臺灣臺中地方法院民事-TCDV,97,訴,2237,20090123,1

臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第2237號
原 告 戊○○
被 告 丁○○
被 告 乙○○
被 告 甲○○
共 同
訴訟代理人 李明海律師
複代理人 丙○○
上列當事人間返還不當得利事件，本院於97年12月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣玖拾貳萬捌仟元及自民國九十六年一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用新台幣壹萬零壹佰叁拾元由被告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國（下同）95年9月11日起至95年10月5日止分別向被告等三人借款合計新台幣（下同）427萬2234元正，（有臺中商業銀行交易明細表為證）被告等為擔保其債權，要求原告以座落於臺中市○區○○路l號之房屋（建號19301）及土地（地號：臺中市南區○○○○段247-248號）與被告丁○○訂立形式上之不動產買賣契約書並過戶，以擔保其債權，雙方並於不動產買賣契約書上訂有合約附則：一、乙方（即原告）自中華民國95年9月1日起承租工學路l號建物，每月租金新台幣10萬元正。

二、乙方（即原告）自中華民國95年9月1日起歸還甲方借款每月新台幣13.2萬元正，共計5 年，至中華民國100年8月31日止。

.... 附則四、.... 乙方（即原告）若自承租日起未按時繳納租金或未歸還向甲方借貸款項（792萬元，實際只借427萬2234元），甲方（即被告）得立即處分本建物，乙方（原告）不得異議。

原告依約於95.9.11～95.12.11分別支付每月租金10萬元（有交易明細表為證）共四個月40萬元及自95.9.11～96.1.10分別償還借款每月13.2萬元（有交易明細表為證）共繳四個月計52.8萬元，後因無力繼續償還租金及借款，於是被告等三人於96年12月4日將原告之房屋及土地賣給第三人吳昀儒（有建物謄本、土地謄本及異動索引表為證）以抵償借款；

被告既從買賣價金中取得了借款，被告自應返還前已支付四期之借款52.8萬元及前已支付四期之租金40萬元（因當時訂立不動產買賣契約書只作擔保其債權而已，並非真正買賣，即無租金之存在。

）為此，被告等三人既無法律上之原因受有合計92.8萬元（52.8萬元＋40萬元）之利益，原告自得依民法179 條不當得利之規定起訴請求如訴之聲明。

並聲明：求為判決：㈠被告等三人應返還原告不當得利928,000元及自民國96年元月11日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息。

㈡訴訟費用由被告負擔。

二、被告則辯以：㈠被告丁○○與原告兩造間之系爭契約，實際買賣價金為新台幣18,118,203元。

查被告等以被告丁○○之名義於95年9月4日向原告購買其所有坐落臺中市南區○○○○段247-248地號，面積139平方公尺，權利範圍全部之土地，及其上門牌號碼臺中市○區○○路l號，所有權全部之登記房屋，契約之總價款為2,350萬元，兩造並於告95年9月4日簽訂不動產買賣契約書 (以下簡稱系爭契約)，且該不動產契約並附有附則條款。

然兩造實際上買賣價款為18,118,203元，否則為何附則條款第3條中約定原告買回之價款為1,800萬元？兩造於簽訂不動產買賣契約時，被告即給付予原告60萬元，並代為清償原告向合作金庫設定抵押借款2,244萬元，此有清償證明及匯款單18,118,203元可證 (被證一)，至於契約之附則中借款之約定係原告另向被告等借款500萬元期間為5年並加計利息292萬元，始每月原告須返款13萬2仟元於被告，以及原告向被告等支付租金承租系爭不動產供作營業之用。

是故並非原告所稱系爭契約非真正買賣只作擔保債權而已，原告所言顯不足採。

㈡被告丁○○與原告間有借貸與租賃之法律關係，並非無法律上之原因，自不成立不當得利。

⑴按民法第179條所謂無法律上之原因而受利益，係指無權利或給付之目的欠缺而言。

基於契約關係而受領給付者，自難謂為無法律上之原因而受利益，此有最高法院95年台上字第2013 號判決可稽。

次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度；

非以請求人所受損害若干為準」，此有最高法院61年台上字第1695號判例足徵。

⑵查如上所述，原告向被告丁○○借貸總金額792萬元 (內含本金500萬元及利息292萬元，期間五年)，此有履約保證授權書及本票金額792萬元可證 (被證二)以及成立租賃契約，承租上開系爭不動產並支付租金。

兩造之間並非無法律上之原因，自不成立不當得利，是原告不得請求返還租金及借款。

況原告歸責己之事由，被告自可依契約附則條款第4條處分系爭不動產，且原告亦同意處分，此有協議書可證 (被證三)。

㈢本件不動產買賣契約為真實，該契約並附有買回、借款、租賃之條款。

⑴按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第l項固定有明文，惟就此雙方通謀而為虛偽意思表示，應由主張之一方負舉證責任。

次按，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。

⑵查兩造之買賣不動產，衡諸常情，如為虛偽之假買賣，不會有實際價金交付及移轉不動產之情形，揆諸上開判決意旨，原告既不能舉證以實其說，僅以系爭契約非真正買賣只作擔保債權，即認係虛偽買賣，此主張即不可採。

故系爭不動產買賣，在無證據以明之下，足證本件不動產買賣關係確實存在。

⑶次查，被告等與原告簽訂買賣系爭不動產，雖約定總價2,350萬元，但雙方實際係以18,118,203元買賣系爭不動產，因此才會在附則條款第3條中約定原告買回之價款為1,800萬元，依契約之附則中借款之約定原告另向被告等借款500 萬元，而被告等已支付原告487萬元 (即60萬元＋427萬元=487萬元)。

而此契約書約定之價款係為向銀行貸款之用，此有被告等向安泰商業銀行貸款分長期擔保放款1,700萬元及個人信用貸款600萬元合計2,300萬元之安泰商業銀行說明書可證 (被證四)及貸款契約書可證 (被證五)。

顯見縱上開買賣不動產契約書約定總價2,350萬元，然銀行就系爭不動產僅准貸款1700萬元 (此款項實無法清償原告向合作金庫所借貸之金額)，其餘600萬元為被告等之個人信用貸款，況若如原告所言係擔保債權之用，則原告焉有不支付1,700萬元利息及借名報酬之理？銀行利息皆由被告等繳納，此有安泰銀行帳戶可證 (被證六)甚至原告大可憑其社會地位及經濟信用程度直接向銀行借貸以清償所有借貸，何須向被告等借貸？益證兩造之買賣不動產非虛偽之假買賣，並移轉登記為被告等，被告等為系爭不動產之所有權人。

⑷再查，依契約之附則中借款之約定，原告另向被告等借款500萬元期間為5年並加計利息292萬元 (計算式：500萬元＋292萬元=792萬元)，每月原告須返款13萬2仟元 (計算式；

13.2萬元512=792萬元)( 參被證二)，且原告於訂約時先行開立支票交付予被告之租金及借款返還款，竟因原告無法按期支付，此有租金支票8紙可證 (被證七)及借款返還款支票7紙可證 (被證八)，雙方並於96年3月9日在協議經原告切結內容其中：「若使用人 (即原告)無法遵循，所有權人 (即被告等)可依照原協議主權行使出售權利，使用人無異議。

所有權人若售出協議之建物，使用人應配合限期遷出 (30天為限)。」

，此有切結書可證 (被證九)。

是被告因可歸責原告不依約給付租金之事由，已喪失買回之權利，亦即附買回之條件不成就被告等自可依契約附則條款第4條處分系爭不動產 (參被證三)，此有與第三人吳昀儒買賣不動產契約可證 (被證十)。

㈣綜上所述，本件不動產買賣契約為真實，該契約並附有買回、借款、租賃之條款。

且被告丁○○與原告間有借貸與租賃之法律關係，又因可歸責原告不依約給付租金之事由，附買回之條件不成就被告等自可依契約附則條款第4條處分系爭不動產，此並非無法律上之原因，自不成立不當得利。

答辯聲明：求為判決㈠原告之訴駁回。

㈡訴訟費用由原告負擔。

㈢如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、法院判斷之理由：㈠查原告戊○○與被告丁○○於95年9月4日簽訂不動產買賣契約書，由原告戊○○將其所有坐落臺中市南區○○○○段0000-0000地號面積139平方公尺土地所有權全部及其上建物建號19301門牌臺中市○○路l號五層樓房總面積523.55平方公尺（一層44.34平方公尺，二層103.39平方公尺，三、四、五層均為105.89平方公尺，騎樓58.15平方公尺），附屬建築物（陽台54.16平方公尺，雨遮12.55平方公尺）所有權全部以價金2,350萬元賣予被告丁○○，95年9月4日原告收受簽約款60萬元，餘款2,290萬元約定由買方以本買賣標的物向金融機構辦理貸款並代償原賣方就本標的物之抵押借款。

雙方並訂定合約附則，第一條約定，「乙方（賣方戊○○）自中華民國95年9月1日起承租工學路l號建物（下稱本建物），每月租金新台幣10萬元。」

第二條約定，「乙方自中華民國95年9月1日起歸還甲方（買方丁○○）借款每月新台幣13.2萬元，共計5年，即至中華民國100年8月31日止。」

第三條約定，「甲方承諾自中華民國98年9月1日起乙方可以新台幣1,800萬元向甲方購買本建物，但乙方購買本建物時，必須同時繳清甲方本附則第二條借款新台幣792萬元之全部款項。」

第四條約定，「乙方若於中華民國101年8月31日前未向甲方購買本建物，甲方可自行處分本建物，乙方若自承租日起未按時向甲方繳納租金（本附則第一條）或歸還向甲方借貸之款項（本附則第二條），甲方得立即處分本建物，乙方不得異議。」

系爭房地於95年9月27日以買賣為原因移轉所有權登記予被告丁○○、乙○○、甲○○，被告於95年9月29日向安泰商業銀行貸款2,300萬元，代償原告向合作金庫商業銀行借款18,118,203元，嗣於96年12月4日被告將系爭房地以2,496萬元賣予吳昀儒，此有土地及建物登記謄本、異動索引表各一份、不動產買賣契約書影本二份、貸款契約書影本二份、匯款委託書抵押權塗銷同意書等影本各一份為證。

㈡民法第421條第1項規定，「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。」

經查本件兩造於95年9月4日始就系爭房地訂立買賣契約，於95年9月27日完成所有權移轉登記，是95年9月1日系爭房地之所有權仍屬原告所有，其自有權占有、使用、收益，不用承租自己所有系爭房地，被告斯時亦無權處理系爭房地，是95年9月1日兩造就系爭房地所定之租賃契約，無由成立，原告亦不用依合約附則第一條約定，按月付租金10萬元。

又債之標的（給付），係債務人之法律行為，自須具備法律行為之生效要件：給付可能；

給付適法；

給付確定。

然依合約附則第二條約定，「原告須自95年9月1日起按月歸還被告借款13.2萬元，共計5年，至中華民國100年8月31日止。」

但查95年9月1日原告並未向被告借何款項，被告亦未交付500萬元之借款予原告，被告既無貸款予原告，原告自無清償借款之義務，是本件給付不能，不確定，不合法，兩造間之借貸自不發生效力。

㈢兩造於95年9月4日就系爭房地訂立買賣契約，訂約日被告付簽約款60萬元，自95年9月11日起至95年10月5日止被告分別匯款給原告共4,272,234元（95年9月11日丁○○匯10萬元；

95年9月12日甲○○30萬元；

95年9月13日丁○○40萬元；

95年9月19日丁○○30萬元；

95年9月25日丁○○20萬元；

95年9月28日丁○○50萬元；

95年10月4日乙○○30萬元；

95年10月5日丁○○2,172,234元），系爭房地買賣契約明載：本買賣總價款為新台幣貳千叁百伍拾萬元，被告猶硬拗賣價是代償金額18,118,203元，難道系爭房地是原告白白奉送給被告不成？被告還說簽約金60萬元是借款，上開支付價款之匯款共4,272,234元亦是借款與事實不符，且原告已週轉不靈，猶須月付23萬2千元，殊屬不可能，有背常情。

合約附則第一、二條巧立名目硬要原告付租還款，其行為有背民法第148條之誠信原則，於法難容。

計被告已付價款為22,990,437元（18,118,203元＋600,000元＋4,272,234元=22,990,437元），尚有509,563元之價款未付清。

㈣綜上所述，兩造間之租賃關係不成立，借貸契約未生效，則原告所給付之四個月租金40萬元及四個月還款52萬8千元，共92萬8千元，被告收受即無法律上原因，原告依民法第179條及第182條第2項規定，請求被告返還系爭92萬8千元之不當得利及其利息予原告，洵屬正當，應予准許。

㈤本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊、防禦方法，於判決結果不生影響，爰不逐一審究。

四、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段判決如主文。

中 華 民 國 98 年 1 月 23 日
民事第二庭 法 官 周靜秀
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 2 月 5 日
書記官