臺灣臺中地方法院民事-TCDV,97,訴,231,20090121,3

臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第231號
原 告 甲○○
訴訟代理人 黃呈利律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 許桂挺律師
複 代理人 胡修齊律師
黃士哲律師
被 告 庚○○
丁○○
乙○○
己○○
號12
戊○○
號
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國98年1月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由甲、程序事項被告庚○○、丁○○、乙○○、己○○及戊○○經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體事項

壹、原告主張：

一、原告自民國38年間即向被告之被繼承人陳有恆承租坐落台中市○○區○○段23之1、23之2地號土地（下稱系爭土地），並自任耕作訂有耕作租約，歷年均向台中市西屯區公所辦理三七五租約之登記（下稱系爭耕地租約），最近一次之登記即在92年5月5日，兩造續訂之租約租期自92年1月1日起至97年12月31日止，系爭土地並為台中市中興地政事務所辦理地籍登記時，於土地標示部其他登記事項欄記載「有三七五租約」。

二、系爭土地於96年8月28日為台中市政府徵收並於同年11月13日登記為中華民國所有，管理者經濟部水利署，做為河川行水區之用。

系爭土地既經政府徵收並變更為非耕地使用，承租人即原告無從再耕作該地，依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款，原告得據此為由終止租約，爰以起訴狀為終止系爭租約之意思表示。

再依同條第2項第3款之規定，應給予原告土地現值即系爭土地之徵收補償款，減除土地增值稅後餘額3分之1，其金額為新台幣（下同）9,651,040元。

然因被告反對並拒絕協同向台中市西屯區公所辦理系爭耕地租約之終止租約登記，使台中市政府將上開補償費繳存「土地徵收補償費保管專戶」保管，原告乃向台中市西屯區公所耕地租佃委員會聲請調解，僅被告丙○○委任代理人到場出言反對，其餘被告均未表示意見。

三、原告於92年5月5日辦理續租登記時，台中市西屯區公所承辦人員即證人辛○○會同原告到場勘查，確認原告於系爭土地上種有一些稻米及農作物，有自任耕作之事實，而耕作之農作物本會隨著時間有所變動，不能僅因96年間地上物補償勘查時未種有稻穀，便認原告無耕作事實。

另在95年7月間系爭土地因重測逕為分割而變更地號，當時由訴外人葉秋明代理被告等人，會同原告辦理「標示變更登記」，從台中市西屯區公所耕地三七五租約變更登記申請書可悉，被告在該申請案件中亦未提出原告非自任耕作人之異議。

綜上述，原告確有在系爭土地上自任耕作之事。

四、由台中市政府96年4月24日於系爭土地之地上農作物補償調查表所載內容可知，系爭土地上確有耕作種植農作物，上載之耕作者賴清廉係根據被告等人在96年4月7日出具之同意書，稱該土地地上物由被告丙○○之夫賴清廉種植而為記載，惟本件於之前調解時，被告即未表示系爭土地係賴清源耕作，且地上物現場調查僅通知地主並未通知原告，原告不知主管機關於96年4月24日至現場調查。

故補償清冊所載耕作者乃被告等為圖領取地上物補償，而製作不實文書使台中市政府勘查人員即證人林家源，將此不實事項登載於清冊內，此登載內容並非事實。

另依證人林家源陳述土地流失部分，原告認為乃每年河道變遷所致，且在該河道經過地區耕作的佃農，便以該河道為灌溉水源，故認該河道亦在承租範圍內，不能認為已流失等語。

五、並聲明：

（一）被告應協同原告向台中市西屯區公所辦理系爭土地之系爭耕地租約之終止租約登記。

（二）被告應同意原告向台中市政府土地徵收補償費保管專戶領取前項二筆土地之地價補償費9,651,040元。

貳、被告部分

一、被告庚○○、丁○○、乙○○、己○○及戊○○均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

二、被告丙○○則以：

（一）原告自承系爭土地自49年起，因多次水災導致耕地流失，自斯時起便未再向被告繳納租金，且系爭土地於當時因水災流失成為河川行水區，為租賃標的物之耕地自已滅失，依司法院34年院解字第2979號解釋及最高法院19年上字第1060號判例意旨，系爭耕地租約關係於其時自已當然終止消滅。

耕地三七五減租條例第20條規定應指原訂租約繼續有效並至租約屆滿時，承租人始有權單方請求地主應與其續訂租約。

反之，倘原訂租約之租賃關係，於租賃期間存續中，因租賃標的物滅失而致租賃關係消滅，則參照前開司法院解釋，縱嗣後耕地回復，承租人自無更行主張有租賃權之餘地。

系爭耕地租約雖因主管機關不察，就原告片面要求續訂租約聲請，逕為租約續訂登記；

然本件租賃關係既已於49年間告消滅，承租人無再行主張租賃權之餘地。

退步言之，縱系爭耕地並未滅失，然依最高法院84年台上字第1856號判例，原告未於系爭耕地上有耕作之事，則被告原亦得依耕地三七五減租條例終止租約，收回耕地。

故原告之主張自無理由。

（二）自林務局農林航空測量所之空拍照放大照片顯見，原告主張有三七五租約位置，為筏子溪之河床且為溪水淹沒，溪上沙洲無耕作稻米之情形，亦無田埂，溪旁雜草叢生，足見證人辛○○所述原告於河床中間耕種稻米及其他作物並非屬實。

再者證人辛○○證述其前往察看當時依規定找兩名田邊證人，然未先行查明兩位田邊證人之耕作地點是否在現場附近，且現場係由原告自行指界，則原告所指界處之耕作物是否為原告所耕作殊值懷疑。

另外證人當時既未拍照亦無留有訪談紀錄，其證詞顯不可信。

（三）據徵收土地計畫書第5點及所附之96年用地地上物補償調查表，系爭23之2地號土地零星種有果樹，依現場勘查人員即證人林家源之證述，系爭23之1地號土地於96年勘查時皆流失為河道行水區而無耕作之事。

系爭23之2地號土地上之果樹係由訴外人賴清廉所種，非原告或其家人所耕作，原告主張其於系爭土地有耕作一事並非屬實。

再參照96年4月24日土地使用現場之補償清冊所載徵收補償部分為果樹，系爭土地上根本無證人辛○○所稱原告種植的稻米，亦未有原告所耕作之任何農作物等語，資為抗辯。

（四）並聲明：原告之訴駁回。叁、本件經原告與被告丙○○整理並協議簡化爭點如下：

一、本件原告與被告丙○○不爭執之事項（本院逕採為判決之基礎，無須證明）：

（一）原告自38年間起即向被告之被繼承人陳有恆承租其所有系爭土地，訂有耕地租約，並向臺中市西屯區公所辦理私有耕地租約登記在案。

（二）陳有恆死亡後，由被告繼承系爭土地之所有權，嗣系爭土地於96年8月28日經臺中市政府徵收，並於同年11月13 日登記為國有，管理者為經濟部水利署，作為河川行水區之用。

二、原告與被告丙○○爭執之事項（本院判斷）：

（一）系爭土地自49年間起，有無因多次水災流失成河川之行水區？系爭耕地租約是否因標的物滅失而當然終止消滅？

（二）如系爭土地自49年間起，確因多次水災流失成河川之行水區，致系爭耕地租約因標的物滅失而當然終止消滅，原告能否單方要求續訂租約，主張租賃關係仍繼續存在？

（三）原告有無不自任耕作致系爭耕地租約因而無效之情事？

（四）原告係自49年間起或至50幾年間起未依約繳交租金？

肆、本院之判斷：

一、按租賃物全部被火焚燬者，租賃關係即從此消滅，原承租人對於原出租人嗣後重建之房屋無租賃權，此經司法院院字第1950號、院解字第2979號解釋在案。

又租賃標的物因天災或意外事變滅失者，其租賃關係既無存續之可能，無論原契約有無存續期間，均可為終止之原因，亦經最高法院19年上字第1060號著有判例。

參酌耕地三七五租約清理要點第11條第4款規定：耕地租約經查明耕地已全部滅失，而出租人、承租人未申請登記者，鄉（鎮、市、區）公所應通知出、承租人。

出租人、承租人於接到通知後20日內未提出異議者，即逕為租約註銷登記，並將登記結果以書面通知雙方當事人。

就耕地已全部滅失之情形，係應為租約滅失之登記。

足見承租之耕地如已全部滅失，承租人已無法使用收益，雙方當事人間就該滅失耕地部分之耕地租約自應自滅失時起消滅。

其次，租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。

前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約，民法第435條定有明文。

參酌耕地三七五租約清理要點第10條第1項第8款規定：耕地租約，其耕地之一部滅失者，應為租約變更登記。

並未將耕地一部分滅失之情形列為耕地租約消滅之原因，足見在租賃關係中，租賃物有一部之滅失，而其滅失之原因，係因不可歸責於承租人之事由所致者 (例如因天災地變及其他不可抗力者是)，如其存餘部分尚可達租賃之目的，則承租人因使用收益範圍縮小之故，得按滅失之部分請求減少租金。

如其存餘部分，不能達租賃之目的，則承租人並得終止契約，以保護承租人之利益（民法第435條之立法意旨參照）。

若存餘部分尚可達租賃之目的，而承租人並未終止租約，應認租賃契約僅存於尚未滅失之部分，始符公平原則。

（一）查本院向經濟部水利署第三河川局調取該局辦理「筏子溪東海橋上游第三期水岸整建及景觀改善工程」範圍內，系爭土地用地徵收資料，該局函覆：依土地徵收條例第31條第3項之規定，建築改良物及農作改良物之補償費，由直轄市或縣（市）主管機關會同有關機關估定；

該局辦理上開工程用地徵收案，係依據公告之筏子溪水道治理計畫用地範圍線及都市計畫公告為「河川區」之範圍（如所附地籍套繪正射影像圖紅線部分）辦理用地取得，於辦理用地徵收前將工程用地範圍界樁點交予台中市政府辦理地上物查估，並提供地籍及地籍套繪正射影像圖作為現地查估之參考資料等情，此有該局函文暨所檢送之「筏子溪東海橋上游第三期水岸整建及景觀改善工程徵收補償費清冊」、農作物補償調查表、農作物補償清冊及筏子溪（連仔溪橋下游600公尺）地籍圖套繪正射影像圖在卷可憑（見本院卷二第8至23頁）。

其次，筏子溪東海橋上游第三期水岸整建及景觀改善工程，該案徵收庚○○等人所有系爭土地等，台中市政府發展處前曾於96年4月24日至現場查估農作改良物情形，亦有台中政府函文暨所檢送之徵收土地計畫書、徵收土地清冊、徵收補償費清冊、農作物補償調查表、同意書等資料在卷可稽（見本院卷二第29至51頁）。

（二）依前揭經濟部水利署第三河川局所檢送之地籍圖套繪正射影像圖（見本院卷二第23頁）顯示，系爭23之1地號土地確已全部流失為河川行水區，系爭23之2地號土地與系爭23之1地號土地接壤處亦流失為行水區，該影像圖拍攝之時間係93年8月間，製圖時間係97年9月間，係由經濟部水利署第三河川局委託陶林數值測量有限公司製圖。

足見系爭土地至遲於93年8月即有前揭流失之情形，要無可疑。

其次，依前揭調查日期為96年4月24日之地上物農作物補償調查表等資料之記載，並無系爭23之1地號土地上有農作物之記載；

系爭23之2地號土地上則有芒果、香蕉等果樹，其會查人為台中市農業課職員林家源。

證人林家源到庭結證稱：台中市筏子溪東海橋上游水岸整建及景觀改善工程用地，地上農作物補償，是由伊負責（提示本院卷二第49頁），農作物補償調查表是伊製作，現場是伊去看的，伊去現場查看時，系爭23之1地號土地已經是行水區，全部流失掉了；

系爭23之2地號土地有部分也是行水區，被河水流失約5分之2，有對照地籍圖及套繪圖，所以確認被流失的面積為5分之2等語（見本院卷二第94、95頁），證述系爭23之1地號土地於其至現場查看時已全部流失為行水區，系爭23之2地號土地有5分之2之面積被河水流失，核與前揭經濟部水利署第三河川局所檢送之地籍圖套繪正射影像圖顯示之情形相同，堪認系爭23之1地號土地於證人林家源在96年4月24日至現場查看時已全部流失為行水區而滅失；

系爭23之2地號土地於證人林家源在96年4月24日至現場查看時已有5分之2因流失為行水區而滅失，要無可疑。

（三）系爭23之2地號土地有5分之2之面積遭河水流失而滅失，已如前述，而系爭23之2地號土地面積為4323.64平方公尺，此有土地登記謄本在卷可憑（見本院卷一第53、54），依此比例計算，其遭流失之面積為1729.456平方公尺（4323.64×0.4＝1729.456）。

其次，原告承租系爭23之2地號土地耕作之面積僅有1495.01平方公尺，此有原告提出之耕地三七五租約終止登記申請書及台中市西屯區公所函文暨檢送租約變更登記申請書在卷可查（見本院卷一第16、91至94頁）。

再依原告承租系爭23之2地號土地之位置圖（見本院卷一第159頁）觀之，原告承租系爭23之2地號土地之位置係位於該土地北邊與系爭23之1地號土地鄰接處，對照前揭經濟部水利署第三河川局所檢送之地籍圖套繪正射影像圖（見本院卷二第23頁），堪認系爭23之2地號土地與系爭23之1地號土地接壤處均已流失為行水區。

參以原告於96年11月7日、96年12月28日在台中市西屯區公所耕地租佃委員會調解時亦先後自承：系爭耕地現為行水區等語，此有台中市政府耕地租佃委員會調解程序筆錄在卷可憑（見本院卷一第9、28頁），足認原告承租系爭23之2地號土地1495.01平方公尺部分，於證人林家源在96年4月24日至現場查看時，亦遭流失為行水區。

揆諸前揭說明，兩造間就系爭23之1地號土地之耕地租佃契約全部，就系爭23之2地號耕地原告承租部分之耕地租約，至遲於96年4月24日時，已因標的物滅失而當然終止消滅。

至於證人即台中市西屯區公所職員辛○○證稱：伊曾至系爭土地現場看過，是原告帶伊到現場，伊請原告指界，現場伊看他指的區域確實有農作物，當時伊有去找二個田邊證人，因為要確認指界的地點是否就是他承租的範圍，依照規定之行政程序就是要有二個田邊證人，至於是到公所還是伊到他們家去對保，伊已經忘記了，但是伊有核對他們的身分證確認是田邊證人本人，伊又詢問田邊證人看聲請人指界的範圍是否確實有耕作那塊地等語（見本院卷一第84頁），證述原告聲請續約或變更登記時，其曾至現場看過，確實有農作物。

然證人辛○○證述其辦理該部分之土地行政業務係自77年間至88或89年間止（見本院卷一第83頁反面），尚不能憑以證明96年4月間時系爭土地有無滅失之情事。

（四）按耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約。

依前項第5款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額3分之1之補償，耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項第3款定有明文。

查系爭23之1及23之2地號土地於96年8月28日經臺中市政府徵收，並於同年11月13日登記為國有，管理者為經濟部水利署，作為河川行水區之用，為兩造不爭執之事實。

惟兩造間就系爭23之1、23之2地號土地之耕地租佃契約，至遲於96年4月24日時，已因耕地滅失而不復存在，原告嗣後即不能再以該滅失部分之耕地經政府徵收並變更為非耕地使用為由，終止已不存在之租佃租佃契約。

另系爭耕地租約既因標的滅失而而消滅，縱當事人依法續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院95年度台上字第1911號判決參照），併予敘明。

二、綜上所述，兩造間就系爭土地之耕地租約於96年8月28日經臺中市政府徵收前即已滅失而不存在，從而原告請求判決被告應協同原告向台中市西屯區公所辦理系爭23之1、23之2地號土地之三七五租約之終止租約登記，並進而訴請判決被告應同意原告向台中市政府土地徵收補償費保管專戶領取系爭23之1、23之2地號土地之徵收補償費，均難認有據，無法准許。

三、本件事證已臻明確，原告有無不自任耕作致系爭耕地租約因而無效之情事？原告係自49年間起或至50幾年間起未依約繳交租金？以及兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

伍、一造辯論、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第385條第1項前段、第78條。

中 華 民 國 98 年 1 月 21 日
民事第三庭 法 官 黃渙文
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 1 月 21 日
書記官