬於公共設施，亦不當然導出上開設施均應交付被告及其他社區住戶或管理委員會管理經營之結論，是本院認原告主張論列之此項爭點並無再為深入審究之必要。

三、關於前揭肆、二所列各項爭執事項分述如下：

（一）附表二之設施，原告是否應將土地及建物所有權移轉登記與被告及住戶或社區管理委員會？經查：１、依被告所提出之系爭房地之銷售廣告單，其內容為：「親子、文教設施五星級渡假山莊」、「警衛管理、社區門禁、皇家大門廳、日光大道、綠林步道、異國風情花園、觀景台、三溫暖、托兒中心、活動中心、韻律中心、健身房、幼稚園、兒童圖書館、遊戲區、視聽室、交誼廳、會議室、室內游泳池、撞球室、桌球室」，此有被告提出之銷售廣告單在卷可證（影本附於本院卷一第121頁），而上開公共設施均有設置等情，已據臺中高分院法官勘驗屬實，並經記明勘驗筆錄可稽（見臺中高分院91年度上字第334號卷（一）第144至145頁），並有照片21張（見苗栗地方法院89年度訴字第37 5號卷（一）第230至第236頁）為證。

且被告在本件審理中主張上開銷售廣告單印刷文字內容之外，原告公司之人員尚記載「提供硬體部分」之文字，此有前揭銷售廣告單可證，則應認上開加註文字之記載應與廣告內容共同解讀成為兩造契約內容之一部分。

雖被告並主張上開加註文字「硬體部分」應該是指提供給社區全體住戶，但經營管理權是由全體住戶或社區管委會決定云云，惟原告已予否認，並抗辯：該加註文字就文義上言應是指業主會有該等設施的提供，使社區住戶能就近便利使用，並無法擴充到被告所言的經營管理權問題等語，經查，上開加註文字既稱「提供硬體部分」，且被告並未舉證證明兩造曾就上開加註文字表明係約定原告應交付上開設施由被告等住戶或社區管委會管理經營，自不能逕由上開廣告加註文字內容即逕予認定該加註文字有被告所主張之意涵在內，至多僅能認為原告應設置並提供上開公共休閒設施予大將軍山莊住戶使用。

按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條定有明文。

則原告依該銷售廣告單銷售系爭房地與被告，則原告自應設置並提供上開公共休閒設施之硬體設施予大將軍山莊住戶使用。

２、被告雖主張原告依系爭房、地買賣契約應將上開設施之土地及建物所有權移轉登記與被告及住戶或社區管理委員會，惟原告予以否認。

經查，依兩造間房、地買賣合約書之約定，買賣標的之建物為「坐落於苗栗段774之96等160筆地號上所興建之建物，編號A棟第17加18戶房屋乙戶建坪約120坪」，土地為「坐落於苗栗段774之96等160筆地號上，附屬於本約建物編號A棟第17加18戶建物之基地權狀面積約131.98坪，私有土地面積約108.9坪」，而原告所移轉登記予被告所有之系爭房地面積，其中房屋為6399建號建物，其面積連同附屬建物為402.15平方公尺，折合121. 65坪，已超過房屋買賣合約書所定之120坪，土地為被告單獨所有之苗栗段774之98、774之99地號面積共360平方公尺，折合108.9坪，被告與他人共有之苗栗段774之121地號面積1,893平方公尺應有部分萬分之407，相當於77平方公尺，折合23.3坪，其土地面積為132.2坪，亦超過土地房屋買賣合約書所定之131.98坪，是原告移轉登記予被告所有之建物及土地面積已符合房屋及土地買賣合約書之約定。

再者，前揭銷售廣告單之內容，並無隻字片語提及原告應將系爭設施之土地及建物所有權移轉登記與被告及其他住戶或管理委員會。

３、被告雖又以系爭房、地買賣合約書第一條明定建物、土地標示及買賣權利範圍，「建物標示及買賣權利範圍」部分有書寫文字加註：「建造執照附於土地合約」之文字；

另「土地標示：」部分亦有以書寫文字加註「建物如後附建造執照」之文字，又系爭房屋與上開設施均為同一張建造執照，故上開設施之土地及建物所有權應移轉登記予被告等語。

惟查，依建築法第25條規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」

，而建築物依建築法第4條之規定為「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。」

，是不論供個人或公眾使用之構造物，凡欲建造或使用者，非申請建築執照並經許可後，不得為之。

上開契約固然有註明「建造執照附於土地合約」、「建物如後附建造執照」之文字，而建築執照之內容雖載有公共設施，至多僅係原告將上開設施與被告所購買之房屋同期相關建物以同一份建造執照一併規劃，自不能據以認為上開設施即為兩造約定原告應移轉登記之範圍，是被告上開主張顯無可採。

４、被告再抗辯：系爭房屋預定買賣合約書附件二：建材設備說明表第拾壹項保全警衛系統：第６款明載：「圍牆防犯系統：社區四周圍牆裝置雙軌式紅外線感知器，連通管理室。」

等情，而主張依系爭房、地買賣合約，出賣人即原告等保證完工交屋時施設交付保全警衛系統，且以上各項公共設施均屬兩造買賣契約書所示標的物範圍，並有建造執照申請書、建造執照、竣工圖索引表、基地位置圖、現況圖可稽，又系爭房屋買賣合約書第5條第（一）項、第12條第（一）項明定：「本預定買賣房屋之建築工程標準，悉依主管機關核定之設計圖說辦理，並預定自開工日起七百個工作天內完工（含私設道路、公共設施）如有逾期壹日乙方（原告）應按本約所購房屋未完成工程造價千分之壹計付違約金予甲方（被告）。」

；

「本社區景觀部份、管理員室、私設道路、擋土設施等均係公共設施。」

其中「未含私設道路公共設施」字句兩造因特別約定本約買賣標的施工範圍「含私設道路及公共設施」，故予以刪除未含私設道路公共設施等情為據。

惟查上開契約內容至多僅屬兩造就原告應設置並提供被告等住戶使用之上開設施所為之相關約定，亦不足以認定原告有將上開設施所屬土地及建物移轉登記與被告及其他住戶之義務。

另竣工圖索引表、基地位置圖及現況圖亦僅在表明基地內Ｆ棟管理中心及社區中心之坐落位置，非謂竣工圖上所示即為社區全體住戶或社區管理委員會所有，被告主張原告應將屬公共設施之土地及建物移轉登記為大將軍山莊二、三期住戶或管理委員會所有，自不可採。

是本件不能證明原告負有將附表二之設施所在之土地及建物所有權移轉登記予被告之義務。

（二）附表二之設施部分，原告是否應將土地及建物交付被告及住戶或社區管理委員會使用？上開設施是否應供大將軍山莊（含一、二、三、五、六、七、八期）全體住戶專用？或只是社區住戶對該等設施就近使用之反射利益？１、依前所述，系爭買賣契約之買賣標的關於物之所有權之買賣應僅包含被告現居住之房屋、土地及其宅前之私設道路之物之買賣，依同法條第1項之規定，原告就上開標的物，負有所有權移轉登記及交付其物之義務；

另依前揭銷售廣告單之內容，可認定系爭買賣契約之內容亦包含原告負有設置並提供上開公共休閒設施硬體設備供大將軍山莊住戶使用之義務。

就系爭設施之使用權部分，依同法第348條第2項之規定，原告除負使買受人取得其使用權之義務，如因其權利而得占有一定之物者，始負交付其物之義務。

是本件應審究原告所負之義務僅係設置並提供被告上開設施之使用權？或上開設施僅供大將軍山莊（含一、二、三、五、六、七、八期）全體住戶專用？或如被告所爭執僅專供大將軍山莊二、三期住戶專用? 而不得供他人使用?因一般坊間建案公寓大廈或社區之共用部分設施所有權劃入房地買賣契約書中，以應有部分比例共有之方式，劃歸「買賣標的物」之範圍而移轉所有權應有部分予社區全體住戶共同持有，故為該等設施所在土地及建物之共有人之社區住戶對於該等公共設施之使用有其專有或共有權利，或由其全體住戶大會決定其營運模式，此與本件買賣契約之標的物內容顯不相同，即本件房地買賣契約中既未約定包含該等設施所在土地及建物所有權應有部分權利之買賣，是不得逕依一般模式認為本件社區之公共設施應由被告等社區住戶專用或共用，並由管理委員會管理經營，仍應依兩造間契約之具體內容以定之。

經查，依前揭銷售廣告單之內容，上開各項設施，佔地廣大，且分散設置，且前揭設施所在之土地及建物均不在被告買受房地「物權」之範圍內，被告並未取得前揭建物及土地之應有部分，由兩造間之契約內容亦無法證明兩造有約定原告有將上開設施交付被告及其他大將軍山莊（含一、二、三、五、六、七、八期）全體住戶專用，或僅專供被告等大將軍山莊二、三期社區住戶專用，及應交由被告等住戶或管理委員會及管理經營之義務。

２、被告雖主張本件房屋及其公共設施為同一張建造執照，工程造價339,144,000元，而兩造系爭房屋含公共設施所有權應有部分買賣價金約定以710萬元計。

若以上列建造執照之使用執照所附起造人名冊所示合計有120戶建物所有權人，原告所收取買賣價金以120戶計，其買賣價金約達85, 200萬元（7, 100,000元×120=852, 000,000元）。

是本件由被告等120戶建物所有權人買受人分擔其建築成本，原告藉前揭廣告內容銷售系爭房地，且其設置公共設施所花費之成本均已分攤在大將軍山莊房地之售價內，即因該公共設施之存在而提高房地之售價，故被告購買系爭房地所應支付之總價金1,776萬元，應非全係系爭房地之成本，有部分價金即為使用公共設施之代價云云。

惟原告否認被告所指上情。

經查，依原告之售屋廣告固可認定原告廣告所稱之前揭各項公共設施，可使社區住戶就近便利使用，並足以提昇原告所銷售之房地價格，惟並不當然即可認定被告購買系爭房地所應支付之總價金1,776萬元其中有部分屬使用公共設施之代價及上開設施應供社區住戶專用，蓋原告所推出本件建案有設置上開設施得使社區住戶得以就近便利使用，相較於其他未設置上開得使住戶便利使用設施之建案而言，其所銷售之房地之附加價值相對而言自然較高，也較能吸引銷售者願出較高之價格購買，惟並不當然即可以認定上開設施即應提供由該社區住戶專用或認社區住戶必然可以無償使用前揭各項設施，蓋關於原告所負之買賣契約義務，仍應依契約內容認定，在契約內容未予明定之情形下，本件至多僅能認定原告依契約應設置上開設施且提供被告等住戶使用，自不能逕行認定被告所支付之買賣價金包含使用上設施之代價。

被告僅據所列建築成本及房地售價等計算推認上情，尚難遽採。

３、綜上，本件買賣契約之內容，尚不足以認定上開設施有由社區住戶專用之權利，則本件買賣契約關於上開設施使用權之部分，至多僅能認為原告有設置並提供上開公共休閒設施之硬體設施予大將軍山莊（含一、二、三、五、六、七、八期）全體住戶就近便利使用之義務，並無將上開設交由由大將軍山莊全體或被告所謂僅供二、三期之住戶專用，及應交付上開設施與管理委員會管理經營之義務。

則性質上，就系爭設施之使用權部分，並無同法第348條第2項後段規定所指因其權利而得占有一定之物之情形，則原告並不負交付其物即上開設施之義務，更無使被告及其他社區住戶或管理委員會管理經營上開設施之義務。

（三）原告將系爭設施建物及土地移轉登記與日南紡織公司所有，並使幼稚園及游泳池對外招收學生、泳客，向社區住戶收費，對被告是否應負不完全給付之債務不履行責任？經查，原告既僅負有設置及提供上開設施供被告等社區住戶就近便利使用之義務，且原告履行上開義務並不以其繼續為前揭不動產之所有權人為必要，原告既就銷售廣告單上所載之各項設施已有設置，且亦有提供上開住戶使用，亦無證據證明目前之所有權人日南紡織公司有拒不提供使用之情形，而原告既無將上開設施所在土地及建物移轉與被告等住戶之義務，兩造間契約亦未限制原告不得移轉其所有權，原告基於其所有權人之地位，本得在不違反買賣契約之範圍內行使其權利，自不能認其將上開不動產之所有權移轉登記與訴外人日南紡織公司，即當然有影響本件被告使用該公共設施之權益。

另原告為繼續提供上開設施例如高成本費用，甚至應由使用者付費之幼稚園、游泳池，即有自為或委由他人管理經營之必要，是原告就幼稚園、游泳池對外招收學生、游客，並對社區住戶收費，亦不妨礙其履行提供前揭設施供被告等社區住戶就近便利使用之契約義務。

是原告既無使幼稚園、游泳池供大將軍山莊全體七期住戶專用及由社區管理委員會管理經營之義務，則原告自行或由訴外人管理經營前揭幼稚園、游泳池，及對外招收學生、游客，並對社區住戶收費，並不能認原告就公共設施之提供應對被告負違約之責任。

是被告主張原告上開所為應負債務不履行之違約責任，即不可採。

四、被告抗辯原告已將系爭公共設施建物及土地移轉登記與日南紡織公司所有，並自為或委外經營，證明其已不同意將上開公共設施交付大將軍山莊七期全體住戶或社區管理委員會使用，原告之財產於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞，在原告為對待給付或提出擔保對待給付前被告得行使民法第265條規定之不安抗辯權，拒絕給付買賣價金，有無理由？按當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付，民法第265條固定有明文。

惟上開規定係以他方尚有對待給付之義務未履行完畢之情形始有適用。

本院既已認定原告並無將上開設施之建物及土地移轉登記與被告之義務，且亦無庸將上開設施提供與被告等社區住戶專用及交付由管理委員會管理經營，原告已無尚未履行完畢之對待給付義務；

且關於被告所辯系爭設施之建物及土地移轉登記與日南紡織公司所有，並自為或委外經營等情，並不負違約責任，則被告據以主張行使不安抗辯權，並拒絕給付剩餘買賣價金，即無理由。

五、如原告應負不完全給付之債務不履行責任，被告抗辯其得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償；

類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並主張在原告補正上列系爭房地公共設施之瑕疵並提供專供社區全體住戶使用之前，行使同時履行抗辯權，拒絕系爭房地買賣尾款之給付，有無理由？按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。

但自己有先為給付之義務者，不在此限。

民法第264條第1項固定有明文。

惟上開規定係以他方尚有對待給付之義務未履行完畢之情形始有適用。

本件依前揭認定，原告已無尚未履行完畢之對待給付義務，且不負不完全給付債務不履行之責任，被告據以主張行使同時抗辯權，拒絕給付剩餘買賣價金，即無理由。

六、被告抗辯原告上開所為，有民法148條規定所示權利濫用、違反誠信原則之情形，被告並據以抗辯，有無理由？經查，原告既為該等設施之所有權人，自有基於所有權自由處分所有物之權利，且原告依照系爭房地買賣契約之約定本旨，僅需確保被告與社區全體住戶得以就近使用該等設施，則原告雖將該等設施之所有權移轉予日南紡織公司所有，惟被告及社區住戶對於該等設施之使用權利並未受剝奪或妨礙，而得繼續使用，尚難認原告有何權利濫用、違反誠信原則之情事。

七、如原告請求被告給付價金有理由，則原告各得向被告請求之金額若干？

（一）經查，原告主張關於系爭房地之價款，被告原尚有應補繳金額2,147,450元，經扣除因工程減帳448,373元、203,000元後，被告尚有餘款1,496,077元未繳清，再經扣除原告應對被告負擔之交屋遲延責任所應給付之違約金64,368元，與原告應對被告負擔之物之瑕疵擔保責任所應賠償之301,000元，及原告同意減免之瓦斯費用30,000元後，被告尚須給付原告等本件房屋價款之餘款1,100,709元（計算式為：1,496, 077元－64,368元－301,000元－30, 000元＝1,100,709元）等事實，業經前揭確定判決理由認定在案，被告對上開事實並不爭執，是原告上開主張可資採憑。

（二）次查，原告主張本件房、地買賣當時，原告乙○○係將其所出售被告之土地之嗣後收款及交付等事宜併委由原告日南公司經手、處理，而原告日南公司基於原告乙○○之授權委託及收款事務之處理方便，於向被告收取本件房、地價款時並未將房屋價款及土地價款個別獨立區分開來，係混合統括予以收取之，亦即在收受被告所繳付款項後，係按照本件房屋售價（按即710萬元）與土地售價（按即1066萬元）各佔房、地出售總價（按即房屋售價710萬元＋土地售價1066萬元＝1776萬元）之比例，即分別按房屋價款佔總價款之比例為0.4（710÷1776≒0.4）、土地價款佔總價款之比例為0.6（1066÷1776≒0.6），而計算應交付原告乙○○之土地款項數額及原告日南公司所應收取之房屋款項數額等事實，被告對原告上開主張並未爭執，則原告上開主張應可採憑。

是被告尚積欠原告共計1,100,709元，經以前述比例方式計算後，上開1,100,709元中之660,425元（即1,100,709元×0.6≒660,425元）係屬應交付原告乙○○之款項數額，餘440,284元為原告日南公司應收取之房屋價款數額。

（三）再查，兩造均不爭執原告日南公司已委請原告訴訟代理人王耀賢律師以存證信函主張抵銷苗栗地方法院96年度聲字第434號民事確定裁定所示原告日南公司應負擔之105,751元訴訟費用額，是關於原告日南公司得向被告請求之房屋價金金額即應扣除上開抵銷之105,751元，則原告日南公司尚得向被告請求334,533元。

（四）綜上，原告乙○○尚得向被告請求給付660,425元；原告日南公司尚得向被告請求334,533元。

八、從而，原告乙○○依系爭土地買賣契約向被告請求給付660,425元；

原告日南公司依系爭房屋買賣契約向被告請求334,533元，及均自97年5月20日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

原告其餘請求，即無理由，應予駁回。

九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；

原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

十、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。

十一、本件第一審之訴訟費用為11,989元，其中10,837元（計算式：(660, 425+334,533)÷1,100,709x11,989=10,837，元以下四捨五入）由被告負擔，其餘1,152元應由原告日南公司負擔。

十二、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2項。

中 華 民 國 98 年 1 月 20 日
民事第一庭 法 官 張瑞蘭
附表一：系爭房地明細表
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│編│土地坐落                              │地│面    積│權利範圍  │
│  ├───┬────┬──┬──┬────┤  ├────┤          │
│號│縣  市│鄉鎮市區○ 段 ○○段│地  號  │目│平方公尺│          │
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│1 │苗栗縣│苗栗市  │苗栗│    │774-98  │建│184     │全部      │
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│2 │苗栗縣│苗栗市  │苗栗│    │774-99  │建│176     │全部      │
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│3 │苗栗縣│苗栗市  │苗栗│    │774-121 │建│1,893   │萬分之407 │
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│編│建號│基 地 坐 落 │建 物 門 牌 │建築式樣│建物面積（平方公尺）                              │權利範圍│
│號│    │            │            │主要建築├───┬───┬───┬───┬───┬─────┤        │
│  │    │            │            │材料及房│地面層│二  層│三  層│四  層│合  計│附屬建物主│        │
│  │    │            │            │屋層數  │      │      │      │      │      │要建築材料│        │
│  │    │            │            │        │      │      │      │      │      │及用途    │        │
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│1 │6399│苗栗縣苗栗市│苗栗縣苗栗市│鋼筋混凝│105.52│107.44│104.34│63.52 │380.82│陽台19.55 │全部    │
│  │    │苗栗段774-98│高苗里15鄰（│土造4層 │      │      │      │      │      │平方公尺、│        │
│  │    │、774-99地號│已更正為31鄰│住家用  │      │      │      │      │      │花台1.78平│        │
│  │    │            │）北龍岡66號│        │      │      │      │      │      │方公尺    │        │
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附表二：系爭房地公共設施明細表
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│編號│名稱      │土地                  │建                  物│
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│ 1  │管理中心  │所有權人：日南紡織股份│所有權人：日南建設股份│
│    │（警衛室）│有限公司              │有限公司              │
│    │          │地號：苗栗市○○段774-│建號：苗栗市○○段6505│
│    │          │338地號               │建號                  │
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│ 2  │污水站所在│所有權人：日南紡織股份│                      │
│    │土地      │有限公司              │                      │
│    │          │地號：苗栗市○○段774-│                      │
│    │          │338地號               │                      │
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│ 3  │瓦斯站所在│所有權人：日南紡織股份│                      │
│    │土地      │有限公司              │                      │
│    │          │地號：苗栗市○○段774-│                      │
│    │          │115地號               │                      │
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│ 4  │幼稚園    │所有權人：日南紡織股份│所有權人：日南紡織股份│
│    │          │有限公司              │有限公司              │
│    │          │地號：苗栗市○○段774-│建號：苗栗市○○段6504│
│    │          │115地號               │建號                  │
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│ 5  │社區中心（│所有權人：日南紡織股份│所有權人：日南紡織股份│
│    │含游泳池等│有限公司              │有限公司              │
│    │）        │地號：苗栗市○○段774-│建號：苗栗市○○段6506│
│    │          │246、774-178地號      │建號                  │
├──┼─────┼───────────┼───────────┤
│ 6  │中央道土地│乙○○                │                      │
│    │          │地號：苗栗市○○段774-│                      │
│    │          │288地號               │                      │
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一、以上正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 1 月 20 日
書記官